سوالات متداول

اگر کسی کاشانه یا ملک خود را با مبایعه‌نامه عادی بفروشد و به‌واسطه شرط فسخ مندرج در قرارداد پشیمان شود و مجدداً با فرد دیگری معامله کند عمل او از مصادیق جرم انتقال مال غیراست و صرف وجود شرط فسخ در قرارداد کافی برای معامله بعدی نیست. مگر اینکه قبل از معامله دوم در دادگاه نسبت به تأیید فسخ معامله اقامه دعوی علیه خریدار اول انجام‌شده و در این خصوص رأی قطعی صادر گردیده باشد یا اینکه حداقل قبل از معامله دوم از سوی فروشنده اظهارنامه‌ای دال بر فسخ قرارداد به نشانی خریدار اول ارسال شود و از وی درخواست شود که جهت دریافت ثمن معامله نزد او یا بنگاه تنظیم‌کننده مبایعه‌نامه بیاید و یا شماره‌حسابی را جهت واریز وجوه پرداختی معرفی کند. بنابراین به‌صورت تنظیم صورت‌جلسه فسخ در دفتر یا آژانس معاملات ملکی بدون حضور خریدار کافی نیست و اثبات تماس تلفنی مبنی بر اعلام فسخ کافی نیست مگر با قرائن و سایر ادله دیگر.

قانوناً هزینه‌های نقل و انتقال اعم از دارایی، شهرداری به عهده فروشنده است و هزینه حق‌التحریر مربوط به انتقال رسمی آن در دفترخانه عرفاً بالمناصفه است یعنی به نسبت مساوی اما قانوناً هزینه انتقال و حمل‌ونقل موضوع معامله بر عهده فروشنده است مگر این‌که طرفین بنا بر مذاکره و شرط مندرج در قرارداد و قیمت معامله به شیوه دیگری توافق نمایند. مثلاً ممکن است قیمت به‌اصطلاح شیرین و پایین‌تر از قیمت معاملاتی عرف است و فروشنده پیشنهاد می‌کند که هزینه انتقال در دفترخانه بر عهده خریدار باشد و اگر این خریدار قبول کند طبق همین توافق اقدام می‌شود و بالعکس.

خیر الزامی نیست اما چون بیشتر مبایعه‌نامه‌ها و حتی نمونه‌های پرینتی که مربوط به سیستم ثبت معاملات املاک کشور است و به‌وسیله آن کدرهگیری اخذ می‌شود هم از نگاه حقوقی کامل نیست اما مناسب است لذا طرفین می‌توانند مواردی را که در این مبایعه‌نامه وجود ندارد را در این قسمت قید کنند یا حتی مواردی از مبایعه‌نامه را حذف یا اصلاح کنند. برای مثال دو طرف معامله می‌توانند بند مربوط به ساقط کردن کلیه خیارات قانونی را با توافق یکدیگر حذف کند و در قسمت توضیحات بنویسد که بند فلان برابر توافق طرفین حذف گردید و معنای آن این است که پس از انعقاد قرارداد طرفین مطابق باب خیارات قانون مدنی مطابق شروط قرارداد می‌توانند از حق فسخ قرارداد به‌واسطه یکی از خیارات قانونی مانند خیار غبن استفاده کنند.

حتماً توجه داشته باشید که بین مالک قبلی (فروشنده) و مستأجر اجاره‌نامه عادی یا رسمی وجود داشته باشد و توسط دو طرف امضاءشده و حداقل دو شاهد نیز ذیل اجاره‌نامه را امضاء زده باشند و در دو نسخه تنظیم‌شده باشد. چون درصورتی‌که یکی از این موارد رعایت نشود امکان تخلیه فوری ۱ آن ملک با مشکل مواجه می‌شود. همچنین توصیه می‌شود نسخه اجاره‌نامه مربوط به مالک را روئیت و در صورت رعایت شروط فوق ضمن معامله آن را از فروشنده دریافت کنید. پس از انعقاد قرارداد خرید کاشانه اگر مستأجر تمایل به تخلیه داشته باشد ولی خریدار راضی نباشد، نمی‌تواند ملک را تخلیه کند و در صورت تخلیه باید اجاره‌بهای مدت باقیمانده را بپردازد و بالعکس.

با توجه به تخصصی شدن مشاغل و وجود صنف مشاورین املاک لذا بهترین و مطمئن‌ترین محل برای کسب اطلاع از قیمت روز ملک و همچنین انجام کلیه معاملات ملکی، دفاتر و آژانس‌های املاکی است که عضو رسمی اتحادیه صنف مشاورین املاک شهرها می‌باشند و از هرگونه معامله خارج از این دفاتر جداً خودداری کنید.

اگر قصد خرید کاشانه دارید، ابتدا باید متناسب با بودجه‌ای که دارید و یا پیش‌بینی می‌کنید که قادر به تهیه و تأمین آن هستید، ابتدا یک جستجوی اینترنتی را در وب سایت‌های ملکی و سپس اپلیکیشن‌های معروف موبایلی انجام بدهید و همچنین پیشنهادهای فروش در روزنامه همشهری را بررسی کنید و سپس به‌صورت حضوری در بنگاه‌های واقع در محله یا منطقه‌ای که قصد خرید کاشانه را دارید مراجعه کنید و فایل‌های مناسب با بودجه خود را مشاهده کنید و باقیمت‌هایی که از سایت‌ها و جراید به دست آورده‌اید مقایسه کنید و بعد از بررسی شرایط و امکانات به‌راحتی می‌توانید قیمت مناسب و به‌روز آپارتمانی را که از مدنظرتان است را بیابید ولی اگر قصد فروش دارید علاوه بر آنچه گفته شد، برای فروش سریع‌تر می‌توانید یک تخفیف مناسبی در نظر بگیرید و علاوه بر سپردن ملکتان به بنگاه‌های رسمی اتحادیه املاک برای فروش سریع‌تر و به‌موقع آگهی ملکتان را در وب سایت‌های معتبر ملکی و اپلیکیشن‌های موبایلی و روزنامه همشهری ثبت کنید. مطمئن باشید که اگر موقعیت ملک‌تان مناسب و قیمت آن کمی تخفیف خورده باشد، صریحاً مشتری پر و پا قرص سروکله‌اش پیدا می‌شود.

قطعاً داشتن تجربه قبلی مؤثر در انجام معاملات بعدی است اما نمی‌توان گفت بدون تجربه نمی‌توان معامله کرد. اولاً یکی از مزایای رجوع به بنگاه‌های معاملات ملکی استفاده از تجربه همه‌جانبه متصدی آن محل برای انجام معامله هست. چون وظیفه دلال و واسطه این است که با وساطت معامله را به‌قول‌معروف جوش بدهد که این امر بستگی به تجربه و تخصص دلال دارد و بار مسئولیت اداره جلسه مذاکره بیشتر بر عهده او هست. و توصیه می‌کنیم که قبل از تشکیل جلسه مذاکره چه به‌عنوان خرید و یا فروشنده حتماً شرایط و قصد و خواسته‌تان را از انجام معامله یا متصدی بنگاه املاک در جریان بگذارید. ثانیاً اینکه اگر خریدار هستید حتماً میزان پولی را که برای خرید کاشانه در نظر گرفته‌اید را روی کاغذ بنویسید و میزان وجه نقد و میزان وام موردنیاز و همچنین احیاناً میزان رهنی که ممکن است برای آن کاشانه پرداخت شود را محاسبه کنید تا در زمان حضور در جلسه مذاکره با فروشنده شیوه پرداخت خود را مطرح کرده و بتوانید با توجه به قدرت خریدتان در قیمت پیشنهادی فروشنده چانه‌زنی کنید. البته نباید سایر شرایط کاشانه مانند امکانات، اسناد و مدارک آن، فدای خرید ارزان شود.
اما اگر فروشنده هستید قبل از معامله، آخرین قیمتی را که ممکن است برای فروش موافقت نمایید را در نظر گرفته و قبل از جلسه با مشاوره و متصدی املاک در جریان قرار بدهید. هیچ‌گاه برای مبالغ ناچیزی معامله را برهم نزنید و دیگر اینکه شیوه پرداخت ثمن و مبلغ معامله را بررسی کنید و حتی‌المقدور از دریافت چک‌های شخصی خودداری کنید مگر اینکه برای خود در قرارداد حق فسخ با تعیین مدت پیش‌بینی کنید.

همه افراد می‌توانند و توصیه می‌شود که قبل از انجام هر معامله یا اقدام قانونی، مالی و غیره با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت کند. هزینه‌ای که بابت مشاوره به وکیل می‌پردازید به‌مراتب ارزان‌تر و مطمئن‌تر از زمانی است که اختلاف و مشکل حقوقی رخ‌داده باشد و بعد بخواهید با وکیل دادگستری مشورت کنید. بنابراین قبل از انجام هرگونه معاملهٔ حقوقی نه‌تنها می‌توانید با وکیل مشورت کنید و از زوایای حقوقی قرارداد اطلاع مناسب پیدا کنید بلکه حتی می‌توانید از ابتدا تا انتهای کار یعنی خریدوفروش رسمی کاشانه در دفترخانه از مشاوره و همکاری حضوری وکلا استفاده کنید.

بعدازاینکه فایل مناسبی را بر خرید یا فرد مناسبی را برای فروش کاشانه به او پیدا کردید در جلسه مذاکره و قبل از نوشتن قرارداد لازم است که دو طرف مدارک هویتی و مالکیتی یکدیگر را ازجمله کارت ملی، شناسنامه و سند ملک و بنچاق را ملاحظه کنند آن‌هم فقط از روی اصل مدارک نه کپی آن. اگر فروشنده گفت اصل مدارک همراهم نیست به‌هیچ‌وجه تا قبل از روئیت اصل سند مالکیت هیچ مبایعه‌نامه‌ای را امضاء نکنید چون ممکن است سند ملک مفقودشده باشد که کار انتقال سند ملک به تعویق می‌افتد و یا ملک شاید در رهن بانک باشد و کپی صفحهٔ نقل‌وانتقال را به شما نشان ندهد و یا شاید هم در بازداشت باشد. بنابراین اگر خریدار هستید حتماً به این موضوع توجه کنید که آیا سند ملک به نام خود فروشنده است و آیا مشخصات کارت ملی و شناسنامه با مشخصات درج‌شده در سند تطبیق می‌کند یا خیر. اگر ملک در رهن بانک یا در بازداشت مرجع قضایی باشد در صفحه نقل و انتقالات (در خصوص اسناد منگوله‌دار) و یا پشت اسناد تک‌برگی در قسمت توضیحات درج‌شده است.
همچنین خریدار باید مدارک هویتی خریدار را ملاحظه کند و مطمئن باشد همان فردی که خریدار احتمالی است ذیل قرارداد را امضاء کند و ازنظر سنی و عقلی دو طرف باید شرایط عادی را داشته باشند و به سن بلوغ و رشد رسیده باشند.

در هر قراردادی ازجمله مبایعه‌نامه کاشانه دو طرف وجود دارند که به آن‌ها متعاملین یا طرفین معامله گفته می‌شود. طرفین معامله ممکن است هر دو یا یکی از آن‌ها جزء اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند. اشخاص حقیقی به همه افرادی که زنده از مادر متولد می‌شوند گفته می‌شود و تا زمان مرگ این شخصیت تداوم دارد بنابراین همه افراد جامعه یعنی انسان‌ها چه زن چه مرد جزء اشخاص حقیقی و واقعی هستند. اما اشخاص حقوقی دارای شخصیتی مستقل از اشخاص حقیقی هستند و طی تشریفاتی که در قانون تجارت و سایر قوانین مشابه تدوین‌شده از جمع و به هم پیوستن حداقل دو نفر با میزانی سرمایه باهدف انتفاعی و یا غیرانتفاعی تحت نام معینی با طی تشریفات ثبت شرکت‌ها و درج نام آن‌ها در روزنامه رسمی کشور متولد و ایجاد می‌شوند و تا زمان انحلال شرکت یا موسسه این شخصیت ادامه دارد. مانند شرکت یا موسسه الف یا ب.
کلیه افراد اعم از مذکر و مؤنث با هر سنی می‌توانند طرف معامله یک کاشانه قرار بگیرند. با این توضیح که اگر به سن ۱۸ سال تمام شمسی نرسیده‌اند بهتر است ولی (پدر یا جد پدری) یا قیم یا وکلای آن‌ها نیز ذیل قرارداد را امضاء و اثرانگشت نمایند. هرچند مطابق ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی دختر با ۹ سال تمام قمری و پسر با ۱۵ سال تمام قمری به سن بلوغ می‌رسد اما علاوه بر بلوغ باید به رشد کافی هم برسد که برای اطمینان از رشد کافی قبل از ۱۸ سال تمام شمسی بهتر است ولی یا قیم نیز قرارداد را تائید و امضا کند.