کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیلی بر ادبیات نگارش قانون در ایران

چرخ هیچ جامعه ای درست نمی چرخد مگر با وجود قانونی مدون ،انسانی مشخص و عادلانه که توسط سران جامعه روشن فکران و قانون گذاران تنظیم و به اطلاع جامعه میرسد و مردم پس از آن میتوانند بر اساس آن مقررات و قانون برای بهره گیری از حقوق فردی و اجتماعی ،سیاسی فرهنگی و حقوق انسانی حقوق بشری خود در زندگی روزمره برنامه ریزی کنند یا رفتار نمایند و یا این که انتظارات و توقعات خود را جامه عمل بپوشانند.

این قانون همان قرارداد اجتماعی است که ده ها سال پیش اندیشمندانی چون منتسکیو به آن اذعان و اشاره داشته اند و رفتارها و حقوق انسانها را بر آن مدار تقویت کرده و به نظم درآورده اند که تلاش این اندیشمندان موجب شده است تا انسانهای امروزی از قوانین و حقوقی شامل حقوق بشر و حقوقی از قبیل حق آزادی بیان اندیشه مذاهب ،تجارت ،سیاحت مدیریت مدنی اساسی شوراها انجمن ها و صدها تشکیلات دیگر در اقصی نقاط این کره پهناور و بی همتا برخوردار شوند.

فلسفه وجودی این قوانین و حقوق از یک طرف ادبیات نگارش قانون و حقوق از دیگر سو، اطلاع رسانی آموزش و هماهنگیهای دیگر برای اجرای دقیق و کامل آن از دیگر سو از درجه اهمیت بالایی برخورداراست.

قانون که اهم آن قانون مدنی است در کشور ما در سه دوره تدوین و به عبارت دیگر قانون گذاری شده است. از سال ۱۳۰۷ الی ۱۳۱۴ تدوین اصلاحات و نهایی شده است. از آن سالهایی که تدوین، تصویب و نگارش قانون شروع شده است تا در حال حاضر همه قانون گذاران در یک امر مشترک عمل کرده اند قانونی که تفسیر تدوین و اجرا شده است بسیار پیچیده نامفهوم و تخصصی بوده است.

اگرچه تدوین تصویب و تهیه قانون و موارد حقوقی برای راه اندازی تحرک و شتاب چرخه جامعه بوده است ولی قانون گذاران ظاهراً اصرار عجیبی در غامض سخت و غیر قابل فهم بودن آن داشته اند.

بد نیست بدانید که قوانین ایران تنها از فقه و حقوق اسلامی گرفته نشده است تا به همین دلیل بگوییم شاید کلمات، اصطلاحات و عباراتی که برای تدوین و نگارش آن به کار برده شده است، حتماً عربی باشد. اگر که چنین امری هم اتفاق می افتاد یعنی اگر کل قانون از متون عربی ترجمه شده باشد، وظیفه قانون گذاران است که کلمات اصطلاحات و عبارات به کار گرفته شده را قابل فهم ساده و امروزی انتخاب می کردند. قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

قوانین و حقوق اجتماعی از آنجا که مربوط به همه اقشار جامعه میشود بنابراین مفسران، حقوق دانان قانون گذاران و حقوق دانان وظیفه دارند آن را به زبانی شیوا ساده قابل فهم و با ادبیاتی ملموس تنظیم و تدوین نمایند نه این که وقتی کسی خواست یکی دو جمله و یا چند ماده قانون را مطالعه کند، به دلیل پیچیدگی و غیر قابل فهم بودن آن کتاب را بر زمین بگذارد و هرگز سراغ آن نرود. قانون، اگر برای همه مردم جامعه اصناف ادارات وزارت خانه ها شرکتها و... تدوین و تنظیم میشود، پس باید همه مردم از مطالعه آن لذت ببرند از آن تجربه بگیرند و به حق و حقوق خود واقف و آشنا شوند و بر آن اساس رفتار نمایند تعاملات اجتماعی خود را تفسیر کنند توجیه عملکردشان را بیابند و به نقاط ممنوعه وارد نشوند.

متأسفانه در ۳۰ سال اخیر پس از انقلاب با توجه به افراط و تفریطهایی که در سطح جامعه ایرانی به چشم خورده است و دامن همه مردم را نیز گرفته است از قانون گذاران تا مجریان سازمانها دادگستریها و مردم عده ای حتی آن حد افراط کردند که زنان کشور را از ورود به جامعه قضاوت پرهیز میدادند و این کار را امری ناپسند میشمردند و برخی علناً میگفتند که اگر یکی از طرفین دعوا برای طرح دعوی یا برای حضور در دادگاه وکیل اختیار کند لابد مجرم است چرا که اگر مجرم نبود، وکیل نمی گرفت و زمانی بود که زنان کشور ما حتی نمیتوانستند سردفتر باشند البته این نوع افراط و تفریطها در سطوح دیگر جامعه ما نیز دیده شده است.

متأسفانه از آنجا که پس از تدوین و تصویب قوانین چاپ و نشر آن در کشور ما اغلب دست ارگانهای دولتی است به همین دلیل بخش خصوصی رغبت و تمایل به وارد شدن به جولانگاه و سرمایه گذاری در امر چاپ و نشر کتابهای حقوقی و قانونی آن چنان که باید ندارد. اگرچه در کشورمان از انجمن ها و NGOهایی که در کشورهای دیگر در زمینه های مختلف فعال هستند از جمله محیط زیست، انجمنهای شهری انجمنهای مدافعان حقوقی حقوق کودکان حقوق زنان کانون مدافعان صلح و حقوق بشر که به صورت بازوی یاری دهنده دولتها رفتار میکنند آن چنان که باید خبری نیست مثلاً در کشور ما چند درصد از سربازان از حق و حقوق خود باخبرند تا بتوانند به آن اعتراض نمایند و یا وفادار بمانند و یا این که 

مطالبه اش نمایند؟ چند درصد از مردم از این همه قوانین که روز و شب در کشور ما به تصویب می رسد. اطلاع دارند؟ کدام رسانه عهده دار اطلاع رسانی نقد و بررسی و تبیین مفاد آن برای جامعه و مردم می با شد؟ چرا با کتابهای حقوق و قوانین در کشور ما نوعی بیگانگی وجود دارد و از آنها تنها به عنوان دکور استفاده میشود؟ این دکور را حتی در ادارات و سازمانهای دولتی هم میتوانید به چشم ببینید.

آیا فهم درک و آشنایی مردم با مفاد قانونی و حقوقی قوانین برای عده ای که مسئول و مجری آن هستند. درد سرز است؟ آیا عدم آشنایی به مقررات قراردادهای اجتماعی عرف جامعه قوانین و حقوق در کشور ما سوء استفاده ای را به بار نیاورده است؟ آیا هنوز باید در تدوین و تفسیر قوانین به صورت محدود و اختصاصی رفتار کرد؟ جا دارد همه مشتاقان و علاقه مندان به حقوق جامعه و قوانین اجتماعی در جهت تغییر رویه قانون گذاری ،تفسیر اطلاع رسانی و حتی اجرای آن گامی بردارند انجمنی را به ثبت برسانند و رسانه ای را برای آن دایر کنند چه آن که دلیل بسیاری از ندانم کاری سوء استفاده و اجحاف و گاهاً ظلم علنی از همین بی توجهی عدم اطلاع رسانی تفسیر و تبیین قانون سرچشمه گرفته است. اعتراف مقامات عالی رتبه قضایی مبنی بر وجود ۸٫۰۰۰٫۰۰۰ پرونده در سطح کشور برای ۱۷٫۰۰۰٫۰۰۰ خانوار حکایت از چه چیزی دارد؟ پس از گذشت سالهای سال از انقلاب هنوز قضات دادگستری در امر بیع مبایعه نامه و اجاره نامه ها نظرات متفاوتی دارند و از وحدت رویه ای هنگام دادرسی به این نوع قراردادها برخوردار نیستند. برخی از قضات اعتقاد اکید دارند که به محض انعقاد عقد بیع و جاری شدن صیغه عقد بیع قطعی است و کلیه توافقات بین طرفین لازم الاجراء است و عده ای دیگر اعتقاد دارند که اگر یکی از طرفین معامله به تعهدات خود پایبند نباشد و به مفاد آن عمل ننماید، بیع قابل فسخ است.

این دو تفسیر و باور تزلزل در باور مردم جامعه نسبت به مادتین ۳۳۸ و ۳۶۲ قانون مدنی ایجاد میکند. ماده ۳۳۸ می گوید: بیع، عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم یا در آثار بیع طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی ایران که می گوید: آثار بیعی که صحیحاً واقع شده است عبارت است از:

۱- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع، مالک ثمن میشود.

۲- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.

عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع، ملزم (مجبور) می کند.

۴- عقد بیع مشتری (خریدار) را به تأدیه ثمن ملزم میکند. 

این نوع رفتار و نگرش در قراردادهای اجاره مصوب قبل از سال ۱۳۷۶ نیز مشاهده میشود و هم چنین در امر معاملات پیش خرید پیش فروش به این نو پارادوکس و دوگانگی برخورد می نماییم. در قانون مدنی سلف خری، چنین تعریف میشود که بیعی است که تمن آن حال و مبیع آن مؤجل باشد. در روزگار ما به دلیل افزایش سرسام آور قیمت مسکن و هزینه ساخت آن مردم به پیش فروش و پیش خرید روی آورده اند. حتی اتحادیه صنف مشاورین املاک برای این منظور نوعی قرارداد تدوین و تهیه کرده است، اما وقتی این نوع معاملات با مشکل روبرو شده و برای حل مشکل به مراجع قضایی رجوع میشود دیده شده است که قضات برخوردی دوگانه دارند.

پرسش این است که چرا عده ای از قضات این نوع معامله را در امر غیر ساختمانی مثل سلف خری در محصولات کشاورزی و باغات که ده ها عوامل طبیعی و غیر طبیعی در آن دخالت دارند، موجه میدانند ولی در امر معاملات املاک موجه نمیدانند در حالی که به نظر میرسد از ریسک کمتری هم برخوردار است و از طرفی خود متعاملین آگاهانه عالمانه و با اطلاع از میزان ریسک این نوع معاملات و در عین حال برای کسب منفعت به آن اقدام می ورزند.

به هر حال این نوع برخوردها و اختلاف نظرها نوعی آفت است و تبعات منفی برای سیستم اجتماعی معاملاتی و اقتصاد کشور به همراه دارد که باید خیلی سریع تکلیف آن را مشخص کرد.

نباید فراموش کرد مردم زمانی به قراردادهای اجتماعی ،عرف قوانین و حقوق انسانها پایبند و مقید هستند که این قوانین آداب و رسوم حقوق و عرف برای همه ملموس قابل درک و قابل احترام با شد. اطلاع و آگاهی مردم از این مؤلفه ها آنها را مقید و ملزم و پایبند به احترام و گاهی به پرهیز و در مواردی هم به رعایت آنها وادار می سازد.

در این بخش بد نیست که به برخی از مفاد قانونی مدنی ایران اشاره شود که صحت و عمق مطالب فوق برای علاقه مندان به دانش حقوق و قانون ملموس تر و روشن تر شود.

ایرادهایی که در نگارش و تدوین این نوع کتابها به چشم میخورد عبارت است از نامفهوم بودن کلمات و واژگان به کار گرفته شده اصطلاحات منسوخ و بسیار قدیمی عبارات عربی که فهم آن به راحتی میسر نیست عدم رعایت اعراب گذاری اصطلاحات حقوقی رعایت نکردن ارکان دستور زبان جمله از قبیل فعل فاعل مفعول قید و یا جمله پایه و پیرو عدم ویرایش مطلب به کارگیری عبارات و اصطلاحات غیر قابل فهم و غیر ملموس استفاده از جملاتی که هیچ معنا و مفهومی را در ذهن خواننده ایجاد نمی کند و...... 

متأسفانه هدف از بی توجهی این چنینی آن هم نسبت به قوانین و مقررات کشوری را نه میتوان درک کرد و نه قادر به توجیه آن هستیم.

برخی از حقوق دانان و قضات بنا بر تخصص شان که عده ای در امر ازدواج و طلاق، اسناد رسمی وکالت مشاوره حقوقی قوانین ملکی قراردادها قانون کار و ده ها مورد دیگر سر و کار دارند تاکنون کمترین تلاش را در جهت ویرایش تبیین اطلاع رسانی و ... از خود بروز داده اند در عوض تفسیرهای دور از ذهن پیچیده و غیر قابل فهم را میتوانید در وادی کتابهای قانون فراوان به چشم ببینید. برای اثبات این ادعا به ذکر چند نمونه بسنده میشود:

ماده ۶۵ قانون مدنی میگوید " صحت وقفی که به علت اضرار دیان واقف واقع شده باشد منوط به اجازه دیان است. در این ماده ملاحظه میفرمایید کلمات به کار گرفته شده غیر ملموس میباشد. آیین ویرایش رعایت نشده و فهم آن نیز آسان نیست به نظر میرسد که هدف قانون گذار چنین باشد که خواسته بگوید که اگر وقف کننده ای بخواهد با هدف ضرر زدن به بستانکار آن را وقف کند اعتبار ندارد و اگر بستانکار وقف را تأیید کند اعتبار دارد.

در اینجا باید توجه داشته باشیم که کلمه واقف در این ماده اضافی است و این نشان دهنده بی توجهی در ویرایش کتاب قانون است و یا این که در ماده ۸۰ قانون مدنی آورده شده است که اگر واقف وصف مخصوصی را در شخص متولی شرط کرده باشد و متولی فاقد آن وصف گردد منعزل میشود. در مجموعه قوانین با آخرین اصلاحات سال ۱۳۸۴) با تدوین جهانگیر منصور بد نیست بدانید که جمله پایانی این ماده که میگوید ... و موقوفه در حکم فاقد متولی است در این ماده نیامده است که البته این امر نشانگر بی توجهی تدوین کننده و ناشر آن است. ضمن این که کلمات و جملات به کار گرفته شده در آن کاملاً پیداست که ترجمه تحت اللفظی از متن عربی است که قانون گذار هیچ تلاشی برای ترجمه فارسی نکرده است؛ مثلاً عبارت ... وصف مخصوصی را در شخص متولی شرط کرده باشد متوجه می شویم چون در زبان عربی به جای عبارت " برای" از "فی" استفاده میشود قانون گذار نیز عیناً همان را ترجمه کرده است که برای فارسی زبانان نامانوس است.

ماده ۹۲ قانون مدنی میگوید هر کس میتواند با رعایت قوانین و نظامات راجع به هر یک از مباحات از آنها استفاده نماید توجه میفرمایید که جمله چقدر ثقیل و نامانوس است و ضمن این که درک و فهم ماده فوق برای همه میسر نیست

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

09129374020