سوالات متداول

واژه‌ای عربی و به معنای انجام دادن کار نادرست یا انجام ندادن کار درست است. البته در مفهوم این واژه، اختلاف نظر زیادی وجود دارد.

تقصیر در غالب یکی از این ۲ شکل خود را نشان می‌دهد:

۱-    تَعدّی

۲-    تفریط

همچنین مراتب تقصیر نیز قابل توجه است:

۱-    تقصیر عمدی: که شخص مقصر قصد وارد کردن ضرر به دیگری را دارد.

۲-    تقصیر در حکم عمد: که شخص، قصد وارد کردن ضرر به دیگری را ندارد اما کاری که انجام داده، باعث ایجاد یک ظن قوی به وارد کردن ضرر به دیگری شده است، یعنی شخص می‌داند که انجام دادن یا ندادن کاری باعث ورود ضرر می‌شود ولی با وجود این اهمیتی نداده و به کار خود ادامه می‌دهد.

۳-   قصور: که تقصیر ناچیز است و معمولاً از نظر اخلاقی قابل اغماض و چشم‌پوشی می‌باشد. به آن تقصیر سبک یا اشتباه هم گفته می‌شود.

مطابق با اصل عدم، کسی که مدعی وجود تقصیر است، باید ادعای خود را در دادگاه ثابت کند. در صورت اثبات شدن تقصیر، می‌توان از مقصر، مطالبۀ خسارت کرد.

اثبات تقصیر معمولاً در همان دادگاهی که مطالبۀ خسارت ناشی از تقصیر در آن‌جا اقامه شده است، صورت می‌گیرد.

یکی از انواع حق ارتفاق است که به دلیل مجاورت دو ملک در کنار یکدیگر و رفق و مدارایی که صاحبان املاک مجاور باید با یکدیگر داشته باشند، ایجاد می شود. حق المجری حقی است که مالک ملک مجاور، برای بردن آب از ملک دیگری دارد. این انتقال آب از ملک مجاور می تواند از هر طریقی مانند لوله کشی، استفاده از منبع آب، کانال و ... باشد. البته حق المجری فقط منحصر به انتقال آب نیست و شامل انتقال گاز، نفت، نصب اتصالات فاضلاب و ... می باشد ولی انتقال آب شایع ترین مورد آن و رایج ترین مثال برای حق المجری است.

حق ارتفاق و از جمله حق المجری مانند جزئی از ملک است و از توابع آن به شمار می رود لذا هنگام خرید ملک توسط خریدار، این حق به خریدار منتقل می شود، یعنی بعد از خرید آن خانه یا باغ توسط خریدار، اوست که می تواند به جای مالک قبلی، آب و ... را از ملک مجاور به ملک خود انتقال بدهد و از این جهت حق او از بین نمی رود.

البته اگر طرفین معاملۀ آن ملک برخلاف این موضوع توافق کنند (شرط خلاف در قرارداد درج کنند)، این حق از بین خواهد رفت زیرا قوانین حاکم بر حقوق ارتفاقی امری نبوده و تکمیلی هستند و می توان بر خلاف آن ها توافق کرد.

اگر حق المجری خراب شود، برای تعمیر آن دو حالت وجود دارد:

1-    اگر خرابی مجری باعث نشت آب و ایجاد رطوبت و ... به ملک کسی که حق المجری دارد، شود مسئولیت تعمیر با مالکِ ملکِ مورد حق ارتفاق است (مالکِ ملکِ مجاور).

2-    اگر خرابی مجری باعث مسدود شدن مسیر اب شود یا مانعی در راه انتقال آب ایجاد کند، مسئولیت تعمیر با مالکِ ملکِ دارای حق ارتفاق است (دارندۀ حق المجری).

همچنین به دلیل در کنار هم قرار گرفتن خانه ها و باغ ها، مالکین حقوق و تکالیفی نسبت به یکدیگر پیدا می کنند مثلاً:

1.      دارندۀ حق المجری نباید در ساعات پایانی شب که زمان استراحت و خواب دیگران است، وارد ملک مجاور شود و باعث سلب آسایش و امنیت روانی ساکنین آن ملک گردد.

2.      مالکِ ملکِ مجاور باید با دارندۀ حق المجری همکاری نموده و امکانات استفادۀ وی از آن حق را فراهم کرده و با اقداماتش مانعی بر سر راه او ایجاد نکند.

قسمتی از ملک که کاربرد آن نگه‌داری وسایلی است که مالک کمتر از آن‌ها استفاده می‌کند یا آن‌ها را به طور موقت نیاز دارد. امروزه ضرورت وجود انباری در هر ساختمان، بیش از پیش احساس می‌شود.

مالکیت انباری متعلق به مالک آن ملک (خانه یا آپارتمان) است، چرا که شهرداری هنگام صدور گواهی پایان کار ساختمان، انباری را جزو قسمت‌های اختصاصی ملک به حساب می‌آورد و در صورت مجلس تفکیکی نیز، این موضوع درج می‌شود.

انباری از توابع ملک محسوب می‌شود و به طور مستقل قابل خرید و فروش نیست زیرا باعث ایجاد مشکل برای ساکنین ملک می‌شود و حق آنان را محدود می‌نماید، چرا که با استفادۀ افراد دیگر غیر ساکنین آن ساختمان، زمینۀ ورود افراد ناشناس به ملک فراهم شده و سبب حس عدم امنیت و بعضاً ایجاد مزاحمت برای ساکنین خواهد شد. بر همین اساس توصیه می‌کنیم هنگامی که ملکی را می‌فروشید، در سند رسمی آن بر این نکته تأکید شود که "خریدار (مالک جدید) حق واگذاری انباری را به افرادی غیر از ساکنین آن ساختمان ندارد و واگذاری انباری به غیر از مالکین آن ملک ممنوع است".

همچنین توصیه می‌کنیم هنگام تنظیم قرارداد اجارۀ ملک نیز درج شود که "مستأجر حق واگذاری انباری را در طول مدت قرارداد ندارد و هر نوع واگذاری با دریافت مبلغ و یا بدون دریافت مبلغ ممنوع است".

اگر متراژ انباری و شمارۀ آن و موقعیت دقیق آن در ملک (چه انباری در پارکینگ ساخته شده باشد، چه در پشت بام) در سند قید شده باشد، این مزیت را دارد که در محاسبۀ قدرالسهم، انبار نیز محاسبه شود؛ چون جزو قسمت‌های اختصاصی ملک است.

اما اگر متراژ و شماره و موقعیت دقیق انباری در سند ثبت نشده باشد، دیگر از این مزیت لحاظ شدن انباری در محاسبۀ قدرالسهم برخوردار نسیت و در نتیجه جزو فضای مشاع و مشترک که متعلق به همۀ مالکین ساختمان است، خواهد بود. پس توصیه می‌کنیم به هنگام معاملۀ ملک به درج این مطلب در سند دقت شود.

گاهی مشاهده شده که برخی مالکین، بعد از اخذ گواهی پایان‌کار و بدون گرفتن مجوز از شهرداری، انباری خود را به مسکونی تبدیل می‌کنند که این کار برخلاف اصول شهرسازی می‌باشد.

همچنین خوب است بدانید که اگر کسی در پارکینگی که متعلق به ساکنین مجتمع مسکونی است (پارکینگ مشاعی)، انبار بسازد، مرتکب تصرف عدوانی شده و می‌توان علیه او در دادگاه محل وقوع ملک طرح دعوی نمود.

در پایان توصیه می‌کنیم هنگام خرید ملک و تنظیم مبایعه نامه، شمارۀ انباری و پارکینگ در مبایعه‌نامه قید شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.

زمینی است که چند ماهی در سال، باید دارای پوشش گیاهی باشد، البته نوع این پوشش گیاهی نیز مهم است و باید خودرو و بدون دخالت انسان باشد.

البته طبق قانون اصلاحات ارضی، مرتع باید دارای ویژگی‌های دیگری نیز باشد، مثلاً:

۱-    در هر ۱۰ هزار متر مربع (هکتار) باید بتواند حداقل ۳ رأس گوشفند یا دام دیگر را از لحاظ علوفه تأمین کند.

۲-    هیئت اصلاحات ارضی استانی که مرتع در آن واقع شده، مرتع بودن آن را تأیید کند.

مراتع یکی از منابع مهم تولید در هر کشور هستند که باید با رعایت اصول زیست محیطی، مانع از تبدیل آن به دیم‌زارها شد و بیشتر از توان و ظرفیت مرتع از آن بهره برداری نکرد اما امروزه متأسفانه در کشور عزیزمان شاهد از بین رفتن تدریجی مراتع به دلیل چرای بیش از حد دام، چرای زودرس دام، بوته کَنی و ... هستیم و ادامۀ این روند برای محیط زیست ایران نگران‌کننده است.

زمینی که در آن درختانی که میوه نمی‌دهند به وسیلۀ انسان‌ها کاشته شده است (برخلاف مرتع که خودرو بودن پوشش گیاهی اهمیت دارد) و تعداد این درختان در هر ۱۰ هزار مربع (در هر هکتار) بیشتر از هزار درخت است.

اگر زارعین صاحب نَسَق، زمین را به باغ یا بیشه تبدیل کنند، باید حتماً توسط ادارۀ اوقاف آن شهرستان یا متولی آن زمین، با آن زارع قرارداد اجاره تنظیم شود.

شهروندان می‌توانند موارد تخریب بیشه یا قلمستان را گزارش دهند و از زمین خواری و ادامۀ اقدامات افرادی که دست به تخریب این ثروت های ملی می‌زنند، جلوگیری نمایند.

زمینی که به پرورش گل و گیاه یا درخت یا میوه اختصاص داده شده و حداقل یکی از ویژگی‌های زیر را دارد (لازم نیست تمام ویژگی‌ها با هم وجود داشته باشند):

۱-    داشتن حداقل ۵۰۰ متر مربع مساحت

۲-    داشتن سابقه برای دایر کردن باغ از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

۳-   داشتن سند مالکیت (سند مادر) قبل از تفکیک شدن به عنوان باغ

۴-   تلقی شدن به عنوان باغ از طرف وزارت جهاد کشاورزی

۵-   تلقی شدن به عنوان باغ از طرف شورای اسلامی شهر محل وقوع باغ

معماری باغ‌های ایرانی از زیباترین معماری‌ها است و در فهرست یونسکو نیز ثبت شده‌اند که به ۵ باغ مشهور ایرانی اشاره می‌کنیم:

۱-    باغ ارم شیراز

۲-    باغ فین کاشان

۳-   باغ شازده ماهان کرمان

۴-   باغ دولت آباد یزد

۵-   باغ عباس آباد بهشهر

طبق قانون، اگر مالک باغی، درختان آن را قطع کند، به‌گونه‌ای که باعث از بین رفتن باغ بشود و از زمین آن برای ساخت و ساز و احداث بنا و تفکیک استفاده کنند، شهرداری می‌تواند کل زمین را ضبط کند، یعنی شهرداری می‌تواند برای همیشه و بدون این که پولی به مالک باغ پرداخت کند، زمین را از آن خود کند. بر همین اساس توصیه می‌کنیم بدون اخذ مجوز از نهادهای ذی‌صلاح، به درختان باغ خود آسیبی نرسانید و آن‌ها را قطع نکنید.

زمینی که در آن درخت انگور یا درخت میوه (از هر نوع) به دست انسان کاشته شده باشد که با توجه به نوع درخت، تراکم آن متفاوت است:

۱-    اگر درخت انگور یا درخت میوه از هر نوعی باشد، تعداد درختان باید در هر هکتار (در هر ۱۰ هزار متر مربع) حداقل ۱۰۰ درخت باشد.

۲-    اگر درخت میوه از نوع خرما یا زیتون باشد، تعداد درختان باید در هر هکتار، حداقل ۵۰ درخت باشد.

شخصی که از طرف واقف برای ادارۀ مالی که وقف شده، انتخاب می‌شود. متولی می‌تواند شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد، پس این تصور که در بین عامۀ مردم وجود دارد که متولی وقف حتماً باید یک انسان باشد صحیح نیست و واقف می‌تواند یک سازمان مانند سازمان اوقاف و امور خیریه را به عنوان متولی تعیین کند.

وظیفۀ متولی این است که ملک موقوفه را در راستای موضوعی که در وقفنامه به آن تصریح شده، اداره نماید و اگر ملک موقوفه، منافعی هم داشت، آن را مطابق با خواسته‌های واقف و در چهارچوب وقفنامه مصرف نماید؛ پس وفاداری به ارادۀ واقف، اولین وظیفۀ متولی است.

حال اگر واقف برای ادارۀ مال موقوفه، متولی انتخاب نکرده بود، ۲ حالت دارد:

۱-    اگر وقف عام باشد، ادارۀ مال موقوفه با حاکم (ولی فقیه) است که توسط نایب او یعنی سازمان اوقاف و امور خیریه انجام می‌شود.

۲-    اگر وقف خاص باشد، ادارۀ مال موقوفه با موقوفٌ علیهم است و در صورت حدوث اختلاف بین ایشان، ادارۀ اوقاف شخصی را برای این کار تعیین می‌کند.

اگر در وقفنامه درج شده باشد که متولی باید واجد ویژگی‌های خاصی مانند معلم بودن، باغبان بودن و ... باشد و او آن ویژگی‌ها را از دست بدهد ۲ حالت پیش می‌آید:

۱-    اگر از دست دادن آن ویژگی برای همیشه باشد، متولی مُنعَزِل می‌شود یعنی خود به خود و قهراً و بدون نیاز به حکم دادگاه برکنار می‌شود. اگر هم دادگاه در این زمینه حکمی صادر کند، آن حکم جنبۀ اعلامی خواهد داشت.

۲-    اگر از دست دادن آن ویژگی موقتی باشد و بعد از مدتی، شخص مجدداً آن ویژگی را به دست بیاورد، مجدداً همان شخص، متولی خواهد شد و تولیت به او باز می‌گردد چون قصد داریم که تا جایی که ممکن است به ارادۀ واقف وفادار بمانیم.

متولی نیز مانند واقف باید اهلیت داشته باشد زیرا تولیت او مُتضمن تصرف در آن ملک موقوفه است.

از آن جایی که عقد وقف یک عقد عینی است بنابراین علاوه بر ایجاب و قبول، نیاز به قبض مال موقوفه برای تشکیل عقد داریم. توجه داشته باشید تا زمانی که قبض صورت نگیرد، عقد وقفی منعقد نشده و امکان الزام مالک به تحویل ملک موقوفه وجود نخواهد داشت و طرح چنین دعوایی با شکست مواجه خواهد شد.

مجموعه‌ای از چند خانه که در یک سازۀ ساختمانی بنا شده است و هر واحد، مالک جداگانه و همچنین سند مالکیت مجزا دارد. احداث اعیانی‌های مجتمع مسکونی در بیش از یک بلوک و طبق مقررات طرح تفصیلی صورت می‌گیرد.

فضای باز و محوطه‌های ارائه خدمات مانند مدرسه، بیمارستان، پارک، فضای سبز، مسجد و ... مطابق با نیاز ساکنین مجتمع طراحی و راه اندازی می‌شود.

بخشی از تشکیلات و ساختار شهرداری بوده و وظایف آن به شرح زیر می‌باشد:

۱-    برنامه‌ریزی و اقدام لازم برای وصول درآمدها و عوارض شهرداری با توجه به دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های ابلاغی از طرف مدیریت امور درآمد.

۲-    هماهنگی لازم با ادارۀ شهرسازی منطقه برای اجرای دستورالعمل‌های وصول عوارض.

۳-   نظارت و پیگیری بر وصول درآمدها و عوارض از طریق مراجع ذی‌صلاح مانند کمیسیون ماده ۷۷ و شرکت در جلسات کمیسیون.

۴-   صدور اجرائیه‌های لازم برای کسانی‌که عوارض را پرداخت نمی‌کنند (مستنکفین) و رسیدگی به اعتراضات مؤدیان.

۵-   بررسی و پیشنهاد منابع جدید درآمد

۶-   ثبت اراضی و املاک متعلق به شهرداری در دفاتر اسناد رسمی ثبت املاک و تثبیت مالکیت شهرداری بر تمامی املاک و مستغلات و مستحدثات متعلق به شهرداری برابر مقررات و نگهداری اسناد آن‌ها.

۷-   نظارت بر تهیۀ شناسنامۀ املاک شهرداری و ایجاد و به‌روز‌رسانی بانک اطلاعات املاک شهرداری و آلبوم موقعیت املاک و اراضی شهرداری.

۸-   پیگیری جهت تأمین املاک برای شهرداری.

۹-    برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری جهت شناسایی، حفظ و ثبت اموال غیرمنقول عمومی و اختصاصی شهرداری.

۱۰-  نظارت و ثبت مشخصات املاک عمومی شهرداری (مانند پارک‌ها و فضای سبز، میدان‌ها، قبرستان‌ها، سرویس‌های بهداشتی و ...)

۱۱- نظارت بر اِفراز، تجمیع، تفکیک و خرید توافقی و انجام تشریفات ثبتی مورد نیاز

۱۲- کنترل توافق‌نامه‌های تملک املاک و اراضی که در مسیر طرح‌های عمرانی قرار می‌گیرند.

۱۳- به روز رسانی اطلاعات و نقشه‌های حاصل از ممیزی املاک و مستغلات حَسَب نوع ملک و زیربنای آن.

۱۴-تعامل با سازمان‌های سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی و شناسایی ملک‌های بزرگ جهت تفکیک یا سرمایه‌گذاری و توافق با مالک آن‌ها و خرید زمین.

۱۵- واگذاری و نقل و انتقال رسمی املاک مُعَّوَض به معوض بگیران.

۱۶- نظارت و رسیدگی به اعتراضات مراجعین در زمینۀ توافقات صورت گرفته.

۱۷- پیگیری برای رفع کمبودها و نقایص زمین‌های واگذار شده به شهرداری و تهیه فهرست مورد نیاز در هر طرح.

۱۸- بازدید و حفاظت مستمر از املاک، مستغلات و اراضی متعلق به شهرداری و به طور کلی مدیریت املاکِ در اختیار شهرداری.

۱۹- بررسی، ارزیابی و کارشناسی املاک و اراضی مورد معاملۀ شهرداری اعم از خرید، فروش، اجاره و استیجاره.

۲۰- اخطار به متخلفین و برخورد با آن‌ها و پلمپ مغازه‌های غیرتجاری.

توصیه می‌کنیم به دلیل پیچیدگی‌های دعاوی‌ای که به دلیل توافقات با مالکین املاک و اراضی با شهرداری وجود دارد، قبل از انعقاد هرگونه توافق‌نامه با شهرداری، با یک وکیل متخصص در زمینۀ املاک مشورت نمایید.