تحلیل و بررسی آثار عقد بیع از دریچه قانون مدنی

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل و بررسی آثار عقد بیع از دریچه قانون مدنی

 

در این بخش مخاطبان محترم با آثار بیع در قالب حدود ۳۶ ماده قانون مدنی آشنا می شوند. هدف از این آشنایی آن است که متعاملین و سرمایه گذاران محترم نسبت به چنین آثاری حساس باشند و هرگز به صورت مستقیم و بدون حضور کارشناسان و متخصصین امر اقدام به انجام معامله و یا تنظیم قرارداد ننمایند.

ماده ۳۶۲ قانون مدنی: " آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

·        به مجرد وقوع بیع مشتری (خریدار مالک مبیع و بایع فروشنده مالک ثمن قیمت و بهاء) می شود.

·        عقد بیع بایع را ضامن درک خسارت و یا نابودی مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.

·        عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.

·        عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می کند.

در این ماده قانونی راجع به آثار بیع و وظایف متبایعین نسبت به یکدیگر و نسبت به مبیع و ثمن تکلیف را تمام کرده است و صراحتاً اعلام کرده است که به محض وقوع عقد بیع مشتری (خریدار) مالک مبیع محسوب میشود و بایع (فروشنده مالک ثمن است. بر همین اساس بسیاری از قضات در موارد اختلافی فی مابین مشتری و بایع که مبایعه نامه مغشوش و غیر شفاف دارند حکم به اعتبار و تنفیذ مبایعه نامه مزبور  می دهند؛ مگر این که در قراردادها و مبایعه نامه ها مثلاً قبض مبیع را شرط قرار دهند که در این صورت مالکیت از تاریخ قبض شروع میشود و نه از تاریخ تنظیم عقد بیع

نکته قانون گذار هر دو طرف عقد و بیع را مسئول و ضامن تعریف کرده است و در همان جا نیز طرفین را ملزم به تسلیم مبیع و تأدیه ثمن کرده است.

ماده ۳۶۳ قانون مدنی در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین یا وجود اجلی برای تسلیم مبیع یا تأديه ثمن مانع انتقال نمی شود بنابراین اگر ثمن یا مبیع عید معین بوده و قبل از تسلیم آن، احد متعاملين، مفلس شود طرف دیگر حق مطالبه آن عین را خواهد داشت.

نکته مهم در این ماده این است که وجود خیار اعم از خیار شرط و غیره مانع نقل و انتقال مالکیت مبيع به طرف دیگر معامله مشتری توسط بایع نمیشود. ریشه این ماده قانونی از فقه مشتق شده است.

ماده ۳۶۴ قانون مدنی: در بیع خیاری بیع شرطی مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار در بیعی که قبض شرط صحت است مثل بیع صرف انتقال از حین حصول شرط است نه از حین وقوع عقد".

نکته در این ماده قانونی بین نوع بیع و کیفیت قبض قانون گذار تفاوت قائل شده است که هنگام معاملات

و سرمایه گذاری باید نسبت به کیفیت تنظیم قرارداد حساس بود.

ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد.

توجه داشته باشید در چنین حالتی حتی اگر قبض و اقباض هم صورت گرفته باشد از موارد ضمان درک محسوب می شود.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

قبض یک واژه مدنی و فقهی است عناصر تشکیل دهنده قبض عبارت است از:

1-    قرار گرفتن مال یا ملک مورد معامله تحت اختیار طرف دیگر همان معامله ولو این که این کار به فعل معامل نباشد.

2-    بدون هماهنگی مشتری به جهت قرار گرفتن مال مورد معامله تحت اختیار مالک را قبض می گویند مثال اگر کسی ملکی را بفروشد ولی کلید آن را بدون هماهنگی با مشتری به نحوی که کلید را جهت تحویل به مشتری در اختیار سرایدار قرار دهد عمل قبض صورت نگرفته است و چنین عملی  در عالم معاملات و سرمایه گذاری اشتباه محسوب میشود و عمل قبض تا قبل از استیلاء و سیطره کامل مشتری بر مبیع به معنای قبض نیست.

اما معنا و مفهوم اقباض چیست؟ اقباض یعنی رفع ید تصرف) از موضوع معامله از طرف ناقل به نفع منتقل الیه به گونه ای که مشتری منتقل الیه بتواند هر نوع تصرف را که بخواهد در آن بنماید. اقباض مترادف تسلیم است. پس قبض تحویل گرفتن) عمل منتقل إليه (مشتری) است و اقباض تصرف دادن مبيع) عمل ناقل (بایع) است و به این عمل ناقل تسلیم و به عمل منتقل الیه (مشتری) تسلم گفته می شود.

ماده ۳۶۶ قانون مدنی: هرگاه کسی به موجب بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد کند؛ اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود.

در اینجا راجع به بیع فاسد مختصری توضیح داده میشود و خود ماده به اندازه کافی گویاست بیع فاسد اصطلاحی نیست که در قانون صراحت داشته باشد بلکه تحت عنوان عقد باطل از آن یاد میشود مثلاً ماده ۱۹۰ قانون مدنی کشور ما جهل به قدرت تسلیم و تسلم را در حین عقد بیع موجب بطلان بیع میداند و نیز اگر طرفین عقد و یا یکی از آنها از اهلیت لازم برخوردار نباشند و هدف و جهت معامله از مشروعیت برخوردار نباشد و یا این که قصد و رضاء طرفین متفاوت باشد و هم چنین اگر موضوع معامله معین نباشد عقد بیع باطل و فاسد محسوب میشود.

ماده ۳۶۷ قانون مدنی " تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متم کن از آنحاء تصرفات و انتفاعات باشد؛ قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.

نکته قابل عرض و یادآوری درخصوص مفاد این ماده قانونی این است که هرگز معامله وکالتی و یا معامله با تفویض وکالت انجام ندهید چون بسیاری از مردم به اختیار و قدرت تسلیم مبیع در ضمن وکالت توجه ندارند. بنابراین در صورتی که مجبور به انجام معامله وکالتی آن هم برای وصول مطالبات تان میباشید حتماً به چهار نکته زیر در متن و مفاد وکالت توجه فرمایید:

·        الف وکیل باید اجازه انجام معامله اعم از فروش مشارکت اجاره رهن و....) را داشته باشد.

·        ب وكيل باید حق أخذ وجه (پول) را داشته باشد.

·        ج وکیل باید قدرت و اختیار تسلیم مبیع را داشته باشد.

·        د وکیل باید حق اسقاط خیارات را داشته باشد.

نکته دوم که باید یادآوری کرد این است که در حین تنظیم قرارداد روی عبارت اسقاط کافه کلیه و تمامی خیارات از طرفین به عمل آمد را خط بکشید و هرگز با این شرط بازی نکنید!

ماده ۳۶۸ قانون مدنی " تسلیم وقتی حاصل میشود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد. اگرچه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.

تسلیم در عقد معوض عبارت است از این که یکی از طرفین دیگری را بر مالی که به او منتقل کرده است. چیره و مستولی سازد و تسلم عبارت است از تمکین طرف از تصرف یا قرار دادن مورد معامله تحت اختیار طرف شرط تسلیم این نیست که طرف متمکن از آنحاء تصرفات باشد بلکه همین که متمکن از تصرفات مناسب با خصوصیات عقد معین باشد کفایت دارد.

ماده ۳۶۹ قانون مدنی تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است و باید به نحوی باشد که عرفاً آن را تسلیم گویند.

تسلیم مبیع به دو صورت معمولاً انجام میشود که عبارت است از تسلیم آمانی و تسلیم منفعی تسلیم امانی آن است که به قصد امانت به دیگری خواه به قصد انتفاع باشد مانند تسلیم عین مستأجره از طرف مؤجر به مستأجر و خواه به قصد انتفاع نباشد مانند تسلیم مال مورد ودیعه به ودیعه گیر صورت می پذیرد. در این جا این نکته را یادآوری مینمایم که قبلاً ید مستأجر ید امانی محسوب می شد که بعداً این امر اصلاح شد و مستأجر به عنوان مالک منافع در محدوده زمانی که عقد اجاره منعقد و توافق شده است شناخته میشود اما ضامن تعدی و تفریط ناشی از اعمال و استیفاء منافع خود میباشد.

تسلیم منفعی به تسلیمی گفته میشود که تسلیم مال به قصد انتفاع طرف مقابل صورت می پذیرد. مانند تسليم عين مستأجره به مستاجر از طرف مؤجر این امر از طرف کسانی که ید مستأجر را خارج از ید امانی می پندارند تسلیم محسوب میشود.

ماده ۳۷۰ قانون مدنی: " اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی قرار داده باشند، قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.

از آنجا که یکی از آثار صحیح بیع، قدرت تسلیم مبیع به مشتری میباشد بنابراین ملکی که در اختیار مستأجر برای دو سال است و اگر بایع بخواهد عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد، چه اقداماتی باید انجام دهد؟ آیا چنین بیع و عقدی باطل نیست؟ باید عرض شود که چنین عقد و بیعی باطل نیست. برای این که فروشنده ضمن حفظ حقوق مستأجر تا آخرین روز و لحظه استیفاء منافع که در این ماده تصریح شده است و رعایت شرط قدرت تسلیم مبیع به مشتری موعد تحویل ملک مؤثر است و نه موعد تنظیم عقد قرار داد.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020