قوانین ومقررات پیش خرید وپیش فروش ملک در ایران

 قانون پیش فروش ساختمان با هدف ساماندهی و تنظیم فرآیند پیش فروش املاک، حقوق و تکالیف طرفین را مشخص کرده است. برخی از مهم ‌ترین موارد قانون پیش فروش عبارت اند از:

1. لزوم أخذ مجوز پیش فروش از سازمان ثبت اسناد واملاک کشور

2. ارائه طرح و نقشه ساختمان به خریدار پیش از عقد قرارداد

3. عدم امکان پیش فروش بیش از 70 درصد واحد ها قبل از اتمام ساخت

4. تعیین حداکثر مبلغ پیش پرداخت مجاز

5. لزوم تضمین تکمیل پروژه از طریق ضمانت نامه بانکی

6. حق انصراف خریدار تا زمان تحویل واحد

این قانون جزئیات دیگری مانند نحوه محاسبه و پرداخت اقساط، امکان تغییر نقشه و طرح، و مسئولیت‌های سازنده را مشخص کرده است.

رعایت این ضوابط از سوی سازندگان و خریداران ضروری است و در صورت عدم رعایت، مشکلات متعددی ممکن است برای طرفین ایجاد شود. بنابراین آگاهی از این قوانین، پیش از هرگونه اقدام در فرآیند پیش فروش ملک بسیار حائز اهمیت است.

علاوه بر قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389، موارد دیگری نیز در این زمینه وجود دارد که باید مد نظر قرار گیرد که در ادامه به آن ها اشاره می کنیم:

1.      آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش

این آیین نامه در سال 1395 برای اجرای بهتر قانون تصویب شد و جزئیات بیشتری را مشخص کرد.

2.      ضوابط و مقررات بانک مرکزی

بانک مرکزی ضوابطی را برای نحوه پرداخت اقساط پیش فروش و تأمین مالی پروژه‌ها تعیین کرده است.

3.     ضوابط شهرداری‌ ها

شهرداری ‌ها در چارچوب قوانین ملی، مقررات و ضوابط خاصی را برای پیش فروش و صدور پروانه ساخت وضع کرده اند.

4.     قوانین مالیاتی

درآمد حاصل از پیش فروش در قانون مالیات‌های مستقیم، مشمول مالیات می باشد و باید رعایت شود.

5.     مقررات وزارت راه و شهرسازی

این وزارتخانه ضوابط و دستورالعمل‌ های اجرایی خاصی برای نحوه پیش فروش، صدور پروانه و تکمیل پروژه‌ها دارد.

علاوه بر این قوانین و مقررات، در هر معامله پیش فروش باید موارد دیگری نیز مدنظر قرار گیرد، مانند:

- تعیین صحیح قیمت پیش فروش

- تنظیم قرارداد پیش فروش مطابق با استانداردها

- أخذ تضامین مناسب از سازنده

- پیگیری روند ساخت و تحویل به موقع واحد

در مجموع، آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش ملک برای حفظ حقوق طرفین بسیار ضروری می باشد.

برای تعیین قیمت پیش فروش صحیح و منصفانه، موارد زیر باید مدنظر قرار بگیرد:

1.      هزینه‌ های ساخت و تکمیل واحد

- هزینه ‌های زمین، مصالح، نیروی کار و تأسیسات

- هزینه‌ های تطبیق با مقررات ساختمانی وشهرسازی

- هزینه‌ های نظارت و مدیریت پروژه

2.      سود متعارف سازنده

-        سود معقول با توجه به ریسک‌ های پروژه و سرمایه‌گذاری

-         نرخ بازگشت سرمایه متعارف در صنعت ساختمان

 3.     هزینه ‌های تأمین مالی و تورم

- هزینه‌ های تأمین مالی و بهره وام ‌های بانکی

- نرخ تورم و افزایش احتمالی هزینه ‌های ساخت در آینده

4.     موقعیت و جذابیت پروژه

- موقعیت جغرافیایی و ویژگی ‌های خاص پروژه

- امکانات و تسهیلات موجود در پروژه

- میزان تقاضا و رقابت در منطقه

5.     سابقه و اعتبار سازنده

- سابقه ساخت و تحویل به موقع پروژه‌ ها

- میزان رضایت مندی مشتریان قبلی

با در نظر گرفتن این موارد و انجام محاسبات دقیق، می‌توان قیمت پیش فروش را به گونه ‌ای تعیین کرد که هم سودی معقول برای سازنده داشته باشد و هم در محدوده توان مالی خریداران قرار گیرد. بررسی قیمت‌ های پروژه‌ های مشابه در منطقه نیز می‌تواند در این زمینه کمک کننده باشد.

برای محاسبه دقیق هزینه‌ های ساخت و تکمیل واحد، مراحل زیر را می‌توانید دنبال کنید:

1.      تهیه لیست جامع مصالح و اقلام مورد نیاز

با کمک معماران و مهندسان طرح، فهرستی کامل از مصالح ساختمانی، تأسیسات و تجهیزات را تهیه نمایید.

2.      برآورد قیمت واحد هر آیتم (مورد)

با مراجعه به بازار و استعلام از فروشندگان و پیمان کاران، قیمت فعلی هر مورد را محاسبه کنید. در نظر داشته باشید که قیمت‌ ها ممکن است تا زمان اجرا تغییر کنند.

3.     محاسبه هزینه‌ های حمل و نقل

هزینه‌های جا به ‌جایی مصالح و تجهیزات را به برآورد هزینه‌ ها اضافه کنید.

4.     محاسبه هزینه ‌های نیروی کار

با توجه به پیچیدگی کار، حجم و مدت زمان اجرا، هزینه نیروی کار ماهر و عادی را برآورد نمایید.

5.     محاسبه هزینه ‌های سربار

هزینه‌ های مدیریت پروژه، بیمه و مالیات را نیز به برآورد خود اضافه کنید.

6.     در نظر گرفتن پیش ‌بینی ‌های تورمی

با توجه به نرخ تورم، افزایش احتمالی قیمت ‌ها را در هزینه ‌ها لحاظ نمایید.

این محاسبات دقیق، پایه و اساس مناسبی برای تعیین قیمت پیش فروش خواهد بود. همچنین مقایسه با پروژه ‌های مشابه نیز می‌تواند مفید باشد.

برای محاسبه دقیق هزینه ‌های سربار در ساخت و تکمیل واحد، موارد زیر را باید در نظر بگیرید:

1.      هزینه ‌های مدیریت پروژه

- حقوق و دستمزد مدیران، ناظران و سرپرستان پروژه

- هزینه ‌های اداری و دفتری مرتبط با مدیریت پروژه

2.      هزینه ‌های تأمین مالی

- هزینه‌های بانکی و اعتباری برای تأمین منابع مالی

- هزینه ‌های وام‌ های دریافتی

3.     هزینه‌ های بیمه و مالیات

- بیمه مسئولیت و آتش ‌سوزی

- مالیات ‌های پرداختی مرتبط با پروژه

4.     هزینه ‌های زیرساختی

- هزینه‌ های تأمین آب، برق و سایر تأسیسات موقت

- هزینه ‌های حفاظت و امنیت پروژه

5.     هزینه‌ های پشتیبانی و نگهداری

- هزینه‌ های انبارداری، تعمیر و نگهداری تجهیزات

- هزینه‌ های سوخت، روغن‌کاری و تعمیر ماشین ‌آلات

6.     هزینه‌ های غیر مستقیم

- هزینه ‌های سفر ها و مأموریت ‌ها

- هزینه‌ های آموزش و توسعه نیروی کار

این موارد را می‌توان با توجه به حجم و پیچیدگی پروژه، تجربیات گذشته و پیش ‌بینی ‌های آتی محاسبه و به عنوان هزینه ‌های سربار در برآورد کل هزینه‌ ها منظور نمود. مقایسه با پروژه‌ های مشابه نیز کمک کننده خواهد بود.

بازبینی: س. سیاح