سند زدن ملک در ایران: راهنمای جامع و کاربردی

سند زدن ملک یکی از مراحل مهم و پایانی در خرید و فروش ملک است که طی کردن مراحل قانونی آن و رعایت نکات مهم در هر مرحله می‌تواند از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کند. اولین قدم در این فرآیند، توافق بین خریدار و فروشنده و تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه است که باید شامل تمام جزئیات مهم و ضروری باشد. پس از آن، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه مدارک لازم، سند ملک به نام خریدار منتقل می‌شود. در این مقاله، به طور کامل و جامع به بررسی مراحل سند زدن ملک در ایران پرداختیم و نکات مهم و قوانین مربوط به آن را شرح دادیم. همچنین به موضوع سند زدن ملک از طریق ماده ۱۴۷ نیز اشاره کردیم که در مواردی که ملک سند رسمی ندارد، قابل استفاده است.خرید ملک یکی از مهم‌ترین و بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری‌هایی است که افراد در طول زندگی خود انجام می‌دهند. حال چه خرید خانه در شیراز باشد، چه خرید خانه در اصفهان یا خرید خانه در کرج و مشهد، همواره مراحل قانونی خرید ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. یکی از مهم‌ترین این مراحل، سند زدن ملک است که با طی کردن مراحل قانونی و رعایت نکات مهم، می‌توانید از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کنید. در ضمن با ثبت ملک به نام خود در دفتر اسناد رسمی، دولت به طور رسمی شما را به‌عنوان مالک آن ملک به رسمیت می‌شناسد و حق مالکیت شما را محفوظ می‌دارد. در این مقاله، به طور کامل و جامع به بررسی مراحل سند زدن ملک در ایران می‌پردازیم.

مراحل سند زدن ملک

به طور کلی، مراحل سند زدن ملک در ایران به شرح زیر است:

مرحله اول: توافق اولیه و تنظیم مبایعه‌نامه

بخش «زمان مورد معامله» در مبایعه‌نامه، همانطور که از نامش پیداست، به تعیین جدول زمانی دقیق برای انجام معامله می‌پردازد و از ارکان اساسی این قرارداد به شمار می‌رود. در واقع، این بخش مشخص می‌کند که هر یک از تعهدات طرفین معامله (خریدار و فروشنده) باید در چه بازه زمانی و چگونه به انجام برسد. توجه به این بخش و درج جزئیات کافی در آن، از بروز بسیاری از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند و به معامله رسمیت و قطعیت می‌بخشد.

در این بخش، معمولاً به سه زمان‌بندی مهم اشاره می‌شود که در ادامه به تفصیل به هر یک می‌پردازیم:

1. زمان و نحوه پرداخت مبلغ معامله: این قسمت، قلب بخش «زمان مورد معامله» است و به طور دقیق مشخص می‌کند که خریدار چه میزان از مبلغ کل معامله را در چه زمان‌هایی و به چه صورتی به فروشنده پرداخت خواهد کرد. در معاملات املاک در ایران، معمولاً پرداخت مبلغ به صورت مرحله‌ای انجام می‌شود. برای مثال:

• پرداخت مبلغی به عنوان پیش‌پرداخت (بیعانه): این مبلغ معمولاً در زمان تنظیم و امضای مبایعه‌نامه توسط خریدار به فروشنده پرداخت می‌شود و نشان‌دهنده قصد جدی خریدار برای انجام معامله است. در مبایعه‌نامه باید به طور دقیق قید شود که این مبلغ چه میزان است و در چه تاریخی پرداخت شده است.

• پرداخت مرحله‌ای: بسته به توافق طرفین، ممکن است پرداخت مبلغ معامله به چند مرحله تقسیم شود. به عنوان مثال، ممکن است توافق شود که بخش دیگری از مبلغ در زمان تخلیه ملک توسط فروشنده، و مابقی مبلغ در زمان حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی پرداخت شود. در مبایعه‌نامه باید تاریخ دقیق و مبلغ هر قسط به طور واضح مشخص گردد.

• نحوه پرداخت: در این قسمت باید مشخص شود که پرداخت‌ها به چه صورتی انجام خواهد شد. آیا پرداخت به صورت نقدی خواهد بود؟ واریز به حساب بانکی؟ پرداخت از طریق چک بانکی؟ یا روش‌های دیگر؟ تعیین دقیق نحوه پرداخت از بروز ابهامات و مشکلات بعدی جلوگیری می‌کند.

ذکر این جزئیات در مبایعه‌نامه از این جهت حائز اهمیت است:

• • برنامه‌ریزی مالی: هم خریدار و هم فروشنده با مشخص شدن زمان‌بندی پرداخت‌ها، می‌توانند برنامه‌ریزی مالی دقیقی برای خود انجام دهند. خریدار می‌داند که در چه تاریخی باید چه مبلغی را آماده کند و فروشنده نیز می‌تواند برای زمان دریافت هر قسط برنامه‌ریزی نماید.

  • جلوگیری از تأخیر و تعلل: تعیین زمان‌های مشخص برای پرداخت، از تأخیر و تعلل در پرداخت‌ها جلوگیری می‌کند و به روند معامله سرعت می‌بخشد.

  • مبنای حقوقی: در صورت بروز اختلاف و نیاز به پیگیری حقوقی، زمان‌بندی دقیق پرداخت‌ها که در مبایعه‌نامه قید شده است، مبنای محکمی برای اثبات تعهدات طرفین خواهد بود.

2.زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی: بخش دیگری از «زمان مورد معامله» به تعیین زمان دقیق حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند رسمی ملک اختصاص دارد. در مبایعه‌نامه باید تاریخ دقیق، ساعت و حتی نام دفترخانه (در صورت توافق) قید شود.

اهمیت تعیین زمان حضور در دفترخانه:

• • انجام تشریفات قانونی: حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی، آخرین و مهم‌ترین مرحله در سند زدن ملک است. تعیین زمان مشخص برای این امر، به طرفین کمک می‌کند تا برای انجام این تشریفات قانونی برنامه‌ریزی کنند.

  • تعیین تکلیف نهایی معامله: با حضور در دفترخانه و انتقال سند، معامله به طور رسمی و قانونی به پایان می‌رسد و مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود. تعیین زمان مشخص برای این مرحله، به تعیین تکلیف نهایی معامله کمک می‌کند.

  • جلوگیری از بلاتکلیفی: عدم تعیین زمان مشخص برای حضور در دفترخانه می‌تواند منجر به بلاتکلیفی و طولانی شدن روند معامله شود. در حالی که تعیین زمان دقیق، به هر دو طرف اطمینان می‌دهد که معامله در یک بازه زمانی مشخص به اتمام خواهد رسید.

3.زمان تنظیم سند رسمی: در این قسمت، به صراحت قید می‌شود که سند رسمی ملک در تاریخ مشخص شده در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و به نام خریدار منتقل خواهد شد. این بند، تأکیدی مجدد بر الزام انجام انتقال سند در زمان مقرر است.

اهمیت تعیین زمان تنظیم سند رسمی:

• تأکید بر تعهد انتقال سند: ذکر زمان تنظیم سند رسمی، به طور واضح بر تعهد فروشنده برای انتقال مالکیت ملک در زمان مشخص تأکید می‌کند.

• مبنای محاسبه خسارت: در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه در زمان مقرر و عدم انتقال سند، زمان تنظیم سند رسمی که در مبایعه‌نامه قید شده است، می‌تواند مبنای محاسبه خسارت دیرکرد برای خریدار قرار گیرد.

نکات مهم در نگارش بخش «زمان مورد معامله»:

• دقت و وضوح: در نگارش این بخش، نهایت دقت و وضوح را به کار ببرید. از به کار بردن عبارات کلی و مبهم مانند «در اسرع وقت»، «به زودی» و غیره خودداری کنید و به جای آن‌ها تاریخ‌های دقیق و مشخص را ذکر نمایید.

• ذکر جزئیات: تا حد امکان جزئیات مربوط به زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و سایر موارد مرتبط را به طور کامل در مبایعه‌نامه قید کنید.

• مشورت با متخصص: برای اطمینان از درستی و کامل بودن بخش «زمان مورد معامله»، توصیه می‌شود قبل از امضای مبایعه‌نامه، با یک مشاور حقوقی یا مشاور املاک مجرب مشورت نمایید.

با توجه به نکات ذکر شده، بخش «زمان مورد معامله» در مبایعه‌نامه، نقشی کلیدی در تضمین حقوق طرفین و پیشگیری از اختلافات احتمالی ایفا می‌کند. بنابراین، لازم است که در تنظیم این بخش، دقت و توجه کافی مبذول گردد و تمامی جزئیات مربوط به زمان‌بندی معامله به طور واضح و دقیق در آن قید شود.

 

مشاهده سریع تمام آگهی‌های خرید و فروش ملک در تهران

 

 

مرحله دوم: دریافت کد رهگیری

پس از تکمیل مبایعه‌نامه در دفتر املاک، لازم است تا تمامی مشخصات و اطلاعات مربوط به معامله در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور ثبت شود. وظیفه ثبت این اطلاعات به عهده مشاور املاک می‌باشد و پس از آن یک کد رهگیری دریافت می‌شود که نشان دهنده تایید معامله و معتبر بودن کد دفتری مشاور املاک می‌باشد. این سیستم به صورت سراسری در تمام کشور فعال است و به همین دلیل اگر فروشنده قصد داشته باشد ملک خود را به طور همزمان به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و اعلام می‌کند که کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. دریافت کد رهگیری یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است و به منزله سلامت معامله بوده و از فروش یک ملک به چند نفر به طور همزمان جلوگیری می‌کند. به عنوان مثال، اگر فردی قصد خرید خانه در کرج را داشته باشد، با دریافت کد رهگیری می‌تواند مطمئن شود که ملک مورد نظر قبلاً به فرد دیگری فروخته نشده است.

 

مرحله سوم: مراجعه به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله، فروشنده باید به همراه شناسنامه و اصل سند ملک به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و مقدمات لازم برای انتقال سند ملک را انجام دهد. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند. حضور خریدار در این مرحله الزامی نیست.

 

مرحله چهارم: انتقال سند

در این مرحله، که مرحله‌ی نهایی سند زدن ملک است، خریدار و فروشنده در تاریخ مشخص شده در مبایعه‌نامه، برای انتقال سند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کنند. در صورتی که یکی از طرفین مثلاً فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند و اگر فروشنده نیامد، گواهی عدم حضور می‌گیرد. این گواهی دارای اعتبار قانونی بوده و خریدار ملک می‌تواند با مراجعه به دفاتر قضایی، علاوه بر پس گرفتن مبلغ خود، مبلغی را نیز بابت خسارت عدم حضور جهت سند زدن و انتقال آن دریافت کند. همچنین، اگر مسئول دفترخانه در هویت متعاملین یا طرف معامله تردید داشته باشد، باید دو نفر از اشخاص معروف و معتمد هویت آنان را تصدیق کنند و مسئول دفتر مراتب را در دفتر ثبت و به امضای شهود برساند. فروشنده در این مرحله باید تمامی مدارک مورد نیاز را به همراه پاسخ استعلام‌هایی که از شهرداری، دارایی، و بیمه گرفته است (مفاصاحساب) به دفترخانه ارائه دهد.

 

مدارک لازم برای سند زدن ملک

مدارک لازم برای سند زدن ملک به شرح زیر است:

• اصل و تصویر سند مالکیت

• اصل و تصویر بنچاق

• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

• اصل و تصویر وکالت‌نامه (در صورت وجود وکیل)

• اصل و تصویر پایان‌کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری

• صورت‌مجلس تفکیکی (در مورد آپارتمان)

• اصل و تصویر حصر وراثت (در صورت موروثی بودن ملک)

• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در صورت موروثی بودن ملک)

• کد پستی ملک معامله شده

• گواهی مفاصا حساب عوارض و دیگر خرج و مخارج ملک ،،،،  

نکته: سند، مشخصات جغرافیایی (کجای ایران قرار دارد)، ثبتی (پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی (مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد. بنچاق نیز یکی از مدارک مهم در انتقال سند است که به عنوان یک سند تاریخی و پیش‌نیاز سند ملک محسوب می‌شود. بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است.

 

مشاهده سریع تمام آگهی‌های خرید و فروش ملک در مشهد

 

 

هزینه‌های سند زدن ملک

هزینه‌های سند زدن ملک به طور کلی به عهده هر دو طرف معامله است و به شرح زیر می‌باشد:

هزینه	پرداخت کننده	توضیحات
ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری	خریدار و فروشنده	دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
هزینه‌های شهرداری	فروشنده	شامل خلافی، نوسازی و پسماند
هزینه‌های دارایی	فروشنده	شامل هزینه نقل و انتقال و مالیات بر اجاره (در صورت اجاره بودن ملک)
هزینه دفترخانه (حق‌التحریر)	خریدار و فروشنده	به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.

 

نکته: هزینه دفترخانه معمولاً چیزی بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان است.

قوانین مربوط به سند زدن ملک

در ایران، قوانین مربوط به ثبت اسناد و املاک در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن آمده است. بر اساس این قانون، ثبت اسناد در موارد زیر اجباری است: ،،  

• کلیه‌ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

• کلیه‌ی معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

• کلیه‌ی عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.

• صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

همچنین، در نقاطی که اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است. به عبارت دیگر، در این موارد اگر سندی ثبت نشده باشد، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

 

نکات مهم در سند زدن ملک

• قبل از سند زدن ملک، حتماً از اصالت سند و وضعیت حقوقی آن اطمینان حاصل کنید. به عنوان مثال، اگر قصد خرید خانه در اصفهان را دارید، قبل از هر چیز از مالک سند ملک را بخواهید و با مراجعه به دفتر اسناد رسمی از اصالت آن اطمینان حاصل کنید.

• برای بررسی اصالت سند، می‌توانید از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک کشور اقدام کنید.

• برای بررسی وضعیت حقوقی ملک، می‌توانید از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید.

• در انتخاب دفتر اسناد رسمی دقت کنید و از معتبر بودن آن اطمینان حاصل کنید.

• قبل از امضای سند، تمام مفاد آن را به دقت مطالعه کنید.

• در صورت عدم آشنایی با مسائل حقوقی، از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید.

 

مشاهده سریع تمام آگهی های خرید و فروش ملک در اردبیل

 

 

سند زدن ملک از طریق ماده ۱۴۷

در برخی موارد، ممکن است ملکی سند رسمی نداشته باشد. در این صورت، مالک می‌تواند از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک برای دریافت سند اقدام کند. برای دریافت سند از طریق ماده ۱۴۷، متقاضی باید مراحل زیر را طی کند:

1. داشتن مدارک اثبات مالکیت

2. تهیه نقشه UTM از ملک

3. اسکن مدارک

4. تکمیل فرم اولیه درخواست پذیرش و ثبت آن در سامانه

5. تکمیل نهایی درخواست پذیرش در سامانه

6. ارسال مدارک به واحد ثبتی

7. دریافت کد رهگیری اداره پست

8. دریافت سند

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻