سوالات متداول

اگر طبق قرارداد انتقال سرقفلی چنین اجازه ای به شما داده نشده باشد، باید حتماً رضایت کتبی مالک مغازه را کسب کنید و حتماً دقت کنید که مدت اجاره خودتان تمام نشده باشد و اینکه اجاره شما با مستاجر نباید از نظر مدت بیش مدت اجاره شما با مالک مغازه باشد. اگر سرقفلی ندارید بلکه صاحب حق کسب و پیشه هستید با اجاره مغازه، حق شما از بین می رود و خطرناک است.

اگر اختلافی در مورد سرقفلی یا حق کسب و پیشه ندارید می توانید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک رجوع کنید در غیر اینصورت حتماً باید به دادگاه مراجعه شود.

طبق ماده ۹۳ قانون مدنی:

ارتفاق، حقی است برای شخص، در ملک دیگری.

حق ارتفاق نوعی بهره بردن و نوعی حق انتفاع است با این تفاوت که اولا مخصوص مال غیر منقول است یعنی حق ارتفاق معمولا به این صورت است که در دو ملک مجاور هم دیگر به وجود می آید.

برای مثال شما برای اینکه به زمین خود برسید ناگزیر هستید که جایی رد بشوید که ملک کسی دیگر است در اینجا سما نسبت به آن ملک حق ارتفاق دارید.

منشا حق ارتفاق ممکن است قانونی باشد یا قراردادی باشد یا اینکه وضع طبیعی املاک اینگونه اقتضا کند.

مثلا اگر باران ببارد در زمین های روستایی زمین پایین تر مجرای آب زمین بالا تر است که این مثالی برای حق ارتفاق طبیعی است.

ممکن است آن ملک کلاً فاقد سند رسمی باشد یا سابقه سند دارد ولی به شخصی فروخته شده و هنوز سند به نام خریدار تنظیم نشده باشد، در هر دو حال اجاره دادن آنها منع قانونی ندارد مگر اینکه کسی معارض و ادعای مالکیت عین یا منافع آن را داشته باشد.

استفاده تجاری یا اداری برخلاف کاربری مندرج در سند ملک تخلف محسوب شده و در صورت اطلاع شهرداری، مشمول کمیسیون ماده صد شهرداری یعنی تغییر کاربری است. اگر مستاجر با اطلاع موجر از ملک مسکونی استفاده تجاری و یا ادرای بکند و ن محل پلمپ شود، مستاجر به واسطه خیار عیب حق فسخ اجاره نامه را دارد.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به صورت پیش فرض مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد مگر اینکه در متن اجاره نامه این حق ساقط شود. بنابراین اگر مالک و موجر محل استیجاری هستید، هنگام امضای اجاره نامه بررسی کنید که آیا این حق مستاجر سلب شده است یا خیر

اگر موجر قصد دارد در مدت اجاره ملک اجاره ای را بفروشد باید در زمان تنظیم اجاره نامه حق فسخ قرارداد را برای خود شرط کند والا حتی اگر ملک خود را فروخته باشد باز هم نمی تواند اجاره نامه را یکطرفه فسخ کند چون عقد اجاره جزء عقود لازم است و فسخ آن منوط به توافق دوطرفه است.

اگر مدت قرارداد اجاره به پایان نرسیده باشد، موجر باید بابت خسارات وارده به محل استیجاری علیه مستاجر اقامه دعوا کند و در صورت محکومیت و قطعیت رای، و عدم پرداخت یا جبران خسارات از سوی مستاجر، می توان از دادگاه بخواهید که از محل پول پیش یا قرض الحسنه خسارات وارد جبران شود.
چنانچه مدت اجاره تمام شده باشد و مستاجر تخلیه ملک را منوط به دریافت قرض الحسنه کند، موجر می تواند ضمن درخواست تخلیه از شورای حل اختلاف، دادخواست جداگانه ای بابت مطالبه خسارات به شورای حل اختلاف، دادخواست جداگانه ای بابت مطالبه خسارات به شورا بدهد و ضمناً می تواند مبلغ قرض الحسنه را که در صندوق سپرده دادگستری واریز کرده را توقیف کند. در این صورت تخلیه ملک انجام می شود ولی وجه قرض الحسنه تا پایان صدور رای بابت جبران خسارات توقیف می ماند.

خیر هرگونه معامله نسبت به املاک بازداشتی ممنوع و جرم تلقی می شود. اگر مستاجر هستید چنین ملک یا خانه ای را به هیچ وجه اجاره نکنید چون اگر مالک پا به فرار بگذارد، چیزی از محل فروش ملک بابت وجه ودیعه یا قرض الحسنه به شما پرداخت نمی شود.

مستاجرین باید بابت هر بار پرداخت اجاره بهاء از موجر رسید کتبی دریافت کنند. اگر اجاره بها به صورت چک در ابتدای اجاره به موجر داده می شود، حتماً چک را در وجه موجر صادر کنید تا پس از وصول چک و انکار موجر از دریافت اجاره بهاء، بتوانید از بانک وصول آن را استعلام کنید و لازم است مشخصات تمام چک ها در اجاره نامه نوشته بشود.