تحلیل انواع خیارات فقهی و مدنی [آموزش حقوقی املاک] قسمت دوم

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل انواع خیارات فقهی و مدنی قسمت دوم

در صورتی که هنگام معامله مدت خیار شرط تعیین نشده با شد در حقیقت ارزش مورد معامله مجهول خواهد ماند یعنی شرط خیار به این صورت شرط مجهولی است که مورد معامله را نیز مجهول میکند و به همین جهت سبب فساد عقد میشود.

4. خیار تأخیر تأدیه) ثمن

ماده ۴۰۲ قانون مدنی: هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبايعين اجلی (فرصتی) معین نشده باشد اگر ۳ روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع باید بایع مختار در فسخ معامله میشود.

عین خارجی، یعنی مبیع قابل رؤیت و دیدن است و به اصطلاح عکس مبیع کلی منحصراً به یک چیز صدق دارد مثلاً کسی در انبارش ۳۰ تن برنج موجود دارد و از این ۳۰ تن برنج موجود ۵ تن آن را می فروشد از این جهت آن را کلی در معین یا در حکم آن مینامند که معلوم نیست در این انبار که ۳۰ تن برنج موجود است کدام ۵ تن از این ۳۰ تن کلی است.

پنج شرط تحقق خيار تأخیر تأدیه) ثمن

1.     مبیع باید حتماً عین خارجی یا در حکم آن باشد.

2.     تسليم مبيع يا تأدیه ثمن مدت نداشته باشد در صورتی که برای تسلیم یکی از این دو اجلی (مدتی) معین شده باشد خیار تأخیر ثمن حاصل نخواهد شد.

3.     برای آن که خیار تأخیر ثمن حاصل شود لازم است نه تمام مبیع ظرف ۳ روز تسلیم شده باشد و نه تمام ثمن.

در صورتی که تمام مبیع تسلیم شده باشد و یا تمام ثمن تأدیه شده باشد خیار تأخير ثمن حاصل نخواهد شد و یا در صورتی که قسمتی از مبیع یا ثمن تسلیم شده باشد خیار تأخیر ثمن از بین نخواهد رفت مثل این که شخصی ۴ قطعه فرش به مبلغ ۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال به کسی می فروشد ۲ قطعه آن را ظرف ۳ روز از تاریخ تنظیم عقد به خریدار تسلیم بکند حال اگر مشتری تمام ثمن را ظرف ۳ روز نپرداخته باشد، بایع می تواند به استناد خیار تأخير ثمن معامله را فسخ کند و ۲ قطعه فرش را که به خریدار تسلیم کرده است هم پس بگیرد. 

4.     از تاریخ تشکیل (عقد) معامله ۳ روز بگذرد، خیار تأخیر ثمن پس از انقضای ۳ روز حاصل خواهد شد.

5.     خيار تأخير ثمن مختص بایع میباشد.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

ماده ۴۰۳ قانون مدنی: اگر بایع به نحوی از انحاء خود مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است، خیار او ساقط خواهد شد.

قرائن آثار و نشانه ای است که از وجود آنها پی به امری برده میشود به طوری که از آن آثار، دلیلی به وجود میآید اگر با توجه به ماده فوق معلوم شود که قصد بایع در مطالبه ثمن از مشتری آن با شد که از حق خیار صرف نظر کرده و صرفاً انجام معامله را خواستار میباشد دیگر نمی تواند پس از آن بیع را فسخ کند.

ماده ۴۰۴ قانون مدنی هرگاه بایع در ظرف ۳ روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری بکند یا مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود اگرچه ثانیاً (بعداً) به نحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد.

توضیحات این ماده به طریقی در ماده ۴۰۲ بیان شده است. باید توجه داشت در صورتی که سه روز از تاریخ عقد بگذرد و بایع تمام مبیع را تسلیم مشتری ننموده باشد بنابراین هرگاه قسمتی از مبیع تسلیم مشتری می شود خیار بایع ساقط نخواهد شد. دلیل این امر مفهوم قسمتی از ماده فوق است که میگوید: هرگاه بایع در ظرف ۳ روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود زیرا با تسلیم قسمتی از مبیع حق فسخ نسبت به آن قسمت ساقط و نسبت به قسمت دیگر باقی میماند فسخ قسمت مزبور موجب ضرر مشتری میشود و قانون برای جلوگیری از ضرر مشتری تجزیه (تبعض) را نپذیرفته است و مقرر داشته که بایع میتواند از حقوق فسخ استفاده نماید و تمامی بیع فسخ نماید.

در صورتی که پس از تسلیم مبیع به مشتری به نحوی از آنحاء آن مبیع به بایع برگشت داده شود. چنان که پس از تسلیم مشتری آن را نزد بایع ودیعه بگذارد یا به عاریه دهد و یا به رهن بگذارد، بایع حق فسخ نخواهد داشت زیرا حق فسخ در اثر تسلیم مبیع ساقط شده ه و و موجبی برای عودت آن نیست.

ماده ۴۰۵ قانون مدنی: اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود، خیار فسخ نخواهد داشت. 

ماده فوق واضح و روشن بیان شده و به نظر میرسد نیازی به توضیح بیشتر نداشته باشد.

ماده ۴۰۶ قانون مدنی خیار تأخیر (تسلیم)، مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تأخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمی باشد.

نکته در مواد فوق بیان شد که خیار تأخیر ثمن مخصوص بایع است و برای مشتری به وجود نمی آید. یعنی هنگامی که در تأدیه ثمن تأخیر اتفاق میافتد بایع میتواند معامله را فسخ کند، ولی مشتری نمی تواند به دلیل بروز تأخیر در تسلیم مبیع از این خیار استفاده نماید.

ماده ۴۰۷ قانون مدنی تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد، خیار بایع را ساقط نمی کند.

تسلیم مبیع یا تأدیه ثمن هنگامی میتواند سبب سقوط یا از بین رفتن خیار شود که تسلیم یا تأدیه آن به کسی انجام شده با شد که حق قبض گرفتن دارد. در غیر این صورت خیار تأخير ثمن وجود خواهد داشت مانند آن که شخصی ثمن معامله را به فرزند بایع تسلیم کند در این صورت خیار بایع از بین نخواهد رفت.

ماده ۴۰۸ قانون مدنی اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد، بعد از تحقق حواله خیار تأخیر ساقط میشود.

در صورتی که مشتری برای ثمن ضامن قرار دهد یا بایع حواله دهد که خریدار ثمن را به شخص ثالثی بپردازد و خریدار حواله را قبول کند ثمن معامله پرداخت شده محسوب شده و بایع دیگر خیار فسخ نخواهد داشت. زیرا به وسیله عقد ضمان دین مشتری به عهده ضامن منتقل شده و این عمل در حکم پرداخت ثمن است. هم چنین با قبول حواله به وسیله خریدار دین بر گردن او (ذمه) و در برابر بایع (بری) آزاد نشده و بر گردن ضامن به وجود می آید.

ماده ۴۰۹ قانون مدنی هرگاه مبیع از چیزهایی با شد که در کمتر از ۳ روز فاسد و یا کم قیمت می شود. ابتدای خیار از زمانی است که مبیع مشرف به فساد یا کسر قیمت میگردد.

مانند سبزی ماهی گوشت و امثال آن که فاسد میشود و یا مانند گل و امثال آن که کم قیمت می شود. ماده فوق مدت انتظار را کوتاه نموده و آن را به اعتبار طبیعت مبیع متفاوت قرار داده است و ابتدای پیدایش خیار را زمانی دانسته که مبیع در حال فاسد شدن یا کسر قیمت است: مثلاً در مورد کسی که سبزی میفرو شد و ثمن را دریافت نمیکند چنان چه سبزی شب بماند خراب یا کم قیمت شود، بایع  می تواند قبل از فرا رسیدن شب هرگاه مشتری تمن را نپرداخته باشد بیع را فسخ نماید. این موضوع در

مورد گوشت و همین طور سایر مواد خوراکی نیز صادق است.

5. خیار رؤیت و تخلف وصف

ماده ۴۱۰ قانون مدنی: هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار میشود که مبیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست، قبول نماید.

با توجه به عنوان و تعریفی که در مادتین ۴۱۰ و ۴۱۳ قانون مدنی شده است این خیار در حقیقت قابل تجزیه به دو خیار است

·        الف. خیار رؤیت

·        ب خيار تخلف وصف.

6.      خیار رؤیت

بر طبق ماده ۴۱۳ هرگاه یکی از دو طرف معامله مالی را سابقاً دیده باشد و با اعتماد بر رؤیت سابق معامله نماید و بعداً معلوم شود که مال مزبور او صاف سابق را از دست داده است. اختیار فسخ معامله را دارد مانند آن که شخصی خانه ای را قبلاً دیده و پس از مدت ۲ سال میخواهد آن را بخرد، هنگام معامله تصور میکند که خانه مزبور همان وضعیت ۲ سال پیش را دارد با این وصف با اعتماد بر همان وضعیت معامله می کند ولی بعداً معلوم میشود که خانه مزبور بر اثر تخریب و غیره که بعداً ایجاد شده، بیش تر ساختمان معیوب شده و از بین رفته و آن اوصاف قبلی را ندارد. این خیار از آن جهت خیار رؤیت نامیده میشود که منشاء آن رؤیت و مشاهده سابق است.

7.     خیار تخلف وصف

خیار تخلف وصف عبارت از اختیار فسخی است که بایع یا مشتری میتواند هرگاه مبیع را مطابق با اوصافی که برای مورد معامله بیان شده نیابد بیع را فسخ کند.

ماده ۴۱۱ قانون مدنی اگر بایع مبیع را ندیده باشد ولی مشتری آن را دیده باشد و مبیع غیر او صافی که ذکر شده است دارا باشد فقط بایع خیار فسخ خواهد داشت. 

خیار تخلف وصف اختصاص به مشتری ندارد بلکه هرگاه بایع مبیع را ندیده و با اعتماد اوصافی کا مشتری یا شخص ثالث میگوید آن را بفرو شد و بعد از معامله آگاه شود که مبیع دارای او صافی که بیان شده نبوده است بایع میتواند طبق این ماده بیع را فسخ و مبیع را پس بگیرد: مثلاً بایع دارای مزرعه در شهر دیگری است و مشتری آن را دیده است نزد بایع میرود و با بیان اوصاف راجع به مزرعه آن را می خرد بعد از فروش بایع متوجه میشود که اوصاف گفته شده غیر از آن است که مشتری بیان کرده در این صورت بایع میتواند مزرعه را به استناد خیار تخلف وصف پس بگیرد.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

09129374020