تحلیل انواع خیارات فقهی و مدنی [آموزش حقوقی املاک] قسمت سوم

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل انواع خیارات فقهی و مدنی

ماده ۴۳۳ قانون مدنی اگر در یک عقد بایع متعدد باشد مشتری نمیتواند سهم یکی را رد و دیگری را با اخذ آرش قبول کند.

در صورتی که در معامله ای فروشندگان متعدد بوده و خریدار یک نفر باشد مانند آن که خانه ای متعلق به سه نفر باشد و به یک نفر فروخته شود و پس از عقد معلوم شود مبیع معیوب بوده در این صورت خریدار نمی تواند معامله را نسبت به سهم بعضی از فروشندگان منفسخ کند و نسبت به سهم بعضی دیگر نگه دارد. زیرا این عمل سبب تجزیه و ورود ضرر به فروشندگان خواهد شد چه آن که قبل از معامله مبیع بین آنها مشترک بوده و با انحلال آن نسبت به سهم بعضی از آنها وضعیتی مشابه با وضعیت قبل از عقد به‌وجود خواهد آمد.

ماده ۴۳۴ قانون مدنی اگر ظاهر شود که مبیع معیوب اصلاً مالیت و قیمت نداشته، بیع باطل است و اگر بعض مبیع قیمت نداشته‌با شد بیع نسبت به آن بعض باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعض صفقه اختیار فسخ دارد.

هرگاه مشخص شود مبیع معیوب هنگام معامله فاقد مالیت و ارزش اقتصادی بوده است، معامله باطل خواهد بود مانند آن که مورد معامله مقداری تخم مرغ بوده و پس از معامله معلوم شود که هنگام عقد فاسد بوده و تخم مرغ فاسد هیچ نوع ارزشی ندارد.

در صورتی که بعضی از مبیع فاقد مالیت باشد معامله نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به بعض دیگر صحیح خواهد بود و خریدار میتواند به استناد خیار تبعض صفقه معامله را نسبت به بعض باقی‌مانده نیز فسخ کند.

ماده ۴۳۵ قانون مدنی خیار عیب بعد از علم به آن، فوری است.

خیار عیب پس از اطلاع مشتری فوری است و در صورت تأخیر توسط مشتری پس از کسب اطلاع از عیب مبيع حق فسخ او ساقط خواهد شد. خیار عیب، مختص مشتری می‌باشد. 

  ماده ۴۳۶ قانون مدنی " اگر بایع از عیوب مبیع تبری کرده باشد به این که عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد مشتری در صورت ظهور عیب حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد.

بر طبق این ماده هرگاه بایع از عیوب مبیع خود را مبری کرده با شد و یا این که مسئولیت عیب را از خود سلب کند و یا مبیع را با وجود تمام عیوب آن بفروشد مشتری نمیتواند در صورت وجود عیب (ظهور عیب معامله را فسخ نماید. هرگاه بایع از بعضی عیوب تبری جوید مشتری نسبت به آن عیوب اختیار فسخ ندارد ولی در صورت ظهور عیوب دیگر خیار عیب برای مشتری وجود خواهد داشت.

ماده ۴۳۷ قانون مدنی " از حيث أحكام عيب ثمن شخصي، مثل مبیع شخصی است.

با توضیحاتی که قبلاً در خصوص عین معین خارجی یا کلی در معین داده شد. در این جا ثمن معین خارجی یا کلی در معین نیز در خیار عیب مانند مبیع است یعنی هرگاه ثمن در معامله معیوب باشد بایع میتواند به استناد خیار عیب معامله را فسخ کند و یا آن که آرش بگیرد.

نکته خیار عیب برای هر دو طرف معامله منظور شده است.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

۱۰. خیار تدلیس

ماده ۴۳۸ قانون مدنی " تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

تدلیس از نظر لغوی از ریشه دلس به معنای تاریک ساختن و مبهم ساختن آمده است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود به نحوی که معامله کننده بر اثر آن عملیات نسبت به انجام عقد راغب شود.

عناصر و ریشه های خیار تدلیس

نخست نسبت به مورد معامله عملیاتی انجام شود به نحوی که یا عیبی از عیوب آن را مخفی سازد و یا امتیاز و صفت خاصی را که در واقع در مورد معامله وجود ندارد به‌طور صوری و ظاهری نشان‌دهد.

دوم عملیات مزبور باید موجب فریب طرف معامله شود.

ماده ۴۳۹ قانون مدنی " اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و هم چنان است بایع نسبت به امن شخصی در صورت تدلیس مشتری  خیار تدلیس تنها برای مشتری به وجود نمی آید بلکه برای بایع نیز در معامله‌ای که ثمن آن عین معین خارجی باشد نیز این اختیار فسخ حاصل می‌شود.

ماده ۴۴۰ قانون مدنی خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است.

خیار تدلیس فوری است و صاحب خیار پس از اطلاع از آن فوراً باید آن را اعمال کند والا حق او از بین خواهد‌ رفت.

۱۱. خیار تبعض صفقه

ماده ۴۴۱ قانون مدنی خیار تبعض صفقه، وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است. ثمن را استرداد کند پس بگیرد.

به موجب مفاد این ماده خیار تبعض صفقه هنگامی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعضی از مبیع به جهتی از جهات باطل با شد و در این وضعیت خریدار میتواند یا معامله را نسبت به قسمت دیگر مبیع که صحیح بوده نیز فسخ کند و یا این که معامله را نسبت به آن قسمت نگه دارد و مقدار ثمنی که در برابر قسمت باطل پرداخت کرده است پس‌بگیرد.

برای این که این اختیار فسخ حاصل شود لازم است که

·        نخست خریدار هنگام معامله از وضعیت معامله هیچ گونه اطلاعی نداشته با شد چرا که اگر نسبت به آن آگاه و عالم باشد خیار تدلیس شاملش نمیشود.

·        دوم قسمت بطلان عقد نسبت به قسمت دیگر که سالم است ثابت شده باشد.

مثلاً شخصی یک جفت قالیچه به صورت جفت میخرد ولی یکی از قالیچه ها رنگ داده یا نخ نما شده خریدار می تواند یا کل معامله را فسخ کند یا یک تخته فرش را نگه دارد و فرش دیگر را که رنگ داده و یا نخ نما شده، پس بدهد.

ماده ۴۴۲ قانون مدنی در مورد تبعض صفقه قسمتی از ثمن که باید به مشتری بر گردد، به طریق زیر حساب میشود:

 آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته منفرداً قیمت میشود و به هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع جمعی دارد پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگه داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید.

برای روشن شدن قضیه مثالی زده میشود فرض کنیم شخصی دو قطعه فرش به مبلغ ۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال خریداری میکند پس از معامله معلوم میشود که یک قطعه از فرشها متعلق به دیگری بوده که صاحب آن، معامله را نسبت به فرش خود رد میکند برای احتساب قیمت مزبور، ابتدا مجموع دو قطعه فرش را قیمت میکنیم فرض کنیم قیمت آن میشود ۱۲٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال سپس یک قطعه فرشی که به فروشنده تعلق داشته و به ملکیت خریدار درآمده است نیز به تنهایی قیمت میشود و فرض کنیم قیمت آن می شود ۴٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال نسبت بین ۴٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال و ۱۲٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال یک سوم خواهد بود که از ثمن معامله یعنی ۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال یک سوم آن را فروشنده به عنوان عوض فرش خود بر میدارد و بقیه را به خریدار پس می‌دهد.

ماده ۴۴۳ قانون مدنی: " تبعض صفقه، وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشد ولی در هر حال امن، تقسیط می‌شود.

زیرا مشتری با علم به بطلان قسمتی از عقد مبادرت به انعقاد عقد ناقص نموده است و نمی تواند آن را فسخ بنماید و هرگاه ضرری متوجه او شده با شد خود اقدام به آن کرده است. در هر صورت نسبت به قسمت باطل و قسمت صحیح تقسیط شده و آن قسمت که در برابر معامله باطل قرار میگیرد قابل استرداد است.

۱۲ خیار تخلف شرط

ماده ۴۴۴ قانون مدنی: " أحكام خيار تخلف شرط، به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ ذکر شده است.

نکته این خیار تحت عنوان شروط ضمن عقد مورد بررسی قرار گرفته و شرح داده شده است.

بررسی و تحلیل احکام خیارات

ماده ۴۴۵ قانون مدنی: هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به وارث می‌شود. 

 قبلاً گفته شد که خیار حق مالی است و مانند تمام حقوق مالی دیگر قابل انتقال خواهد بود، انتقال خیار ممکن است اختیاری یا قهری باشد.

انتقال اختیاری هر یک از صاحبان خیار میتوانند حق خود را به کسی که بتواند از آن فایده ای ببرد انتقال دهند.

انتقال قهری هر یک از خیارات پس از فوت صاحب خیار به ورثه او منتقل می شود که آنها خواهند توانست به جای مورث معامله را فسخ کنند یا نگه دارند.

ماده ۴۴۶ قانون مدنی خیار شرط ممکن است به قید مباشرت و اختصاص به شخص مشروط له قرار داده‌شود. در این صورت منتقل به وراث نخواهد شد.

در دو مورد زیر خیار به ورثه منتقل نمی‌شود

۱- در صورتی که مباشرت طرف معامله در اعمال حق فسخ قید شده‌با شد، یعنی حق اجرای خیار برای شخص مشروط له کسی که شروط به نفع او ذکر شده است به ورثه منتقل نمی شود مثلاً هرگاه پدری مالی را به پسر خود هبه نماید و شرط کند که او شخصاً در ظرف چهار سال بتواند آن نماید به فوت پدرهبه مستقر میشود زیرا طبق شرطی که شده حق اعمال فسخ منحصراً با شخص واهب است هبه) کننده و ورثه واهب با واهب صرف تفاوت دارند؛ بنابراین حق فسخ مزبور از حقوق مالی مطلق نمیباشد تا به ورثه منتقل شود بلکه با فوت او ساقط می‌شود.

-۲- در صورتی که شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین قرار داده شده با شد، به ورثه مشروط له منتقل نمی‌شود زیرا چنان که در خیار شرط توضیح داده شده‌است شخص ثالث، مصداق داور و حکم است و حق‌مالی مزبور متعلق به داور نیست تا جزء ترکه‌اش به ورثه‌اش منتقل شود.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

09129374020