آداب و احکام انجام بیع و انواع آن

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

آداب و احکام انجام بیع و انواع آن

·        آثار بیع

·        نحوه مالکیت مبیع و ثمن

·        شیوه تسلیم مبيع

·        ضمان درک مبیع و ثمن

·        آداب تأديه ثمن

تعریف بیع و انواع آن

بیع، تملیک عین است به عوض معلوم شرط بیع این نیست که عوض مبیع، پول با شد ولی شرط این است که یکی از عوضین به عنوان تمن داده شود و همین امر بیع را از صلح تفکیک و متمایز می نماید و عمل بایع (فروشنده) را نیز به تنهایی بیع میگویند در اینجا عمل بایع و مشتری مشمول تعریف بیع می شود ولی در تعریف اخیر عمل بایع به تنهایی انجام بیع محسوب میشود.

بیع انواع مختلفی دارد که با توجه به شکل محتوا و اعتبار حقوقی آن دسته بندی میشود

1.     بیع تولیه هرگاه هنگام بیع قیمت (رأس المال) توسط فروشنده اعلام شود و به همان قیمت رأس المال هم فروخته شود بیع تولیه گفته میشود.

2.     بیع حال به بیع نقد گفته میشود که مبیع و ثمن هر دو حال میباشد یعنی برای پرداخت آن اجلی یا موعدی توافق و مقرر نشده باشد.

3.     بیع صرف بیع هر یک از طلا و نقره اعم از مسکوک و غیر مسکوک) با یکدیگر را بیع صرف می گویند.

4.     بیع سلف (سلم): بیعی است که ثمن آن حال و مبیع مؤجل وعده دار) می با شد. اسم متداول و عامیانه آن پیش خرید (پیش فروش است. قبلاً چنین بیعی در پیش خرید و پیش فروش میوه ها و محصولات باغی کاربرد داشت ولی در حال حاضر در امر معامله و سرمایه گذاری مغازه، ویلا و آپارتمانهای نیمه کاره هم رواج دارد.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

5.     بیع خیاری بیع شرطی در عقد بیع متعاملین میتوانند شرط کنند که بایع در مدت معینی تمام یا مثل ثمن را به مشتری رد نماید در این صورت خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و هم چنین میتوانند شرط نمایند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. چنین بیعی در ایران فعلاً متداول نیست.

6.     بیع غرری بیعی است که یکی از طرفین عقد با وجود این که احتمال وجود زیان خود را در آن بیع میدهد باز هم به انجام بیع مبادرت می ورزد مثل این که مبیع مجهول است ولی با این و صف اقدام به بیع مال مجهول مینماید. بیع غرری باطل است.

7.     بیع غائب هرگاه مبیع در مجلس عقد حاضر نباشد وجود نداشته باشد و به اعتماد مشاهده سابق یا توصیف بایع یا توصیف شخص ثالث، عقد واقع شود چنین بیعی را به اعتبار غائب بودن مبیع از مجلس عقد بیع غائب میگویند.

8.     بیع کلی: هرگاه مبیع کلی باشد نه عین مشخص مانند مبیع در بیع سلف) آن را بیع کلی می نامند و اگر مبیع شخصی باشد آن را بیع شخصی یا غیر کلی میگویند.

9.     بيع مؤجل به مؤجل بیعی است که ثمن و مثمن در عوض هر دو کلی در ذمه باشد. این بیع در فقه باطل است ولی در عبارات قانون مدنی کشور هر چند صریحاً ابطال آن به چشم نمی خورد ولی تا اندازه ای حمل بر بطلان آن دارد به جای چنین عقدی میتوان آن را به صورت عقد صلح انجام داد.

10.بیع مرابحه هرگاه در بیع قیمت خریداری شده رأس المال) اعلام شود و زیادتر از راس المال فروخته شود بیع مرابحه نامیده میشود.

11.بیع مساومه هرگاه در بیع اخبار از رأس المال قیمت خریداری شده نکنند، بیع را بیع مساومه می گویند.

12.بیع مشاع هرگاه مبیع به صورت حصه (سهم) مشاع باشد آن بیع را بیع مشاع می نامند. مثل این که دو برادر در خانه ای شریک هستند یکی سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، چنین بیعی را بیع مشاع می گویند.

13.. بيع معاطات بیعی است که ایجاب (پیشنهاد و قبول توافق و پذیرش آن لفظی (شفاهی) نباشد. معاطات ممکن است از سوی طرفین معامله یا از یک طرف باشد بیعی که ایجاب (پیشنهاد) و قبول پذیرش آن لفظی نباشد و از جامع شرایط بودن صحت عقد برخوردار نباشد، بیع معاطات می گویند. بیع معاطات را عقد نمیدانند بلکه نوعی تراضی و توافق دوجانبه می پندارند.

14.. بيع مواضعه هرگاه هنگام بیع قیمت خریداری شده رأس المال) اعلام شود و کمتر از آن فروخته شود آن را بیع مواضعه می نامند.

15.بیع وقف بیعی است که مبیع آن موقوفه باشد که در موارد استثنایی و بنابر اجازه و به تجویز قانون فروخته میشود طبق ماده ۸۸ قانون مدنی)

16.بیع نقد بیعی است که متاع و قیمت هر دو حال باشد یعنی برای دادن آنها موعدی مقرر نشده باشد. به همین جهت آن را بیع حال نیز میگویند و در مقابل بیع مؤجل به کار می رود.

17.بیع نسیه بیعی است که ثمن آن کلی و برای پرداخت آن موعدی معین شده باشد. خواه مبیع عین معین یا کلی در ذمه باشد. اسم دیگر این بیع بیع مؤجل است.

18.بیع موزون بیعی است که مبیع (مال) را حین بیع انجام معامله)، عرفاً وزن می کنند، مانند فروش هندوانه گندم گوجه فرنگی و.... اگر بیع وزن کردنی را به صورت غیروزنی بفروشند، بیع باطل است.

19.بيع عقدی بیعی که ایجاب (پیشنهاد و قبول موافقت و پذیرش آن لفظی (شفاهی) با شد، اما در حقوق مدنی کشور ما، شرط تحقق بیع عقدی این نیست که ایجاب و قبول آن از جنس لفظی (شفاهی باشد. اساساً بیع عقدی به دو قسمت عقدی و غیر عقدی تقسیم میشود.

20.بیع قطع در اصطلاح عامیانه هر بیعی که عنوان بیع شرط را نداشته باشد، بیع قطع گفته می شود. چون در حال حاضر در قانون کشور ما بیع شرط مملک قابلیت تملک نیست و بالتبع صفت بیع قطع را از دست میدهد این تعریف از ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت گرفته شده است.

21.بیع کالی به کالی کالی به معنای مؤخر است از فعل ماضی "کلا" بر وزن "نصر" به معنای تأخر میباشد. کالی به کالی به معنای نسیه به نسیه است و آن بیعی است که پرداخت ثمن و مبیع هر دو مؤجل باشد و به آن فروش به وعده هم گفته میشود.

22.بیع محاباتی به بیعی که کمتر از ثمن المثل معامله میشود گفته شده است. چنین بیعی غالباً عامداً صورت می پذیرد. این بیع عموماً بین خویشاوندان و دوستان نزدیک واقع می شود: مانند این که خانه ای را که دو میلیون تومان می ارزد به مبلغ دویست هزار تومان بفروشند. این عمل اگر عالماً و عامداً صورت نگیرد، بیع محاباتی محسوب نمیشود بلکه بیعی است که یک طرف آن مغبون است و خیار غبن حاصل میشود.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020