سوالات متداول

جواب خیلی از سوالاتو از قبل داریم!

سوالات متداول

عرصه

زمینی که بنا یا ساختمان بر روی آن احداث می‌شود.

اتحادیه

افرادی مورد اعتماد و خوشنام که در راستای حمایت از شغل و حرفۀ خود، اهداف مشترکی دارند. از جملۀ این اهداف می‌توان به ایجاد همکاری در میان اعضای آن صنف، بهبود ارائۀ خدمات به مشتریان و مصرف کنندگان و ارتباط سازنده با موسسه‌های دولتی و خصوصی را نام برد.

در هر اتحادیه، بازرس وجود دارد که بازرس هر صنف باید تخصص کافی در زمینۀ آن شغل را داشته باشد.

خلع ید

طرح دعوای خلع ید در ۲ حالت ممکن است:

۱-    هنگامی‌که ملک (مانند خانه، زمین، آپارتمان، مغازه و ...) که سند رسمی (سند قطعی ملک) دارد، در تصرف کسی غیر از مالک باشد و این تصرف نیز به‌طور غیرقانونی صورت گرفته باشد و ناشی از هیچ‌گونه رابطۀ قراردادی و ... نباشد، مالک (یا کسی که سند رسمی مالکیت دارد و سند به نام اوست) می‌تواند دعوای خلع ید را در دادگاه محل وقوع ملک طرح کند تا ملک از متصرف غیرقانونی تخلیه شود و در تصرف مالک قرار گیرد.

۲-    هنگامی‌که ملک مشاع است و چند مالک (شریک) دارد ولی در تصرف بعضی از شرکا است. در این‌صورت سایر شرکا (که مالک هستند و سند دارند) می‌توانند دعوای خلع ید را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کنند تا ملک از تصرف، تخلیه شود. در این حالت بهتر است که دعوای خلع ید علیه همۀ شرکا مطرح شود (نه فقط علیه شریک یا شرکایی که ملک را تصرف غیرقانونی کرده‌اند).

توصیه می‌شود در دعوای خلع ید خواهان (مالک یا شریک) از دادگاه، رفع تصرف غیرمجاز خوانده (متصرف غیرقانونی یا سایر شرکا) را همراه با تحویل ملک بخواهد.

پس عناصر دعوای خلع ید 4 مورد است:

۱-    غیرمنقول بودن مال (ملک بودن)

۲-    مالکیت رسمی خواهان بر ملک (سند رسمی و قطعی داشتن)

۳-   احراز شدن تصرف خوانده بر ملک

۴-   غیرقانونی بودن تصرف خوانده بر ملک

خوب است بدانید که حتی بازداشت و یا در رهن بودن ملک، مانع طرح دعوای خلع ید و صدور حکم نخواهد بود.

قبلاً اشاره کردیم که خواهان حتماً باید مالک رسمی ملک باشد، چون دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است؛ فلذا در اموالی‌که ثبت نشده‌اند، ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت تقدیم کرد و یا ضمن دادخواست خلع ید، دادخواست اثبات مالکیت نیز تقدیم نمود.

عین مستاجره (مورد اجاره)

چون مباحث مورد بررسی ما مرتیط با حوزۀ املاک و مستغلات است، لذا پس از انعقاد اجارۀ ملک، به آن ملکی که بابت استفادۀ مستأجر در اختیارش گذاشته می‌شود، عین مستأجَره یا مورد اجاره می‌گویند.

بسته به نوع کاربری ملک و استفاده ای که مد نظر مستأجر است، می‌توان بهره برداری‌های متفاوتی از آن ملک نمود، مثلاً:

۱-    اگر ملک به صورت خانه اجاره شده باشد، به آن "عین مستأجره با کاربری مسکونی" گفته می‌شود.

۲-    اگر ملک به‌صورت مغازه و ... و به عنوان محلی برای خرید و فروش و عرضۀ کالا اجاره شده باشد، به آن "عین مستأجره با کاربری تجاری" گفته می‌شود.

۳-   اگر ملک به صورت دفتر کار و با تجهیزات اداری و یا بدون آن اجاره شده باشد، به آن "عین مستأجره با کاربری اداری" گفته می‌شود، مثلاً زمانی‌که چند مهندس دور هم جمع شده‌ و آن ملک را برای استفاده به عنوان دفتر کار اجاره می‌کنند.

بیع

واژه‌ای عربی به معنای خرید و فروش یا داد و ستد است، یعنی قراردادی که به موجب آن، شخص (بایع) مالکیت مالی را در ازای اخذ مال دیگر یا انجام دادن کاری به شخص دیگر (مشتری) منتقل می‌کند مثلاً در بیع ملک، بایع خانه‌اش را در ازای گرفتن مبلغ ۱۵ میلیارد تومان (ثمن معامله) به مالکیت مشتری در می‌آورد و با وقوع عقد بیع، مشتری مالک خانه و فروشنده مالک ۱۵ میلیارد تومان می‌شود.

بایع (فروشنده)

شخصی است که مالک قانونی مال مورد معامله (مَبیع) است و عقد بیع را به عنوان فروشنده منعقد می‌کند. معمولاً پیشنهاد فروش یا همان ایجاب از سوی بایع مطرح می‌گردد.

بایع ملک یا به طور کلی هر بایع که عقد بیع را منعقد می‌کند، باید اهلیت و شایستگی قانونی برای دخل و تصرف در اموال خود را داشته باشد در غیر این صورت معامله‌ای که کرده دارای اشکال است. بایع باید عاقل، بالغ و رشید باشد.

مشتری (خریدار)

شخصی است که ایجاب فروشنده را برای معامله می‌پذیرد و عقد بیع را به عنوان خریدار قبول می‌کند. مشتری نیز مانند بایع باید اهلیت و شایستگی قانونی برای دخل و تصرف در اموال خود را داشته باشد، در غیر این‌صورت معامله‌ای که کرده دارای اشکال است.

اجاره بها

هنگامی‌که عقد اجارۀ املاک بین طرفین معامله (موجر و مستأجر) منعقد شد، موجر موظف است که ملک خود را در اختیار مستأجر بگذارد تا وی بتواند استفاده کند و در مقابل مستأجر نیز متعهد می‌شود که در ازای استفادۀ خود از آن ملک، مبلغ معینی را به طور ماهیانه یا به طور یک‌جا در ابتدای قرارداد به موجر بپردازد. به این مبلغ معین، اجاره بها گفته می‌شود که ناشی از انعقاد عقد اجاره است.

توصیه می‌کنیم که برای جلوگیری از انکار موجر در پرداخت مبالغ، پس از پرداخت اجاره بهای خانه یا مغازه یا دفتری که اجاره کرده اید از موجر، رسید بگیرید. به این شکل که مثلاً بنویسید مبلغ ۱۰۰ میلیون ريال معادل ۱۰ میلیون تومان بابت اجاره بهای ملک خیابان ولی عصر برای ماه خرداد در تاریخ ۱/تیر/۱۳۹۹ به موجر پرداخت شد و موجر ذیل آن برگه را امضا کند،

و یا امروزه که بسیاری از پرداخت‌ها به طور الکترونیکی صورت می‌گیرد، در قسمت توضیحات بنویسید "بابت اجارۀ ماه خرداد" و از رسید الکترونیکی کارت به کارت خود اسکرین شات گرفته و در پیام رسان برای مالک ارسال کنید و به او نیز پیام دهید که "مبلغ ۱۰ میلیون تومان در تاریخ ۱/تیر/۱۳۹۹ ساعت ۱۰:۳۰ دقیقه صبح بابت اجاره بهای ماه خرداد به حساب شما واریز شد".

موجر

طرفین یک قرارداد هنگامی که عقد اجارۀ ملکی را منعقد می‌کنند، موجر و مستأجر نام می‌گیرند.

موجر، مالک ملک است که با اجاره دادن ملک خود، مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه (پول پیش) از مستأجر می‌گیرد و در مقابل ملک را برای مدت معینی (معمولاً یک سال شمسی) در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. مستأجر در بیشتر موارد ملزم به پرداخت مبلغی (به طور ماهیانه یا یکجا در ابتدای قرارداد) تحت عنوان اجاره بها، به موجر نیز هست.

برای اجاره دادن ملک، موجر باید مالک عین و منفعت و یا فقط مالک منفعت باشد. به عبارت دیگر اگر شخص مالک منفعت نباشد، نمی‌تواند ملک را به کسی اجاره دهد.

پایان کار ملک

سندی است که توسط شهرداری بنا بر درخواست مالک رسمی یا وکیل قانونی وی صادر می‌شود. صدور گواهی پایان کار برای ملک 3 شرط دارد:

۱-    عدم وجود خلاف در بنا

۲-    عدم بدهی ساختمان (که شامل عوارض نوسازی و عوارض مدیریت پسماند واحدهای مسکونی و ... است)

۳-   منطبق بودن بنای ساخته شده با قوانین شهرسازی

پس زمان صدور پایان کار، بعد از اتمام عملیات ساختمان است.

گرفتن پایان کار معمولاً توسط مالک رسمی ملک انجام می‌شود اما اگر ساختمان از طریق مشارکت در ساخت بنا شده باشد، معمولاً سازنده است که با وکالتنامۀ کاری که از مالک می‌گیرد، تعهد به اخذ گواهی پایان کار می‌دهد.

برای اخذ گواهی پایان کار ۲ راه وجود دارد:

۱-    مراجعۀ حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک شهر

۲-    از سال ۱۳۹۹ و هم زمان با شیوع ویروس کرونا امکان اخذ پایان کار به صورت الکترونیکی و از طریق ثبت نام در سامانۀ "تهران من" به آدرس my.tehran.ir  و سامانۀ "زیرساخت‌ها و توسعۀ شهری" به آدرس urban.tehran.ir فراهم شده است.

اخذ پایان کار برای انجام اقدامات دیگر از جمله:

۱-    دریافت سند مالکیت

۲-    نقل و انتقال ملک

۳-   گرفتن صورت مجلس تفکیکی

۴-   گرفتن سند تفکیکی ساختمان

ضروری است.

همچنین اگر شهرداری به دلایل غیر موجه، گواهی پایان‌کار را صادر نکرد، مالک رسمی ملک یا وکیل قانونی او می‌تواند الزام شهرداری را به صدور گواهی پایان کار از دادگاه بخواهد.

 

پایان کار