سوالات متداول
جواب خیلی از سوالاتو از قبل داریم!
اگر ملکی در رهن بانک باشد و خریدار بدون اجازه بانک آن را خریداری کند ولی فروشنده در موعد تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود آیا می‌توان از طریق دادگاه الزام وی را به تنظیم سند رسمی انتقال بخواهیم؟
بله چون در رهن بودن مورد معامله منافاتی با انجام معامله و فروش آن ندارد و خریدار چنین ملکی میتواند از طریق دادگاه تقاضای الزام فروشنده را به فک رهن و انجام مقدمات لازم جهت انتقال رسمی ملک بخواهد.
منظور از مورد یا موضوع معامله در مبایعهنامه چیست؟
موضوع معامله آن چیزی است که برای خریدوفروش آن مبایعهنامه نوشته می‌شود. طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی یکی از شرایط صحت معاملات معلوم و معین بودن موضوع معامله است. لذا در هنگام خریدوفروش کاشانه و ملک حتماً مشخصات دقیق و کامل ملک را از روی سند ملاحظه کنید و آن را با موقعیت محل وقوع مطابقت بدهید و پس از حصول اطمینان مبایعه را امضاء کنید. به عقیده برخی حقوقدانان و نظرات مشورتی فروش یک کاشانه بدون تعیین کردن آن موجب بطلان عقد است.
آیا معامله که بنا به شرایط به صورت شفاهی انجام شده یا مبایعهنامه سوخته و از بین رفته باشد قابل اثبات است و میتواند موجب انتقال ملک شود؟
بله اما مسیر سختی را قطعاً باید طی کنید مگر اینکه اسناد و مدارک کافی مانند رسید پرداخت وجه یا واریز به‌حساب و معرفی شهود حاضر در جلسه مذاکره و معامله را به دادگاه اعلام نمایید تا پس از بررسی و احراز واقعیت رأی به اثبات مالکیت و وقوع عقد بیع صادر شود.
چنانچه آپارتمانی را بخرم و قبل از تنظیم سند شخصی بابت یک فقره چک صادره از سوی فروشنده آن ملک را توقیف کند راهکار حقوقی چیست؟
زمان بازداشت مهم است. اگر قبل از معامله باشد امکان رفع بازداشت تا تعیین تکلیف علت بازداشت میسر نیست و حتی معامله املاک بازداشتی باطل و بی‌اثر است. اما اگر بازداشت پس از وقوع عقد و معامله باشد، خریدار میتواند ضمن الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک از دادگاه تقاضای رفع بازداشت و ابطال اجرائیه را بخواهد.
آپارتمانی را به همراه پارکینگ خریدم اما بعد از آماده شدن سند، واحدم بدون پارکینگ است و فروشنده زیر بار نمیرود چکار کنم؟
اگر در مبایعهنامه به پارکینگ اشاره‌شده باشد، می‌توان علیه فروشنده اقدام به طرح دعوا به خواسته الزام به انجام تعهد مبنی بر تحویل یک باب پارکینگ نمود و تقاضای اصلاح سند کرد. ولی اگر در مذاکره درباره پارکینگ صحبت کردید ولی در قرارداد به آن اشاره نگردیده باشد ممکن است دعوا خریدار مواجه با رد شود چون قانوناً فروشنده چنین تعهدی نداده است مگر با استفاده از قرائن و امارات محکمه‌پسند.
برای پرداخت ثمن (مبلغ و ما به ازای خرید) معامله آیا مقررات خاصی وجود دارد یا صرفاً بستگی به توافق طرفین دارد؟ نحوه تعیین برنامه زمان‌بندی پرداخت ثمن چگونه است؟
هیچ قاعده خاص قانونی وجود ندارد و کلاً منوط به توافق طرفین معامله است. معمولاً بخشی از ثمن معامله فی‌المجلس پرداخت می‌شود، و بخش دوم هم‌زمان با تحویل ملک و بخش سوم ممکن است برای به رهن گذاردن کاشانه باشد و بخش چهارم زمان تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی تعیین می‌شود. یکی از الگوها و شیوه‌های معمول در آژانس‌های معاملات ملکی این است که حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد کل ثمن معامله قبل از تنظیم سند از طرف فروشنده از خریدار دریافت می‌شود و الباقی در روز محضر به‌صورت نقد یا در قالب چک تضمین‌شده به فروشنده تسلیم خواهد شد.
اگر آپارتمانی را بخواهم بفروشم و خریدار قصد داشته باشد بخشی از مبلغ معامله را به صورت چک بپردازد، به نظر شما چه تمهیداتی را باید پیش بگیرم تا چکها مواجه با برگشت نشوند؟
تا وقتی‌که خریدار را نمی‌شناسید چک شخصی قبول نکنید چون هیچ‌گونه تضمینی ندارد. برای دریافت چک بهتر است به خریدار بگویید که چک تضمین‌شده ارائه کند تا خیالتان بابت نقد شدن آن راحت باشد. ضمناً برای خریدار نیز مناسب است که چک تضمین‌شده ارائه کند و نه چک رمزدار زیرا اگر چک رمزدار تهیه کند چون به نام فروشنده صادر می‌شود، در صورت برهم خوردن معامله نقد کردن و بازگرداندن وجه چک رمزدار با مشکل مواجه می‌شود و رویه برخی بانک‌ها این است که شخصی که نام او روی چک نوشته‌شده باید اجازه بدهد و ممکن است به‌واسطه اختلاف در انجام معامله کمکی به خریدار نکند.
آپارتمانی را خریده‌ام و مبلغ اولیه را در دستگاه کارتخوان بنگاه محل تنظیم معامله کارت کشیده‌ام حال متصدی بنگاه می‌گوید این وجه بابت حق‌المشاوره است در حالی که من قصد پرداخت ثمن اولیه را داشته لطفاً راهنمایی کنید؟
تعرفه دفاتر و آژانس‌های ملکی مشخص است و از سوی اتحادیه‌های املاک به اعضای صنفی بخشنامه می‌شود. پس اگر در دفتری که عضو رسمی اتحادیه املاک شهرستان مربوطه معامله کرده‌اید می‌توانید به گروه حل اختلافات واقع در آن اتحادیه جهت طرح دعوا علیه مشاور املاک مراجعه کنید مشروط بر اینکه مبلغ پرداختی بیش از تعرفه قانونی باشد.
اما در کل لازم است قبل از هرگونه پرداختی صورت‌جلسه آن توسط طرفین با دفتر املاک تنظیم شود و سپس وجه آن به خود فروشنده تسلیم شود و سپس صورت‌جلسه امضاء شود هرچند کشیدن کارت یک‌رویه معمول است اما این موضوع حتی برای مشاورین املاک نیز اقدام مناسبی نیست و هرگاه ممکن است طرفین معامله به بهانه برهم خوردن قرارداد یا بروز اختلاف بخواهند از این طریق علیه مشاور املاک شکایت کنند و این موضوع تضییع حقوق آنها خواهد شد.
همچنین توصیه می‌شود که در نوشتن متن صورت‌جلسه دقت کافی نمایید که از کلمات و عبارات متناسب استفاده کنید. برای مثال وقتی خریدار بابت بخشی از ثمن معامله چک شخصی داده است، نباید بنویسید نقداً پرداخت شد و بالعکس. یا بین عبارت «پرداخت گردید» با عبارت «پرداخت می‌شود یا خواهد شد» بسیار تفاوت معنایی دارد.
آیا برای اینکه معامله واقع شود حتماً باید مبلغی هرچند ناچیز از سوی خریدار به فروشنده پرداخت شود؟ یعنی اگر وجهی پرداخت نشود فروشنده میتواند معامله را برهم بزند و آن را به غیر انتقال بدهد؟
یکی از اختیاراتی که قانون مدنی برای فروشنده پیش‌بینی کرده است خیار تأخیر ثمن هست که به‌موجب آن اگر بعد از امضای قرارداد سه روز بگذرد و نه کاشانه تحویل خریدار شده و نه وجهی ردوبدل شده باشد فروشنده با استفاده از این خیار حق فسخ قرارداد را دارد.
اما اگر خیارات قانونی در مبایعهنامه ساقط‌شده باشد عدم پرداخت وجه از سوی خریدار تأثیری در معامله ندارد و فروشنده نیز حق فسخ قرارداد را ندارد. همچنین اگر خیارات قانونی فسخ نشده باشد ولی اگر بخش ناچیزی از ثمن از سوی خریدار به فروشنده تسلیم شود یا ملک به خریدار تحویل شود، امکان استفاده از خیار تأخیر ثمن وجود ندارد.
آیا خریدار میتواند ثمن معامله را به همسر یا فرزندان فروشنده یا بردار یا پدر او بدهد و از آنها رسید دریافت کند؟ نتیجه چنین اقدامی چیست؟
خیر. پرداخت و تسلیم ثمن به‌غیراز فروشنده یا وکیل یا نماینده قانونی او صحیح نیست و حتی دریافت رسید در این خصوص تأثیری در مسئولیت خریدار در مقابل فروشنده ندارد و باید مجدداً مبلغ معامله را به او بپردازد. مگر اینکه فروشنده ادعای خریدار را بپردازد.
