سند مشاع قطعی: راهنمای جامع و کاربردی

سند مشاع قطعی، سندی است که نشان‌دهنده مالکیت مشترک دو یا چند نفر در یک ملک است. این نوع سند مزایا و معایبی دارد که باید قبل از هرگونه معامله ملکی با آن‌ها آشنا شد. در این مقاله به طور کامل به مفهوم سند مشاع قطعی، انواع، مزایا، معایب، مراحل قانونی دریافت، نکات مهم در خرید و فروش، نمونه‌هایی از دعاوی حقوقی و قوانین و مقررات مربوط به آن پرداختیم. به خاطر داشته باشید که در هنگام معامله املاک مشاع، مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند.در دنیای حقوقی املاک و مستغلات، اصطلاحات و مفاهیم گوناگونی وجود دارد که آشنایی با آن‌ها برای هر فردی که قصد خرید، فروش یا هرگونه معامله ملکی را دارد، ضروری است (برای مثال به کتاب "قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی" نوشته دکتر ناصر کاتوزیان مراجعه کنید). یکی از این مفاهیم، سند مشاع قطعی است که در این مقاله به طور کامل به آن خواهیم پرداخت.

سند مشاع قطعی چیست؟

 

سند مشاع قطعی، سندی رسمی است که نشان‌دهنده مالکیت دو یا چند نفر به صورت مشترک در یک ملک است. در این نوع سند، سهم هر یک از مالکین به طور دقیق در سند قید می‌شود، اگرچه ممکن است حدود مالکیت هر فرد به طور دقیق در سند مشخص نشده باشد.، به عبارت دیگر، هر یک از شرکا در تمام اجزای ملک، بدون در نظر گرفتن مرز جغرافیایی، حق مالکیت دارند.

مال مشاع در مقابل مال مفروز قرار می‌گیرد. مال مفروز به ملکی گفته می‌شود که به طور کامل به یک شخص تعلق دارد و سهم سایرین در آن مشخص و جدا شده است. به عنوان مثال، پس از تقسیم یک زمین مشاع بین ورثه و صدور سندهای جداگانه برای هر یک، هر قطعه زمین به مال مفروز تبدیل می‌شود.

برای درک بهتر مفهوم سند مشاع قطعی، می‌توان به مثال خانه‌ای اشاره کرد که به دو برادر به ارث رسیده است. در این حالت، هر دو برادر به یک اندازه در تمام بخش‌های خانه سهیم هستند و هرگونه تصرف در آن، نیازمند توافق هر دو نفر است. همچنین، در آپارتمان‌ها، مالکیت مشاع در مورد بخش‌های مشترک مانند حیاط، راه پله، پشت بام و پارکینگ وجود دارد. به این معنی که همه مالکین در این بخش‌ها سهیم هستند.

 

انواع سند مشاع قطعی

سند مشاع قطعی را می‌توان به انواع مختلفی دسته‌بندی کرد. طبق اصل numerus clausus در حقوق املاک، انواع مالکیت مشترک محدود و از پیش تعیین شده هستند و افراد نمی‌توانند به دلخواه خود نوع جدیدی از مالکیت را ایجاد کنند. برخی از مهم‌ترین انواع سند ملکی عبارتند از:

• سند رسمی: این نوع سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی صادر می‌شود و دارای اعتبار قانونی بالایی است. سند مشاع قطعی نیز در دسته‌ی اسناد رسمی قرار می‌گیرد.

• سند عادی: این نوع سند بین طرفین معامله و با امضای شهود تنظیم می‌شود و اعتبار آن کمتر از سند رسمی است. در صورت بروز اختلاف، استناد به سند عادی دشوارتر خواهد بود.

• سند شش دانگ: سندی که نشان‌دهنده مالکیت کامل یک شخص به ملک است.

• سند مفروز: سندی که پس از تقسیم ملک مشاع و مشخص شدن سهم هر یک از شرکا صادر می‌شود.

• سند منگوله‌دار: سند قدیمی که با نخ و سرب پلمپ شده و نشان‌دهنده مالکیت قطعی است.

• سند تک برگ: سند جدید که با استفاده از کامپیوتر صادر می‌شود و اطلاعات دقیق‌تری از ملک را در بر دارد.

• سند اعیان: سند مربوط به ساختمان یا بنا در یک ملک.

• سند عرصه: سند مربوط به زمین در یک ملک.

• سند وقفی: سندی که نشان‌دهنده مالکیت اوقاف بر ملک است.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

مزایا و معایب سند مشاع قطعی

 

مانند هر نوع سند ملکی دیگری، سند مشاع قطعی نیز مزایا و معایبی دارد.

 

مزایا:

• قیمت پایین‌تر: املاک مشاع معمولاً با قیمت پایین‌تری نسبت به املاک مفروز به فروش می‌رسند. این موضوع می‌تواند برای افرادی که بودجه‌ی محدودی دارند، جذاب باشد.

• امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه کمتر: افرادی که سرمایه کافی برای خرید ملک به صورت کامل را ندارند، می‌توانند با خرید سهمی از ملک مشاع، سرمایه‌گذاری کنند.

• امکان خرید تدریجی ملک: خریداران می‌توانند در آینده با خرید سهم شرکای دیگر، مالکیت شش دانگ ملک را به دست آورند.

• تقسیم هزینه‌ها: هزینه‌های نگهداری و تعمیر ملک بین مالکین تقسیم می‌شود. این موضوع می‌تواند به کاهش هزینه‌های هر یک از مالکین کمک کند.

 

معایب:

• عدم امکان تصرف مستقل: هیچ یک از شرکا نمی‌توانند بدون اجازه سایر شرکا در ملک تصرف کنند.، این موضوع می‌تواند در تصمیم‌گیری در مورد ملک مشکلاتی ایجاد کند.

• مشکلات در فروش: فروش ملک مشاع نیازمند توافق همه شرکا است و در صورت عدم توافق، ممکن است با مشکلاتی روبرو شود. این موضوع می‌تواند فروش ملک را دشوار کند.

• احتمال ضرر در تقسیم: در زمان تقسیم ملک، ممکن است به دلیل نابرابری شرایط زمین، به یکی از شرکا ضرر وارد شود.

• پیچیدگی مالکیت: تعدد مالکان می‌تواند به پیچیدگی در مدیریت و تصمیم‌گیری در مورد ملک منجر شود.

• مسئولیت مالی مشترک: همه مالکین در قبال هزینه‌های ملک، از جمله پرداخت وام مسکن، مالیات بر دارایی و هزینه‌های نگهداری، مسئولیت مشترک دارند. در صورتی که یکی از مالکین به تعهدات مالی خود عمل نکند، سایر مالکین باید جور او را بکشند.

• خطر توقیف اموال: در صورتی که یکی از مالکین بدهی داشته باشد، ممکن است طلبکاران برای وصول بدهی خود، ملک مشاع را توقیف کنند. این موضوع می‌تواند سایر مالکین را نیز با مشکل مواجه کند.

• مالیات بر ارزش افزوده: در صورت فروش ملک مشاع، ممکن است مالیات بر ارزش افزوده نیز به آن تعلق بگیرد.

• از بین رفتن حق مالکیت در صورت انتقال سهم به شخص ثالث: اگر یکی از مالکین سهم خود را به شخص ثالثی منتقل کند، حق مالکیت مشترک از بین می‌رود و نوع مالکیت به "مستأجرین مشترک" تغییر پیدا می‌کند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

مراحل قانونی دریافت سند مشاع قطعی

 

برای دریافت سند مشاع قطعی، لازم است مراحل زیر طی شود:

1. ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت: مالکین باید با ارائه مدارک لازم، درخواست تفکیک سند مشاع را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهند.

2. مشخص شدن سهم هر یک از شرکا: در این مرحله، سهم هر یک از مالکین بر اساس توافق یا نظر کارشناسی تعیین می‌شود.

3. تنظیم تقسیم‌نامه: اداره ثبت با توجه به نظر کارشناسی، تقسیم‌نامه‌ای را تنظیم می‌کند که در آن سهم هر یک از شرکا مشخص شده است.

4. تنظیم صورت مجلس تفکیکی: در این مرحله، صورت مجلس تفکیکی زمین که شامل مشخصات دقیق ملک است، تنظیم می‌شود.

5. ارسال مدارک به اداره ثبت: مالکین باید اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم‌نامه را به اداره ثبت اسناد ارسال کنند.

6. بررسی مدارک توسط کارشناس ثبت: کارشناس ثبت، مدارک را بررسی می‌کند و در صورت تایید، سند مشاع قبلی ابطال و برای هر یک از مالکین سند تفکیکی صادر می‌شود.

 

خاتمه مالکیت مشاع: مالکیت مشاع می‌تواند به دو صورت خاتمه یابد:

• توافق: در صورتی که همه شرکا با تقسیم ملک موافق باشند، می‌توانند با تنظیم یک توافق‌نامه، مالکیت مشاع را خاتمه دهند.

• افراز: در صورتی که شرکا در مورد تقسیم ملک به توافق نرسند، می‌توانند از طریق دادگاه درخواست افراز ملک را ارائه دهند.

 

نکات مهم در خرید و فروش ملک با سند مشاع قطعی

در هنگام خرید یا فروش ملک با سند مشاع قطعی، باید به نکات زیر توجه کرد:

• تعدد مالکان: قبل از هرگونه معامله، باید از تعداد مالکان و سهم هر یک از آن‌ها آگاهی کامل داشت.

• توافق همه شرکا: برای انجام هرگونه تصرف در ملک، نیاز به توافق همه شرکا است.

• دریافت سند رسمی: برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، بهتر است سند رسمی برای ملک مشاع تهیه شود.

• مشخص شدن سهم هر مالک: قبل از معامله، باید سهم هر مالک به طور دقیق مشخص شود.

• حق شفعه: در صورتی که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، سایر شرکا حق تقدم در خرید آن سهم را دارند.، این حق برای جلوگیری از ورود افراد غریبه به ملک مشاع در نظر گرفته شده است.

• تنظیم توافق‌نامه مالکیت مشاع: برای جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی در آینده، بهتر است یک توافق‌نامه کتبی بین شرکا تنظیم شود که در آن مواردی مانند نحوه‌ی تصمیم‌گیری، تقسیم هزینه‌ها و شرایط فروش ملک مشخص شده باشد.

• مشاوره حقوقی: در صورت نیاز، بهتر است از یک وکیل متخصص در امور ملکی مشاوره حقوقی دریافت شود. این موضوع به ویژه در مواردی که ملک از طریق ارث به ورثه رسیده یا شرکا قصد مشارکت در یک فعالیت تجاری را دارند، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

 

 

فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا

در صورتی که یکی از شرکا، سهم خود را بدون اجازه سایر شرکا به فروش برساند، این معامله از نظر قانونی صحیح است.، با این حال، سایر شرکا می‌توانند با استفاده از حق شفعه، معامله را فسخ کنند و خودشان سهم فروخته شده را خریداری کنند.

 

نمونه‌هایی از دعاوی حقوقی مرتبط با سند مشاع قطعی

برخی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی مرتبط با سند مشاع قطعی عبارتند از:

• دعوای افراز: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که شرکا در مورد نحوه‌ی تقسیم ملک به توافق نرسند و یکی از آن‌ها درخواست تقسیم ملک را از طریق دادگاه ارائه دهد.

• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یکی از شرکا، سهم خود را به دیگری فروخته باشد اما فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند. در این صورت، خریدار می‌تواند با طرح این دعوا، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند.

• دعوای خلع ید: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یکی از شرکا یا شخص ثالثی، بدون اجازه سایر شرکا، در ملک تصرف کند.، در این صورت، سایر شرکا می‌توانند با طرح این دعوا، متصرف را از ملک خارج کنند.

• ابطال سند مالکیت مشاع: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که سند مالکیت مشاع به دلایلی مانند عدم رعایت تشریفات قانونی، وجود نقص در مورد ملک یا وجود اشتباه در سند، باطل شده باشد.

 

قوانین و مقررات مربوط به سند مشاع قطعی

برخی از مهم‌ترین قوانین و مقررات مربوط به سند مشاع قطعی عبارتند از:

• قانون مدنی: مواد 581 تا 606 قانون مدنی به احکام مربوط به اموال مشاع می‌پردازد.

• قانون افراز و فروش املاک مشاع: این قانون به نحوه تقسیم و فروش املاک مشاع می‌پردازد.

• آیین‌نامه قانون ثبت: این آیین‌نامه به مقررات مربوط به ثبت املاک مشاع می‌پردازد.

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻