سوالات متداول

اگر کسی بدون اجازه و بدون مجوز در ملک کسی تصرف کند متصرّف عدوانی شناخته می شود و ضامن تمامی خسارات خواهد بود و در صورت وجود شرایطی مجرم محسوب خواهد شد.

تصرف عدوانی ماهیتی شبیه غصب دارد با این تفاوت که تصرف عدوانی مخصوص مال غیر منقول است مثل خانه اما غصب هم در اموال منقول وجود دارد هم در اموال غیر منقول پس می توان این گونه گفت که هر تصرف عدوانی غصب است اما هر غصبی تصرف عدوانی نیست.

نکته دیگر آن که در تصرف عدوانی بحث مالکیت مطرح نمی شود و تصرف عدوانی زمانی مطرح می شود که فرد متصرف سابق ملک بوده و کسی دیگر بدون مجوز و با عدوان تصرف را از او می گیرد و از آن خود می کند فرد در اینجا باید سبق تصرف خود را در دادگاه ثابت کند و همچنین غیر مجاز بودن تصرف دیگری را هم ثابت کند.

همانطور که گفتیم مال مشاع بر خلاف مال مفروز که متعلق به یک نفر است.

متعلق به چند شریک است و این شرکا در ذره ذره مال شریک هستند و هیچ قسمتی بدون در نظر گرفتن شریک دیگر متصور نیست.

لذا تصرف هر یک از شرکا بدین علت منوط به اجازه باقی افراد است و اگر اجازه ندهند حق تصرف وجود ندارد البته تصرف در اینجا تصرف مادی مدنظر است اما تصرف حقوقی مثل اینکه مال را به کسی بفروشد به نسبت سهم خود بلااشکال است.

برای مثال فرض کنید فردی مالک ۲ دانگ یک خانه است حال در این ۲ دانگ نمی تواند تصرف مادی کند اما می تواند تصرف حقوقی کند مثل فروش و اجاره البته تصرف خریدار یا مستاجر جدید باز هم منوط به اذن دیگر شرکاست.

در جایی که دو نفر در مال غیر منقولی شریک باشند و یکی از شرکاء سهم خود را بیع کند و بفروشد به شخص ثالثی حال شریک دیگر می تواند با پرداخت ثمن معامله آن سهم را از ثالث بخرد.

در اینجا نام شریک دیگر که اخذ به شفعه می کند را شفیع می گویند.در واقع فلسفه اخذ به شفعه برای فرار از شریک ناخواسته است که قانون این حق را به شفیع می دهد مال را از ثالث با پرداخت پول معامله بگیرد.

اخذ به شفعه ایقاع است یعنی به اراده یک نفر واقع می شود و خریدار در این امر نمی تواند مقاومتی بکند.

نکته دیگر اینکه حق شفعه را باید فوری اعمال کرد و گرنه ساقط خواهد شد.

بله برخلاف تصرف کردن مادی که ممکن نیست تصرف حقوقی مثل فروختن سهم خود مجاز است.

همانطور که در بالا ذکر شد این تصرف حقوقی با اشکالی مواجه نیست و مجاز است البته باید دانست که خریدار جدید هم اگر بخواهد تصرف مادی کند باید با اذن شرکای دیگرش باشد.

نکته ای که لازم به ذکر باشد این است که اگر خریدار مالی را بخرد اما نداند که آن مال شریک های دیگری دارد می تواند آن معامله را فسخ کند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد.

فرض کنید مشتری مالی را خریده است اما بعد معلوم می شود ۴۳ دانگ این مال متعلق به دیگری است و فروشنده مالک ۶ دانگ نبوده است در اینجا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

در توقیف اموال غیر منقول، بسته به این که ملک قبلا به ثبت رسیده باشد یا به ثبت نرسیده باشد نحوه توقیف متفاوت است در مالی که قبلا به ثبت رسیده توقیف مال باید به اداره ثبت آن محل اطلاع داده شود تا با ثبت در دفتر بازداشت شود یعنی به صورت دفتری بازداشت می شود تا از نقل و انتقال در امان بماند که اصطلاحا به آن توقیف سندی می گویند یعنی برخلاف مال منقول که از جهت فیزیکی توقیف می شود.

در املاک غیر منقول توقیف سندی می شود یعنی به شکلی می شود که از خرید و فروش آن جلوگیری می شود پس کسی که ساکن آن خانه است همچنان ساکن باقی می ماند.

در اموالی که سابقه ثبتی ندارند وقتی ملک قابل توقیف است که فرد محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد یا اینکه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.

طبق ماده 101 - توقیف مال غیرمنقول که سابقه ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جائز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا‌ محکوم‌علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.

در موردی که حکم بر مالکیت محکوم‌علیه صادرشده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم‌ علیه جایز است ولی ‌ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.

متراژ بنایی که ساخته شده، مساحت ملک نام دارد و همین متراژ یکی از مهم‌ترین معیارهای قیمت‌گذاری و محاسبۀ ارزش ملک به شمار می‌رود. این معیار تا آن‌جا اهمیت دارد که گاه اصلی‌ترین دلیل برای خرید ملک توسط خریدار است و نقش پررنگی در جلب نظر و ایجاد حس رضایت مشتری دارد.

قبلاً مساحت املاک و زمین‌ها به‌طور دستی تعیین می‌شد و در عمل دچار مشکل اضافه مساحت یا نقص مساحت در ملک یا زمین بودیم اما امروزه اندازه‌گیری مساحت زمین با گوگل مپ(Google Map) موجب راحتی و دقت محاسبۀ مساحت زمین شده است.

گوگل مپ اطلاعات و عکس‌های خود را از ماهواره‌های پیشرفتۀ خود که بسیار دقیق عمل می‌کنند، دریافت کرده و با استفاده از فناوری‌های نوین، اطلاعات ورودی را پردازش و آنالیز کرده و در پایان مساحت محاسبه شده را نمایش می‌دهد.

برای اندازه‌گیری مساحت زمین با گوگل مپ ابتدا باید یک نقطه را برای ترسیم محدودۀ مدنظرتان انتخاب کرده و نقطه‌ای را به‌عنوان نقطۀ پایان در نظر گرفته و این دو را به هم متصل کنید تا امکان محاسبۀ درست مساحت فراهم باشد.

همچنین می‌توانید با فعال کردن گزینه‌های ماهواره‌ای گوگل مپ، پستی و بلندی‌های اطراف ملک خود و نیز اضلاع و گوشه‌های محدودۀ مورد نظر خود را مشاهده کنید و مساحت دقیق‌تری نیز از ساختمان با زمین خود به دست آورید.

شخصی است که به افراد در خرید و فروش املاک و مستغلات کمک می‌کند و برای کسانی که قصد معاملۀ ملک خود را به هر عنوانی (اعم از خرید، فروش، رهن، اجاره، مشارکت در ساخت و ...) دارند، طرف معامله پیدا می‌کند و درصدی از مبلغ فروش یا اجاره را به عنوان حق کمیسیون خود از طرفین معامله اخذ می‌کند.

امروزه این شغل به صورت تخصصی درآمده و نیازمند ویژگی‌های زیر برای موفقیت در کار است:

۱-    داشتن اطلاعات کامل و دقیق و درست از منطقۀ فعالیت خود

۲-    توانایی خوب گوش دادن برای نیازسنجی مشتری

۳-   نیازسنجی مشتری و ارائه فایل متناسب با خواسته‌های او (درک نیاز مشتری)

۴-   صداقت و امانت‌داری

۵-   روابط عمومی قوی برای برقراری ارتباط با مشتری

۶-   پیگیری

۷-   نظم

۸-   توانایی متقاعد سازی

۹-    پرهیز از مبالغه و دروغ گفتن راجع به ویژگی‌های ملک به مشتری

۱۰- خوش پوش بودن و ظاهر آراسته

۱۱- در دسترس بودن و ...

اگر حق انتفاع از مالی (با انعقاد یک عقد) به مدت عمر مالک مال یا به مدت عمر کسی که به او حق انتفاع داده می‌شود و یا مدت عمر شخص دیگر به غیر از این دو نفر (شخص ثالث) اعطا شود، به آن "عُمری" گفته می‌شود.

اگر حق انتفاع از مالی برای مدت معین مثلاً 6 ماه، 1 سال، 10 سال و ... به کسی داده شود، به آن "رُقبی" گفته می‌شود.