سوالات متداول

طبق رویه اکثر دادگاه‌ها الف به‌عنوان خریدار آخر باید علاوه بر فروشنده (ب) علیه کسی که سند رسمی به نام او است یعنی ج هم باید اقامه دعوا کند وگرنه دعوا رد می‌شود.

چنانچه فروشنده (محکوم‌علیه) از حضور در دفترخانه و امضای اسناد مربوط به انتقال رسمی کاشانه خودداری کند شعبه صادرکننده رأی نماینده‌ای را جهت امضای اسناد و انتقال سند به‌جای فروشنده به دفترخانه معرفی می‌کند.

مطابق ماده ۲۱۸ قانون مدنی هرگاه معلوم شود معامله به‌قصد فرار از دین واقع‌شده، آن معامله نافذ نیست. معامله به‌قصد فرار از دین باید دارای سه شرط باشد: الف) وجود دین (بدهی) ب) صوری بودن معامله ج) قصد فرار از پرداخت دین. بنابراین اگر فروشنده کاشانه از شکایت طلبکار آگاه نباشد و قبل از ابلاغ دادخواست مطالبه طلب یا ابلاغ اجرائیه معامله کرده باشد، عمل او فاقد وصف مجرمانه است. اعلی‌النهایه معامله چه به‌قصد فرار از دین باشد و چه صوری باشد غیر نافذ است یعنی طلبکار اگر اجازه بدهد معامله صحیح است و اگر اجازه نده می‌تواند علیه فروشنده و خریدار اقامه دعوا به خواسته ابطال مبایعه‌نامه کند.

طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع‌شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم الاتباع است، مگر این‌که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود، معنی این عبارت این است که وقتی عقد یا قراردادی منعقد شد دو طرف مکلف به اجرای تعهدات خود هستند و مفاد آن برای طرفین قرارداد و قائم‌مقام آن‌ها (مانند وراث) لازم‌الاجرا است مگر با رضایت طرفین اقاله یا مطابق اختیارات قراردادی فسخ یا بر اساس حکم قانون و بدون اراده طرفین و به‌صورت قهری خودبه‌خود منحل شود که به آن انفساخ می‌گویند.
اقاله: هرگاه عقد یا قرارداد لازمی مانند بیع (خریدوفروش) یا اجاره بااراده و رضایت طرفین منحل شود به آن اقاله یا تفاسخ می‌گویند.
فسخ: وقتی در عقد بیع برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالثی حق فسخ شرط و پیش‌بینی شود و کسی که به نفع او شرط شده از این حق استفاده کند و قرارداد را به هم بزند به آن فسخ می‌گویند. مانند شرط پشیمانی ۴۸ ساعته برای طرفین از زمان تنظیم قرارداد.
انفساخ: هر نوع انحلال قهری و غیرارادی قرارداد را انفساخ می‌گویند مانند انحلال عقد وکالت به‌واسطه فوت یا جنون وکیل یا موکل. یا شرط انحلال عقد به‌واسطه برگشت خوردن چک‌های موضوع معامله.

اصل بر لزوم قراردادها است و طرفین و ورثه او نیز مکلف به اجرای مفاد قرارداد می‌باشند. البته اگر فردی فوت کند و بدهکار باشد ورثه او فقط تا میزان اموال به‌جای مانده از مورث (متوفی) مسئول پرداخت دیون (بدهی) او می‌باشند و نه بیشتر مگر اینکه قبل از انحصار وراثت در اموال متوفی تصرفی کنند که باید از عهده کلیه دیون متوفی برآیند حتی اگر دارایی متوفی کمتر از بدهی‌اش باشد.
اگر یکی از طرفین معامله فوت کند، طرف دیگر می‌تواند علیه ورثه او اقامه دعوا کند و آن‌ها را ملزم به انجام تعهدات قراردادی مانند مطالبه الباقی ثمن معامله یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک و غیره نماید.

اگر در میان ورثه فرد صغیری (کودک) یا مجنون وجود داشته باشد ولی یا قیم او با رعایت مصلحت کودک یا مجنون باید معامله را امضاء کند و سهم صغیر را در حسابی به نام او واریز کند و یا در اموری که به نفع او است سرمایه‌گذاری کند و الا ضامن است.
اگر ولی یا قیم می‌خواهد قرارداد را امضاء کند باید مدارک مثبته که دلالت بر ولایت یا قیمومیت ولی یا قیم دارد باید ارائه و کپی برابر اصل آن ضمیمه مبایعه‌نامه یا قرارداد شود.
اگر ولی یا قیم قرارداد را امضاء نکند معامله نسبت به سهم صغیر یا مجنون غیر نافذ است و حتی اگر قصد سوء محرز شود تحت عنوان انتقال مال غیر دارای وصف مجرمانه است و خریدار و فروشندگان تحت تعقیب کیفری قرار خواهند گرفت.

ولی قهری به پدر و جد پدری گفته می‌شود و ماده ۱۱۸۰ قانون مدنی مقرر داشته: «طفل صغیر تحت ولایت قهری پدر و جد پدری خود هست و همچنین است طفل صغیر غیر رشید یا مجنون درصورتی‌که عدم رشد یا جنون او متصل به صغر باشد.»
منظور از طفل، فرزند هست و صغیر کسی است که به سن بلوغ نرسیده باشد و غیر رشید کسی است که باوجود بلوغ سود و زیان را در معاملات تشخیص نمی‌دهد. همچنین اگر کسی از زمان کودکی مجنون بوده و زمانی هم که به سن بلوغ و رشد رسیده جنون او ادامه داشته باشد پدر و جد پدری او ولی قهری او هستند ولی اگر فردی بعد از بلوغ و رشد مجنون شود در این صورت برای او باید «قیم» تعیین شود که ممکن است پدر یا جد پدری و یا مادر و هرکسی دیگر به‌عنوان قیم تعیین شوند.
معاملات صغیر و مجنون باطل است و معامله غیررشید یعنی صغیری که بالغ است اما به سن رشد نرسیده غیر نافذ است و نیاز به تأیید و اجازه ولی یا قیم دارد.

برابر ماده ۱۲۱۸ قانون مدنی برای اشخاص ذیل قیم نصب می‌شود:
الف)- اشخاصی که به سن بلوغ نرسیده و فاقد پدر و جد پدری یا وصی منصوب از ناحیه آن‌ها است.
ب)- برای کسانی ابتدائاً سالم بوده و تا سن بلوغ عاقل و بالغ هستند اما بعدازآن مجنون و یا سفیه می‌شوند.
نکته: قیم توسط دادگاه تعیین می‌شود و قیم برای انجام معاملات به نمایندگی از سوی صغیر یا مجنون یا سفیه باید قیم‌نامه ارائه کند و لذا دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع فقط کسانی را که به‌عنوان قیم می‌شناسند که توسط دادگاه به‌عنوان قیم تعیین‌شده و نامه قیمومیت ارائه کنند. و تا زمانی که دادگاه قیم تعیین نکرده موقتاً مدعی‌العموم (دادستان یا نماینده او) قیم موقت صغیر یا مجنون یا سفیه خواهد بود.
برای نصب قیم باید به اداره سرپرستی حوزه قضایی هر شهر مراجعه کنید.

شرط به معنای عهد و پیمان است و جمع آن شروط یا شرایط است. در اصطلاح حقوقی شرط به تعهدی گفته می‌شود که در ضمن عقد یا قرارداد میان طرفین توافق می‌شود. شرط وابسته به قرارداد است یعنی اگر قرارداد باطل شود، شرط ضمن آن نیز باطل می‌شود. برای مثال در مبایعه‌نامه فروش زمین شرط می‌شود که متراژ آن ۲۰۰۰ مترمربع است. این شرط باعث می‌شود که اگر متراژ زمین کمتر از ۲۰۰۰ متر باشد خریدار معامله را فسخ کند و اگر بیشتر باشد، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. شروط طبق قانون مدنی به سه دسته تقسیم می‌شوند.
الف)- شرط صحیح: و آن شرطی است که دارای نفع عقلایی بوده و انجام آن مقدور باشد و درعین‌حال اجرای آن مخالفتی با شرع و یا قانون نداشته باشد. مانند اینکه خریدار بر فروشنده شرط نماید که فروشنده کاشانه را نقاشی کند و تحویل بدهد که یک شرط صحیح است.
ب)- شرط باطل: و آن شرطی است که بنا به دلایل و جهات مندرج در قانون، باطل و بی‌اثر باشد ولی علی‌رغم باطل بودن شرط، عقد و قرارداد باطل نمی‌شود و معامله به قوت خود باقی است. مانند آنکه خریدار در معامله یک دستگاه کاشانه شرط کند که فروشنده یک کیلو مواد مخدر به او بدهد. این شرط نامشروع و غیرقانونی است ولی خللی به عقد وارد نمی‌کند و عقد معتبر است ولی شرط باطل است و خریدار نمی‌تواند فروشنده را الزام به تحویل یک کیلو مواد مخدر کند.
ج)- شرط مبطل یا مفسد: و آن شرطی است که باطل بوده و این بطلان به عقد و قرارداد نیز سرایت می‌کند و درنتیجه باعث بطلان عقد نیز می‌شود. مانند آنکه در معامله یک دستگاه کاشانه فروشنده بر خریدار شرط کند که خریدار تا یک سال مالک مورد معامله نشود؟! این شرط خلاف مقتضای ذات عقد است هم شرط و هم عقد باطل است چون به‌محض وقوع عقد بیع، خریدار مالک کاشانه می‌شود.

این شرط صحیح است چون خلاف ذات عقد بیع نیست و با انجام معامله مالکیت کاشانه از فروشنده به خریدار منتقل و مستقر می‌شود اما صرفاً اختیار وی را به‌صورت محدود در انتقال به غیر محدود کرده و قانوناً صحیح است زیرا طبق مفهوم مخالف ماده ۹۵۹ قانون مدنی، سلب حقوق مدنی به‌طور جزیی و موقت امکان‌پذیر است مانند منع فروش کاشانه طی یک سال از زمان وقوع عقد و اگر خریدار به‌شرط عمل نکند و آن‌ها بفروشد خریدار می‌تواند با اقامه دعوا به ظرفیت خریدار اول و دوم تقاضای ابطال معامله دم را از دادگاه نماید.