سوالات متداول

هرکسی که حائز سه شرط عقل، بلوغ و رشد باشد می‌تواند طرف معامله قرار گیرد. درنتیجه معامله با اشخاص سالخورده تا زمانی که مشکلی ازنظر عقلی و اراده نداشته باشند در هر شرایط سنی معاملات آن‌ها صحیح است مگر اشخاصی که آلزایمر یا فراموشی دارند یا دارای جنون دائمی و یا ادواری (در دوران جنون) هستند معامله با آن‌ها باطل است.
اگر ورثه این دسته از اشخاص متوجه معامله‌ای شوند می‌توانند با استناد به اسناد و مدارک قانونی مانند اثبات جنون یا بیماری آلزایمر نسبت به ابطال مبایعه‌نامه از طریق محاکم اقدام کنند.

بله. هیچ محدودیتی برای نوشتن قرارداد و انجام معامله نسبت به یک ملک در هر شهری به‌غیراز محل واقع‌شدن آن وجود ندارد کما اینکه شاهد هستیم برخی از اشخاص و شرکت‌ها زمین‌ها واقع در شهرهای شمالی کشور را به سایر اشخاص در تهران یا سایر شهرها می‌فروشند و محل انجام معامله در تهران است.

وقتی شخصی به سن بلوغ نرسیده اما پدر یا جد پدری او فوت کرده باشند برای وی از سوی اداره سرپرستی مشخص با عنوان قیم تعیین می‌شود و برای قیم‌نامه قیمومیت (قیم‌نامه) صادر می‌شود و کلیه اعمال حقوقی صغیر که دارای بار مالی است با اجازه و تائید قیم انجام می‌شود. همچنین اشخاص بالغی که پس از بلوغ مجنون شده‌اند برای آن‌ها قیم تعیین می‌شود. اشخاص سالخورده نمی‌توانند به‌صرف کهولت سن تقاضای قیم کنند بلکه برای ایشان ممکن است امین اموال تعیین شود که حافظ اموال و دارایی آن‌ها باشد اما حق انجام معامله را ندارد. در این شرایط شخص سالخورده باید وکیل انتخاب کند تا به‌جای او قرارداد را امضاء کند.

موضوع معامله آن چیزی است که برای خریدوفروش آن مبایعه‌نامه نوشته می‌شود. طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی یکی از شرایط صحت معاملات معلوم و معین بودن موضوع معامله است. لذا در هنگام خریدوفروش کاشانه و ملک حتماً مشخصات دقیق و کامل ملک را از روی سند ملاحظه کنید و آن را با موقعیت محل وقوع مطابقت بدهید و پس از حصول اطمینان مبایعه را امضاء کنید. به عقیده برخی حقوقدانان و نظرات مشورتی فروش یک کاشانه بدون تعیین کردن آن موجب بطلان عقد است.

اگر در مبایعه‌نامه به پارکینگ اشاره‌شده باشد، می‌توان علیه فروشنده اقدام به طرح دعوا به خواسته الزام به انجام تعهد مبنی بر تحویل یک باب پارکینگ نمود و تقاضای اصلاح سند کرد. ولی اگر در مذاکره درباره پارکینگ صحبت کردید ولی در قرارداد به آن اشاره نگردیده باشد ممکن است دعوا خریدار مواجه با رد شود چون قانوناً فروشنده چنین تعهدی نداده است مگر با استفاده از قرائن و امارات محکمه‌پسند.

اگر در قراردادی مبلغی به‌صورت روزشمار یا ثابت به‌عنوان خسارت عدم انجام تعهد (وجه التزام) تعیین شود برای مطالبه آن نیازی به اثبات ورود خسارت نیست و کافی است تخلف احراز شود مانند خسارت ناشی از عدم حضور در موعد تنظیم سند در دفترخانه بدون عذر موجه.

ملاک و مبنای تعیین وجه التزام یا خسارت قراردادی، ماده ۲۳۰ قانون مدنی و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی و تبصره ذیل آن است و همچنین اصل حاکمیت اراده. لذا دادگاه حقی در تعدیل میزان مبلغ وجه التزام اعم از کاهش و یا افزایش آن ندارد. اما دیده‌شده که عده‌ای اقلیت از محاکم اگر میزان خسارت بیش از نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی باشد را ربوی محسوب و حکم به ابطال آن می‌دهند و دادگاه تا نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی رأی صادر می‌کند برای مثال تعیین خسارت دیرکرد روزانه ۳۰ درصد کل مبلغ معامله را ربوی می‌دانند.

در مبایعه‌نامه‌هایی که موضوع آن معامله کاشانه یا خانه‌ای است که دارای سند رسمی هست این‌گونه شرط می‌شود که طرفین در یک موعد معینی در دفترخانه x حاضر شوند. وظیفه و تکلیف فروشنده این است که اسناد و مدارک لازم جهت نقل‌وانتقال و استعلامات موردنیاز از شهرداری و دارایی را آماده و ارائه کند و در طرف مقابل خریدار نیز ملزم به ارائه الباقی ثمن معامله به‌صورت نقد و یا در غالب چک تضمین‌شده هست.
چنانچه هر یک از خریدار یا فروشنده در موعد مقرر در مبایعه‌نامه در دفترخانه حاضر نشوند و عذر موجهی نداشته باشند و یا باوجود حضور تکالیف قراردادی خود را انجام نداده باشند، طرفی که حاضر است و مدارک یا وجه خود را به همراه آورده است می‌تواند از سردفتر تقاضای صدور گواهی با عنوان «گواهی عدم حضور» نماید که به‌منزله حضور و انجام تکلیف ازیک‌طرف و عدم حضور یا عدم انجام تکلیف از طرف دیگر است.

"واجدیت مقول به تشکیک است"  که عبارتی فلسفی و فقهی است به این معناست که "داشتن"  درجه بندی داشته و مراتب دارد و دارای شدت و ضعف است. مالکیت بالاترین درجۀ رابطۀ شخص با مال است و بالاترین و بهترین حق عینی است که شخص می‌تواند نسبت به یک مال داشته باشد و همراه خود اختیارات فراوانی را نیز در پی دارد.

در مقابل، "اذن" پایین‌ترین حق عینی است که شخص می‌تواند نسبت به یک مال داشته باشد که ذیل مبحث "اذن" به آن خواهیم پرداخت.

مالکیت شامل موارد زیر است:

۱-    مالکیت عین

۲-    مالکیت منفعت

مالکیت مال و به صورت جزئی‌تر مالکیت ملک، متضمن 3 ویژگی است:

۱-    مطلق بودن مالکیت: به این معنا که مالک یک خانه یا آپارتمان یا ... آزاد است و می‌تواند هر اقدام و تصرفی که بخواهد در ملکش انجام بدهد، البته این تصرفات نباید در تعارض با حقوق عمومی یا قانون باشد و یا موجب ضرر کردن دیگران شود، مثلاً مالک خانه می‌تواند هر وقت که اراده کرد خانه‌اش را بفروشد، آن را اجاره دهد، دیوارهای آن را رنگ‌آمیزی کند، حتی بخشی از خانه را تخریب کرده و بازسازی نماید و ... .

قاعدۀ تسلط (اَلناسُ مُسَّلَطُونَ عَلی اَموالِهِم) در فقه نیز مؤید همین ویژگی‌ست.

۲-    انحصاری بودن مالکیت: به این معنا که مالک یک خانه یا آپارتمان یا ... از لحاظ قانونی این توانایی را دارد که مانع از تصرف دیگران در ملکش بشود و اگر به طور غیرقانونی تصرفی در آن صورت گرفت، از طریق طرح دعوای "خلع ید" یا دعوای "الزام به رفع تصرف عدوانی" یا دعوای "الزام به رفع ممانعت ازحق" یا دعوای "الزام به رفع مزاحمت"، تصرف دیگران را از بین برده و مجدداً ملک را تحت تصرف خود در بیاورد.

۳-   دائمی بودن مالکیت: به این معنا که مالکیت مالک خانه یا آپارتمان یا ... محدود به زمان نیست و به صورت همیشگی ادامه دارد. این دوام مالکیت تا زمان انتقال مالکیت به شخص دیگر (مثلاً با فروش خانه به خریدار) و یا اسقاط مالکیت (اعراض از آن خانه) پا برجاست.

البته لازم به ذکر است که ویژگی دائمی بودن مالکیت، اختصاص به مالکیت عین دارد، زیرا مالکیت منفعت ممکن است موقت و محدود به زمان باشد (مثلاً ۱ روز، ۶ ماه، ۱ سال، ۱۰ سال و ...).

دریافت گواهی عدم حضور به‌منزله انجام تکلیف و تعهدات قراردادی از سوی دریافت‌کننده آن هست. همچنین مطابق مبایعه‌نامه از زمان صدور گواهی عدم حضور، طرف مقابل ملزم به پرداخت خسارت هست. بنابراین عدم دریافت آن از سوی هر دو طرف به‌منزله عدم انجام تعهد از سوی طرفین بوده و هیچ‌یک از آن‌ها حق مطالبه خسارت مقرر در مبایعه‌نامه را ندارد.