خیار غبن در معامله چیست و چه ویژگی هایی دارد
تحلیل انواع خیارات فقهی و مدنی
ماده ۴۱۲ قانون مدنی: هرگاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعضی دیگر را به و صف و یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق وصف یا نمونه نباشد میتواند تمام مبیع را رد کند یا تمام آن را قبول کند.
مفاد این ماده بسیار صریح و روشن است. فقط میباید به این نکته توجه داشت هرگاه بعد از معامله معلوم شود که آن بعض مبیع دارای او صافی غیر از آنچه هنگام معامله ذکر شده است، بوده هر یک از ایشان خواهند توانست به استناد خیار معامله را نسبت به تمام مبیع فسخ نمایند یا به همان نحو قبول کنند. زیرا تجزیه معامله از جهت مبیع ممکن است ضرری را نسبت به طرف دیگر موجب شود که با بودن راه دیگری برای دفع ضرر نمیتوان تجزیه مبیع را که ممکن است ضرری برای طرف دیگر داشته باشد، مجاز دانست.
این خیار فسخ در ماده زیر ماده ۴۱۳ قانون مدنی به و ضوح تکرار شده است. در آن جا قانون گذار برای متعاملین چنین خیاری را به یکسان قائل شده است.
ماده ۴۱۳ قانون مدنی: هرگاه یکی از متبایعین مال را سابقاً دیده و به اعتماد رؤیت سابق، معامله کند و بعد از رؤیت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختیار فسخ خواهد شد.
در این خصوص در ماده ۴۱۱ توضیحات لازم داده شده است.
ماده ۴۱۴ قانون مدنی در بیع کلی، خیار رؤیت نیست و بایع باید جنسی بدهد که مطابق با او صاف مقرر، بین طرفین باشد.
نکته مبیع در اصطلاح منطق، کلی و یا جزئی است.
مفهوم کلی مفهومی است که قابل انطباق بر افراد و یا اشیاء متعدد باشد مانند مفهوم انسان که بر فرد فرد افراد انسان صادق است.
مفهوم جزئی مفهومی است که بر عکس کلی قابل انطباق بر اشیاء و افراد متعدد نیست و منحصراً به یک فرد و یک چیز صدق میکند مثل مفهوم ساختمان وزارت دادگستری به مفهوم کلی در حقوق تحت عنوان کلی فی الذمه" گفته میشود و مفهوم جزئی عین معین را به خود اختصاص داده
در اصطلاح حقوق نوع دیگری از مورد معامله قابل تصور است که در منطق وجود ندارد و آن کلی در معین یا در حکم عین معین میباشد با این توضیح در بیع کلی کلی فی الذمه خیار تخلف وصف و رؤیت به وجود نمی آید، زیرا در بیع کلی بایع در اثر عقد تعهد مینماید فرد یا افرادی از کلی را که دارای او صاف معین می با شد به مشتری تسلیم کند. در صورتی که بایع مال مورد نظر را با آن او صاف تسلیم ننماید مشتری میتواند آن را قبول نکند و به جای آن مال مورد نظر را بخواهد در هر حال در خیار کلی یک نوع تعهد برای بایع به وجود میآید که مشتری میتواند آن تعهد را درخواست نماید.
ماده ۴۱۵ قانون مدنی خیار رؤیت و تخلف وصف بعد از رؤیت فوری است.
به موجب این ماده خیار رؤیت و تخلف و صف فوری را به یدک میکشد یعنی پس از کشف این که مبیع مطابق با اوصاف مورد رؤیت یا توصیف نیست صاحب خیار باید فوراً معامله را فسخ کند. در غیر این صورت خیار او ساقط خواهد شد زیرا تأخیر در اخذ تصمیم ممکن است ضرری را برای طرف معامله موجب شود.
مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی
8. خیار غبن
ماده ۴۱۶ قانون مدنی هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.
غین به معنای خدعه و گول زدن آمده است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از عدم تعادل بین عوض معامله و ارزش واقعی مورد معامله که به میزان فاحش اختلاف داشته باشد.
موضوع در حقیقت به این صورت به وجود میآید که کسی مالی را به بیش یا کمتر از قیمت واقعی می خرد یا می فرو شد اگر اختلاف قیمت عرفاً قابل م سامحه و گذشت نبا شد کسی که در معامله مغبون شده می تواند معامله را به استناد خیار غبن به هم بزند. البته امروزه به معنای پشیمانی بیشتر معروف است. پشیمانی که بر اثر خدعه و گول خوردن حاصل میشود. بر اساس قانون تفاوت فاحش ثمن مبیع که عرفاً قابل مسامحه نباشد، بالغ بر ۲۰ درصد ارزش و بهاء مال معادل خمس ثمن تعیین شده است. خیار غبن مختص بایع و مشتری می با شد و جزء دسته خيارات فوری است. یعنی این که برای هر یک از متعاملین خیار غبن حاصل شد، بلادرنگ با تنظیم دادخواست و یا ارسال اظهارنامه آن را به طرف مقابل باید اعلام کرد. هنگام معامله و تنظیم قرارداد اگر خواستید خیار غبن را اسقاط نمایید، یادتان با شد اعلای درجه ی آن را اسقاط نمایید.
خیار غبن دارای سه طبقه است.
طبقه اول خیار غبن مابه التفاوت خمس ثمن به زیاده یا نقیصه
طبقه دوم غبن فاحش بیش از خمس ثمن
طبق سوم غین افحش بیش از ۳۰ درصد ثمن
نکته در درجه اول توصیه میشود از بازی کردن با خیارات هنگام معاملات و تنظیم قراردادها بپرهیزید و به خصوص توصیه میشود خیارات را فله ای استفاده ننمایید.
ماده ۴۱۷ قانون مدنی " غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.
قانون مدنی تشخیص فاحش بودن غبن را به نظر عرف واگذار نموده است مثلاً کسی که خانه ای را به قیمت ۱٫۲۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال خریداری کرده مینماید در حالی که در بازار ارزش آن ملک ۹۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال است در این معامله مشتری مغبون محسوب میشود و مقدار غبن او ۳۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال است. چون نسبت بین ۳۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال غبن و ۹۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال قیمت یک سوم میباشد و آن بیش تر از خمس است غبن فاحش شناخته میشود و خریدار میتواند معامله را فسخ کند.
در صورتی که تفاوت بین مقدار غبن و قیمت مبیع کمتر از خمس باشد موقعی غبن فاحش محسوب میشود که عرف آن را قابل مسامحه نداند.
سه نکته کاربردی و مؤثر
نکته ۱ خیار غبن دارای سه طبقه میباشد
· طبقه اول: خیار غبن شامل خمس تمن (۲۰) درصد کمتر یا بیشتر نسبت به قیمت واقعی مبیع) می باشد.
· طبقه دوم غبن فاحش بیش از میزان خمس ثمن بیشتر یا کمتر از ۲۰ درصد خمس ثمن
· طبقه سوم: غبن أفحش به میزان ۳۰ درصد بیشتر یا کمتر از ثمن غبر فاحش
نکته 2 : اگر هدفتان اسقاط کلیه مراتب خیار غبن میباشد درج این جمله در متن قرارداد فراموش نشود إسقاط کلیه خیارات از جمله خیار غبن، ولو غبن فاحش و بل غبن أفحش از طرفین (یا از بایع و یا از مشتری به عمل آمد.
نکته : از آنجا که بازی کردن با خیارات به سیار خطرناک است و متعاملین نیز نسبت به کم و کیف آن چنان که باید اشراف ندارند خیارات و اسقاط آن را به حال خود رها و یا سکوت کنید و این امر برای سرمایه گذاران بهتر و ایمن تر میباشد.
ماده ۴۱۸ قانون مدنی " اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است، خیار فسخ نخواهد داشت.
خیار غبن در صورتی حادث میشود که شخص مغبون در حین معامله جاهل یعنی آگاهی نداشتن به قیمت عادله مبیع در بازار باشد والا چنانچه مغبون آگاه و عالم به قیمت بوده باشد، بر طبق این ماده خیار فسخ معامله را نخواهد داشت؛ بنابراین هرگاه کسی در نتیجه اضطرار و پریشانی با علم به قیمت عادله مال خود را چندین برابر کمتر از آن قیمت بفروشد نمیتواند به استناد خیار غبن بیع را فسخ نماید.
ماه ۴۱۹ قانون مدنی " در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور ذکر یا مشخص گردد.
مطلبی که باید به آن توجه داشت این است که در تعیین غبن و اختلاف ارزش مورد معامله باید شرایط را در نظر گرفت. مثلاً هرگاه شخصی یک قطعه زمین را که ارزش واقعی آن ۲۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال است به مبلغ ۲٫۴۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال به طور اقساط دراز مدت خریداری کند در این جا نمی توان او را مغبون تلقی کرد زیرا قیمت واقعی زمین در وضعیت و شرایط معامله نقدی ۲٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بوده، نه برای شرایط معامله اقساطی
ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است.
قبلاً در این خصوص توضیح لازم داده شده است. ضمناً مفاد خود ماده به وضوح قابل درک و مشخص است.
توضیح مختصر این که درباره فوری بودن ،غبن نکته ظریفی وجود دارد که باید به آن اشاره و توجه شود. اگر شخصی ۴ ماه پیش ملکی را به قیمت ۶٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال خریداری کرده است ولی امروز متوجه شده است که حدود ۲٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بیش از قیمت روز و عرف ملک به وی فروخته شده است.
خریدار باید در اسرع وقت اداری با از سال اظهارنامه به فروشنده مراتب غبن خود را اعلام نماید و پس از انقضاء مهلت قانونی به دادگاه مراجعه و دادخواست خود را تقدیم مراجع قضایی نماید. به هر حال نکته مهم این است که خریدار به محض اطلاع از غبن خود مراتب را باید اعلام نماید و اگر سکوت نماید به خیال این که بعداً اقدام لازم را انجام خواهد داد باید عرض شود در این صورت خریدار به دلیل سکوت و تعلل خیار غبن خود را از دست خواهد داد و این امر زمانی قطعی خواهد بود که مشتری مغبون در پاسخ به مدت آگاهی خود مبنی بر برخورداری از غبن اظهار نماید که از همان هفته اول متوجه شده ام ولی به دلیل مشغله زندگی اکنون اقدام قانونی را شروع کرده ام
ماده ۴۲۱ قانون مدنی " اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد، خیار غبن ساقط نمی شود مگر این که مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد.
وجود غبن در معامله فقط حق فسخ به مغبون میدهد و غابل آن شخص فروشنده، مغبون کننده ملزم به تبعیت از نظر مغبون در فسخ و یا قبول عقد است. بدین جهت هرگاه مغبون معامله را به همان نحو بپذیرد غابان نمیتواند به استناد غبن طرف معامله را فسخ کند هم چنان که هرگاه مغبون فسخ معامله را اختیار کند غابان نمیتواند با دادن تفاوت قیمت جلوگیری از اعمال حق فسخ او بنماید؛ مگر این که مغبون با گرفتن تفاوت قیمت راضی شود که در این صورت خیار غبن ساقط می شود و موضوع رضایت مغبون با اخذ تفاوت قیمت به صورت مکتوب در ظهر پشت برگه قرارداد و یا مبایعه نامه صورت جلسه شود بعداً ادعای جدیدی در بین نباشد.
مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک
