سوالات متداول

همان‌طور که قبلاً ذکر شد فقط مالک یا نماینده قانونی وی (وکیل، ولی، وصی و قیم) می‌تواند نسبت به انعقاد معامله و امضای قرارداد اقدام کند. بااین‌وجود اگر شخصی بدون رضایت و اجازه مالک و بدون داشته سمت قانونی معامله‌ای نسبت به اموال او مانند فروش کاشانه یا خانه کند عمل وی فضولی و دخالت غیرمجاز است و اگر سوءنیت داشته باشد عمل او جرم انتقال مال غیر محسوب و به مجازات کلاه‌برداری می‌رسد.
طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی: «معامله به مال غیر جز به‌عنوان ولایت و وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو اینکه صاحب‌مال باطناً راضی باشد...».
نتیجه و اثر حقوقی و قانونی معامله فضولی برابر قسمت آخر ماده ۲۴۷ قانون مدنی این است که: «... اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می‌شود.» بنابراین مفهوم مخالف آن این است که اگر مالک اجازه ندهد معامله باطل است. در صورت فوت مالک قبل از قبول یا رد معامله فضولی، اجازه یا رد به وراث می‌رسد.
یک نمونه از معامله فضولی این است که، فروشنده وکیل مالک بوده و مالک او را عزل کرده یا وکالتش مدت‌دار بوده و قبل از معامله مدتش منقضی شده است و وکالت جدیدی دریافت نکرده در این صورت اگر ملک مالک را بفروشد عمل او «فضولی» محسوب می‌شود و چنانچه مالک آن را تنفیذ نکند باطل می‌شود و خریدار برای دریافت ثمن و مبلغ معامله و غرامت خود باید علیه فضول اقامه دعوا کند ولی اگر به فضولی بوده معامله آگاه باشد فقط می‌تواند اصل ثمن پرداختی را مطالبه کند و حق دریافت غرامت ندارد. منظور از غرامت کلیه هزینه‌های نقل‌وانتقال، سند زدن، دلالی و غیره است.

برابر ماده ۱۹ دستورالعمل اجرایی مشاورین املاک و خودرو مصوب سال ۱۳۸۴: «درصورتی‌که طرفین قرارداد و یا یکی از آن‌ها، کور، کر و یا گنگ و بی‌سواد باشد هر یک از اشخاص مذکور باید یک نفر متعهد در موقع تنظیم قرارداد، ثبت و امضای آن همراه داشته باشد. معتمد مزبور در مورد اشخاص کر و گنگ باید ازجمله اشخاصی باشد که بتواند با اشاره، مطلب را به آن‌ها بفهماند. در مورد مرابت در قرارداد و دفتر ثبت قراردادها قید و به امضای معتمد و یا معتمدین خواهد رسید.

فروش کاشانه رهنی منعی ندارد تا زمانی که منافی حقوق مرتهن (بانک) نباشد. لذا اگر کسی آپارتمانی را که در رهن بانک است را با مبایعه‌نامه عادی بخرد بعد از معامله اگر موعد تنظیم سند گذشته باشد و فروشنده اقدامی نکرده باشد، خریدار می‌تواند ضمن اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم سند رسیم انتقال ملک به نام خود، تقاضای فک رهن و ارائه تصفیه‌حساب از بانک را نیز بخواهد. ولی اگر فقط دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح کند چون مخالف حقوق مرتهن (بانک) است دعوای او رد می‌شود.

فروش و انتقال رسمی و یا عادی مال مشاع صحیح بوده و نیازی به اذن و اجازه سایر شرکا ندارد مگر اینکه مازاد بر سهم فروشنده باشد. اما نکته مهم این است که تحویل آن منوط به اجازه همه شرکا مال مشاع است. بنابراین اگر کسی ملکی را که بین چند نفر مشاع است را بفروشد و از تنظیم سند و تحویل آن خودداری کند، خریدار برای تنظیم سند کافی است که فروشنده را طرف دعوا قرار بدهد اما در دعوا به خواسته تحویل ملک مشاعی علاوه بر فروشنده باید سایر مالکین مشاعی را نیز طرف دعوای خود قرار بده و الا دعوای او رد می‌شود.

درصورتی‌که کاشانه حسب دلایل متقن و کافی مستحق للغیر درآید، خریدار حق دارد از طریق دادگاه تقاضای استرداد ثمن و مطالبه خسارت نماید. اما نمی‌تواند تقاضای قیمت روز ملک را نماید یا کل بهای مورد معامله را بخواهد بدون اینکه تمام ثمن معامله را پرداخته باشد.
در خصوص خسارت این‌گونه عمل می‌شود که کاهی ارزش پول دریافتی توسط فروشنده از تاریخ تنظیم مبایعه‌نامه تا زمان صدور حکم و اجرای آن بر اساس شاخص بهای کالا (تورم سالیانه) بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

طبق قاعده کلی اگر متراژ کاشانه کمتر ازآنچه در قرار داده ذکرشده باشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد اما مطابق رویه برخی از محاکم، اختیار فسخ در این مورد زمانی حاصل می‌شود که مقدار و مساحت به‌عنوان «شرط» در قرارداد لحاظ شود برای مثال قید شود: «... به شرطی که متراژ زمین ۱۰۰۰ مترمربع باشد ...». ولی اگر مطابق معمول و آنچه در بیشتر قراردادها نوشته می‌شود و مساحت را به‌صورت شرط قید نکنند مشمول ماده ۳۵۵ قانون مدنی نیست و خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد. زیرا قید مساحت در این موارد صرفاً یک وصف است و نه شرط مانند متنی که در سؤال شماره ۵۱ مطرح‌شده است. مطلب مهم دیگر اینکه اگر متراژ به صورتی «حدودی» یا «تقریبی» به فروش برسد و بعداً محرز شود بیشتر از متراژ مندرج در قرارداد باشد، در این موارد نیز فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد زیرا مورد معامله با مساحت و مقدار معین معامله نشده بلکه با قید تقریب مساحت مورد معامله قرارگرفته است.

شرط فوق به این معنا است که طرفین قرارداد یا کسی که شرط بر او شده بعد از امضای قرارداد تحت هیچ عنوانی حتی به ادعای عیب و نقص و کسری مساحت زمین یا فزونی متراژ حق برهم زدن و فسخ قرارداد را ندارد. بنابراین اگر در مبایعه‌نامه متراژ زمین برایتان اهمیت دارد نباید خیارات قانونی را کلاً ساقط کنید یا اینکه در ذیل قرارداد حق فسخ قرارداد به‌واسطه کشف کسری متراژ را شرط کنید و آن‌ها از اسقاط کافه خیارات مستثنی کنید تا موجب ضررتان نشود.

خیر. زیرا این دستور دادگاه مخالف حکم صریح ماده ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی است. زیرا برابر این مواد خریدار صریحاً یا حق فسخ قرارداد را دارد یا اینکه با فروشنده برای میزان کسری تراضی و توافقی کنند که مابه‌التفاوت آن پرداخت شود ولی اگر فروشنده هیچ‌گونه تراضی نکند و خریدار هم از حق فسخ خود استفاده نکند، نمی‌تواند از طریق دادگاه فروشنده را به پرداخت مابه‌التفاوت یا تسلیم کسری زمین ملزم کند.

طبق ماده ۴۶۴ قانون مدنی: «معاوضه عقدی است که به‌موجب آن‌یکی از طرفین مالی می‌دهد به‌عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می‌کند، بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد». به‌عبارت‌دیگر همان‌طور که معامله کالا با پول را بیع می‌نامند، معامله کالا با کالا را معاوضه می‌گویند. اگر یک‌طرف علاوه بر کالا مبلغی هم سرانه بدهد، با توجه به میزان سرانه و عرف ممکن است آن عقد، معاوضه و یا بیع تلقی شود البته توافق و اراده طرفین هم در این قضیه مؤثر است.
معاوضه از عقود تملیکی و لازم است که مانند بیع با اقاله و یا شروط قراردادی قابل‌فسخ است.
بین عقد بیع و عقد معاوضه تفاوت‌هایی به شرح ذیل وجود دارد:
الف)- بیع مخصوص معاملاتی است که موضوع آن کالا یا عین باشد مانند فروش خودرو یا کاشانه
ب)- در معاوضه ممکن است موضوع معامله چه ازیک‌طرف چه از هر دو طرف «عین» یا «منفعت» یا «حق» مالی باشد. و گسترده‌تر از عقد بیع است.
ج)- احکام خاص بیع مانند خیار مجلس، خیار تأخیر ثمن و خیار حیوان در معاوضه جاری نیست.
د)- حق شفعه مخصوص عقد بیع است و در معاوضه راه ندارد.
نکته: لازم به ذکر است زمانی که دو طرف قصد معاوضه ملک خود را دارند می‌بایست مراتب صریحاً و به‌طور واضح در قرارداد ذکر و به آن اشاره شود.

طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی: «هرگاه مال غیرمنقول (مانند زمین) قابل‌تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به‌قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه (سهم موضوع فروش) را تملک کند. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع گویند.»
شرایط تحقق حق شفعه و شرایط آن:
الف)- وجود مال غیرمنقول مشترک
ب)- قابل‌تقسیم باشد (در کاشانه ۶۰ متری که قابل‌تقسیم نیست، حق شفعه وجود ندارد).
ج)- شرکای ملک دو نفر باشند (نه کمتر و نه بیشتر) البته اگر شریکی سهم خود را بفروشد و قبل از اعمال حق شفعه از طرف شریک دوم، این شخص فوت کند و ملک به ورثه برسد تأثیری در اجرای حق شفعه توسط ورثه حتی اگر بیش از دو نفر باشند ندارد.
د)- فقط در عقد بیع ایجاد می‌شود (پس اگر یکی از شرکا سهم خود را معاوضه یا صلح کند حق شفعه برای شریک دیگر به وجود نمی‌آید).