چرا خانه‌ها در ایران گران شده‌اند؟

وضعیت کنونی بازار مسکن ایران چیست؟

بازار مسکن در شهرهایی مثل تهران، شیراز و اصفهان در سال ۱۴۰۴ همچنان داغ است. قیمت خانه‌ها در مناطق پرطرفدار تهران مثل زعفرانیه یا نیاوران به متری ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است. اما چرا این قیمت‌ها اینقدر بالاست؟ کارشناسان معتقدند تورم بالا، کمبود عرضه، و افزایش هزینه‌های ساخت از عوامل اصلی هستند.

سرمایه‌گذاران بزرگ چه می‌کنند؟

شرکت‌های بزرگ سرمایه‌گذاری املاک در ایران، مثل مجموعه‌های فعال در تهران و کرج، خرید خود را کاهش داده‌اند. آنها معتقدند قیمت‌های کنونی با بازده مورد انتظارشان همخوانی ندارد. برای مثال، نرخ بازده سرمایه‌گذاری (cap rate) در تهران حدود ۴٪ است، در حالی که سرمایه‌گذاران به دنبال ۵ تا ۶٪ هستند.

این شرکت‌ها به جای خرید خانه‌های موجود، به ساخت‌وساز یا خرید مستقیم از سازندگان روی آورده‌اند. این روند می‌تواند به افزایش عرضه در بازار کمک کند، اما فعلاً قیمت‌ها را پایین نیاورده است.

چرا مردم عادی همچنان خانه می‌خرند؟

برخلاف سرمایه‌گذاران، خریداران عادی به نرخ بازده فکر نمی‌کنند. آنها به دنبال خانه‌ای در محله‌ای خوب، نزدیک به امکانات یا مناسب برای خانواده هستند. این تقاضا باعث شده قیمت‌ها در مناطق خوش‌مسیر مثل غرب تهران یا مرکز شیراز همچنان بالا بماند.

اما این خریدها گاهی منطقی نیست. مثلاً در تهران، نرخ سود وام مسکن حدود ۲۲٪ است، در حالی که سرمایه‌گذاران با نرخ‌های پایین‌تر (حدود ۱۸٪) وام می‌گیرند. این تفاوت باعث می‌شود خرید برای مردم عادی سخت‌تر باشد.

چگونه می‌توان در این بازار خانه خرید؟

برای خرید خانه در این بازار، چند راهکار وجود دارد:

• مناطق رو به رشد مثل پرند یا پردیس را بررسی کنید.
• با مشاوران املاک معتبر مشورت کنید.
• به جای خرید خانه‌های لوکس، به سراغ خانه‌های قدیمی‌تر با پتانسیل بازسازی بروید.

بازسازی خانه‌های قدیمی‌تر می‌تواند هزینه را کاهش دهد. هزینه ساخت یک خانه جدید حدود ۱۲ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است، اما بازسازی متری ۱ تا ۲ میلیون تومان هزینه دارد.

آینده بازار مسکن ایران چه خواهد شد؟

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند بدون کاهش نرخ سود بانکی یا افزایش عرضه، قیمت‌ها در سال ۱۴۰۴ همچنان بالا بماند. برای بازگشت سرمایه‌گذاران بزرگ، قیمت‌ها باید ۱۰ تا ۱۵٪ کاهش پیدا کند. اما تقاضای مردم عادی ممکن است این کاهش را به تأخیر بیندازد.

سوالات متداول