سوالات متداول

به این شرط اصطلاحاً شرط فاسخ می‌گویند. که در این خصوص میان دادگاه‌ها اختلاف‌نظر وجود دارد. اما بهتر است بر رهایی از اختلاف‌نظر به‌جای شرط فسخ، «حق فسخ» پیش‌بینی کنید یعنی شرط بشود «اگر یکی از چک‌های موضوع معامله مواجه با برگشت شد فروشنده ظرف مدت ده روز از تاریخ برگشت حق فسخ قرارداد را دارد» علت تعیین مدت آن است که طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی اگر در عقد بیع برای شرط مدت تعیین نشود هم شرط و هم عقد باطل است پس نسبت به تعیین مدت برای استفاده از حق فسخ دقت لازم داشته باشید.

اگر خریدار آگاهانه و از روی قصد و عمد از چک‌های جعلی یا سرقتی استفاده کرده باشد عمل او مصداق فعل واحد دارای عناوین متعدده مجرمانه است. یعنی مرتکب جرم جعل، استفاده از سند مجعول و کلاه‌برداری شده است که در صورت اثبات به مجازات جرم اشد یعنی کلاه‌برداری می‌رسد که پس‌ازآن فروشنده به استناد رأی کیفری باید برای ابطال مبایعه‌نامه از طریق دادگاه حقوقی اقدام کند.

اگر در قراردادی مبلغی به‌صورت روزشمار یا ثابت به‌عنوان خسارت عدم انجام تعهد (وجه التزام) تعیین شود برای مطالبه آن نیازی به اثبات ورود خسارت نیست و کافی است تخلف احراز شود مانند خسارت ناشی از عدم حضور در موعد تنظیم سند در دفترخانه بدون عذر موجه.

ملاک و مبنای تعیین وجه التزام یا خسارت قراردادی، ماده ۲۳۰ قانون مدنی و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی و تبصره ذیل آن است و همچنین اصل حاکمیت اراده. لذا دادگاه حقی در تعدیل میزان مبلغ وجه التزام اعم از کاهش و یا افزایش آن ندارد. اما دیده‌شده که عده‌ای اقلیت از محاکم اگر میزان خسارت بیش از نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی باشد را ربوی محسوب و حکم به ابطال آن می‌دهند و دادگاه تا نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی رأی صادر می‌کند برای مثال تعیین خسارت دیرکرد روزانه ۳۰ درصد کل مبلغ معامله را ربوی می‌دانند.

در مبایعه‌نامه‌هایی که موضوع آن معامله کاشانه یا خانه‌ای است که دارای سند رسمی هست این‌گونه شرط می‌شود که طرفین در یک موعد معینی در دفترخانه x حاضر شوند. وظیفه و تکلیف فروشنده این است که اسناد و مدارک لازم جهت نقل‌وانتقال و استعلامات موردنیاز از شهرداری و دارایی را آماده و ارائه کند و در طرف مقابل خریدار نیز ملزم به ارائه الباقی ثمن معامله به‌صورت نقد و یا در غالب چک تضمین‌شده هست.
چنانچه هر یک از خریدار یا فروشنده در موعد مقرر در مبایعه‌نامه در دفترخانه حاضر نشوند و عذر موجهی نداشته باشند و یا باوجود حضور تکالیف قراردادی خود را انجام نداده باشند، طرفی که حاضر است و مدارک یا وجه خود را به همراه آورده است می‌تواند از سردفتر تقاضای صدور گواهی با عنوان «گواهی عدم حضور» نماید که به‌منزله حضور و انجام تکلیف ازیک‌طرف و عدم حضور یا عدم انجام تکلیف از طرف دیگر است.

دریافت گواهی عدم حضور به‌منزله انجام تکلیف و تعهدات قراردادی از سوی دریافت‌کننده آن هست. همچنین مطابق مبایعه‌نامه از زمان صدور گواهی عدم حضور، طرف مقابل ملزم به پرداخت خسارت هست. بنابراین عدم دریافت آن از سوی هر دو طرف به‌منزله عدم انجام تعهد از سوی طرفین بوده و هیچ‌یک از آن‌ها حق مطالبه خسارت مقرر در مبایعه‌نامه را ندارد.

گاهی اوقات عمداً یا سهواً ممکن است در مبایعه‌نامه زمان و یا حتی مشخصات و مکان دفترخانه برای نقل‌وانتقال رسمی سند ملک موضوع معامله قید نشود. یکی از آثار این مسئله عدم امکان اخذ گواهی عدم حضور باوجود آماده بودن مدارک و یا الباقی ثمن معامله هست. در این شرایط خریدار یا فروشنده که آماده حضور در محضر است می‌تواند بدواً از طریق ارسال اظهارنامه و دادن مهلتی مناسب طرف مقابل را دعوت به حضور در فلان دفترخانه یا دفترخانه‌ای که در قرارداد تعیین‌شده نماید و در صورت عدم اقدام از ناحیه او، می‌توان از طریق دادگاه وی را ملزم به انجام تعهد نمود. به عبارتی خریدار می‌تواند فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک نماید و فروشنده از طریق دادگاه تقاضای مطالبه طلب و الباقی ثمن معامله را به ظرفیت خریدار اقامه نماید.

همان‌طور که قبلاً توضیح دادیم، از زمان صدور گواهی عدم حضور، شخصی که در دفترخانه حاضر نشده باید خسارت بپردازد. حال اگر این شخص به‌واسطه عذر موجه مانند بیماری یا فوت نزدیکان نتواند در مورد تعیین‌شده در دفترخانه حاضر شود در صورت اثبات ادعا دادگاه عذر او را پذیرفته و برای مطالبه خسارت شروع آن از تاریخ رفع عذر است و اگر پس‌ازآن جهت انجام تکلیف قراردادی اقدام نکند ملزم به پرداخت خسارت هست.

اگر در مبایعه‌نامه در این خصوص شرطی مقرر نشده و به‌طورکلی فروشنده متعهد به تخلیه و تحویل به خریدار شده باشد، عدم تخلیه ملک توسط مستأجر تأثیری در مسئولیت فروشنده در مقابل خریدار ندارد و به‌منزله عدم حضور تلقی می‌شود.
اگر موعد تحویل قبل از محضر باشد بهتر است که خریدار قبل از حضور در دفترخانه از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام به تأمین دلیل کند و رونوشت گزارش شورا را به دفترخانه تحویل دهد که دلالت بر اثبات ادعای وی نماید.

اگر در کاشانه یا خانه‌ای که موضوع معامله است، مستأجری سکونت داشته باشد یا شاغل به کاری باشد، باید بدانید که با انجام معامله نمی‌توان اقدام به تخلیه ملک کرد مگر اینکه مدت اجاره تمام‌شده باشد که هم فروشنده می‌تواند اقدام کند و هم این‌که بعد از فروش و انتقال ملک خریدار می‌تواند نسبت به تخلیه ملک از طریق شورای حل اختلاف مبادرت کند به شرطی که بحث سرقفلی یا کسب و پیشه مطرح نباشد. بنابراین بهتر است که خریدار اجاره‌نامه فی‌مابین مستأجر و مالک قبلی را نیز دریافت کند تا برای تخلیه با مشکل مواجه نشود.