سوالات متداول
جواب خیلی از سوالاتو از قبل داریم!
سوالات متداول
در معامله خرید و فروش آپارتمان هزینههای مربوط به نقل و انتقال قانونی و رسمی برعهده کدامیک از طرفین معامله است؟
قانوناً هزینههای نقل و انتقال اعم از دارایی، شهرداری به عهده فروشنده است و هزینه حق‌التحریر مربوط به انتقال رسمی آن در دفترخانه عرفاً بالمناصفه است یعنی به نسبت مساوی اما قانوناً هزینه انتقال و حمل‌ونقل موضوع معامله بر عهده فروشنده است مگر اینکه طرفین بنا بر مذاکره و شرط مندرج در قرارداد و قیمت معامله به شیوه دیگری توافق نمایند. مثلاً ممکن است قیمت به‌اصطلاح شیرین و پایین‌تر از قیمت معاملاتی عرف است و فروشنده پیشنهاد می‌کند که هزینه انتقال در دفترخانه بر عهده خریدار باشد و اگر این خریدار قبول کند طبق همین توافق اقدام می‌شود و بالعکس.
آیا معاوضه دو خانه یا آپارتمان صحیح است؟ شرایط و خصوصیات معاوضه و تفاوت آن با عقد بیع یا قرارداد خرید و فروش چیست؟
طبق ماده ۴۶۴ قانون مدنی: «معاوضه عقدی است که به‌موجب آن‌یکی از طرفین مالی می‌دهد به‌عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می‌کند، بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد». به‌عبارت‌دیگر همان‌طور که معامله کالا با پول را بیع می‌نامند، معامله کالا با کالا را معاوضه می‌گویند. اگر یک‌طرف علاوه بر کالا مبلغی هم سرانه بدهد، با توجه به میزان سرانه و عرف ممکن است آن عقد، معاوضه و یا بیع تلقی شود البته توافق و اراده طرفین هم در این قضیه مؤثر است.
معاوضه از عقود تملیکی و لازم است که مانند بیع با اقاله و یا شروط قراردادی قابل‌فسخ است.
بین عقد بیع و عقد معاوضه تفاوت‌هایی به شرح ذیل وجود دارد:
الف)- بیع مخصوص معاملاتی است که موضوع آن کالا یا عین باشد مانند فروش خودرو یا کاشانه
ب)- در معاوضه ممکن است موضوع معامله چه ازیک‌طرف چه از هر دو طرف «عین» یا «منفعت» یا «حق» مالی باشد. و گسترده‌تر از عقد بیع است.
ج)- احکام خاص بیع مانند خیار مجلس، خیار تأخیر ثمن و خیار حیوان در معاوضه جاری نیست.
د)- حق شفعه مخصوص عقد بیع است و در معاوضه راه ندارد.
نکته: لازم به ذکر است زمانی که دو طرف قصد معاوضه ملک خود را دارند می‌بایست مراتب صریحاً و به‌طور واضح در قرارداد ذکر و به آن اشاره شود.
حق شفعه چیست و در کدامیک از معاملات ملکی کاربرد دارد؟
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی: «هرگاه مال غیرمنقول (مانند زمین) قابل‌تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به‌قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه (سهم موضوع فروش) را تملک کند. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع گویند.»
شرایط تحقق حق شفعه و شرایط آن:
الف)- وجود مال غیرمنقول مشترک
ب)- قابل‌تقسیم باشد (در کاشانه ۶۰ متری که قابل‌تقسیم نیست، حق شفعه وجود ندارد).
ج)- شرکای ملک دو نفر باشند (نه کمتر و نه بیشتر) البته اگر شریکی سهم خود را بفروشد و قبل از اعمال حق شفعه از طرف شریک دوم، این شخص فوت کند و ملک به ورثه برسد تأثیری در اجرای حق شفعه توسط ورثه حتی اگر بیش از دو نفر باشند ندارد.
د)- فقط در عقد بیع ایجاد می‌شود (پس اگر یکی از شرکا سهم خود را معاوضه یا صلح کند حق شفعه برای شریک دیگر به وجود نمی‌آید).
منظور از توکیل به غیر ولو کراراً در وکالتنامه‌های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی چیست؟
در معاملات ملکی وقتی به هر دلیلی خریدار نخواهد فعلاً سند به سورت رسمی به نامش منتقل شود یا بسته به شرایط فعلاً امکان انتقال رسمی مالکیت به خریدار مهیا نباشد بهتر است که خریدار یک وکالت تام‌الاختیار به‌صورت بلاعزل و با حق توکیل به غیر و بدون محدودیت زمانی علاوه بر تنظیم مبایعهنامه از فروشنده دریافت کند.
منظور از توکیل به غیر آن است که وکیل (در اینجا خریدار) میتواند ملک را به غیر بفروشد و به خریدار بعدی وکالت رسمی بدهد اما اگر حق توکیل به غیر داده نشود، خریدار نمی‌تواند به غیر وکالت بدهد. این موضوع در معاملات خودرو بسیار مرسوم است و خریدار با دریافت وکالت شخصاً و بدون حضور فروشنده اقدام به فک پلاک خودرو و نصب پلاک جدید و انتقال رسمی خودرو به نام خود و یا غیر می‌کند.
مال
آنچه که از لحاظ عرف و بین عموم مردم ارزش اقتصادی دارد و بین مردم داد و ستد می‌شود و برایش ما به ازاء پرداخت می‌شود یعنی آدم‌ها حاضر هستند بابت بدست آوردن آن، پول پرداخت کنند. عبارت "مال باید مالیت داشته باشد" نیز دقیقاً به همین معناست.
البته خوب است بدانید که ملاک و معیار مالیت داشتن یک مال، شخصی است، یعنی هر شیء خاص را باید نسبت به مشتری آن (شخص خاص) بسنجیم و بررسی کنیم که آیا او حاضر است برای آن شیء، پولی پرداخت کند یا خیر؟
مال به ۲ دسته تقسیم می‌شود:
۱- مال مادّی (ملموس)
۲- مال غیرمادّی (غیرملموس)
ملک و املاک از دستۀ اموال مادّی و ملموس هستند که ماهیت خارجی داشته و قابل دیدن می‌باشند.
مصادق دعوای غیر منقول کدامند و در کدام دادگاه باید طرح دعوا کرد؟
به جز مواردی که در اینجا گفته می شود که غیر منقول هستند؛ باقی موارد دعوای منقول هستند و دادگاه صالح آن محل زندگی خوانده است:
-
دعوای اثبات مالکیت.
-
دعوای اثبات حق انتفاع.
-
دعوای اثبات حق ارتفاق.
-
دعوای اخذ به شفعه.
-
دعوای اثبات حق تحجیر.
دعاوی سه گانه تصرف مثل:
-
تصرف عدوانی.
-
ممانعت از حق.
-
مزاحمت.
-
دعوای خلع ید.
-
دعوای تخلیه ید.
-
دعوای اجرت المثل اموال غیر منقول.
-
دعوای مطالبه خسارات وارده به مال غیر منقول.
-
دعوای راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه.
-
دعوای افراز و فروش مال مشاع غیر منقول.
-
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی.
-
دعوای الزام به تحویل ملک.
تمام این دعاوی غیر منقول اند و باید در محل مال غیر منقول طرح دعوا کرد و هر آنچه غیر این موارد باشد منقول است و محل اقامت خوانده صالح است.
آیا وقتی فروشنده به هر دلیلی از انجام معامله پس از امضاء قرارداد، پشیمان شود، میتواند یکطرفه یا با اجبار و الزام خریدار معامله را فسخ کند؟
اولاً فسخ قرارداد یک عمل حقوقی یکطرفه است و در صورت وجود چنین حقی برای طرفین قرارداد، اعمال آن نیازی به پذیرش طرف مقابل ندارد. مثلاً شرط پشیمانی بدون قید و شرط تا ۴۸ ساعت پس از تاریخ قرارداد برای طرفین که اگر برای مثال فروشنده در طی این مدت پشیمان شود میتواند با ارسال اظهارنامه اراده خود را مبنی بر فسخ قرارداد به‌طرف مقابل یعنی خریدار اعلام و سپس از طریق دادگاه پیگیری آن شود.
اما اگر خیارات قانونی ساقط‌شده باشد یا حق پشیمانی پیش‌بینی‌نشده باشد یا در صورت پیشبینی مهلت استفاده از حق فسخ گذشته باشد، در این صورت فروشنده نمی‌تواند خریدار را ملزم به اقاله و فسخ قرارداد نماید زیرا اقاله نیازی به توافق و اراده آزاد دو طرف معامله دارد و الزام حتی از طریق دادگاه هم امکان‌پذیر نیست.
اگر ملک را به کسی اجاره داده ایم اما پس از مدت اجاره هنوز تخلیه نکرده است تکلیف چیست؟
تخلیه مربوط به جایی است که زمان اجاره تمام شده است و مستاجر نمی خواهد ملک را تخلیه کند در این جا تحت شرایطی دستور تخلیه ملک را گرفت.
اگر اجاره نامه عادی باشد و دارای دو شاهد باشد و در دو نسخه باشد می توان با رجوع به شورای حل اختلاف دستوری فوری تخلیه گرفت.
در این حالت دستور تخلیه صادر می شود دستور تخلیه این ویژگی را دارد که دادگاه بدون تشکیل جلسه دادرسی با بررسی بدون حضور طرفین فوری دستور تخلیه می دهد.
اما اگر یکی از این شرایط نباشد فرد باید حکم تخلیه بگیرد که در اینجا بر خلاف دستور تخلیه نیازمند تشکیل جلسه دادرسی است و حکم صادره هم قابل اعتراض است.
