تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه: بررسی دو سند مهم در معاملات ملکی

قولنامه و مبایعه‌نامه، دو سند حقوقی مهم در فرایند خرید و فروش ملک هستند. اگرچه هر دو به نوعی توافق میان خریدار و فروشنده را نشان می‌دهند، اما تفاوت‌های اساسی در ماهیت و آثار حقوقی آن‌ها وجود دارد. در این مقاله، به بررسی این دو سند می‌پردازیم و تفاوت‌های آن‌ها را روشن می‌کنیم.

💻به قدرتمندترین سامانه ملکی کشور خوش آمدید

 

قولنامه: پیمانی برای بستن قرارداد اصلی

قولنامه، به عنوان یک قرارداد مقدماتی، نقشی حیاتی در معاملات ملکی ایفا می‌کند. این سند نه تنها تعهد طرفین به انعقاد قرارداد اصلی را تضمین می‌کند، بلکه چارچوبی برای جزئیات معامله فراهم می‌آورد و به عنوان یک ابزار محافظتی برای هر دو طرف عمل می‌کند.

 

جزئیات مهم در قولنامه:

مشخصات کامل طرفین: نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تلفن خریدار و فروشنده به دقت درج می‌شود.

 

مشخصات دقیق ملک: آدرس کامل ملک، کد پستی، شماره پلاک ثبتی، متراژ، تعداد اتاق‌ها، پارکینگ، انباری و سایر جزئیات مربوط به ملک به طور کامل ذکر می‌شود. در مورد آپارتمان‌ها، طبقه، واحد، شماره ثبت و سایر مشخصات ساختمان نیز درج می‌شود.

 

مبلغ معامله: قیمت کل ملک به تفکیک مبلغ نقدی، مبلغ اقساط، تاریخ پرداخت اقساط و سایر جزئیات مالی به طور دقیق مشخص می‌شود.

 

شرایط پرداخت: نحوه پرداخت مبلغ معامله، شامل مبلغ بیعانه، مبلغ پرداخت در زمان تحویل ملک، مبلغ اقساط و تاریخ سررسید هر قسط به طور کامل ذکر می‌شود.

 

زمان و مکان تحویل ملک: تاریخ دقیق تحویل ملک و آدرس محل تحویل مشخص می‌شود.

 

شرایط فسخ: شرایطی که تحت آن هر یک از طرفین می‌تواند معامله را فسخ کند، به همراه جریمه‌های مربوطه درج می‌شود.

 

سایر توافقات: هرگونه توافق دیگری بین طرفین، مانند تعهد به انجام تعمیرات، پرداخت هزینه‌های نقل و انتقال، تخلیه ملک و غیره در این بخش ذکر می‌شود.

 

مشاهده مقاله روش نوشتن قولنامه زمین: سندی برای اطمینان و آرامش در معاملات ملکی

 

 

نقش قولنامه در معاملات ملکی:

تضمین تعهد: قولنامه به عنوان یک سند رسمی، تعهد طرفین به انجام معامله را تضمین می‌کند و به هر دو طرف اطمینان می‌دهد که معامله طبق توافقات انجام خواهد شد.

 

چارچوب معامله: جزئیات ذکر شده در قولنامه، چارچوب معامله را مشخص می‌کند و به طرفین کمک می‌کند تا درک روشنی از تعهدات خود داشته باشند.

 

محافظت از طرفین: قولنامه به عنوان یک ابزار محافظتی عمل می‌کند و در صورت عدم انجام تعهدات توسط هر یک از طرفین، امکان پیگیری حقوقی را فراهم می‌کند.

 

کاهش اختلافات: با مشخص کردن جزئیات معامله در قولنامه، احتمال بروز اختلافات و سوءتفاهم بین طرفین کاهش می‌یابد.

 

نکته مهم:

قولنامه در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شود، اما در صورت نیاز، می‌توان آن را در محضر ثبت کرد تا از اعتبار بیشتری برخوردار شود.

 

آثار حقوقی قولنامه:

قولنامه، به عنوان یک قرارداد مقدماتی، آثاری حقوقی دارد که طرفین معامله را ملزم به رعایت تعهدات خود می‌کند و در صورت عدم انجام تعهد، ضمانت‌هایی برای طرف مقابل ایجاد می‌کند.

 

1.تعهد به انعقاد قرارداد اصلی (مبایعه‌نامه):

مهم‌ترین و اصلی‌ترین اثر حقوقی قولنامه، ایجاد تعهد برای طرفین به انعقاد قرارداد اصلی (مبایعه‌نامه) در زمان و شرایط مشخص‌شده در قولنامه است. این تعهد به این معناست که:

 

فروشنده موظف است: ملک مورد معامله را در زمان و مکان تعیین‌شده در قولنامه به خریدار تحویل دهد و سند رسمی انتقال مالکیت را به نام خریدار تنظیم کند.

 

خریدار موظف است: مبلغ باقی‌مانده معامله را در زمان و مکان تعیین‌شده در قولنامه به فروشنده پرداخت کند و سایر تعهدات خود را طبق قولنامه انجام دهد.

 

ضمانت اجرای عدم انعقاد مبایعه‌نامه:

در صورت امتناع هر یک از طرفین از انعقاد مبایعه‌نامه، طرف مقابل می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و الزام به انجام تعهد را درخواست کند. دادگاه در صورت احراز شرایط، می‌تواند حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر کند. همچنین، در صورت عدم اجرای حکم دادگاه، می‌توان از طریق اجرای احکام، الزام به تنظیم سند را پیگیری کرد.

 

2. پرداخت بیعانه:

در بسیاری از موارد، خریدار مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت می‌کند. بیعانه در واقع یک مبلغ تضمینی است که نشان‌دهنده جدی بودن قصد خریدار برای انجام معامله است.

 

آثار حقوقی بیعانه:

 

تایید قصد خریدار: پرداخت بیعانه نشان می‌دهد که خریدار قصد جدی برای خرید ملک دارد و به تعهدات خود پایبند خواهد بود.

 

بخشی از ثمن معامله: در صورت انعقاد مبایعه‌نامه، بیعانه به عنوان بخشی از ثمن معامله محسوب می‌شود و از مبلغ کل معامله کسر می‌شود.

 

ضمانت اجرای عدم انجام معامله: در صورت عدم انجام معامله به دلیل تخلف فروشنده، فروشنده موظف است دو برابر مبلغ بیعانه را به خریدار بپردازد. در صورت تخلف خریدار، بیعانه به نفع فروشنده ضبط می‌شود.

 

نکته مهم:

شرایط و آثار بیعانه در قولنامه باید به طور دقیق و شفاف ذکر شود. در صورت عدم ذکر شرایط، قانون مدنی در این خصوص حاکم خواهد بود.

 

مشاهده مقاله تهاتر ملک

 

 

سایر آثار حقوقی قولنامه:

علاوه بر موارد فوق، قولنامه می‌تواند آثار حقوقی دیگری نیز داشته باشد، مانند:

 

تعهد به انجام تعمیرات: در صورتی که در قولنامه تعهد به انجام تعمیراتی در ملک ذکر شده باشد، طرفین موظف به انجام آن هستند.

 

تعهد به تخلیه ملک: در صورتی که در قولنامه تعهد به تخلیه ملک در زمان مشخصی ذکر شده باشد، طرفین موظف به انجام آن هستند.

 

نکته پایانی:

قولنامه یک سند حقوقی مهم است که آثار و تبعات حقوقی قابل توجهی دارد. بنابراین، قبل از امضای قولنامه، بهتر است با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از حقوق و تعهدات خود آگاه شوید و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنید.

 

مبایعه‌نامه: قرارداد اصلی خرید و فروش

مبایعه‌نامه، قلب تپنده معاملات ملکی است و به عنوان یک سند رسمی، نقش حیاتی در انتقال مالکیت و تضمین حقوق طرفین معامله ایفا می‌کند. این سند، تمام جزئیات مربوط به معامله را به طور دقیق و شفاف مشخص می‌کند و به عنوان یک مرجع قانونی برای حل اختلافات احتمالی عمل می‌کند.

 

اهمیت مبایعه‌نامه:

انتقال رسمی مالکیت: مبایعه‌نامه، سند رسمی انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار است. پس از امضای این سند و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی، خریدار مالک قانونی ملک محسوب می‌شود و می‌تواند از تمام حقوق مالکانه خود استفاده کند.

 

تضمین حقوق طرفین: مبایعه‌نامه با مشخص کردن دقیق جزئیات معامله، حقوق و تعهدات هر دو طرف را تضمین می‌کند. در صورت بروز اختلاف، این سند به عنوان یک مرجع قانونی برای حل اختلاف عمل می‌کند.

 

کاهش ریسک معامله: با ثبت مبایعه‌نامه در دفتر اسناد رسمی، ریسک معامله برای هر دو طرف کاهش می‌یابد. در صورت بروز مشکلات حقوقی، طرفین می‌توانند به سند رسمی مراجعه کرده و حقوق خود را پیگیری کنند.

 

قابلیت استناد قانونی: مبایعه‌نامه یک سند رسمی است که در مراجع قضایی و اداری قابل استناد است. در صورت بروز اختلاف، طرفین می‌توانند با استناد به این سند، حقوق خود را در دادگاه پیگیری کنند.

 

محتوای مبایعه‌نامه:

یک مبایعه‌نامه کامل و جامع باید شامل موارد زیر باشد:

 

مشخصات کامل طرفین: نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تلفن خریدار و فروشنده.

 

مشخصات کامل ملک: آدرس کامل، کد پستی، شماره پلاک ثبتی، متراژ، تعداد اتاق‌ها، پارکینگ، انباری، شماره طبقه، واحد و سایر جزئیات مربوط به ملک.

 

مبلغ معامله: قیمت کل ملک، مبلغ پرداختی در زمان امضای مبایعه‌نامه، مبلغ باقیمانده، نحوه پرداخت (نقدی یا اقساط)، مبلغ هر قسط و تاریخ سررسید اقساط.

 

شرایط و زمان تحویل ملک: تاریخ دقیق تحویل ملک، وضعیت ملک در زمان تحویل (تخلیه یا عدم تخلیه)، مسئولیت انجام تعمیرات و سایر شرایط مربوط به تحویل.

 

شرایط فسخ: شرایطی که تحت آن هر یک از طرفین می‌تواند معامله را فسخ کند، به همراه جریمه‌های مربوطه.

 

سایر توافقات: هرگونه توافق دیگری بین طرفین، مانند تعهد به پرداخت هزینه‌های نقل و انتقال، مالیات، عوارض و سایر موارد.

 

امضای طرفین و شهود: امضای خریدار، فروشنده و حداقل دو شاهد در تمامی صفحات مبایعه‌نامه.

 

نکته مهم:

تنظیم مبایعه‌نامه باید توسط یک فرد آگاه به مسائل حقوقی انجام شود. بهتر است قبل از امضای مبایعه‌نامه، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از صحت و کامل بودن سند اطمینان حاصل کنید.

 

مشاوره حقوقی - معامله بی دنگ وفنگ

 

 

آثار حقوقی مبایعه‌نامه:

مبایعه‌نامه، به عنوان قرارداد اصلی خرید و فروش ملک، دارای آثار حقوقی مهمی است که حقوق و تعهدات طرفین را مشخص می‌کند و ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات فراهم می‌آورد.

 

1. انتقال مالکیت:

مهم‌ترین اثر حقوقی مبایعه‌نامه، انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار است. این انتقال مالکیت، پس از امضای مبایعه‌نامه و انجام تشریفات قانونی زیر صورت می‌گیرد:

 

ثبت مبایعه‌نامه در دفتر اسناد رسمی: پس از امضای مبایعه‌نامه، طرفین باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند را به ثبت برسانند. با ثبت مبایعه‌نامه، انتقال مالکیت به صورت رسمی و قانونی انجام می‌شود.

 

پرداخت مالیات و عوارض: پس از ثبت مبایعه‌نامه، خریدار موظف است مالیات و عوارض مربوط به نقل و انتقال ملک را پرداخت کند.

 

تحویل ملک: پس از انجام مراحل فوق، فروشنده موظف است ملک را در زمان و مکان مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به خریدار تحویل دهد.

 

پیامدهای انتقال مالکیت:

 

با انتقال مالکیت، خریدار مالک رسمی ملک محسوب می‌شود و می‌تواند از تمام حقوق مالکانه خود استفاده کند، از جمله:

 

حق استفاده و بهره‌برداری از ملک: خریدار می‌تواند از ملک برای سکونت، اجاره، کسب و کار یا هر هدف دیگری استفاده کند.

 

حق انتقال مالکیت: خریدار می‌تواند ملک را به شخص دیگری بفروشد، اجاره دهد یا به هر نحو دیگری منتقل کند.

 

حق تغییر و تحول در ملک: خریدار می‌تواند در ملک تغییرات و تحولات ایجاد کند، مانند ساخت و ساز، تخریب یا بازسازی.

 

مشاهده مقاله قوانین معاملات ملکی

 

 

2. لزوم انجام تعهدات:

 

مبایعه‌نامه برای طرفین ایجاد تعهد می‌کند و آن‌ها را ملزم به انجام تمام تعهدات ذکر شده در آن می‌کند. این تعهدات می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

 

تعهد فروشنده به تحویل ملک: فروشنده موظف است ملک را در زمان و مکان مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به خریدار تحویل دهد.

 

تعهد خریدار به پرداخت مبلغ معامله: خریدار موظف است مبلغ معامله را در زمان و مکان مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به فروشنده پرداخت کند.

 

سایر تعهدات: مبایعه‌نامه می‌تواند شامل تعهدات دیگری نیز باشد، مانند تعهد به انجام تعمیرات، پرداخت هزینه‌های نقل و انتقال، تخلیه ملک و غیره.

 

ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات:

در صورت عدم انجام تعهدات توسط هر یک از طرفین، طرف مقابل می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و الزام به انجام تعهد را درخواست کند. دادگاه در صورت احراز شرایط، می‌تواند حکم به الزام به انجام تعهد صادر کند. همچنین، در صورت عدم اجرای حکم دادگاه، می‌توان از طریق اجرای احکام، الزام به انجام تعهد را پیگیری کرد.

 

نکته مهم:

مبایعه‌نامه یک سند حقوقی بسیار مهم است که آثار و تبعات حقوقی قابل توجهی دارد. بنابراین، قبل از امضای مبایعه‌نامه، بهتر است با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از حقوق و تعهدات خود آگاه شوید و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنید.

 

تفاوت‌های کلیدی قولنامه و مبایعه‌نامه:

ویژگی	قولنامه	مبایعه‌نامه
ماهیت	قرارداد مقدماتی	قرارداد اصلی
اثر حقوقی اصلی	تعهد به انعقاد قرارداد اصلی	انتقال مالکیت
جزئیات	شامل جزئیات کلی معامله	شامل تمام جزئیات معامله
لزوم ثبت	در برخی موارد لازم است	الزامی است
ضمانت اجرا	الزام به انعقاد قرارداد اصلی	الزام به انجام تعهدات و انتقال مالکیت

 

مشاهده مقاله خرید ملک و انواع بنا و کاربری ملک

 

 

نتیجه‌گیری:

قولنامه و مبایعه‌نامه، دو سند مهم در معاملات ملکی هستند که هر کدام نقش و آثار حقوقی خاص خود را دارند. آگاهی از تفاوت‌های این دو سند، برای طرفین معامله بسیار مهم است و می‌تواند از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری کند.

 

 

تشکر که شیش دنگ را انتخاب کردید!

 

فراهم آورنده:احمد رشاد محمدی ️⌨️️💻

 

شیش دنگ قدرت‌مند ترین سامانه‌ی ملکی در کشور