سوالات متداول

راه‌اندازی و مدیریت رستوران نیاز به دانش و تجربه بالایی دارد. شیش دنگ با استفاده از شف های بین المللی خدمات مشاوره و کوچینگ تخصصی در زمینه رستوران‌داری و مدیریت رستوران ارائه می‌دهد. این خدمات به متقاضیان کمک می‌کند تا با به‌کارگیری استراتژی‌های بازاریابی، طراحی منو، مدیریت کارکنان و جلب رضایت مشتریان، کسب‌وکار خود را بهینه‌سازی کرده و در زمینه رشد و توسعه کسب و کار خود گام بردارند. برای اطلاعات بیشتر میتوانید به روی کلمه رستوران کلیک نمایید.

 

تقسیم کردن ملک مشاع بین شرکا است در حالتی که بین شرکای ملک، توافقی برای تفسیم حاصل نشود.

افراز ملک ماهیتاً یک عمل اداری است و یک اقدام قضایی محسوب نمی‌شود.

بسته به این‌که ملک دارای سابقۀ ثبتی باشد یا خیر، مرجع رسیدگی به افراز ملک نیز متفاوت است:

۱-    اگر ملک سابقۀ ثبتی نداشته باشد، مرجع رسیدگی به افراز، ادارۀ ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.

۲-    اگر ملک دارای سابقۀ ثبتی باشد، مرجع رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.

همچنین اگر بین شرکای یک ملک مشاع، شخص محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد نیز مرجع رسیدگی به افراز ملک، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.

صورت مجلس تفکیکی فقط در مورد املاکی قابلیت صدور دارد که قابل افراز و تفکیک باشند و اساساً چون افراز ملک امری منوط به مشاعی بودن ملک است در نتیجه در افراز ملک، باید ملک بیشتر از یک مالک داشته باشد و در واقع تعدد مالکین شرط است و حداقل باید ۲ نفر در آن ملک، با یکدیگر شریک باشند.

روند رسیدگی به دادخواست افراز ملک در دادگاه به این شکل است:

ابتدا دادگاه، ۲ مورد را از ادارۀ ثبت استعلام می‌کند:

۱-    استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک

۲-     استعلام میزان سهم (حصه) هر کدام از مالکین مشاعی

پس از دریافت پاسخ این ۲ استعلام و برگزاری جلسۀ رسیدگی، دادگاه قراری به نام "قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری" صادر می‌کند سپس کارشناس، ملک را از نظر قابل افراز بودن یا قابل افراز نبودن بررسی می‌کند. اگر وی ملک را قابل افراز دانست، نظریۀ خود را در خصوص ۲ مورد تقدیم دادگاه می‌کند:

۱-    نحوۀ تقسیم

۲-    میزان سهم (حصه) هر کدام از مالکین مشاعی

در این جا ۲ حالت ممکن است پیش بیاید:

۱-    اگر مالکان نسبت به نظریۀ کارشناس، اعتراض داشته باشند ← دادگاه به قید قرعه، سهم هر کدام از مالکین مشاعی را مشخص می‌کند.

۲-    اگر مالکان نسبت به نظریۀ کارشناس، اعتراض نداشته باشند ← دادگاه حکم به افراز ملک صادر می‌کند.

لازم به ذکر است حکم افراز ملک نیاز به صدور اجرائیه ندارد و بدون اجرائیه قابل اجرا است چون حکم افراز ملک، جنبۀ اعلامی دارد.

توجه داشته باشید که افراز و تفکیک ملک دو مقولۀ متفاوت هستند که در مواردی با هم به اشتباه گرفته می‌شوند.

به مبلغی که بعد از انعقاد معامله (عقود معوّض) از طرف مشتری به بایع پرداخت می‌شود ثمن معامله می‌گویند. در واقع همان پولی که تقریباً معادل با ارزش ریالی ملک مورد معامله است و در ازای انتقال مالکیت آن مال، به فروشنده پرداخت می‌شود.

شایان ذکر است که پرداخت پول به عنوان ثمن معامله از باب سهولت در استفاده از پول و خوشایند عرفی آن است و الزامی به پول (وجه نقد) بودن ثمن معامله در قانون وجود ندارد و ثمن معامله می‌تواند چیزی به غیر از پول نیز باشد، البته در این حالت معامله به معاوضه نزدیک‌تر است. (تا بیع)

ثمن معامله از 5 هزار تومان که بهای خرید یک خودکار ساده است تا چند ده میلیارد تومان، بنا بر ارزش مَبیع متغیر است. از آن جایی که بحث ما در حوزۀ املاک است، ثمن معامله و مبلغی که بابت خرید یک ملک پرداخت می‌شود در زمان نوشتن این مقاله، در تهران کمتر از 2 میلیارد تومان نیست.

ثمن معامله عموماً به 3 روش پرداخت می‌شود:

۱-    نقدی (حالّ)

۲-    مدت دار

۳-   اقساطی

معاملات ملکی به دلیل رقم بالای ثمن آن، ترتیبات و مواعد خاصی برای پرداخت دارند و ثمن معامله در آن‌ها به طور یک‌جا پرداخت نمی‌شود و مدت‌دار است و عموماً در یک بازۀ زمانی حداقل ۴۰ روزه، این پرداخت ثمن صورت می‌گیرد تا هم مشتری زمان مناسب برای فراهم کردن و پرداخت این مبلغ بالا را داشته باشد و هم در این مدت فروشنده فرصت داشته باشد تا به رفع و رجوع امور مربوط به فروش ملک خود (از قبیل پرداخت مالیات‌ها، عوارض، احیاناً فک رهن و ...) بپردازد.

برای ایجاد حق شفعه وجود تمام ۶ شرط زیر ضروری است:

۱-    مال غیر منقول باشد.

۲-    مال مشاع باشد.

۳-   تعداد شرکا دو نفر باشد.

۴-   مال قابل تقسیم (قابل افراز) باشد.

۵-   یکی از آن ۲ شریک، سهم خود را به شخص ثالثی منتقل کند.

۶-   انتقال از طریق عقد بیع باشد (نه معاوضه، صلح و ...).

به دارندۀ حق شفعه، "شفیع" می‌گوییم.

حق شفعه یک حق مالی و عینی و غیرمنقول است. همچنین حق شفعه یک حق فوری است، یعنی اگر حق شفعه فوراً اعمال نشود، ساقط می شود. البته این فوریت لزوماً به معنای سرعت و فوریت زمانی نیست، بلکه به این معناست که هر زمان شفیع از انعقاد معامله و ثمن مقرر بین طرفین مطلع شود، باید فوراً حق شفعه خود را اعمال کرده و اخذ به شفعه نماید.

البته این اخذ به شفعه، ایقاعی عینی است یعنی شفیع در صورتی می‌تواند اخذ به شفعه کند که تمام قیمتی که پرداخت شده است را به مشتری بپردازد و معادل پولی را که مشتری به شریک او داده است به وی برگرداند.

در ضمن شفیع می‌تواند با ادعای جهل به قانون و مطلع نبودن از فوریت، اخذ به شفعه را با تأخیر بیندازد، البته در این صورت او باید جهل خود را به قانون اثبات کند.

ملکی که مالک آن فوت شده است و طبق قوانین ارث، به وارث یا وارثین متوفی رسیده است. در این صورت ۲ حالت پیش می‌آید:

۱-    متوفی فقط یک وارث دارد و تمام ملک یا املاک او، فقط به همان یک نفر وارث می‌رسد که در این صورت مشکل خاصی وجود ندارد.

۲-    متوفی بیش از یک وارث دارد و ملک به وراث رسیده است که در این صورت تمامی وراث نسبت به اموال و املاک به جای مانده از متوفی، مالک می‌شوند و چون مالکین بیش از یک نفر هستند، مالکیت مشاع پدید می‌آید که در برخی موارد، منشاء بروز اختلافات است.

گروهی از افراد با یک حرفه و شغل مشترک که برای بالا بردن سطح کیفی مجموعه واحدها، اتخاذ تدابیر برای مقابله و کاهش تخلفات و اطلاع‌رسانی در مورد اخبار و تازه‌های آن صنف فعالیت می‌کنند.

 

مالی که امکان جابه‌جایی آن از محل به محل دیگر وجود ندارد و در صورت جا‌به‌جا شدن یا به خود آن مال یا به محل استقرار آن مال آسیب می‌رسد.

بارزترین مصداق برای مال غیرمنقول، ملک است. ملک اعم است از خانه، ویلا، آپارتمان، مغازه، پاساژ، سوله و ... .

معمولاً خرید و فروش اموال با ارزش و گران‌قیمت مانند املاک و خودرو با تنظیم مبایعه‌نامه انجام می‌شود.

مبایعه‌نامه یک سند عادی است که در آن عقد بیع منعقد می‌شود و ملک در ازای پرداخت ثمن آن فروخته می‌شود و امضای مبایعه‌نامه باعث انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار و انتقال مالکیت ثمن از خریدار به فروشنده می‌شود. بنابراین ضروری است که توسط یک کارشناس حقوقی مسلط به امور قراردادها و یا مشاور املاک خبره و آگاه به مفاهیم حقوقی تنظیم شود تا به دلیل آثار حقوقی مهم و زیادی که برای طرفین ایجاد می‌کند، خودش با ابهام و کلی‌گویی منشأ اختلاف قراردادی نشود و اگر اختلافی حادث شد، آن را به ساده ترین روش حل نموده و از بروز اختلاف احتمالی بعدی، جلوگیری کند.

همچنین هنگام امضای مبایعه‌نامه تمام مُفاد آن به دقت مطالعه شود و اگر معنای لغت یا عبارتی را نمی‌دانید، حتماً از متصدی تنظیم کنندۀ مبایعه‌نامه بپرسید چون هر واژه یا عبارت ممکن است برای شما تعهدآور باشد و یا حقی را از شما ساقط کند.

بر روی مبایعه‌نامه مُفاد عقد بیع ملک نوشته می‌شود یعنی طرفین، ضمن رعایت الزامات قانونی، شرایط مدنظر خود برای خرید و فروش ملک را روی این سند می‌نویسند تا آثار عقد بیع، به مَنصۀ ظهور برسد و فروشنده متعهد به انتقال مالکیت ملک به خریدار و خریدار متعهد به پرداخت ثمن مورد توافق به فروشنده شود.

هنگام نوشتن مفاد مبایعه‌نامه ملک، خریدار و فروشنده می‌توانند هر شرط یا شروط دیگری را که بخواهند به آن اضافه کنند (البته به شرطی که آن شرط مخالف قانون نباشد) یا یک یا چند مورد از بندهای مبایعه‌نامه را حذف کند.

اگر مبایعه‌نامه ملک در بنگاه معاملات املاک تنظیم شود، پس از امضای خریدار و فروشنده، در سامانۀ ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به آدرس iranamlaak.ir به ثبت می‌رسد و یک کد رهگیری ۱۳ رقمی به شماره موبایل اعلامی خریدار و فروشنده پیامک می‌شود و به کمک آن می‌توان "استعلام قرارداد املاک از طریق کد رهگیری و کد ملی" را انجام داد.

توصیه می‌کنیم پس از امضای مبایعه‌نامه، یک نسخه از مبایعه‌نامۀ تنظیم شده را که دارای کد رهگیری و هولوگرام است دریافت کنید و از آن یک نسخه کپی نیز تهیه کرده و هر دو را نزد خود نگه دارید تا در صورت لزوم، بتوانید برای اثبات معاملۀ‌تان به آن استناد کنید.

ضروری است در مبایعه‌نامه مشخصات دقیق طرفین معامله با احراز هویت دقیق فروشنده و خریدار و نیز تعیین دقیق مشخصات ملکی که اقدام به خرید آن نموده‌اید (اعم از شماره سریال سند مالکیت، شماره ثبت ملک، بخش ثبتی، امکانات و ملحقات ملک، وام دار بودن یا نبودن، در رهن بودن یا نبودن و ...) درج شود.

همچنین توصیه می‌کنیم در مبایعه‌نامه بایستی میزان ثمن معامله (قیمت ملک) به عدد و به حروف (هر دو) ذکر شود و در صورتی که از پرداخت‌های غیر نقدی مثل چک برای معاملۀ تام استفاده می‌کنید، حتماً مشخصات چک به طور دقیق درج شود.

توجه داشته باشید که مبایعه‌نامه و قولنامه دو مقولۀ متفاوت هستند و در بسیاری از موارد با هم اشتباه گرفته می‌شوند.

بنا یا ساختمان و هر مستحدثی که روی زمین (عرصه) احداث شده است، اعیان نام دارد که می تواند کاربری‌های مختلفی از جمله مسکونی ، تجاری یا اداری داشته باشد.

قاعده کلی این است که معمولاً مالکیت عرصه و اعیان ملک، متعلق به یک نفر است و در هنگام معاملۀ ملک، مالکیت عرصه و اعیان، هر دو با هم، به خریدار منتقل می‌شود اما گاهی ممکن است که مالکیت عرصه و اعیان از یکدیگر جدا شده و در هنگام معامله به دو شخص مختلف منتقل شود.

برای این مورد عموماً ۲ مصداق شایع در ایران وجود دارد:

۱-    املاکی که عرصه(زمین) آن‌ها موقوفه است. در قراردادهای وقف، حق احداث بنا در عرصۀ وقفی به مستاجر داده می‌شود و چون به دلیل رعایت مصلحت مال موقوفه و جلوگیری از چند دست چرخیدن و آسیب دیدن مال، اجارۀ املاک موقوفه بلند مدت است، در نتیجه مستاجر ملک موقوفه با احداث بنا اولاً با اجازه رسمی متولی موقوفه (نماینده اداره اوقاف) و ثانیاً با هزینۀ خود، مالک اعیانی محسوب می شود.

۲-    اگر مالک زمین(عرصه) به شخصی اجازۀ احداث اعیانی در ملک خود را بدهد و آن شخص ساختمانی بسازد، وی مالک اعیانی محسوب می شود.

در هر ۲ حالت فوق، مستاجر مال موقوفه و شخص احداث‌کنندۀ ساختمان،می‌توانند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی اقدام کنند. مرجع رسیدگی به درخواست ایشان، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است (نه دادگاه).

بر اساس آیۀ شریفۀ "یا اَیُّها اَلذّینَ آمَنُوا اُوفُوا بِالعُقُود" (ای کسانی که ایمان آورده‌اید به عهد و پیمانی که می‌بندید وفادار باشید) و تأکید و اهمیت پایبندی به قراردادهایی که منعقد می‌کنید و نیز اصل لزوم قراردادها که اصلی پذیرفته شده و مسلّم در حقوق است، امکان برهم زدن معامله وجود ندارد تا بنای روابط مالی و اقتصادی دچار سستی نشود و امکان برقراری مبادلات تجاری در بستر زندگی اجتماعی فراهم باشد.

بر همین اساس گاهی اوقات شرایطی بوجود می‌آید که  بر اساس آن افراد می‌توانند با تمسک به آن، معامله‌ای را که منعقد کرده‌اند برهم زده و از بین ببرند. به این اختیاری که به اشخاص داده شده، خیار گفته می‌شود.

در واقع به اختیاری که به هر یک از طرفین معامله و در موارد استثنائی به شخص ثالث داده شده تا بتواند در صورت تحقق شرایط خاصی، با استناد به آن، معامله را بر هم زده و آن را فسخ کند، خیار گفته می‌شود.

فلسفۀ پیش‌بینی خیار در حقوق، جلوگیری از ورود ضرر یا جلوگیری از وارد شدن ضرر بیشتر به هر یک از طرفین معامله است (بر اساس قاعدۀ فقهی "لا ضَرَرَ وَ لا ضِرارَ فی الاِسلام").

منشأ خیار می‌تواند قانونی یا قراردادی باشد.

خیارات قانونی که در قانون به آن‌ها اشاره شده شامل خیار عیب، خیار غبن، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تعذر تسلیم، خیار تأخیر ثمن، خیار تخلف از شرط، خیار رویت و تخلف از وصف و ... است و

خیار قراردادی که ناشی از توافق طرفین است، فقط شامل خیار شرط می‌باشد.

لازم به ذکر است که از خیارات برای فسخ عقد لازم استفاده می‌شود و عقد جایز بدون استناد به خیارات نیز قابل فسخ است. پس عقد خیاری (عقدی که در آن خیار وجود دارد) یک عقد لازم است، یعنی در عقود جایز اصولاً خیار نداریم زیرا در عقد جایز، فسخ قرارداد به توجیه و علت خاصی نیاز ندارد و شخص می‌تواند هر زمان که بخواهد، قرارداد (عقد جایز) را فسخ کند.