خیار عیب در معامله چیست و چه ویژگی هایی دارد

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل انواع خیارات فقهی و مدنی

9. خیار عیب

ماده ۴۲۲ قانون مدنی " اگر بعد از معامله ظاهر مشخص شود که مبیع معیوب بوده است)، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا أخذ آرش یا فسخ معامله".

مبنای خیار عیب هم چنان که از ماده مزبور مستفاد میشود وجود عیبی است که در هنگام معامله در مورد عقد بوده و مشتری بر آن آگاهی نداشته است مبنای خیار مزبور مبنای عرف در معاملات است. زیرا هنگامی که معامله ای انجام میشود طرفین معامله عرفاً مبناء را بر سلامت مبیع از عیوب می گذارند و با این تصور معامله میکنند. حال اگر بعداً معلوم شود مبیع معیوب بوده معامله بر خلاف تصور و منظور طرفین انشاء شده است و به همین جهت ضرری ناخواسته متوجه خریدار میشود که میتواند با فسخ  معامله آن را از خود دور سازد. آرش یعنی اخذ ما به التفاوت قیمت مبیع در حالت سالم و معیوب توسط مشتری در ماده ۴۲۷ قانون مدنی در چند صفحه دیگر در این خصوص مفصل توضیح داده شده است. ماده ۴۲۳ قانون مدنی " خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت میشود که عیب مخفی و موجود در حین عقد باشد.

به موجب مفاد این ماده خیارعیب زمانی برای مشتری به وجود میآید که عیب در هنگام عقد موجود ولی مخفی بوده است.

در اینجا دو نکته را باید متذکر شد:

نکته اول: این که منظور از عیب مخفی این نیست که به نحوی پوشیده با شد و از نظر پنهان یا مستور باشد، بلکه منظور این است که صرفاً خریدار بر آن اطلاع پیدا نکند؛ اعم از این که آن عیب واقعاً پوشیده شده و یا آن که پوشیده نبوده ولی خریدار بر آن آگاهی نیافته باشد.

نکته دوم: این که عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در بیع ایجاد شود در حکم عیب قبل از عقد است. یعنی مشتری باز هم میتواند یا آرش بگیرد و یا معامله را فسخ کند.

ماده ۴۲۴ قانون مدنی عیب وقتی مخفی محسوب) است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است، اعم از این که عدم علم ناشی از آن باشد که عیب واقعاً مستور بوده است یا این که ظاهر (پیدا) بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.

در این خصوص در ماده قبل کاملاً توضیح داده شده است و خود متن و مفاد ماده قانونی صراحت دارد و نیازی به توضیح بیشتری ندارد الا توجه و حساسیت نسبت به نکته دوم توضیحات ماده ۴۲۳ که اشاره دارد به این که عیب پس از انجام بیع و قبل از قبض مبیع هم در حکم عیب قبل از بیع شمرده می شود و بایع نمیتواند به بهانه عقد بیع و ترک جلسه قرارداد و حدوث عیب پس از انجام بیع از پذیرش مسئولیت شانه خالی نماید چرا که حق مشتری خرید مال یا ملک سالم است و سالم هم به تصرف مشتری داده شود. خیار عیب مختص مشتری است و شامل بایع نمی شود و این تاکید قانون گذار در ماده ۴۲۵ نیز به چشم می خورد.

ماده ۴۲۵ قانون مدنی عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود، در حکم عیب سابق است.

در این مورد به تفصیل در ماده ۴۲۳ توضیح داده شده است. 

  ماده ۴۲۶ قانون مدنی: تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت میشود و بنابراین ممکن است بر حسب ازمنه و امکنه مختلف شود (باشد).

گفته شد که عیب عبارت از وضعیتی است در مورد معامله که برخلاف و ضعیت عادی و در حال سلامت آن میباشد و به موجب این ماده تشخیص عیب بر حسب زمان و مکان به وسیله عرف انجام می شود. پس از آن که معلوم شود مورد معامله معیوب بوده خریدار میتواند یکی از دو اقدام را انجام دهد یا مورد معامله را با گرفتن آرش قبول کند یا آن که آن را فسخ کرده و ثمن پرداختی را از فروشنده پس بگیرد.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

ماده ۴۲۷ قانون مدنی: اگر در مورد ظهور عیب مشتری اختیار آرش کند تفاوتی که باید به او داده شود به طریق زیر معین می گردد

قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین می شود. اگر قیمت آن در حال بی عیبی مساوی با قیمتی با شد که در زمان بیع بین طرفین مقرر شده است تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی مقدار آرش خواهد بود و اگر قیمت مبیع، در حال بی عیبی کمتر یا زیادتر از ثمن معامله با شد نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت آن در حال بی عیبی معین شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته و بقیه را به عنوان آرش به مشتری رد کند.

قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به وسیله کارشناس تعیین می شود. اگر قیمت آن در حال بی عیبی مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع بین طرفین مقرر شده است تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع معیوب مقدار آرش خواهد بود ولی اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی کمتر یا بیشتر از ثمن معامله با شد نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت آن در حال بی عیبی معین شده و بایع باید از ثمن معامله به همان نسبت نگه دارد و بقیه را به عنوان آرش به خریدار برگرداند: مثلاً هرگاه فرشی به مبلغ ۶٫۰۰۰٫۰۰ ریال فروخته شود و پس از معامله معلوم شود که به علت رطوبت قسمتی از آن پوسیده است برای تعیین آرش فرض را با در نظر گرفتن سلامت آن قیمت می کنند. فرض کنیم قیمت آن در این وضعیت ۸٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال است بعداً کارشناس آن را با در نظر گرفتن عیب موجود برایش قیمت تعیین میکند فرض کنیم ۶٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال میشود نسبت بین دو قیمت یعنی ۶٫۰۰۰٫۰۰۰ و ۸٫۰۰۰٫۰۰۰ مساوی (۲٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال خواهد بود بایع در ثمن معامله یعنی ۶۱۰۰۰٫۰۰۰ 

  ¾ آن را نگه داشته (یعنی ۴٫۵۰۰٫۰۰۰ ریال آن را نگه می دارد و ۱٫۵۰۰٫۰۰۰ ریال آن را به عنوان آرش به خریدار، رد می کند.

ماده ۴۲۸ قانون مدنی در صورت اختلاف بین اهل خبره حد وسط قیمتها معتبر است.

چنان که از مفاد این ماده بر می آید باید با استفاده از نظرات اهل خبره (کارشناس) حد وسط قیمت (یعنی میانگین قیمتها را ملاک حل اختلاف و تعیین میزان آرش قرار خواهد گرفت.

ماده ۴۲۹ قانون مدنی در موارد زیر مشتری نمیتواند بیع را فسخ کند و فقط میتواند آرش بگیرد

1.     در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری و یا منتقل کردن آن به غیر

2.     در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از این که تغییر به فعل مشتری باشد یا نه

3.     در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود؛ مگر این که در زمان خیار مختص

به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست

موارد انحصاری اخذ آرش مطابق این ماده در موارد زیر خریدار نمیتواند معامله را فسخ کند و منحصراً خواهد توانست آرش بگیرد

·        الف) در صورتی که مبیع نزد مشتری تلف شود یا مشتری آن را به دیگری انتقال دهد.

·        ب) در صورتی که در مبیع تغییری ایجاد شود اعم از این که این تغییر به عمل مشتری باشد یا خیر.

·        ج) در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب جدیدی در آن به وجود آید مگر این که عیب مزبور در زمان خیار مختص به خریدار حادث شده با شد یا آن که عیب جدید در نتیجه عیب سابق به وجود آمده باشد که در این دو مورد استثنایی مشتری حق فسخ معامله را نیز خواهد داشت و در غیر آن فقط می تواند ارش بگیرد.

علت این وضعیت در خیار عیب این است که چون بر اثر تلف یا انتقال یا تغییر یا فسخ معامله فروشنده نمی تواند بر عین مال خود به همان صورت که هنگام معامله بوده دسترسی یابد و این امر ضرری برای بایع در بر خواهد داشت علاوه بر این قانون در مورد خیار عیب برای جبران ضرر خریدار، غیر از فسخ معامله راه دیگری نیز در نظر گرفته است به این دلیل با امکان جبران ضرر از طریق اخذ آرش نمیتوان به خریدار اختیار فسخ معامله و تسلیم عوض مبیع را که تغییر یافته است داد چرا که باعث ضرر فروشنده خواهد شد. 

 

ماده ۴۳۰ قانون مدنی " اگر عیب حادث بعد از قبض در نتیجه عیب قدیم باشد. مشتری حق رد را نیز خواهد داشت.

در صورتی که عیب حادث بعد از قبض در نتیجه عیب قدیم با شد مانند آن که که سی باغی را بخرد ولی میزان و سهم آب آن در اثر خرابی قنات کم شده باشد و پس از قبض و فرا رسیدن تابستان به علت نداشتن آب درختان باغ نیز خشک شود در این صورت مشتری میتواند بیع را فسخ و ثمن را مسترد دارد و یا آن که مبیع را قبول و مطالبه آرش بنماید.

آرشی که مطالبه میشود نسبت به عیب سابق و عیب به وجود آمده پس از قبض است، زیرا عیب جدید در اثر عیب قدیم بوده و مسئول آن بایع میباشد.

ماده ۴۳۱ قانون مدنی در صورتی که در یک عقد چند چیز فروخته شود بدون این که قیمت هر یک علی حده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب در آید مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن را مسترد دارد یا تمام را نگاه دارد و آرش بگیرد و تبعیض نمیتواند بکند قایل شود مگر به رضای بایع برای روشن شدن مفاد و موضوع این ماده مثالی زده میشود تا کاملاً مفاد ماده تشریح شود: مثلاً هرگاه مورد معامله خانه و باغ باشد که به قیمت ۵۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال انتقال داده شده است. معامله مزبور اگرچه در ظاهر ساده است ولی میتوان آن را با دو عقد منحل کرد

نخست معامله خانه و دیگری معامله باغ و ثمن هر یک را میتوان جداگانه سنجید. در چنین معامله ای هرگاه یکی از دو مورد معامله معیوب درآید طبق ماده فوق مشتری باید تمام آنها را رد کند و ثمن را مسترد دارد و یا تمام را نگه دارد و آرش بگیرد و تجزیه نمیتواند بکند مگر با رضایت بایع بنابراین در مثال بالا هرگاه خانه معیوب باشد مشتری نمیتواند عقد را نسبت به خانه فسخ نماید و نسبت به باغ قبول و ثمن را تقسیط کند.

ماده ۴۳۲ قانون مدنی در صورتی که در یک عقد بایع یک نفر و مشتری متعدد با شد و در مبیع عیبی ظاهر شود یکی از مشتریها نمیتواند سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد. مگر با رضای بایع و بنابراین اگر در رد مبیع اتفاق نکردند فقط هر یک از آنها حق آرش خواهد داشت. چنان که از مفاد این ماده بر می آید در صورتی که در یک عقد خریداران متعدد باشند و بایع یک نفر باشد و پس از انعقاد قرارداد عقد معلوم شود مبیع معیوب بوده است بعضی از خریداران نمی توانند فقط سهم خود را رد کنند و بعضی دیگر سهام خود را نگه دارند مگر آن که فروشنده به این امر راضی شود. در صورت عدم رضایت بایع برای خریداران راهی جز اتفاق بر فسخ یا گرفتن آرش باقی نمی ماند. این امر نیز برای جلوگیری از ورود ضرر به بایع بر اثر تجزیه مبیع در نظر گرفته شده است: مثلاً چهار نفر مشترکاً خانه ای را خریداری میکنند پس از معامله معلوم میشود که قسمتی از سقفهای خانه پوسیده و معیوب است دو نفر از خریداران تصمیم میگیرند که معامله را بر هم زنند بنابراین مطابق قانون این عمل با عدم شرکت دو نفر دیگر امکان پذیر نیست.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020