تحلیل انواع خیارات فقهی و مدنی [آموزش حقوقی املاک]

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل انواع خیارات فقهی و مدنی

نکته خیار فسخ حق مالی است بنابراین قابل واگذاری و مطالبه میباشد و نیز همچون ماترک وراث متعاملین آن را به ارث میبرند.

برای انجام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و انجام معاملات املاک به خصوص هنگام تنظیم مبایعه نامه مشارکت نامه و... از واژه خیار بسیار استفاده میشود در اینجا ضمن تحلیل انواع خیارات و تشریح تک تک آن و تعریف لغوی آن نیز پرداخته میشود.

در زبان فارسی وقتی از واژه اختیار" استفاده میشود یعنی اختیار انجام یا اختیار عدم انجام فعل یا قولی" استنباط میشود ولی این معنا و مفهوم را با معنا و مفهوم واژه "خیار" در قانون مدنی نباید یکی پنداشت. چنان که معنا و مفهوم خیار در قانون مدنی اختیار فسخ یا عدم موجودیت یک اثر حقوقی مثل عقد می باشد.

این مبحث به دو بخش تحلیل انواع خیارات" و "بررسی احکام خیارات اختصاص دارد و ضمن نقل مواد قانونی به تفسیر و تأویل آن هم پرداخته میشود.

الف تحلیل انواع خیارات

ماده ۳۹۶ قانون مدنی " خیارات از قرار زیر است

1. خیار مجلس

2. خیار حیوان

3. خیار شرط

4. خیار تأخیر تأدیه) ثمن

5. ه خیار رؤیت و تخلف وصف

6. خیار غبن

7. خیار عیب

8. خیار تدلیس

9. خيار تبعض صفقه

10. خیار تخلف شرط".

همان طور که قبلاً گفته شد عقد لازم به سه شیوه قابل بر هم زدن است

1. اقاله

2. فسخ.

3. انفاخ فسخ قهری

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

فسخ عقد در موردی است که یکی از خیارات در آن موجود باشد. خیار کلمه ای است عربی و از باب اختیار فسخ است و در تعاریف حقوقی خیار حقی است برای یک طرف معامله یا هر دو طرف که می توانند به موجب آن، عقد لازمی را بر هم زنند.

قانون مدنی در ماده فوق ده نوع از خیارات را بر شمرده است که اگر هر کدام از آنها در عقدی موجود باشد میتوان با استفاده از آنها عقد را منحل کرد.

انواع خیارات بر دو قسم هستند:

-۱- خیارات مربوط به عقد بیع خیارات مختصی که صرفاً در عقد بیع جاری میشود و در سایر معاملات جاری نمیشود مثل خیار مجلس خیار حیوان، خیار تأخیر تأدیه ثمن.

۲- سایر خیارات که در دسته خیارات عمومی قرار دارند و در معاملات دیگر هم ممکن است وجود داشته باشد.

اکنون هر یک از انواع ده گانه خیارات به طور جدا و مختصر بر اساس مفاد مواد قانون مدنی تحلیل و تفسیر می شود

۱. خیار مجلس

ماده ۳۹۷ قانون مدنی هر یک از متعاملین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند.

به این خیار از آن جهت خیار مجلس گفته میشود که تصور غالب بر این است که معمولاً طرفین معامله در حال نشسته عقد را منعقد میسازند و تا مادامی که متعاملین پس از عقد از هم جدا نشده اند، می توانند معامله را بر هم زنند اعم از این که جلسه عقد به صورت نشسته یا ایستاده برگزار شود.

در صورت جدایی متعاملین و ترک مجلس همین امر عامل انحلال خیار مجلس میباشد. البته این امر در صورتی است که متعاملین با اختیار خودشان از هم جدا شده و یا جلسه را ترک نمایند. اما در صورت اجبار مجبور کردن به ترک جلسه خیار مجلس از بین نخواهد رفت.

۲. خیار حیوان

ماده ۳۹۸ قانون مدنی: اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد.

در این صورت مبیع باید حیوان باشد آن هم حیوان زنده نه مرده مانند آن که شخصی اسبی را به دیگری می فروشد. در این صورت خریدار میتواند ظرف ۳ روز از تاریخ معامله،

نکته ۱: در صورتی که ثمن معامله حیوان با شد موضوع فرق میکند یعنی مشمول مفاد این ماده قانونی

نمی شود. خیار حیوان منحصر به عقد بیع و مختص مشتری است. حیوان مورد معامله ممکن است بزرگ

مانند فیل باشد و یا کوچک مانند کرم ابریشم بهر حال تفاوتی ندارد.

نکته ۲ حیوان باید زنده باشد؛ بنابراین هرگاه کسی مقداری لاشه گوسفند به دیگری بفروشد یا ماهی صید شده را بفروشد مشمول خیار حیوان نخواهد شد. زیرا در این مورد عرفا مبیع دیگر حیوان محسوب نمیشود بلکه در حقیقت گوشت است. نکته : خیار حیوان فقط سه روز مدت دارد و پس از انقضاء این سه روز مهلت قانونی ساقط میشود.

3. خیار شرط

ماده ۳۹۹ قانون مدنی در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

خیار شرط عبارت است از اختیاری که در ضمن عقد برای یکی از متعاملین یا هر دوی آنها یا برای اشخاص ثالث منظور میشود تا بتوانند در مدت معینی معامله را فسخ نمایند به عقدی که خیار شرط در آن قرار داده میشود عقد خیاری میگویند.

طبق ماده بالا هر یک از متعاملین میتوانند در عقد بیع حق فسخ را برای خود محفوظ نگه داشته تا در مدت معینی معامله را بر هم زند بدون این که طرف دیگر رضایت به این امر داشته با شد، زیرا حق مزبور در ضمن عقد بیع برای او حفظ شده و عقد با قید مزبور منعقد شده است مثلاً در عقد بیع میتوان شرط نمود که چنان چه مشتری بخواهد میتواند پس از ۶ ماه از تاریخ تنظیم سند بیع را فسخ نموده و ثمن را پرداختی را پس بگیرد.

نکته در این صورت مدت خیار شرط حتماً باید معلوم باشد. در غیر این صورت عقد و شرط هر دو باطل محسوب میشود.

حق فسخ همان طور که برای هر یک از طرفین معامله ممکن است شرط شود، ممکن است برای اشخاص ثالث هم در نظر گرفته شود مانند آن که کسی خانه خود را به دیگری می فروشد و ضمن معامله شرط می کند که هرگاه برادر او بخواهد بتواند ظرف مدت ۳ ماه معامله را به هم بزند.

ماده ۴۰۰ قانون مدنی اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد، محسوب است والا تابع قرارداد متعاملین است.

ابتدا (شروع) خیار شرط بر طبق توافق طرفین معین خواهد شد و در صورتی که ابتدا یا موعدی در قرارداد و عقد ذکر نشده باشد بنابر نظر قانون و قانون گذاران ابتداء از تاریخ تنظیم عقد محسوب می شود. ابتداء خیار شرط دو صورت دارد

نخست اینکه مقدار زمان معین باشد ولی ابتدا و انتهای آن ذکر نشده باشد: مثل این که گفته شود مشتری میتواند مبیع را در ظرف ده روز فسخ نماید.

دوم این که انتهای مدت خیار شرط معین باشد ولی مقدار و ابتدای آن مشخص نشده نباشد: مثل این که گفته شود تا اول اردیبهشت ماه سال آینده مشروط له کسی که شرط به نفع او می با شد می تواند معامله را فسخ کند در هر دو صورت ابتدا مدت خیار شرط از تاریخ انعقاد عقد محسوب و منظور می شود.

ماده ۴۰۱ قانون مدنی اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است. چنان که در ماده ۳۹۹ توضیح داده شده است مدت خیار شرط باید حتماً معلوم و معین باشد والا عقد و شرط هر دو باطل است. علت این امر آن است که ارزش مورد معامله بر حسب این که طرف مقابل تا چه زمان حق فسخ دارد متغیر میباشد.

به این معنا که مثلاً هرگاه کسی فرشی را که مبلغ ۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال ارزش دارد بخواهد به دیگری بفروشد و تا یک سال برای خود حق فسخ شرط کند مسلماً ارزش فرش در این وضعیت کم تر از ۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال ممکن است بشود و به همین ترتیب هر قدر مدت خیار بیشتر باشد ارزش مبیع کم تر خواهد شد. زیرا اشخاص کمتر مایلند معامله ای انجام دهند که تا مدت زیادی معامله مزبور متزلزل بوده و برای ثبات و قطعیت آن مجبور باشد مدت زیادی انتظار بکشند.