خرید و فروش ملک یکی از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین معاملات حقوقی است که افراد در طول زندگی خود با آن مواجه می‌شوند. در این میان، مرحله تحویل ملک به خریدار از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و عدم رعایت نکات قانونی و حقوقی در این مرحله می‌تواند منجر به بروز اختلافات و مشکلات عدیده‌ای برای طرفین معامله شود.در این مقاله، به بررسی مراحل قانونی تحویل ملک به خریدار، نکات مهم در تنظیم قرارداد و تحویل ملک و مسئولیت‌های فروشنده و خریدار در این فرآیند می‌پردازیم.

مراحل قانونی تحویل ملک به خریدار

 

برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، ارائه مدارکی به دفاتر اسناد رسمی الزامی است. یکی از این مدارک، مربوط به وضعیت ملک از نظر شهرداری یا بخشداری است که در واقع تاییدی بر قانونی بودن بنای ساخته شده و یا وضعیت زمین می‌باشد. این مدرک می‌تواند به صورت "پایان‌کار"، "عدم خلافی شهرداری" و یا "نامه بازدید شهرداری یا بخشداری" باشد که بسته به نوع ملک (زمین دارای بنا یا زمین بدون بنا) و شرایط آن، ارائه می‌شود.

 

برای روشن شدن موضوع، هر یک از این مدارک را به تفصیل بررسی می‌کنیم:

1. پایان‌کار ساختمان:

• پایان‌کار چیست؟ "پایان‌کار ساختمان" یا "گواهی پایان‌کار" سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی و توسط شهرداری صادر می‌شود. این گواهی به منزله تایید انطباق ساختمان ساخته شده با پروانه ساختمانی و مقررات ملی ساختمان است. به عبارت دیگر، شهرداری با صدور پایان‌کار، رسماً اعلام می‌کند که ساختمان مطابق با مجوزهای قانونی و استانداردهای فنی بنا شده است.

• چه زمانی پایان‌کار مورد نیاز است؟ پایان‌کار معمولاً برای املاک دارای بنا (ساختمان، ویلا، آپارتمان و غیره) مورد نیاز است. در واقع، برای هر بنایی که به صورت قانونی و با اخذ پروانه ساختمانی احداث شده باشد، دریافت پایان‌کار ضروری است.

• اهمیت پایان‌کار: داشتن پایان‌کار برای یک ملک دارای بنا، ارزش و اعتبار آن را به میزان قابل توجهی افزایش می‌دهد. بدون پایان‌کار، ممکن است در آینده برای دریافت تسهیلات بانکی، فروش ملک، یا حتی انجام تعمیرات و تغییرات در بنا با مشکل مواجه شوید. علاوه بر این، عدم ارائه پایان‌کار در زمان تنظیم سند رسمی می‌تواند فرآیند انتقال مالکیت را با مشکل مواجه کند.

2. عدم خلافی شهرداری:

• عدم خلافی شهرداری چیست؟ "گواهی عدم خلاف" یا "عدم خلافی شهرداری" سندی است که توسط شهرداری صادر شده و نشان می‌دهد که ملک مورد نظر هیچ گونه بدهی معوقه یا تخلف ساختمانی (خلاف) به شهرداری ندارد. این گواهی معمولاً برای املاکی صادر می‌شود که بنای قدیمی دارند و ممکن است به دلایلی پایان‌کار برای آنها صادر نشده باشد، یا در مواردی که برای انجام معامله، نیاز به تایید عدم وجود بدهی به شهرداری باشد.

• چه زمانی عدم خلافی مورد نیاز است؟ عدم خلافی شهرداری معمولاً در موارد زیر مورد نیاز است:

• املاک قدیمی: برای املاکی که سال‌ها پیش ساخته شده‌اند و ممکن است پایان‌کار نداشته باشند.

• املاکی که تغییراتی در آنها ایجاد شده: اگر در ملک تغییرات ساختمانی انجام شده باشد که نیاز به تایید شهرداری داشته است (مانند تغییر کاربری، اضافه بنا و غیره).

• درخواست برخی دفاتر اسناد رسمی: گاهی اوقات، برخی از دفاتر اسناد رسمی به صورت احتیاطی، ارائه گواهی عدم خلاف را علاوه بر سایر مدارک درخواست می‌کنند.

• اهمیت عدم خلافی: گواهی عدم خلافی اطمینان خاطر را برای خریدار و فروشنده ایجاد می‌کند که ملک از نظر بدهی به شهرداری و تخلفات ساختمانی مشکلی ندارد.

 

مشاهده مقاله املاک اوقافی 

 

 

3. نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (برای زمین‌های بدون بنا و زمین‌های دارای بنا):

• نامه بازدید چیست؟ "نامه بازدید شهرداری یا بخشداری" سندی است که پس از بازدید کارشناسان شهرداری یا بخشداری از ملک (به ویژه زمین) صادر می‌شود. این نامه وضعیت فعلی زمین را از نظر کاربری، حدود اربعه (مرزها)، و سایر موارد مرتبط با طرح‌های شهری یا روستایی مشخص می‌کند.

• چه زمانی نامه بازدید مورد نیاز است؟ نامه بازدید معمولاً برای زمین‌های بدون بنا و گاهی اوقات برای زمین‌های دارای بنا (به ویژه در مناطق روستایی یا حاشیه شهرها) مورد نیاز است.

• زمین‌های بدون بنا: برای زمین‌های خالی، ارائه نامه بازدید شهرداری یا بخشداری بسیار مهم است. این نامه مشخص می‌کند که زمین از نظر کاربری (مسکونی، تجاری، کشاورزی و غیره) چه وضعیتی دارد، آیا در طرح‌های عمرانی قرار دارد یا خیر، و محدودیت‌های احتمالی آن چیست.

• زمین‌های دارای بنا (به ویژه در مناطق روستایی یا حاشیه شهرها): در برخی مناطق روستایی یا حاشیه شهرها، ممکن است برای انتقال مالکیت زمین‌های دارای بنا، به جای پایان‌کار یا در کنار آن، نامه بازدید بخشداری مورد نیاز باشد. این امر به دلیل تفاوت در رویه‌های اداری و قوانین شهرسازی در مناطق مختلف است.

• اهمیت نامه بازدید: نامه بازدید به خریدار و فروشنده اطلاعات مهمی در مورد وضعیت حقوقی و شهرسازی زمین ارائه می‌دهد. این اطلاعات به ویژه برای زمین‌های بدون بنا بسیار حیاتی است، زیرا کاربری زمین، امکان ساخت و ساز در آینده، و محدودیت‌های احتمالی را مشخص می‌کند.

 

در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا:

• زمین‌های دارای بنا: برای املاک دارای بنا، ارائه پایان‌کار اصلی‌ترین مدرک از نظر شهرداری است. در کنار آن، ممکن است عدم خلافی نیز درخواست شود. ارائه نامه بازدید برای زمین‌های دارای بنا معمولاً کمتر رایج است، مگر در شرایط خاص یا در مناطق روستایی و حاشیه شهرها.

• زمین‌های بدون بنا: برای زمین‌های بدون بنا، نامه بازدید شهرداری یا بخشداری مهم‌ترین مدرک است. این نامه اطلاعات کلیدی در مورد وضعیت زمین را ارائه می‌دهد. در برخی موارد، ممکن است عدم خلافی نیز برای زمین‌های بدون بنا درخواست شود، به ویژه اگر زمین سابقه استفاده‌های خاصی داشته است یا ابهاماتی در مورد وضعیت آن وجود داشته باشد.

 

نکات مهم در تنظیم قرارداد و تحویل ملک

در تنظیم قرارداد (قولنامه) و تحویل ملک، باید به نکات زیر توجه داشت:

• مشخصات دقیق ملک: در قولنامه، باید مشخصات کامل ملک از جمله پلاک ثبتی، آدرس، مساحت، نوع کاربری و سایر جزئیات به طور دقیق ذکر شود.

• شرایط پرداخت: شرایط پرداخت ثمن معامله باید به طور کامل و واضح در قولنامه ذکر شود.

• زمان تحویل ملک: زمان تحویل ملک باید به طور دقیق در قولنامه مشخص شود و در صورت عدم تحویل ملک در زمان مقرر، باید جریمه‌ای برای فروشنده در نظر گرفته شود.

• شرایط فسخ قرارداد: شرایط فسخ قولنامه و تبعات قانونی آن باید به طور کامل در قولنامه ذکر شود.

• احراز هویت فروشنده و بررسی وضعیت حقوقی ملک: قبل از امضای قولنامه، لازم است هویت فروشنده را به دقت بررسی کنید و از صحت اسناد و مدارک ارائه شده توسط او اطمینان حاصل کنید. همچنین، باید وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنید و از عدم وجود هرگونه بدهی، رهن یا محدودیت قانونی در خصوص ملک مطمئن شوید.

• مشاوره حقوقی: قبل از تنظیم قولنامه، بهتر است با یک مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از مطابقت قولنامه با قوانین و مقررات جاری و رعایت حقوق و منافع خود اطمینان حاصل کنید.

• حق حبس: حق حبس به این معناست که هر یک از طرفین می‌توانند در صورت عدم انجام تعهدات طرف مقابل، از انجام تعهدات خود خودداری کنند. به عنوان مثال، اگر فروشنده ملک را در زمان مقرر تحویل ندهد، خریدار می‌تواند از پرداخت باقیمانده ثمن معامله خودداری کند. این حق در شرایطی اعمال می‌شود که هیچ یک از طرفین حتی بخشی از تعهدات خود را انجام نداده باشند یا اینکه از طریق دادگستری به عنوان واسطه برای انجام معامله استفاده شده باشد.

• تحویل ملک با اوصاف مورد توافق: در زمان تحویل ملک، باید اطمینان حاصل شود که ملک با اوصاف ذکر شده در قولنامه مطابقت دارد. در غیر این صورت، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.

• تنظیم صورتجلسه تحویل ملک: در زمان تحویل ملک، باید صورتجلسه‌ای تنظیم شود که در آن وضعیت ملک، شماره کنتورها و سایر جزئیات مربوط به تحویل ملک ذکر شود.

 

حتما بخوانی:

 

 

مسئولیت‌های فروشنده در فرآیند تحویل ملک

• تحویل ملک در زمان مقرر: فروشنده موظف است ملک را در زمان مقرر و با شرایط ذکر شده در قولنامه به خریدار تحویل دهد.

• تخلیه ملک: فروشنده باید ملک را به طور کامل تخلیه و آماده تحویل به خریدار کند.

• پرداخت هزینه‌های مربوط به ملک: فروشنده باید کلیه هزینه‌های مربوط به ملک از جمله بدهی‌های مربوط به آب، برق، گاز و تلفن را تا زمان تنظیم سند رسمی پرداخت کند.

• ارائه مدارک لازم: فروشنده باید مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی از جمله سند مالکیت، پایان کار و سایر مدارک را به خریدار ارائه دهد.

 

مسئولیت‌های خریدار در فرآیند تحویل ملک

آخرین و یکی از مهم‌ترین مراحل فرآیند خرید ملک، تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است. این مرحله، نقطه‌ی پایانی بر تعهدات طرفین در قولنامه و آغاز مالکیت رسمی خریدار بر ملک محسوب می‌شود. همکاری خریدار در این مرحله، نه تنها یک مسئولیت قانونی، بلکه نشان‌دهنده‌ی حسن نیت و تمایل به اتمام صحیح و بی‌نقص معامله نیز می‌باشد.

در واقع، تنظیم سند رسمی یک فرآیند مشترک بین خریدار و فروشنده است و هر دو طرف باید با یکدیگر همکاری نمایند تا این مرحله به درستی و در زمان مقرر انجام شود. تأخیر یا عدم همکاری از سوی هر یک از طرفین می‌تواند منجر به طولانی شدن فرآیند انتقال مالکیت و حتی بروز مشکلات حقوقی در آینده گردد.

حال به بررسی دقیق‌تر ابعاد همکاری خریدار در این مرحله می‌پردازیم:

1. حضور به موقع در دفتر اسناد رسمی:

• اهمیت حضور: حضور به موقع خریدار (و همچنین فروشنده) در دفتر اسناد رسمی تعیین‌شده، اولین و اساسی‌ترین گام همکاری است. دفتر اسناد رسمی، محلی بی‌طرف و قانونی است که وظیفه‌ی تنظیم و ثبت رسمی اسناد را بر عهده دارد. بدون حضور طرفین یا نماینده قانونی آن‌ها، امکان تنظیم سند رسمی وجود نخواهد داشت.

• زمان و مکان: زمان و مکان حضور در دفتر اسناد رسمی، معمولاً از قبل و با توافق طرفین و دفترخانه مشخص می‌شود. خریدار باید با دقت به این زمان و مکان توجه نموده و برنامه‌ریزی لازم را برای حضور به موقع انجام دهد. تأخیر در حضور می‌تواند موجب اتلاف وقت دفترخانه و سایر طرفین و احتمالاً ایجاد هزینه‌های اضافی گردد.

• نماینده قانونی: در صورتی که خریدار به دلیل موجهی قادر به حضور شخصی در دفترخانه نباشد، می‌تواند با اعطای وکالت‌نامه رسمی به شخص دیگری، نماینده قانونی خود را برای انجام امور مربوط به تنظیم سند به دفترخانه اعزام نماید. (در این صورت، ارائه اصل و تصویر وکالت‌نامه به دفترخانه الزامی است).

2. ارائه مدارک هویتی و قانونی مورد نیاز:

• تکمیل مدارک: همانند فروشنده، خریدار نیز موظف است مدارک هویتی و قانونی خود را به دفتر اسناد رسمی ارائه نماید. این مدارک برای احراز هویت و ثبت مشخصات دقیق خریدار در سند رسمی ضروری است.

• مدارک مورد نیاز خریدار (به طور معمول):

• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی

• اصل و تصویر وکالت‌نامه (در صورت وجود وکیل)

• سایر مدارک مورد نیاز که ممکن است دفترخانه به صورت موردی درخواست نماید.

• آماده‌سازی و تحویل به موقع مدارک: خریدار باید مدارک مورد نیاز را از قبل آماده کرده و در زمان مراجعه به دفترخانه به مسئول مربوطه تحویل دهد. هرگونه نقص در مدارک می‌تواند فرآیند تنظیم سند را به تأخیر بیاندازد.

3. بررسی دقیق مفاد سند رسمی قبل از امضاء:

• حق بررسی: خریدار حق دارد قبل از امضای سند رسمی، مفاد آن را به دقت مطالعه و بررسی نماید. سند رسمی، یک سند حقوقی بسیار مهم است و هرگونه اشتباه یا ابهامی در آن می‌تواند در آینده برای خریدار مشکل‌ساز شود.

• مطابقت با توافقات: خریدار باید اطمینان حاصل کند که مفاد سند رسمی به طور کامل با توافقات انجام شده در قولنامه مطابقت دارد. مواردی مانند مشخصات ملک، قیمت نهایی، شرایط پرداخت، زمان تحویل و سایر تعهدات طرفین باید به درستی در سند رسمی درج شده باشد.

• پرسش و رفع ابهام: در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوال در مورد مفاد سند رسمی، خریدار حق دارد از مسئول دفترخانه یا وکیل خود (در صورت داشتن وکیل) سوال کرده و ابهامات را رفع نماید. هیچ‌گاه نباید سندی را بدون اطمینان کامل از مفاد آن امضاء نمود.

4. پرداخت هزینه‌های مربوط به تنظیم سند رسمی (مطابق توافق):

• هزینه‌های انتقال سند: تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، مستلزم پرداخت هزینه‌هایی از جمله حق‌التحریر دفترخانه، مالیات نقل و انتقال، و سایر هزینه‌های قانونی است.

• توافق در مورد پرداخت: در بسیاری از موارد، در قولنامه مشخص می‌شود که پرداخت این هزینه‌ها بر عهده‌ی کدام یک از طرفین (خریدار یا فروشنده) یا به صورت مشترک خواهد بود. خریدار موظف است مطابق با توافق انجام شده، سهم خود از هزینه‌ها را در زمان تنظیم سند رسمی پرداخت نماید.

• آمادگی مالی: خریدار باید از قبل برای پرداخت هزینه‌های مربوط به تنظیم سند رسمی، آمادگی مالی داشته باشد تا در زمان مقرر، پرداخت‌ها به موقع انجام شود و فرآیند تنظیم سند به دلیل مسائل مالی متوقف نگردد.

5. همکاری در رفع نواقص احتمالی:

• نواقص مدارک یا فرآیند: در برخی موارد، ممکن است در فرآیند تنظیم سند رسمی، نواقصی در مدارک یا مراحل اداری مشخص شود که نیاز به رفع آن‌ها باشد. این نواقص می‌تواند مربوط به ملک، مدارک فروشنده، یا حتی مدارک خریدار باشد.

• همکاری برای رفع مشکل: خریدار باید در صورت بروز چنین مشکلاتی، با دفتر اسناد رسمی و فروشنده همکاری نموده و در جهت رفع سریع‌تر نواقص تلاش نماید. به عنوان مثال، ممکن است نیاز به مراجعه مجدد به شهرداری، اداره ثبت اسناد، یا سایر مراجع برای تکمیل مدارک یا رفع ابهامات باشد. همکاری و پیگیری خریدار در این موارد، می‌تواند از طولانی شدن فرآیند جلوگیری نماید.

پیامد عدم همکاری خریدار:

عدم همکاری خریدار در تنظیم سند رسمی، می‌تواند پیامدهای ناخوشایندی به دنبال داشته باشد. از جمله این پیامدها می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• تأخیر در انتقال مالکیت: عدم حضور به موقع، عدم ارائه مدارک، یا عدم پرداخت هزینه‌ها می‌تواند موجب تأخیر در تنظیم سند رسمی و در نتیجه، تأخیر در انتقال رسمی مالکیت ملک به خریدار گردد.

• بروز مشکلات حقوقی: در صورت عدم همکاری خریدار و به تبع آن، عدم تنظیم سند رسمی در موعد مقرر، فروشنده ممکن است با استناد به قولنامه، اقدام به طرح دعوی حقوقی علیه خریدار نماید و خسارت‌های ناشی از عدم انجام تعهدات را مطالبه کند.

• از دست رفتن فرصت‌ها: تأخیر در انتقال مالکیت ممکن است فرصت‌های مالی یا شخصی را برای خریدار از بین ببرد.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

هزینه‌های نقل و انتقال ملک

هزینه‌های نقل و انتقال ملک شامل موارد زیر می‌شود:

• ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.

• هزینه‌های شهرداری: فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.

• هزینه‌های دارایی: دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد.

• هزینه دفترخانه: هزینه دفترخانه (حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.

• مالیات بر اجاره: اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.

راهکار قانونی در صورت عدم تحویل ملک

در صورتی که فروشنده از تحویل ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست الزام به تحویل ملک را به مرجع قضایی ارائه دهد. پس از صدور رأی و الزام فروشنده به تحویل ملک، پرونده به اجرای احکام ارسال می‌شود و اقدامات قانونی جهت تحویل ملک انجام می‌شود.، ،  

نتیجه‌گیری

تحویل ملک به خریدار یکی از مراحل مهم در فرآیند خرید و فروش ملک است که نیازمند دقت و توجه به جزئیات قانونی و حقوقی می‌باشد. تنظیم یک قولنامه دقیق و شفاف، بازرسی کامل ملک قبل از تحویل، آگاهی از مسئولیت‌های طرفین و در نهایت، انجام مراحل قانونی نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی، از جمله مواردی هستند که می‌توانند به پیشگیری از بروز اختلافات و مشکلات در آینده کمک کنند.

 

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻