کتاب آئین نگارش قرارداد ها
آداب و احکام نگارش قراردادها، توافقات و تفاهمات، آنقدر اهمیت دارد که حق تعالی درسوره شریفه بقره در آیه ۲۸۲ به آن اشاراتی داشته است. دستاورد بی توجهی به این ،موضوع همین بس که ۴۴ درصد پرونده های مفتوحه در محاکم قضایی کشور تنها به مبحث قرارداد یا دعاوی حقوقی معاملات املاک و اسناد تعلق دارد و ۳۴/۵ درصد معاملات معملات ،فضولی ،معارض کلاهبرداری و سند سفید نیز به مبحث قراردادها بر میگردد. اگر چه در نظام اسلامی میزییم و لیکن کمتر به اصول و قوانین الهی و اسلامی پایبند هستیم، گواه این ادعا عدم پایبندی گسترده مردم نسبت به قول و قرار و تعهداتشان میباشد دلیل این امر این امر هم در عدم فرهنگ سازی و پیشگیری توسط دستگاه های مسئول از جمله رسانه ملی سازمان صدا و سیما میباشد.
اگر بخواهیم تنها به دستورات و فرمایشات همین سوره شریفه پایبند باشیم، روزگاری بهتر از آنچه که داریم، خواهیم داشت بنده این سوره را مانیفیست احکام معامله و تنظیم قرارداد میپندارم و توصیه دارم به همه کسانی که دستی در تنظیم و نگارش قراردادها و مذاکرات دارند به احکام و فرمان الهی پایبند باشند.
این آداب و احکام مطابق آیه شریفه ۲۸۲ سوره بقره عبارتند از:
۱- مکتوب کردن توافقات و معاملات (چه بزرگ باشد و چه کوچک)
۲- تعییین تاریخ و موعد برای قراردادها و عدم مسامحه در این امر
۳- انتخاب نگارندهای امین و فاضل و دانا
۴- اجتناب از کاستن و یا افزودن مفاد و توافقات طرفین
۵- امضاء قرارداد توسط ولی در صورتی که متعامل سفیه و یا صغیر باشد
۶- حضور در محکمه در مواقع لزوم توسط نگارنده و شهود
۷- معرفی شهود و گواه جهت امضاء و گواهی در صورت لزوم
۸- پرداخت اجرت و حق الزحمه به نگارنده و گواه
در کشور ما متأسفانه بسیاری از دستورات بالا نادیده گرفته میشود به گونه ای که بارها شاهد بوده ام که اشخاص و یا سازمانهای خصوصی و دولتی دور زدن واسطه ها و مشاورین را واجب میدانند و یا این که سازمانهای دولتی به بهانه وجود دایره حقوقی در آن سازمان سعی دارند مؤجر و یا فروشنده را نزد خود فراخوانند و بصورت پنهانی دور از چشم واسطه و مشاور املاک سرویس دهنده معامله را سر و سامان دهند که البته عموماً بیشتر از قیمت اعلامی مؤجر و یا فروشنده قراردادی بندند.
وضعیت قرار دادنویسی در کشور ما به قدری آسفبار است که بیان برخی از آنها موجب شرم است. به عنوان مثال یکی از اتحادیه های مشاورین املاک در تهران تیتر قراردادهای چاپی خود را که سوره شریفه مائده از آیه یک را بعنوان صیغه عقد برگزیده، در آن کلمه ای را افزوده است به این مضمون که در اینجا مشاهده میفرمایید و زیر کلمه اضافی خط کشیده شده است:
اجاره آپارتمان در اقدسیه تهران
این سوره بدیهی ترین صیغه عقد محسوب میشود که در نگارش قراردادها در صنف مشاورین املاک از آن استفاده میشود ولی با چنین اشتباه تأسف باری همراه است و این اشتباه علیرغم تذکر به مسئولان اتحادیه، همچنان بقوت خود باقی است.
مثال دیگر این که برخی از آژانسهای املاک بدیهی ترین اصول و آداب قرار دادنویسی را رعایت نمی نمایند. جای بسی تأسف است که در دفتر مشاور املاک یکی از مسئولان اتحادیه صنف مشاورین املاک تهران قرارداد فروش زمینی منعقد میشود که حتی استعلام ثبت از فروشنده درخواست نمیشود و علاوه بر این دستور نقشه هم از مالک مطالبه نمیشود و تأسف بارتر از آن شخص دیگری با شناسنامه مالک مرحوم در دفترش حضور مییابد و مبادرت به فروش و امضاء مینماید و بعدها نتیجه این بی تدبیری و مسامحه، خلق معضلی غیرقابل جبران میشود؛ ریشه این اشتباهات در کجاست؟ عدم پایبندی به اصول و احکام قرآن شریف توسط نگارنده و تنظیم کنندگان ،قراردادها وجود قراردادهای مغشوش و پر از غلطهای حقوقی که در بازار ایران وجود دارد دلیل دیگر شکل گیری بحران حقوقی و تشکیل پروندههای عدیده در محاکم قضایی ارتکاب اشتباهاتی دیگر از این دست است عدم کپی برداری از اسناد و مدارک ملک هنگام تنظیم قرارداد تعارف ،کردن رو دربایستی با متعاملین عدم اشراف به حقوق مستتر در اسناد و املاک برای اشخاص نگارش قرارداد علیرغم وظیفه ،صنفی نخست تنظیم و امضاء قرارداد در قالب عقد بیع عقد (لازم) و سپس اقدام به تحقیق و اخذ استعلام و مفاصاحساب نمودن تنظیم قرارداد توسط افراد فاقد صلاحیت حقوقی و فنی.
امر قرار دادنویسی حرفهای پیچیده و مشکل است که نگارنده باید از ،سواد تحصیلات و معلومات مناسب برخوردار باشد و نیز به ارکان و آداب آن اشراف داشته باشد برای نگارش قرار داد دارای ادبیاتی خاص و مؤدبانه ،باشد به ارکان و مباحث مترتب برقرارداد اشراف داشته ،باشد قرارداد را نه در یک نسخه بلکه در چند نسخه تنظیم نماید برخورداری از خط زیبا و خوانا نگارش قرارداد همراه با آرامش و طمانینه اشراف به اصطلاحات حقوقی ثبتی و فنی اشراف به قوانین و مقررات روز و نیز سالهای گذشته از جمله وظایف و هنر تنظیم کنندگان قرارداد .است در اینجا به یک نمونه قولنامه دستی که در سال ۱۳۵۴ توسط معتمد محل پیرامون یک قطعه زمین تنظیم شده است توجه شما را جلب مینمایم که چگونه به دستورات الهی توجه شده است و مو به مو اوامر الهی رعایت شده است.
قراردادهای زیادی را دیده ام که متأسفانه هیچ رکنی و ادابی در آن رعایت نشده است خط خوردگی فراوان تنظیم قرارداد هیچگونه مسئولیتی .ندارند در حالی که قرآن کریم به نگارنده و تنظیم کنندگان قرارداد متذکر غلط دیکته ای واژهها و اصطلاحات تنظیم و نگارش عجولانه با خطی زشت و خرچنگ و قورباغه که حتی خود نگارنده از عهده قرائت و درک آن برنمیاید در پاره ای موارد دیده شده که عده ای تصور میکنند در قبال نوشتن تاریخ ،معین مسامحه نکند و موجبات ،نزاع شک و ریبی را فراهم نسازد نکاهد و یا ،نیفزاید هرگاه او را به محکمه و یا مجلس خوانند امتناع نورزد و حاضر شود در متأسفانه وجود نقض در قراردادهای موجود در اصناف و ،جامعه اشکالات زیادی را تولید مینماید اگر نگارنده بلکه آن را مخدوش می سازد، به گونه ای که مراجع قضایی به راحتی نمی توانند بی به اصل مقصود مولانا امداد قرارداد متخصص ،نباشد با استفاده نابجا از الفاظ و اصطلاحات متفاوت حقوقی نه تنها حقی را ایجاد نمی نماید بسیاری از مردم اصطلاحات و الفاظ حقوقی را صرفاً کلمات عربی می پندارند و سعی دارند الفاظ فارسی را جایگزین آن نمایند ک البته در صورتی که واژههایی جامع و کامل در زبان فارسی بیابیم و استفاده نماییم مابقی ندارد ولی معمولاً اینگونه نیست و دلیل آن بار حقوقی این اصطلاحات و عبارات است که به زبان عربی است و این دلیلی مبنی بر کامل بودن زبان عربی میباشد و دیگر این که کلیه قوانین ایران از کشورهای اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن از فقه اسلام گرته برداری شده است.
در نگارش قرارداد آن قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم میآورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات جمل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت به دادگاه کشیده میشود در اینجا به پاره ای از ایجاد مشکلات بر اثر سهل انگاری اشاره میشود
اگر تنظیم کننده ،قرارداد توافق مهمی را ثبت نکند
اگر تنظیم کننده قرارداد احراز هویت مالکیت و یا اهلیت ننماید
اگر تنظیم کننده ،قرارداد به قوانین و مقررات جاری مملکتی توجه نداشته باشد.
اگر تنظیم کننده ،قرارداد در توافقات متعاملین دست ببرد چیزی را حذف نماید و به آن بیفزاید
اگر تنظیم کننده ،قرارداد به وسیله نوشته هایش حق و حقوقی را سلب نماید
اگر تنظیم کننده ،قرارداد موجبات از بین رفتن سند و مدارک طرفین قرارداد شود.
اگر تنظیم کننده ،قرارداد به بهانه تسویه حساب حق الزحمه حق المشاوره و ..... نسخ قراردادها را به متعاملین تحویل ندهد. این امر بخصوص شامل حال مدیران قرارداد و صاحبان جواز مشاورین املاک می شود
اگر تنظیم کننده قرار داد، املاکی را که سلب حق معامله مشمولش میباشد آن را بفروشد و یا واگذار نماید.
در خاتمه عرایضم از همه دست اندرکاران امور معاملات قراردادها و مذاکرات تقاضای رعایت بی طرفی امانت داری، حفظ اسرار متعاملین رعایت قوانین و مقررات و ......... دارم باشد که خیر و برکت قرین و توشه زندگی تان شود.
با آرزوی سربلندی و موفقیت برای یکایک شما و تشکر و امتنان از همه کسانی که خطاهای مستر در این
کتاب را یادآوری فرمایند و بنده را در این راه پر فراز و نشیب یاری رسانند.
محمود حقیقت طلب
