مراحل مزایده ملک برای مهریه: راهنمای جامع و گام به گام

مزایده ملک برای مهریه، یکی از روش‌های قانونی برای وصول مهریه زوجه در صورت عدم توانایی مالی زوج در پرداخت آن است. این فرآیند پیچیده و چند مرحله‌ای، نیازمند آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه و همچنین رعایت دقیق مراحل قانونی است. در این مقاله، به بررسی جامع و گام به گام مزایده ملک برای مهریه می‌پردازیم.

💻به قدرتمندترین سامانه ملکی کشور خوش آمدید

 

مرحله اول: درخواست اجراییه مهریه

در این مرحله، زوجه با در دست داشتن مدارک زیر به دفترخانه محل ثبت ازدواج مراجعه می‌کند:

 

• اصل سند ازدواج: این سند، مهم‌ترین مدرک برای اثبات ازدواج و میزان مهریه تعیین شده است.

 

• شناسنامه و کارت ملی زوجه: برای احراز هویت و تطبیق اطلاعات با سند ازدواج.

 

• مدارک مربوط به مهریه: در صورتی که مهریه سکه یا وجه نقد نباشد، مدارک مربوط به آن (مانند فاکتور خرید یا ارزیابی کارشناس) باید ارائه شود.

 

پس از بررسی مدارک و تأیید صحت آن‌ها، سردفتر ازدواج اقدام به صدور اجراییه مهریه می‌کند. اجراییه مهریه، سندی رسمی است که به زوجه اجازه می‌دهد از طریق مراجع قانونی، مهریه خود را مطالبه کند.

 

پس از دریافت اجراییه مهریه، زوجه به اداره اجرای ثبت اسناد و املاک مراجعه و درخواست توقیف اموال زوج را می‌دهد. در این درخواست، زوجه باید مشخصات کامل زوج، میزان مهریه و نوع اموالی که قصد توقیف آن‌ها را دارد، ذکر کند.

 

اداره اجرای ثبت پس از بررسی درخواست زوجه و تأیید صحت مدارک، نسبت به توقیف اموال زوج اقدام می‌کند. این اموال می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

 

• اموال منقول: مانند خودرو، لوازم خانگی، طلا و جواهرات.

 

• اموال غیرمنقول: مانند خانه، زمین، مغازه و سایر املاک.

 

• حقوق و مطالبات: مانند حقوق ماهیانه، سود سهام، سپرده بانکی و سایر مطالبات مالی.

 

در صورت توقیف اموال، اداره اجرای ثبت مراتب را به زوج ابلاغ می‌کند. زوج می‌تواند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به توقیف اموال خود اعتراض کند. در صورت عدم اعتراض یا رد اعتراض، مراحل بعدی مزایده ملک آغاز می‌شود.

 

 

نکته مهم: در این مرحله، زوجه می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه خانواده، درخواست ممنوع‌الخروجی زوج را نیز بدهد. این اقدام می‌تواند به عنوان اهرم فشاری برای وصول مهریه مورد استفاده قرار گیرد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

مرحله دوم: توقیف اموال زوج

پس از دریافت درخواست توقیف اموال از سوی زوجه و بررسی مدارک ارائه شده، اداره اجرای ثبت اسناد و املاک، اقدام به شناسایی و توقیف اموال زوج می‌کند. این فرآیند ممکن است چند روز تا چند هفته طول بکشد و بستگی به نوع و میزان اموال زوج دارد.

 

انواع اموال قابل توقیف:

• اموال منقول: شامل خودرو، موتورسیکلت، لوازم خانگی، طلا و جواهرات، اثاثیه منزل و سایر اموال قابل حمل و نقل.

 

• اموال غیرمنقول: شامل خانه، آپارتمان، زمین، مغازه، باغ و سایر املاک و مستغلات.

 

• حساب‌های بانکی: شامل حساب‌های جاری، پس‌انداز، سپرده‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت و سایر حساب‌های بانکی متعلق به زوج.

 

• سهام و اوراق بهادار: شامل سهام شرکت‌ها، اوراق مشارکت، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و سایر اوراق بهادار.

 

• حقوق و مزایا: شامل حقوق ماهیانه، پاداش، عیدی، سنوات و سایر مزایای شغلی زوج.

 

مراحل توقیف اموال:

1. استعلام از مراجع ذی‌صلاح: اداره اجرای ثبت برای شناسایی اموال زوج، از مراجع مختلفی مانند پلیس راهور (برای خودرو)، اداره ثبت اسناد و املاک (برای املاک)، بانک مرکزی (برای حساب‌های بانکی) و سازمان بورس (برای سهام) استعلام می‌کند.

2. ابلاغ توقیف به مالک: پس از شناسایی اموال، اداره اجرای ثبت مراتب توقیف را به مالک (زوج) ابلاغ می‌کند. در این ابلاغیه، نوع و مشخصات اموال توقیف شده، علت توقیف و مهلت اعتراض ذکر می‌شود.

3. ثبت توقیف در دفاتر مربوطه: اداره اجرای ثبت، توقیف اموال را در دفاتر مربوطه (مانند دفتر اسناد رسمی برای املاک و دفتر پلیس راهور برای خودرو) ثبت می‌کند تا از نقل و انتقال آن‌ها جلوگیری شود.

 

اعتراض به توقیف اموال:

زوج می‌تواند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ توقیف، با ارائه مدارک و مستندات لازم، نسبت به توقیف اموال خود اعتراض کند. دلایل اعتراض می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

 

• عدم تعلق مال به زوج: مثلاً خودروی توقیف شده متعلق به شخص دیگری است.

 

• قرار گرفتن مال در مستثنیات دین: برخی اموال مانند منزل مسکونی، لوازم ضروری زندگی و ابزار کار، جزء مستثنیات دین محسوب می‌شوند و قابل توقیف نیستند.

 

• وجود ایراد در روند توقیف: مثلاً ابلاغ توقیف به درستی انجام نشده است.

 

در صورت اعتراض زوج، اداره اجرای ثبت موظف است دلایل اعتراض را بررسی و در صورت وارد بودن، نسبت به رفع توقیف اقدام کند. در غیر این صورت، پرونده برای رسیدگی به دادگاه ارسال می‌شود.

 

نکته مهم: در این مرحله، همکاری زوج با اداره اجرای ثبت و ارائه اطلاعات صحیح درباره اموال خود، می‌تواند به تسریع روند وصول مهریه کمک کند.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

مرحله سوم: ارزیابی ملک

پس از توقیف ملک زوج برای پرداخت مهریه زوجه، مرحله ارزیابی ملک آغاز می‌شود. هدف از این مرحله، تعیین ارزش واقعی و عادلانه ملک است تا در مزایده بعدی، قیمت پایه مناسبی برای آن تعیین شود و حقوق هر دو طرف رعایت شود.

 

انتخاب کارشناس رسمی:

اداره اجرای ثبت اسناد و املاک، یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری را برای ارزیابی ملک انتخاب می‌کند. این کارشناسان، متخصص در زمینه ارزیابی املاک هستند و دارای پروانه کارشناسی رسمی از قوه قضاییه می‌باشند. انتخاب کارشناس معمولاً به صورت تصادفی و از بین کارشناسان ثبت‌شده در لیست اداره اجرای ثبت انجام می‌شود.

 

بازدید از ملک:

کارشناس رسمی پس از دریافت ابلاغ، در زمان تعیین شده به ملک مورد نظر مراجعه کرده و از آن بازدید می‌کند. در این بازدید، کارشناس به بررسی دقیق ملک پرداخته و اطلاعات لازم را جمع‌آوری می‌کند. این اطلاعات شامل موارد زیر می‌شود:

• مشخصات ملک: متراژ زمین، زیربنا، تعداد طبقات، تعداد اتاق‌ها، پارکینگ، انباری و سایر فضاهای موجود.

 

• وضعیت ملک: عمر بنا، کیفیت ساخت، مصالح استفاده شده، وضعیت ظاهری و داخلی ملک، نیاز به تعمیرات و بازسازی.

 

• موقعیت ملک: منطقه قرارگیری ملک، دسترسی به خیابان‌های اصلی، مراکز خرید، حمل و نقل عمومی، مدارس، بیمارستان‌ها و سایر امکانات رفاهی.

 

• اسناد و مدارک ملک: سند مالکیت، پایان کار، صورت مجلس تفکیکی (در صورت آپارتمان بودن) و سایر مدارک مربوط به ملک.

 

عوامل مؤثر در ارزیابی ملک:

کارشناس رسمی در ارزیابی ملک، علاوه بر اطلاعات جمع‌آوری شده در بازدید، به عوامل دیگری نیز توجه می‌کند:

 

• قیمت روز املاک مشابه: کارشناس با بررسی قیمت معاملات اخیر املاک مشابه در منطقه، یک بازه قیمتی برای ملک مورد نظر تعیین می‌کند.

 

• عوامل اقتصادی: نرخ تورم، نوسانات بازار مسکن، سیاست‌های دولت در حوزه مسکن و سایر عوامل اقتصادی می‌توانند بر ارزش ملک تأثیر بگذارند.

 

• عوامل حقوقی: وضعیت ثبتی ملک، وجود یا عدم وجود محدودیت‌های قانونی (مانند وقف، رهن، سرقفلی) و سایر عوامل حقوقی نیز در ارزیابی ملک مؤثر هستند.

 

گزارش ارزیابی:

پس از جمع‌آوری اطلاعات و بررسی عوامل مختلف، کارشناس رسمی گزارشی از ارزیابی خود تهیه می‌کند. در این گزارش، ارزش ملک به صورت دقیق و با ذکر جزئیات مشخص می‌شود. این گزارش به اداره اجرای ثبت ارسال شده و مبنای تعیین قیمت پایه مزایده قرار می‌گیرد.

 

اعتراض به ارزیابی:

هر یک از طرفین (زوجه یا زوج) می‌توانند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ گزارش ارزیابی، به آن اعتراض کنند. در صورت اعتراض، پرونده برای رسیدگی به هیئت کارشناسی سه نفره ارسال می‌شود. نظر هیئت کارشناسی، قطعی و لازم‌الاجرا است.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

مرحله چهارم: آگهی مزایده

پس از تعیین ارزش ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری، اداره اجرای ثبت اسناد و املاک، اقدام به انتشار آگهی مزایده ملک می‌کند. هدف از انتشار آگهی، اطلاع‌رسانی عمومی درباره برگزاری مزایده و جذب متقاضیان برای شرکت در آن است.

 

محتوای آگهی مزایده:

 

آگهی مزایده معمولاً شامل اطلاعات زیر است:

• مشخصات کامل ملک: شامل نوع ملک (آپارتمان، خانه، زمین)، مساحت، آدرس دقیق، شماره پلاک ثبتی، وضعیت ثبتی (شش‌دانگ، مفروز، مشاع)، کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری) و سایر مشخصات فنی و توصیفی ملک.

 

• قیمت پایه مزایده: قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود و معمولاً معادل ارزش تعیین شده توسط کارشناس رسمی است.

 

• تاریخ و ساعت برگزاری مزایده: زمان دقیق شروع و پایان مزایده.

 

• مکان برگزاری مزایده: آدرس دقیق محل برگزاری مزایده، که معمولاً در یکی از سالن‌های اداره اجرای ثبت یا محل دیگری که در آگهی ذکر شده است، برگزار می‌شود.

 

• شرایط شرکت در مزایده: مبلغ سپرده اولیه که متقاضیان باید قبل از شرکت در مزایده به حساب اداره اجرای ثبت واریز کنند، مدارک مورد نیاز برای شرکت در مزایده (مانند اصل شناسنامه و کارت ملی)، نحوه ارائه پیشنهاد قیمت و سایر شرایط و مقررات مربوط به مزایده.

 

نحوه انتشار آگهی:

آگهی مزایده معمولاً در موارد زیر منتشر می‌شود:

• روزنامه‌های کثیرالانتشار: حداقل در دو روزنامه کثیرالانتشار محلی یا سراسری.

 

• تخته اعلانات اداره اجرای ثبت: در محل اداره اجرای ثبت اسناد و املاک و سایر ادارات مرتبط.

 

• وب‌سایت اداره اجرای ثبت: در بخش مربوط به آگهی‌های مزایده.

 

• سایر رسانه‌ها: در صورت لزوم، آگهی ممکن است در سایر رسانه‌ها مانند رادیو، تلویزیون یا خبرگزاری‌ها نیز منتشر شود.

 

مهلت مشاهده ملک:

در آگهی مزایده، معمولاً یک یا چند روز به عنوان مهلت بازدید از ملک تعیین می‌شود. در این مدت، متقاضیان می‌توانند با مراجعه به ملک، از نزدیک آن را مشاهده کرده و از وضعیت آن مطلع شوند.

 

نکته مهم: انتشار آگهی مزایده به منزله شروع رسمی فرآیند مزایده است. پس از انتشار آگهی، زوج نمی‌تواند با پرداخت مهریه از فروش ملک جلوگیری کند.

 

مرحله پنجم: برگزاری مزایده

پس از انتشار آگهی مزایده و طی شدن مهلت بازدید از ملک، در زمان و مکان تعیین‌شده در آگهی، مزایده برگزار می‌شود. این مرحله، نقطه اوج فرآیند مزایده ملک برای مهریه است و تعیین‌کننده مالک جدید ملک می‌باشد.

 

شرایط حضور در مزایده:

برای شرکت در مزایده، متقاضیان باید شرایط زیر را داشته باشند:

• واریز سپرده: قبل از شروع مزایده، متقاضیان باید مبلغ سپرده تعیین‌شده در آگهی را به حساب اداره اجرای ثبت واریز کنند. این مبلغ معمولاً درصدی از قیمت پایه مزایده است (مثلاً ۱۰٪) و به عنوان تضمین شرکت در مزایده و پایبندی به تعهدات در صورت برنده شدن در نظر گرفته می‌شود.

 

• ارائه مدارک شناسایی: متقاضیان باید اصل شناسنامه و کارت ملی خود را به همراه داشته باشند.

 

• عدم وجود ممنوعیت قانونی: متقاضیان نباید دارای ممنوعیت قانونی برای شرکت در مزایده باشند (مانند ورشکستگی، محجوریت و ...).

 

نحوه برگزاری مزایده:

مزایده معمولاً به صورت حضوری و با حضور نماینده اداره اجرای ثبت، متقاضیان و در صورت تمایل، وکلای آن‌ها برگزار می‌شود. روند مزایده به شرح زیر است:

 

1. قرائت آگهی مزایده: در ابتدای مزایده، نماینده اداره اجرای ثبت، آگهی مزایده را قرائت کرده و شرایط و مقررات آن را یادآوری می‌کند.

2. شروع مزایده با قیمت پایه: مزایده با اعلام قیمت پایه توسط نماینده اداره اجرای ثبت آغاز می‌شود.

3. ارائه پیشنهاد قیمت: متقاضیان به نوبت و با صدای بلند، پیشنهاد قیمت خود را اعلام می‌کنند. هر پیشنهاد باید بالاتر از پیشنهاد قبلی باشد.

4. ادامه مزایده تا اعلام بالاترین قیمت: مزایده تا زمانی ادامه می‌یابد که هیچ متقاضی دیگری قیمت بالاتری پیشنهاد ندهد.

5. اعلام برنده مزایده: پس از پایان مزایده، نماینده اداره اجرای ثبت، بالاترین پیشنهاد قیمت را اعلام کرده و برنده مزایده را مشخص می‌کند.

 

تعهدات برنده مزایده:

برنده مزایده موظف است ظرف مدت تعیین‌شده در آگهی (معمولاً چند روز)، مابقی مبلغ پیشنهادی خود را به حساب اداره اجرای ثبت واریز کند. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، سپرده او ضبط شده و مزایده تجدید می‌شود.

 

ابطال مزایده:

در موارد زیر، مزایده ممکن است ابطال شود:

 

• عدم رعایت تشریفات قانونی: مثلاً عدم انتشار آگهی مزایده به صورت صحیح یا عدم رعایت شرایط برگزاری مزایده.

 

• تبانی بین متقاضیان: در صورت اثبات تبانی بین متقاضیان برای کاهش قیمت ملک، مزایده باطل می‌شود.

 

• اعتراض ذی‌نفع: در صورت اعتراض زوج یا زوجه به روند مزایده و اثبات حقانیت آن‌ها، مزایده ممکن است باطل شود.

 

مرحله ششم: انتقال مالکیت

مرحله ششم: انتقال مالکیت و پرداخت مهریه به زوجه

 

پس از برگزاری مزایده و تعیین برنده، آخرین مرحله از فرآیند مزایده ملک برای مهریه، انتقال رسمی مالکیت ملک به نام خریدار و پرداخت مهریه به زوجه است. این مرحله، پایان کار اداره اجرای ثبت و آغاز مالکیت جدید برای خریدار ملک است.

 

پرداخت مبلغ مزایده:

برنده مزایده موظف است طبق شرایط اعلام‌شده در آگهی مزایده، ظرف مدت مشخصی (معمولاً چند روز) مابقی مبلغ پیشنهادی خود را به حساب اداره اجرای ثبت واریز کند. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، سپرده او ضبط شده و مزایده تجدید می‌شود.

 

صدور سند انتقال:

پس از دریافت کامل مبلغ مزایده، اداره اجرای ثبت اسناد و املاک، اقدام به صدور سند انتقال رسمی ملک به نام خریدار می‌کند. این سند، مدرک قانونی مالکیت خریدار بر ملک بوده و در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شود.

 

پرداخت مهریه به زوجه:

پس از انتقال مالکیت، اداره اجرای ثبت، مبلغ مهریه زوجه را از محل مبلغ حاصل از فروش ملک پرداخت می‌کند. در صورتی که مبلغ فروش ملک بیشتر از میزان مهریه باشد، مابقی مبلغ به زوج مسترد می‌شود. اما اگر مبلغ فروش کمتر از مهریه باشد، زوجه می‌تواند برای وصول مابقی مهریه خود، درخواست توقیف سایر اموال زوج را بدهد.

 

هزینه‌های اجرایی:

هزینه‌های مربوط به برگزاری مزایده، ارزیابی ملک، ثبت اسناد و سایر هزینه‌های اجرایی، از محل مبلغ فروش ملک کسر می‌شود. این هزینه‌ها طبق تعرفه‌های قانونی تعیین شده و به حساب دولت واریز می‌شود.

 

تحویل ملک به خریدار:

پس از انتقال مالکیت و پرداخت مهریه، اداره اجرای ثبت، ملک را به خریدار تحویل می‌دهد. در این مرحله، خریدار می‌تواند با مراجعه به ملک و ارائه مدارک لازم، نسبت به تصرف و استفاده از ملک اقدام کند.

 

اعتراض به انتقال مالکیت:

در صورتی که زوج یا زوجه به روند انتقال مالکیت معترض باشند، می‌توانند ظرف مدت مقرر قانونی، به دادگاه صالح مراجعه کرده و اعتراض خود را مطرح کنند. دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات، در صورت وارد بودن اعتراض، رأی مقتضی را صادر می‌کند.

 

نکته مهم: در این مرحله، حضور وکیل متخصص می‌تواند به تسریع روند انتقال مالکیت و حصول اطمینان از رعایت حقوق طرفین کمک کند.

نکات مهم:

• در صورتی که مبلغ حاصل از فروش ملک کمتر از میزان مهریه باشد، زوجه می‌تواند نسبت به توقیف سایر اموال زوج اقدام کند.

• در صورت عدم وجود خریدار در مزایده، ملک به قیمت پایه به زوجه واگذار می‌شود.

• زوج می‌تواند با پرداخت مهریه قبل از برگزاری مزایده، از فروش ملک خود جلوگیری کند.

مزایده ملک برای مهریه، فرآیندی زمان‌بر و پیچیده است که نیازمند صبر و حوصله زوجه و پیگیری مستمر مراحل قانونی است. در این مسیر، مشاوره با وکیل متخصص می‌تواند به تسریع روند و حصول نتیجه مطلوب کمک کند.

 

 

تشکر که شیش دنگ را انتخاب کردید!

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻

 

شیش دنگ قدرت‌مند ترین سامانه‌ی ملکی در کشور