قیمت واقعی مسکن؛ مترمربعی چند؟

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: قیمت اسمی یک مترمربع آپارتمان در تهران، در فاصله سال 90 تا پایان 1402، از یک میلیون و 900‌هزار تومان به 75 میلیون و 700‌هزار تومان رسید و 40 برابر شد. اما قیمت واقعی مسکن در این فاصله، 2.3 برابر شده است..

منظور از قیمت واقعی، «میزان رشد قیمت مسکن، پس‌‌‌از حذف اثر تورم عمومی» است.

براساس این میزان رشد واقعی قیمت آپارتمان، در ابتدای سال 1403، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به قیمت ثابت سال 90، حدود 4 میلیون و 300‌هزار تومان بوده است. نرخ تورم واقعی مسکن یک دهه گذشته –به طور دقیق، 12 سال اخیر- حاوی دو پیام مشخص است؛ پیام اول، رشد شدید و بی‌‌‌سابقه قیمت واقعی مسکن و پیام دوم، ‌‌‌ اثر بالابرنده‌‌‌های فراتر از «نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده».

قیمت واقعی مسکن طی دهه 70، ‌‌‌ نه تنها افزایش پیدا نکرد که در آن زمان، 40‌درصد افت کرد. قیمت واقعی آپارتمان‌‌‌های تهران همچنین طی دهه 80 که بازار ملک با دو جهش قیمت اسمی در سال‌‌‌‌‌‌های 81 و 86 روبه‌رو شد، تنها 59‌درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، آنچه از سال 90 تاکنون اتفاق افتاده، در مقایسه با دو دهه قبل از آن، بی‌‌‌سابقه بوده است و علت یا علل آن باید بررسی شود. تصویری که از فراز و فرود قیمت واقعی مسکن از سال 90 تاکنون در این بررسی روی نمودار قابل مشاهده است، نوسانات معنادار در 4 مقطع زمانی را نشان می‌‌‌دهد. این نوسانات، اثر همان «بالابرنده‌‌‌ها» است که در مقاطعی، عامل رشد چشمگیر قیمت شدند و در مقاطعی، اثر صعودی آنها از بین رفته و در نتیجه، قیمت آرام گرفته است.

در فاصله سال‌‌‌های97 تا 99 یعنی مقطعی که «انتظارات تورمی» تحت‌تاثیر ریسک غیراقتصادی و سپس جهش ارزی، افزایش پیدا کرد، قیمت واقعی مسکن در تهران میانگین  38‌درصد در سال جهش پیدا کرد (قیمت اسمی در این فاصله، سالانه  رشد میانگین 71 درصدی داشت).

 

در سال 1400 اما به دنبال «کاهش انتظارات تورمی تحت‌تاثیر دو انتخابات آمریکا و ایران»، نوعی امیدواری نسبت به آینده شکل گرفت و اثر آن در بازار مسکن به شکل کاهش انگیزه و بازیگری «تقاضای غیرمصرفی»، باعث افت 8 درصدی قیمت واقعی در آن سال  شد.

 **مشاهده تمام آگهی های ملکی در تهران**

در سال 1401، با شروع دوباره مذاکرات برجامی، سطح انتظارات تورمی باز هم کاهش یافت و تاثیرش روی رفتار معامله‌‌‌گران ملکی، بیشتر شد به‌طوری که قیمت واقعی مسکن در سال 1401 به میزان 23‌درصد افت کرد.

 

دو سال پیاپی رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثر معنادار متغیر «انتظارات تورمی» را تایید می‌‌‌کند چرا که جهت صعودی همین متغیر در سال‌‌‌های قبل‌‌‌تر، روی صعود قیمت واقعی را شاهد بودیم. 

در سال 1402 بار دیگر، شرایط بیرونی بازار مسکن، تا حدودی شبیه سال‌‌‌های قبل از 1400 و 1401 شد به‌طوری که بروز تنش‌‌‌های منطقه‌‌‌ای و تحت‌‌‌الشعاع‌‌‌ قرار گرفتن نبض دلار از ریسک‌‌‌ها در سال گذشته به رشد 24‌درصدی قیمت واقعی مسکن در تهران منجر شد.

مقایسه ارقام رشد قیمت واقعی در این 4 مقطع مشخص می‌‌‌کند، طی دو سال 1400 و 1401، یک آرامش نسبی در بیرون بازار مسکن توانست، میزان رشد واقعی قیمت در 97 تا 99 را تا حدودی خنثی کند. البته طی دو سال گذشته، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» نیز تا حدودی بر مهار تورم ملکی اثرگذار بوده است، هر چند کارشناسان اقتصادی معتقدند، در کوتاه‌‌‌مدت، انتظارات بیشترین تاثیر را روی نبض قیمت مسکن دارد.

 

گردآورنده:احمدرشاد محمدی

شیش دنگ قدرت‌مند ترین سامانه‌ی ملکی در کشور

سایر مطالب در خرید خانه (آپارتمان، زمین، ویلا، سوئیت، کلنگی، مغازه، مستغلات)

خرید و فروش باغ در اصفهان راهنمای کامل سرمایه‌گذاری در بهشت سرسبز ایران

خرید باغ در اصفهان یکی از بهترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سال 1404 است. این شهر با آب‌وهوای معتدل، خاک حاصلخیز، و جاذبه‌های گردشگری مانند سی‌وسه‌پل و چهارباغ، مقصدی ایده‌آل برای خرید باغ و ویلا است. م

راهنمای کامل خرید خانه در اوین تهران ارائه قیمت‌ها، امکانات و نکات کلیدی

اوین، محله‌ای خوش‌آب‌وهوا در شمال تهران، با طبیعت سرسبز و دسترسی عالی، گزینه‌ای عالی برای خرید خانه در اوین است. این راهنمای ۴۰۰۰ کلمه‌ای، موقعیت (محله اوین روی نقشه، منطقه ۱)، تاریخچه (ییلاق قاجاری)،

راهنمای کامل خرید ویلا در شهر آنتالیا ترکیه قلب گردشگری مدیترانه

آنتالیا، شهر زیبا و تاریخی ترکیه، با سواحل آنتالیا و آب و هوای مدیترانه‌ای، مقصدی عالی برای خرید ویلا آنتالیا است. این راهنمای ۳۵۰۰ کلمه‌ای، موقعیت (جنوب غربی ترکیه)، تاریخچه (۲۰۰۰ ساله)، آب و هوا (مع

خرید خانه در جماران تهران قیمت، امکانات و سرمایه‌گذاری هوشمند در منطقه یک

جماران تهران، واقع در منطقه ۱، یکی از لوکس‌ترین محله‌های تهران با آب‌وهوای پاک و خیابان‌های سرسبز است. این محله به دلیل نزدیکی به پارک جماران تهران، بیمارستان جماران تهران، و استخر روباز جماران، گزینه

راهنمای خرید خانه در معالی آباد، قیمت‌ ها و امکانات شیک ترین محله شیراز

خرید خانه در معالی آباد، محله‌ای لوکس و مدرن در شیراز، با آپارتمان‌های نوساز، برج‌های مرتفع، و امکانات پیشرفته، گزینه‌ای ایده‌آل برای زندگی و سرمایه‌گذاری است. این راهنمای جامع با بیش از ۴۰۰۰ کلمه، جز

راز سرمایه‌گذاری در زمین های رشت ۱۴۰۴: کشف مناطق طلایی و قیمت‌های داغ

راهنمای جامع خرید زمین در رشت و حومه، با بررسی قیمت‌ها، مناطق محبوب (گلسار، سنگر، سراوان، خمام، پیربازار)، مزایا، معایب، نکات سرمایه‌گذاری، و جاذبه‌های نزدیک. رشت، با طبیعت بکر و امکانات شهری، برای خر

راهنمای خرید خانه در امامزاده قاسم تهران قیمت‌ها، امکانات در قلب تجریش

امامزاده قاسم تهران، محله‌ای اصیل در شمال تهران، با طبیعت زیبا و دسترسی عالی، مقصدی ایده‌آل برای خرید آپارتمان در امامزاده قاسم تجریش است. این راهنمای ۳۰۰۰ کلمه‌ای، آدرس امامزاده قاسم تهران (تجریش، گل

راهنمای خرید آپارتمان و سرمایه‌گذاری در پل رومی تهران نگین خیابان شریعتی

راهنمای جامع خرید خانه در پل رومی تهران، با بررسی قیمت‌ها، مزایا، معایب، گزینه‌های خرید آپارتمان پل رومی، اجاره برای مقایسه، و جاذبه‌های نزدیک. پل رومی، محله‌ای لوکس در منطقه ۱ تهران، با دسترسی به متر

خرید خانه در بام تهران راهنمای سرمایه‌گذاری و جاذبه‌ها با بهترین منظره تهران

این مقاله راهنمایی جامع برای خرید خانه در بام تهران ارائه می‌دهد، منطقه‌ای لوکس در شمال تهران با جاذبه‌های گردشگری مانند تله‌کابین توچال و چشم‌انداز شبانه شهر. بام تهران در ولنجک و سعادت آباد واقع شد

خرید آپارتمان در پارک وی تهران ارائه قیمت‌ها و امکانات در نگین ولیعصر

پارک وی، یکی از لوکس‌ترین محله‌های تهران، با دسترسی به ولیعصر و بزرگراه‌های مدرس و چمران، مقصدی ایده‌آل برای خرید آپارتمان در پارک وی تهران است. این راهنمای ۳۵۰۰ کلمه‌ای، موقعیت (مناطق ۱ و ۳)، تاریخچه

راهنمای خرید زمین در لاهیجان بیان قیمت‌ ها و انواع زمین ها و نکات کلیدی

لاهیجان، عروس شهرهای گیلان، با طبیعت بکر و دسترسی به دریا و جنگل، مقصدی ایده‌آل برای خرید زمین در لاهیجان است. این راهنمای ۳۵۰۰ کلمه‌ای، موقعیت (۴۵ دقیقه از رشت)، تاریخچه (پایتخت بیه‌پس صفویه)، آب و ه

خرید باغ در جلفا تبریز راهنمای سرمایه‌گذاری در عروس منطقه آزاد ارس

خرید باغ در جلفا تبریز فرصتی بی‌نظیر برای سرمایه‌گذاری در منطقه آزاد ارس است. جلفا، شهری مرزی با جاذبه‌هایی مثل آسیاب خرابه جلفا تبریز، کلیسای سنت استپانوس، و بازار جلفا تبریز، به دلیل طبیعت بکر، خاک