گشتی در دنیای املاک: راهنمای اصطلاحات حقوقی

دنیای املاک، دنیایی پهناور و گاه پیچیده است که معاملات و قراردادهای آن سرشار از اصطلاحات حقوقی تخصصی است. آشنایی با این اصطلاحات، نه تنها برای متخصصان این حوزه، بلکه برای هر فردی که قصد انجام معامله ملکی دارد، ضروری است.

💻به قدرتمندترین سامانه ملکی کشور خوش آمدید

 

در این مقاله، سفری کوتاه به دنیای اصطلاحات حقوقی املاک خواهیم داشت و با زبانی ساده و صمیمی، به تعریف و توضیح برخی از مهم‌ترین این اصطلاحات می‌پردازیم.

 

1. اموال منقول و غیرمنقول:

در دنیای املاک و مستغلات، دو اصطلاح کلیدی وجود دارد که زیربنای بسیاری از معاملات و قراردادها را تشکیل می‌دهند: اموال منقول و اموال غیرمنقول. تمایز میان این دو مفهوم، برای درک صحیح حقوق و تکالیف مرتبط با هر نوع مال، امری ضروری است.

 

منقول: کوچ‌نشینانِ دنیای املاک!

اموال منقول، دسته‌ای از املاک هستند که گویی روحی بی‌قرار دارند و به راحتی از مکانی به مکان دیگر نقل مکان می‌کنند. این املاک، اشیایی هستند که بدون آسیب به خود یا محل استقرارشان، قابل حمل و نقل هستند.

 

تصور کنید یک چمدان پر از لباس را جابجا می‌کنید. این لباس‌ها، نمونه‌ای از اموال منقول هستند. اتومبیل، مبلمان، لوازم منزل، جواهرات و حتی پول نقد هم در این دسته جای می‌گیرند.

 

غیرمنقول: ریشه‌دارها و ساکنان دائمی!

در مقابل اموال منقول، اموال غیرمنقول قرار دارند که مانند کوهی استوار، جابجا کردنشان به آسانی امکان‌پذیر نیست. این املاک، به زمین و بناهایی که بر روی آن احداث شده‌اند، اطلاق می‌شود.

 

خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنید، زمینی که در آن کشاورزی می‌کنید و یا حتی مغازه‌ای که محل کسب و کارتان است، همگی اموال غیرمنقول به حساب می‌آیند.

 

چرا این تمایز مهم است؟

دانستن تفاوت اموال منقول و غیرمنقول، در زمینه‌های مختلفی از جمله موارد زیر حائز اهمیت است:

 

• ارث: در زمان تقسیم ارث، اموال منقول و غیرمنقول طبق قواعد متفاوتی بین وراث تقسیم می‌شوند.

 

• معاملات: شرایط نقل و انتقال و ضمانات مرتبط با اموال منقول و غیرمنقول متفاوت است.

 

• مالیات: نرخ مالیات بر دارایی برای اموال منقول و غیرمنقول یکسان نیست.

 

• حل و فصل اختلافات: در دعاوی حقوقی مرتبط با املاک، دانستن نوع مال (منقول یا غیرمنقول) می‌تواند در تعیین مرجع صالح رسیدگی و روند رسیدگی به پرونده موثر باشد.

 

 

نکته:

• در برخی موارد، دسته‌بندی یک مال به عنوان منقول یا غیرمنقول، می‌تواند محل بحث و اختلاف نظر باشد. به عنوان مثال، یک دستگاه عابربانک که به طور کلی غیرمنقول محسوب می‌شود، ممکن است در شرایطی خاص، به عنوان منقول تلقی گردد.

 

2. عرصه و اعیان:

در دنیای املاک، دو همسایه قدیمی و جدایی ناپذیر وجود دارند که به نام‌های "عرصه" و "اعیان" شناخته می‌شوند. این دو، تار و پود املاک غیرمنقول را تشکیل می‌دهند و درک تمایز میان آنها برای هر کسی که پا در این عرصه می‌گذارد، ضروری است.

 

عرصه: فونداسیون و شالوده ملک

عرصه، همان زمین و خاک ملک است. این عنصر، بستر اصلی اعیان را تشکیل می‌دهد و حکم پی و فونداسیون بنا را دارد. گویی عرصه، استخوان‌بندی ملک است که بر روی آن، کالبد اعیان شکل می‌گیرد.

 

عرصه، ذاتی ثابت و تغییرناپذیر دارد. کوه و کمر، دشت و دمن، باغ و بستان، همگی می‌توانند عرصه باشند. حتی اگر اعیان روی آن بنا شده و یا تخریب شود، عرصه همچنان پابرجا باقی می‌ماند.

 

اعیان: لباس و پوشش ملک

بر فراز شانه‌های ستبر عرصه، اعیان خودنمایی می‌کند. اعیان به هر آنچه بر روی زمین ساخته می‌شود، اطلاق می‌گردد، از جمله آپارتمان، ویلای شیک، مغازه پررونق و یا حتی یک کارگاه تولیدی.

 

اعیان، کالبد و تن ملک است و هویت و کاربری آن را تعیین می‌کند. آپارتمان مسکونی، محل زندگی انسان‌هاست، در حالی که کارگاه تولیدی، به خلق و تولید می‌پردازد. هر کدام از این اعیان‌ها، نقشی متفاوت در زندگی انسان ایفا می‌کنند.

 

همزیستی دو همسایه:

عرصه و اعیان، مانند دو همسایه جدایی ناپذیر هستند که در کنار یکدیگر زندگی می‌کنند. هر کدام هویت و ارزش خاص خود را دارند، اما در نهایت، مکمل یکدیگرند و یک کل واحد را تشکیل می‌دهند.

 

ارزش نهایی یک ملک، ترکیبی از ارزش عرصه و ارزش اعیان است. زمین مرغوب در منطقه‌ای خوش آب و هوا، عرصه‌ای با ارزش بالا محسوب می‌شود. از سوی دیگر، ویلایی مجلل و نوساز بر روی همان زمین، اعیانی با ارزش خلق می‌کند.

 

3. حق عینی و حق ارتفاق:

در دنیای املاک و مستغلات، دو نوع حق وجود دارد که هر کدام کارکرد و جایگاه خاص خود را دارند: حق عینی و حق ارتفاق. در این میان، درک تمایز این دو حق، برای هر کسی که در این دنیا قدم می‌گذارد، حائز اهمیت است.

 

حق عینی: مالکیت بی‌رقیب!

حق عینی، حکم فرمانروایی مطلق بر یک مال را دارد. گویی صاحب حق عینی، پادشاهی است که بر قلمرو خود حکمرانی می‌کند و هیچ رقیبی را برنمی‌تابد.

 

انواع مختلفی از حق عینی وجود دارد، از جمله:

• مالکیت: حق مالک به او اجازه می‌دهد تا از تمام منافع و مزایای ملک خود، به هر نحو که می‌خواهد، استفاده کند.

 

• انتفاع: صاحب حق انتفاع می‌تواند از منافع خاصی از یک ملک، مانند سکونت در آپارتمان یا برداشت محصول از زمین، بهره‌مند شود.

 

• وثیقه: دارنده حق وثیقه می‌تواند از ملک به عنوان تضمین برای دریافت وام یا دین خود استفاده کند.

 

حق ارتفاق: اجازه عبور و مرور در قلمرو همسایه!

در مقابل حق عینی، حق ارتفاق قرار دارد. این حق، به صاحب آن اجازه می‌دهد تا از ملک دیگری، بدون آنکه مالک آن باشد، استفاده کند.

 

فرض کنید ملکی در محاصره املاک دیگر قرار گرفته است. صاحب این ملک برای دسترسی به راه و یا امکانات عمومی، می‌تواند از حق ارتفاق عبور و مرور در ملک همسایه استفاده کند. به این ترتیب، او بدون آنکه مالک آن زمین باشد، می‌تواند از آن عبور و مرور کند.

 

سایت‌های خرید و فروش مسکن: دریچه‌ای نوین به دنیای املاک و مستغلات

 

 

 

انواع دیگر حق ارتفاق:

• حق مجری: حق استفاده از مجرای آب در ملک دیگری برای آبرسانی به ملک خود.

 

• حق مسقط: حق عبور فاضلاب از ملک دیگری.

 

• حق اشراف: حق ایجاد پنجره یا روزنه به ملک دیگری برای دریافت نور و تهویه.

 

4. عقد بیع و مبایعه‌نامه:

در دنیای پرماجرای املاک و مستغلات، عقد بیع یا همان "خرید و فروش" مانند ستاره‌ای درخشان می‌درخشد. این عقد، رکن اصلی معاملات ملکی است و نقشی اساسی در انتقال مالکیت از یک فرد به فرد دیگر ایفا می‌کند.

 

قصه دو نقش‌آفرین:

در این داستان، دو نقش‌آفرین اصلی وجود دارند:

 

• بایع: کسی که در نقش "فروشنده" ظاهر می‌شود و ملک خود را به دیگری واگذار می‌کند.

 

• مشتری: فردی که در کسوت "خریدار" حاضر می‌شود و بهای ملک را به بایع می‌پردازد.

 

مبایعه‌نامه: سند هویت معامله

اما این معامله بدون سند و مدرک رسمی، ناقص و ناامن خواهد بود. در اینجا، مبایعه‌نامه به عنوان "سند هویت" معامله وارد میدان می‌شود و تمامی جزئیات آن را به ثبت می‌رساند.

 

مبایعه‌نامه، سندی کتبی است که مشخصات طرفین معامله، شامل نام و نام خانوادگی، کد ملی و آدرس آنها را به طور دقیق درج می‌کند. همچنین، مشخصات کامل ملک، از جمله پلاک ثبتی، آدرس، مساحت و تعداد امتیازات آن در این سند قید می‌شود.

 

قلب تپنده مبایعه‌نامه:

اما قلب تپنده مبایعه‌نامه، "ثمن معامله" است. قیمتی که بایع و مشتری برای ملک توافق می‌کنند، به طور شفاف در این سند ذکر می‌شود.

 

علاوه بر این، شرایط پرداخت ثمن معامله، مانند تاریخ سررسید چک‌ها و نحوه انتقال وجه نیز در مبایعه‌نامه درج می‌شود.

 

شروطی برای معامله‌ای امن:

در بسیاری از معاملات، شرایطی به منظور تضمین حقوق طرفین و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی در نظر گرفته می‌شود. این شروط نیز به طور کامل در مبایعه‌نامه قید می‌شود.

 

سایت‌های خرید و فروش مسکن: دریچه‌ای نوین به دنیای املاک و مستغلات

 

 

 

5. خیارات:

فرض کنید که شما به تازگی آپارتمان رویایی خود را پیدا کرده‌اید و با شور و اشتیاق، قرارداد خرید آن را امضا می‌کنید. اما ناگهان، خبر ناگواری به گوشتان می‌رسد؛ مشکلاتی در سند ملک وجود دارد که پیش از این از آنها بی‌خبر بوده‌اید. در این شرایط چه باید کرد؟

 

در دنیای قراردادها، چتری به نام "خیارات" برای نجات شما در چنین موقعیت‌هایی وجود دارد. خیارات، اختیاراتی هستند که به یکی یا هردوی طرفین قرارداد اعطا می‌شوند و به آنها اجازه می‌دهند در صورت احراز شرایطی خاص، از قرارداد فسخ کنند یا به تعهدات خود عمل نکنند.

 

انواع مختلف خیارات:

انواع متعددی از خیارات در قانون مدنی ایران پیش‌بینی شده است که هر کدام کاربرد خاص خود را دارند. از جمله مهم‌ترین این خیارات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

 

• خیار شرط: در این خیار، طرفین می‌توانند در متن قرارداد شرطی را درج کنند که در صورت تحقق آن شرط، یکی از طرفین یا هر دوی آنها حق فسخ قرارداد را داشته باشند.

 

• خیار غبن: این خیار به یکی از طرفین معامله که در اثر معامله دچار ضرر و زیان فاحش شده است، حق فسخ قرارداد را می‌دهد.

 

• خیار مجلس: این خیار به هر یک از طرفین معامله می‌دهد که بلافاصله پس از عقد، از آن فسخ کنند.

 

• خیار تدلیس: این خیار به کسی که طرف مقابل او با فریب و حیله او را به انجام معامله راضی کرده است، حق فسخ قرارداد را می‌دهد.

 

6. ملک مشاع:

ملکی که چند مالک دارد و سهم هر یک از آنها در آن مشخص و معین است، "ملک مشاع" نامیده می‌شود. در این نوع املاک، هر یک از مالکان در تمام ذرات ملک به نسبت سهم خود شریک هستند.

 

7. افراز و تفکیک:

در ملک مشاع، هر یک از شرکا می‌توانند تقاضای افراز و تفکیک ملک را داشته باشند. در فرآیند افراز، سهم هر یک از شرکا مشخص و مجزا می‌شود و در صورت امکان، ملک به صورت فیزیکی بین آنها تقسیم می‌گردد. در تفکیک نیز سهم هر شریک مشخص می‌شود، اما ملک به صورت فیزیکی تقسیم نشده و سندهای جداگانه برای هر سهم صادر می‌شود.

 

سایت‌های خرید و فروش مسکن: دریچه‌ای نوین به دنیای املاک و مستغلات

 

 

 

8. وصیت و ارث:

املاک می‌توانند از طریق وصیت یا ارث به افراد دیگر منتقل شوند. در وصیت، فرد بخشی از اموال خود را پس از فوت برای اشخاص مورد نظر خود تعیین می‌کند. در ارث نیز اموال متوفی طبق قواعد قانونی بین ورثه او تقسیم می‌شود.

 

سخن آخر:

اینها تنها تعدادی از اصطلاحات حقوقی رایج در املاک بودند. دنیای حقوق املاک بسیار گسترده‌تر و پیچیده‌تر از این است و مطالعه و آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه ضروری است.

در صورت نیاز به مشاوره تخصصی در خصوص مسائل حقوقی املاک، حتماً از وکلای مجرب و کارآزموده کمک بگیرید.

 

 

تشکر که شیش دنگ را انتخاب کردید!

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻

 

شیش دنگ قدرت‌مند ترین سامانه‌ی ملکی در کشور