سوالات متداول

جواب خیلی از سوالاتو از قبل داریم!

سوالات متداول حقوقی

اگر خانه ای را که خرید کرده ایم دارای عیب و نقصی باشد تکلیف چیست؟

قانون گذار برای ضایع نشدن حق خریدار در جاهایی به وی حق فسخ قرارداد را داده است که به آن خیارات اطلاق می شود. خیار به معنی اختیار است در اینجا اختیار به هم زدن معامله منظور است که در جاهایی پیش بینی شده است.

فرض کنید که مالی را خرید کرده اید و بعد از خربد مال متوجه می شوید آن مال دارای عیب است. حال قانون گذار به شما می گوید در اینجا ۲ حق دارید یا اینکه معامله را فسخ نکنید و مابه التفاوت را تحت عنوان ارش بگیرید یا اینکه بدون دریافت مبلغ ارش قرارداد را به هم بزنید.

حال اگر فرد حاضر نشود ارش بگیرد در این سوال می تواند با استناد به خیار عیب عقد را به هم زد و پول پرداخت شده را پی گرفت.

خیار عیب باید فورا اعمال شود در غیر این صورت ساقط خواهد شد.

در خرید خانه ای متوجه شده ایم که بیشتر از قیمت متعارف به ما فروخته شده است تکلیف چیست؟

یکی دیگر از خیارات قانونی که به فرد حق فسخ قرارداد را می دهد خیار غبن است. در خیار غبن فرد مال را بیش از قیمت متعارف خریداری کرده است.

برای مثال خاته ای را که قیمت معمول و متعارف آن ۸۰۰ میلیون است به ۱ میلیارد می خرد؛ در اینجا به شرط آن که خریدار جاهل به این قیمت باشد می تواند عقد را به هم بزند.

باید دقت کرد که اگر خریدار درخواست پس گرفتن اضافی پرداختی را بدهد فروشنده ملزم نیست قبول کند مگر آن که توسط خریدار معامله فسخ شود.

اما هیچ اشکالی ندارد اگر خریدار با گرفتن مقدار اضافی از حق فسخ خود بگذرد ناگفته نماند اگر فروشنده مقدار اضافی را بدهد حق فسخ خریدار همچنان پابرجاست و می تواند فسخ کند مگر آن که خود وی راضی شود که فسخ نکند.

شوهر زنی فوت شده است نحوه ارث بری زن نسبت به خانه به جا مانده چگونه است؟

سهم زن در طبقات ارث به عنوان ارث بر سببی که به واسطه ازدواج به وجود آمده در صورتی که زن دائمی فرد باشد.

اگر از شوهر وی که فوت کرده است فرزندی به جا مانده باشد سهم زوجه یا زن در این باره یک هشتم از اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیر منقول است و اگر از شوهر متوفی وی فرزندی موجود نباشد.

سهم زن در این حالت یک چهارم خواهد بود به ترتیب گفته شده لذا در پاسخ باید گفت طبق قانون زن از عین مال غیر منقول ارث نمی برد ولی از قیمت آن ارث می برد لذا دیگر ورثه ملزم اند حسب مورد سهم زن را از قیمت آن خانه پرداخت کنند

تصرف عدوانی به چه معناست؟

اگر کسی بدون اجازه و بدون مجوز در ملک کسی تصرف کند متصرّف عدوانی شناخته می شود و ضامن تمامی خسارات خواهد بود و در صورت وجود شرایطی مجرم محسوب خواهد شد.

تصرف عدوانی ماهیتی شبیه غصب دارد با این تفاوت که تصرف عدوانی مخصوص مال غیر منقول است مثل خانه اما غصب هم در اموال منقول وجود دارد هم در اموال غیر منقول پس می توان این گونه گفت که هر تصرف عدوانی غصب است اما هر غصبی تصرف عدوانی نیست.

نکته دیگر آن که در تصرف عدوانی بحث مالکیت مطرح نمی شود و تصرف عدوانی زمانی مطرح می شود که فرد متصرف سابق ملک بوده و کسی دیگر بدون مجوز و با عدوان تصرف را از او می گیرد و از آن خود می کند فرد در اینجا باید سبق تصرف خود را در دادگاه ثابت کند و همچنین غیر مجاز بودن تصرف دیگری را هم ثابت کند.

اگر کسی با دیگری مالک مشاع مالی باشد؛ آیا می تواند در آن مال تصرف کند؟

همانطور که گفتیم مال مشاع بر خلاف مال مفروز که متعلق به یک نفر است.

متعلق به چند شریک است و این شرکا در ذره ذره مال شریک هستند و هیچ قسمتی بدون در نظر گرفتن شریک دیگر متصور نیست.

لذا تصرف هر یک از شرکا بدین علت منوط به اجازه باقی افراد است و اگر اجازه ندهند حق تصرف وجود ندارد البته تصرف در اینجا تصرف مادی مدنظر است اما تصرف حقوقی مثل اینکه مال را به کسی بفروشد به نسبت سهم خود بلااشکال است.

برای مثال فرض کنید فردی مالک ۲ دانگ یک خانه است حال در این ۲ دانگ نمی تواند تصرف مادی کند اما می تواند تصرف حقوقی کند مثل فروش و اجاره البته تصرف خریدار یا مستاجر جدید باز هم منوط به اذن دیگر شرکاست.

اخذ به شفعه چیست و در چه اموالی به وجود می آید؟

در جایی که دو نفر در مال غیر منقولی شریک باشند و یکی از شرکاء سهم خود را بیع کند و بفروشد به شخص ثالثی حال شریک دیگر می تواند با پرداخت ثمن معامله آن سهم را از ثالث بخرد.

در اینجا نام شریک دیگر که اخذ به شفعه می کند را شفیع می گویند.در واقع فلسفه اخذ به شفعه برای فرار از شریک ناخواسته است که قانون این حق را به شفیع می دهد مال را از ثالث با پرداخت پول معامله بگیرد.

اخذ به شفعه ایقاع است یعنی به اراده یک نفر واقع می شود و خریدار در این امر نمی تواند مقاومتی بکند.

نکته دیگر اینکه حق شفعه را باید فوری اعمال کرد و گرنه ساقط خواهد شد.

آیا کسی که در مال مشاعی با دیگری شریک است می تواند سهم خود را بفروشد؟

بله برخلاف تصرف کردن مادی که ممکن نیست تصرف حقوقی مثل فروختن سهم خود مجاز است.

همانطور که در بالا ذکر شد این تصرف حقوقی با اشکالی مواجه نیست و مجاز است البته باید دانست که خریدار جدید هم اگر بخواهد تصرف مادی کند باید با اذن شرکای دیگرش باشد.

نکته ای که لازم به ذکر باشد این است که اگر خریدار مالی را بخرد اما نداند که آن مال شریک های دیگری دارد می تواند آن معامله را فسخ کند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد.

فرض کنید مشتری مالی را خریده است اما بعد معلوم می شود ۴۳ دانگ این مال متعلق به دیگری است و فروشنده مالک ۶ دانگ نبوده است در اینجا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

توقیف ملک و اموال غیر منقول به چه صورتی است؟

در توقیف اموال غیر منقول، بسته به این که ملک قبلا به ثبت رسیده باشد یا به ثبت نرسیده باشد نحوه توقیف متفاوت است در مالی که قبلا به ثبت رسیده توقیف مال باید به اداره ثبت آن محل اطلاع داده شود تا با ثبت در دفتر بازداشت شود یعنی به صورت دفتری بازداشت می شود تا از نقل و انتقال در امان بماند که اصطلاحا به آن توقیف سندی می گویند یعنی برخلاف مال منقول که از جهت فیزیکی توقیف می شود.

در املاک غیر منقول توقیف سندی می شود یعنی به شکلی می شود که از خرید و فروش آن جلوگیری می شود پس کسی که ساکن آن خانه است همچنان ساکن باقی می ماند.

توقیف مال غیر منقولی که قبلا به ثبت نرسیده چگونه ممکن است؟

در اموالی که سابقه ثبتی ندارند وقتی ملک قابل توقیف است که فرد محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد یا اینکه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.

طبق ماده 101 - توقیف مال غیرمنقول که سابقه ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جائز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا‌ محکوم‌علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.

در موردی که حکم بر مالکیت محکوم‌علیه صادرشده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم‌ علیه جایز است ولی ‌ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.