فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان؛ نکات حقوقی و راهکارهای عملی

فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان ممکن است به دلایل مختلفی مانند تخلف طرفین یا مشکلات قانونی رخ دهد. این مقاله به شما کمک می‌کند تا با شرایط، مراحل و نکات حقوقی فسخ قرارداد آشنا شوید و از حقوق خود در بازار مسکن محافظت کنید. با مطالعه این راهنما، قدم‌به‌قدم فرآیند فسخ را یاد بگیرید و از چالش‌های مالی و قانونی در امان بمانید.قرارداد پیش‌فروش آپارتمان یکی از رایج‌ترین قراردادها در بازار مسکن ایران است که به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و مالی، ممکن است با چالش‌هایی همراه شود. گاهی اوقات، به دلایل مختلف، یکی از طرفین قرارداد (پیش‌خریدار یا پیش‌فروشنده) تصمیم به فسخ قرارداد می‌گیرد. اما فسخ این نوع قراردادها نیازمند رعایت شرایط قانونی و آگاهی از حقوق و تعهدات طرفین است. در این مقاله، به بررسی شرایط، مراحل و نکات مهم فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان می‌پردازیم تا راهنمایی جامع و کاربردی در اختیارتان قرار دهیم.

 قرارداد پیش‌فروش آپارتمان چیست؟

 

قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، توافقی است که بر اساس آن، پیش‌فروشنده (معمولاً سازنده یا مالک) متعهد می‌شود واحد مسکونی مشخصی را در آینده تکمیل و به پیش‌خریدار تحویل دهد. در مقابل، پیش‌خریدار نیز متعهد به پرداخت مبلغ قرارداد به صورت اقساطی یا یکجا می‌شود. این قراردادها تحت قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) تنظیم می‌شوند و باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.

 

دلایل فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

فسخ قرارداد ممکن است به دلایل مختلفی رخ دهد. برخی از شایع‌ترین دلایل عبارت‌اند از:

• تخلف پیش‌فروشنده: عدم تکمیل پروژه در موعد مقرر، تغییر مشخصات فنی آپارتمان (مانند متراژ یا مصالح) یا عدم دریافت مجوزهای قانونی.

• تخلف پیش‌خریدار: عدم پرداخت اقساط در زمان مشخص یا عدم همکاری در مراحل قانونی انتقال سند.

• مشکلات قانونی: ابطال پروانه ساخت یا توقیف پروژه به دلایل قضایی.

• توافق دوطرفه: در مواردی که هر دو طرف به فسخ قرارداد رضایت دارند.

 

در این مورد هم بخوانید:

 

 

شرایط قانونی فسخ قرارداد

 

طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، فسخ قرارداد تنها در شرایط خاصی امکان‌پذیر است. این شرایط عبارت‌اند از:

1. تخلف از شروط قرارداد: اگر یکی از طرفین به تعهدات اصلی خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند درخواست فسخ کند.

2. عدم تحویل به‌موقع: اگر پیش‌فروشنده آپارتمان را در زمان تعیین‌شده تحویل ندهد، پیش‌خریدار حق فسخ دارد.

3. فورس ماژور: در مواردی مانند بلایای طبیعی یا مشکلات غیرقابل‌پیش‌بینی که اجرای قرارداد را غیرممکن کند، امکان فسخ وجود دارد.

4. رجوع به داور یا مراجع قضایی: در صورت بروز اختلاف، داور مرضی‌الطرفین یا دادگاه می‌تواند حکم به فسخ قرارداد دهد.

 

مراحل فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

برای فسخ قرارداد، باید مراحل زیر را به ترتیب طی کنید:

1. بررسی قرارداد: ابتدا مفاد قرارداد را به‌دقت بررسی کنید تا مطمئن شوید شرایط فسخ در آن پیش‌بینی شده است.

2. ارسال اخطاریه: اخطاریه رسمی از طریق اظهارنامه یا دفتر اسناد رسمی به طرف مقابل ارسال کنید و تخلف او را گوشزد کنید.

3. مذاکره و توافق: در صورت امکان، با طرف مقابل برای فسخ توافقی مذاکره کنید.

4. ارجاع به داور: اگر قرارداد داور مرضی‌الطرفین دارد، موضوع را به او ارجاع دهید.

5. اقامه دعوی در دادگاه: در صورت عدم توافق یا رد درخواست توسط داور، می‌توانید به دادگاه مراجعه کنید.

6. اجرای حکم فسخ: پس از صدور رأی، مراحل قانونی برای استرداد وجوه یا جبران خسارت را پیگیری کنید.

 

حتما بخوانید:

 

 

نکات مهم هنگام فسخ قرارداد

• مشاوره حقوقی: پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.

• مستندات: تمامی مدارک قرارداد، پرداخت‌ها و مکاتبات را حفظ کنید.

• مهلت قانونی: توجه داشته باشید که برخی از دعاوی ملکی مشمول مرور زمان می‌شوند.

• خسارات احتمالی: بررسی کنید که آیا در قرارداد جریمه یا خسارتی برای فسخ پیش‌بینی شده است یا خیر.

 

چالش‌های فسخ قرارداد و راهکارها

یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها در فسخ قرارداد پیش‌فروش، اختلاف بر سر استرداد وجوه پرداختی یا جبران خسارت است. برای مثال، پیش‌خریدار ممکن است بخواهد کل مبلغ پرداختی را پس بگیرد، اما پیش‌فروشنده به دلیل هزینه‌های انجام‌شده مقاومت کند. در این موارد، داشتن قرارداد دقیق و شفاف که شرایط فسخ را مشخص کرده باشد، بسیار کمک‌کننده است. همچنین، ثبت رسمی قرارداد در دفتر اسناد رسمی می‌تواند از بسیاری از مشکلات بعدی جلوگیری کند.

 

در این مورد هم بخوانید:

 

 

نتیجه‌گیری

فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان فرآیندی پیچیده است که نیازمند آگاهی از قوانین و رعایت مراحل قانونی است. با مطالعه دقیق قرارداد، مشاوره با وکیل و پیگیری منظم مراحل، می‌توانید حقوق خود را حفظ کنید و از ضررهای مالی جلوگیری کنید. اگر قصد پیش‌خرید آپارتمان دارید، بهتر است از ابتدا قرارداد را با دقت تنظیم کنید تا در آینده با مشکلات کمتری مواجه شوید.

سوالات متداول

 

آیا می‌توان قرارداد پیش‌فروش را به‌صورت توافقی فسخ کرد؟

بله، در صورت رضایت هر دو طرف، فسخ توافقی امکان‌پذیر است و باید به‌صورت کتبی ثبت شود.

اگر پیش‌فروشنده آپارتمان را دیر تحویل دهد، چه کنم؟

می‌توانید اخطاریه ارسال کنید و در صورت عدم رفع مشکل، درخواست فسخ قرارداد دهید.

هزینه‌های فسخ قرارداد به عهده کیست؟

بستگی به قرارداد و دلیل فسخ دارد. معمولاً طرف متخلف مسئول جبران خسارت است

آیا برای فسخ قرارداد باید به دادگاه مراجعه کرد؟

نه همیشه؛ ابتدا می‌توانید از طریق مذاکره یا داور اقدام کنید، اما در صورت اختلاف، دادگاه لازم است.

مدارک لازم برای فسخ قرارداد چیست؟

قرارداد، اسناد پرداخت، اخطاریه‌ها و هرگونه مدرک مرتبط با تخلف طرف مقابل.

فسخ قرارداد چقدر زمان می‌برد؟

بسته به شرایط، از چند هفته (در صورت توافقی) تا چند ماه (در صورت قضایی) متغیر است.

آیا می‌توانم پول پرداختی را پس بگیرم؟

بله، در صورت فسخ قانونی، می‌توانید درخواست استرداد وجوه کنید، ولی ممکن است مشمول کسر خسارت شود.

قانون پیش‌فروش ساختمان چیست؟

قانونی مصوب سال ۱۳۸۹ است که شرایط تنظیم و فسخ قراردادهای پیش‌فروش را مشخص می‌کند.

 

احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻