دعاوی افراز و تقسیم مال مشاع از نظر قانون جمهوری اسلامی

در دعاوی مرتبط با افراز (تفکیک) و تقسیم مال مشاع، فرآیندهای قانونی متعددی وجود دارد که بسته به شرایط ملک و توافق شرکا ممکن است متفاوت باشد. در این مقاله به برخی از اصول و مراحل کلی در این زمینه پرداخته شده است.

دعاوی افراز و تقسیم مال مشاع
تعریف مال مشاع: مال مشاع، مالی است که بین چند مالک مشترک است و هر یک از مالکان سهم مشخصی از کل مال دارند، بدون اینکه قسمت معینی از مال به طور خاص متعلق به یکی از آنها باشد.

1. تعریف افراز و تقسیم مال مشاع
افراز: افراز به معنای جداسازی و تفکیک سهم هر یک از شرکا در مال مشاع به‌صورت مستقل و مشخص است، به گونه‌ای که هر شریک بتواند سهم خود را به‌طور منفرد تصرف و استفاده کند.
تقسیم: تقسیم به معنای تخصیص سهم هر یک از شرکا به‌صورت جداگانه است، اما این عمل ممکن است همچنان حالتی از مشاعیت را حفظ کند.
افراز و تقسیم مال مشاع، معمولاً در مواردی از طلاق، ارث، یا تفکیک دارایی‌ها بین همکاران صورت می‌گیرد. برای این کار نکات مهمی وجود دارد:
1.توافق قبلی: بهتر است طرفین قبل از آغاز افراز، توافقی را در مورد روش و شیوه تقسیم دارایی‌ها داشته باشند.
2. شناسایی دارایی‌ها: هر دارایی مشاع باید شناسایی شود، از جمله اموال، پول، خودرو، ملک، و ...
3. رزیابی ارزش: ارزش هر دارایی مشاع باید تعیین شود تا بهترین روش تقسیم مال تعیین شود.
4. توافق در مورد تقسیم: پس از شناسایی و ارزیابی، طرفین باید توافق کنند که هر دارایی چگونه تقسیم شود.
5. ثبت توافقات: توافقات باید به شکل کتبی ثبت شوند تا در صورت بروز اختلاف نقطه قوت باشند.
6. رعایت قوانین محلی: قوانین محلی ممکن است مقررات خاصی در مورد افراز و تقسیم مال مشاع داشته باشند، بنابراین حتماً آنها را رعایت کنید.
7. استشاره با حقوقدان: در صورت لزوم و در موارد پیچیده، بهتر است با یک حقوقدان مشورت کنید تا حقوق و تعهدات خود را به درستی درک کنید.
8. صبر و تعامل: این فرآیند ممکن است زمان‌بر باشد، بنابراین صبوری و تعامل مهم است تا به توافق مناسبی برسید

 

دعاوی افراز
دعاوی افراز به دعاوی گفته می‌شود که در آن شرکا یا مالکین مشاعی یک مال غیرمنقول (مانند زمین یا ساختمان) به دنبال جداسازی سهم خود هستند. انواع دعاوی افراز به دلیل شرایط مختلفی که ممکن است در مورد مال مشاع وجود داشته باشد، متفاوت هستند. در زیر به برخی از مهم‌ترین انواع دعاوی افراز اشاره می‌شود:

1. افراز ملکی (افراز فیزیکی)
تعریف: در این نوع افراز، مال غیرمنقول به صورت فیزیکی و به طور مستقل به قطعات جداگانه تقسیم می‌شود، به گونه‌ای که هر شریک بتواند سهم خود را جداگانه تصرف و استفاده کند.
مثال: تقسیم یک زمین بزرگ به قطعات کوچکتر که هر یک از شرکا یک قطعه مشخص را دریافت کند.

2. افراز از طریق فروش (فروش و تقسیم وجوه)
تعریف: در مواردی که افراز فیزیکی امکان‌پذیر نباشد (مثلاً به دلیل کوچک بودن مساحت یا ویژگی‌های خاص ملک)، دادگاه حکم به فروش ملک و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا به نسبت سهمشان می‌دهد.
مثال: فروش یک آپارتمان که تقسیم فیزیکی آن عملی نیست و تقسیم پول حاصل بین مالکین.

3. افراز املاک زراعی و کشاورزی
تعریف: در این نوع افراز، املاک زراعی یا کشاورزی که به صورت مشاع بین چند نفر مشترک است، به قطعات مجزا تقسیم می‌شود تا هر یک از شرکا بتواند زمین کشاورزی یا زراعی خود را جداگانه بهره‌برداری کند.
مثال: تقسیم یک مزرعه بزرگ به قطعات کوچکتر که هر کشاورز یک قطعه جداگانه برای کشت و زرع دریافت کند.

4. افراز در صورت وصیت یا ارث
تعریف: این نوع افراز زمانی رخ می‌دهد که ملک مشاع از طریق ارث به چند وارث برسد و آنان به دنبال تقسیم سهم خود باشند. افراز از طریق وصیت نیز زمانی رخ می‌دهد که مالک یک ملک مشاع، سهم خود را به چند نفر وصیت کند.
مثال: تقسیم یک خانه به چند قطعه به وارثان مطابق با سهم‌الارث هر یک.

5. افراز به دلیل اختلاف شرکا
تعریف: در برخی موارد، اختلاف بین شرکا بر سر نحوه استفاده از ملک مشاع به دادگاه

 

تفاوت افراز و تفکیک
   افراز: به جداسازی سهم شرکا در ملک مشاع اشاره دارد.
   تفکیک: به جداسازی ملک بدون توجه به مالکیت آن اشاره دارد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز
   - دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای افراز و تقسیم مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مشاع است.
   - در برخی موارد، درخواست افراز می‌تواند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک نیز پیگیری شود، به ویژه اگر سند مال مشاع ثبت شده باشد.
شرایط لازم برای افراز و تقسیم
   - مال باید قابل افراز باشد؛ به این معنا که قابلیت تقسیم به قطعات مستقل و جداگانه را داشته باشد.
   - در صورت عدم توافق شرکا بر نحوه افراز، دادگاه یا کارشناس رسمی دادگستری باید به افراز مال بپردازد.
نحوه درخواست افراز
   - هر یک از شرکا می‌توانند با ارائه دادخواست به دادگاه یا درخواست به اداره ثبت اسناد و املاک، افراز مال مشاع را درخواست کنند.
   - درخواست باید شامل مشخصات کامل مال مشاع، میزان سهم هر شریک و دلایل درخواست باشد.
حقوق و تکالیف شرکا در زمان افراز
   - شرکا می‌توانند در هر مرحله از افراز، با توافق به تقسیم مال بپردازند.
   - هر یک از شرکا می‌توانند اعتراض خود را نسبت به تصمیم دادگاه یا اداره ثبت اسناد و املاک اعلام کنند.

هزینه‌های افراز و تقسیم
   - هزینه‌های مربوط به کارشناسی و افراز به عهده شرکا است و به تناسب سهم هر شریک تقسیم می‌شود.
   - در صورتی که مال غیر قابل افراز باشد، به حکم دادگاه، مال به فروش می‌رسد و بهای آن بین شرکا تقسیم می‌شود.
مستندات لازم
   - سند مالکیت.
   - نقشه‌برداری از ملک.
   - توافق‌نامه یا حکم دادگاه در صورت عدم توافق.
نتایج افراز و تقسیم
   - پس از افراز و تقسیم، هر شریک مالک قطعه یا سهم مشخص و مستقلی از مال می‌شود.
   - سند مالکیت هر قطعه جدید باید به نام هر شریک صادر شود.

 

 

انواع دعاوی افراز
دعاوی افراز به دو دسته عمده تقسیم می‌شوند:
افراز به توافق: در این نوع افراز، شرکا به طور توافقی سهم هر یک را مشخص و تقسیم می‌کنند. این نوع افراز نیازی به مداخله قضایی ندارد و با توافق شرکا انجام می‌شود.
افراز به حکم دادگاه: در صورتی که شرکا نتوانند به توافق برسند، یکی از شرکا می‌تواند از دادگاه درخواست افراز کند. در این حالت، دادگاه با بررسی مدارک و اسناد مربوطه، دستور افراز را صادر می‌کند.

مراحل افراز به حکم دادگاه
درخواست افراز: یکی از شرکا باید با ارائه دادخواست، از دادگاه درخواست افراز کند. این دادخواست باید شامل مشخصات مال مشاع، شرکا و سهم هر یک باشد.
تشکیل جلسه دادگاه: دادگاه پس از دریافت دادخواست، جلسه‌ای تشکیل می‌دهد و طرفین را دعوت می‌کند. در این جلسه، اسناد و مدارک ارائه شده توسط طرفین بررسی می‌شود.
کارشناسی: در برخی موارد، دادگاه ممکن است برای تعیین دقیق سهم هر یک از شرکا، کارشناسان رسمی را منصوب کند. کارشناسان با بررسی موقعیت ملک و سایر جوانب، گزارش خود را به دادگاه ارائه می‌دهند.
صدور حکم: دادگاه بر اساس مدارک، اظهارات طرفین و گزارش کارشناسان، حکم افراز را صادر می‌کند.

موانع و مشکلات افراز
عدم توافق شرکا: یکی از مهم‌ترین مشکلات افراز، عدم توافق شرکا بر سر نحوه تقسیم ملک است.
قانونی نبودن تقسیم: در برخی موارد، تقسیم ملک به نحوی که قانون تعیین کرده امکان‌پذیر نیست. مثلاً ممکن است ملک به گونه‌ای باشد که نتوان آن را به صورت قانونی تقسیم کرد.
دعاوی جانبی: در فرآیند افراز، ممکن است دعاوی دیگری نظیر اعتراض به مالکیت، شکایت از کارشناسان و... نیز مطرح شود که روند افراز را پیچیده‌تر می‌کند.
مدارک لازم: برای طرح دعاوی افراز و تقسیم، ارائه مدارک شناسایی مالکان، سند مالکیت، و در صورت وجود، مدارک مربوط به توافقات قبلی شرکاء ضروری است.

نتیجه‌گیری
دعاوی افراز ملک یکی از پیچیده‌ترین دعاوی حقوقی است که نیازمند دقت و دانش حقوقی بالاست. این دعاوی می‌توانند به دلیل ماهیت مشترک مالکیت و پیچیدگی‌های قانونی، مدت زمان طولانی و هزینه‌های زیادی را به طرفین تحمیل کنند. بنابراین، توصیه می‌شود شرکا قبل از اقدام به افراز، با یک وکیل متخصص مشورت کنند تا بهترین راه‌حل را انتخاب کنند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

 

 

مراحل افراز و تقسیم مال مشاع
توافق شرکا: در مرحله اول، اگر شرکا بتوانند به توافق برسند، فرآیند افراز یا تقسیم بسیار ساده‌تر خواهد بود. توافق‌نامه‌ای مکتوب تنظیم و به امضای همه شرکا می‌رسد و سپس به ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود.

درخواست از مراجع قانونی: در صورتی که شرکا نتوانند به توافق برسند، هر یک از شرکا می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه، درخواست افراز یا تقسیم مال مشاع را ارائه دهد.

مراحل دادرسی
درخواست تقسیم یا افراز: ابتدا باید درخواست تقسیم یا افراز به اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه ارائه شود.
تشخیص قابل افراز بودن ملک: اداره ثبت یا دادگاه بررسی می‌کنند که آیا ملک قابل افراز است یا خیر. اگر قابل افراز نباشد، ملک به فروش گذاشته می‌شود و درآمد حاصل بین شرکاء تقسیم می‌گردد.
ارزیابی و تقسیم ملک: در صورت قابل افراز بودن، ملک ارزیابی و به نسبت سهم هر یک از شرکاء تقسیم می‌شود.
حق تقدم در خرید سهم مشاع: شرکاء در صورت تمایل به فروش سهم خود، ابتدا باید به سایر شرکاء حق تقدم در خرید سهم مشاع را بدهند.
هزینه‌ها و تعرفه‌ها: هزینه‌های مرتبط با افراز و تقسیم، مانند هزینه‌های کارشناسی، ثبت، و دادرسی باید توسط مالکان پرداخت شود.
مشورت با وکیل: استفاده از مشاوره حقوقی و وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند فرآیند دعاوی افراز و تقسیم مال مشاع را تسهیل کند و از بروز مشکلات حقوقی بعدی جلوگیری کند.
تعیین تکلیف بدهی‌ها و تعهدات: پیش از افراز و تقسیم، باید تمام بدهی‌ها و تعهدات مرتبط با مال مشاع مورد بررسی و تعیین تکلیف قرار گیرد.
بررسی و ارزیابی ملک: اداره ثبت یا دادگاه، کارشناسانی را برای بررسی و ارزیابی ملک مشاع تعیین می‌کند تا نحوه افراز یا تقسیم را بررسی و گزارش دهند.
صدور حکم: بر اساس گزارش کارشناسان و بررسی‌های انجام‌شده، اداره ثبت یا دادگاه تصمیم نهایی را صادر می‌کند. این حکم می‌تواند به صورت افراز فیزیکی (جداسازی ملک) یا تقسیم به‌صورت فروش و تقسیم وجوه حاصل باشد.

 نکات مهم در افراز و تقسیم مال مشاع
عدم امکان افراز: اگر ملک قابل افراز نباشد (مثلاً به دلیل ویژگی‌های فیزیکی ملک یا کمبود مساحت)، معمولاً دادگاه حکم به فروش ملک و تقسیم پول حاصل می‌دهد.
هزینه‌های افراز: هزینه‌های مرتبط با افراز و تقسیم ملک (مانند هزینه کارشناسان و هزینه‌های دادرسی) معمولاً بر عهده همه شرکا به نسبت سهم‌شان است.
اعتراض به حکم افراز: هر یک از شرکا می‌تواند به حکم افراز یا تقسیم اعتراض کند که این اعتراض در دادگاه مورد بررسی قرار می‌گیرد.
سوالات متداول
آیا امکان افراز ملک مشاع بدون رضایت همه شرکا وجود دارد؟
بله، هر شریک می‌تواند به‌صورت مستقل از دادگاه یا اداره ثبت درخواست افراز کند.
چگونه می‌توان به حکم افراز اعتراض کرد؟
اعتراض باید در مدت زمان مشخصی (معمولاً 10 روز از تاریخ ابلاغ حکم) به دادگاه صالح ارائه شود.

 

گردآورنده: عاطفه عبدی (وکیل پایه یک دادگستری) 09123893468