تحلیل شرایط انفساخ عقد و قرارداد

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل شرایط انفساخ عقد و قرارداد

انفساخ یا منفسخ شدن عقد یعنی قرارداد بدون اراده طرفین و به جهت بروز عاملی منحل می شود مانند بروز حجر یا فوت در یکی از طرفین عقود جایز مثل وکالت انفساخ همیشه ناظر به آینده است.

موارد انفساخ عبارت است از:

1.     تلف مبيع قبل از تسلیم به مشتری بدون تقصیر و اهمال بايع

2.     در صورتی که هر دو طرف معامله حق خیار داشته باشند و یکی از آنها قرارداد را امضاء نماید و دیگری آن را فسخ نماید، معامله منفسخ میشود.

3.     هرگاه عین مستأجره در مدت اجاره تلف شود به واسطه حادثه کلا یا بعضا)، اجاره از زمان تلف، منفسخ می شود

4.     در صورت فوت جنون و سفه افلاس تلف شدن سرمایه و یا مال و یا لایح) در صورت عدم امکان تجارتی که منظور طرفین بوده عامل انفساخ عقد مضاربه می باشد.

5.     هرگاه زمین به واسطه فقدان آب یا علل دیگر از این قبیل از قابلیت انتفاع خارج شود، عقد مزارعه منفسخ می شود.

6.     چنان چه در احوال شخص ودیعه گذار تغییری حاصل شود مثل این که محجور شود)، عقد ودیعه منفخ می شود.

7.     هرگاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را خود انجام دهد و با انجام عمل منافی وکیل در حق موکل در این صورت وکالت منفسخ میشود.

8.     انفساخ کلیه عقود جائز در صورت فوت جنون حجر سفه و ... مثل عقد وکالت.

9.     ) نکاح (ازدواج) زن مسلمان با مرد غیر مسلمان

 

احکام بطلان عقد و قرارداد

1.     در صورتی که از یکی از چهار شرط اساسی صحت معامله عقد و قرارداد برخوردار نباشد. این چهار شرط اساسی عبارت است

·        الف در صورتی که قصد و رضای متعاملین متعاقدین و یا متبایعین یکی نباشد.

·        ب طرفین از اهلیت لازم برخوردار نباشد و یا یکی از طرفین از اهلیت لازم برخوردار نباشند.

·        ج مورد معامله یا موضوع عقد معین نباشد.

·        د موضوع عقد و معامله مشروعیت نداشته باشد.

نکته ۱ فقدان رضاء در معاملات موجب بطلان نیست بلکه موجب عدم نفوذ معامله میباشد.

نکته ۲ به عقد باطل عقد فاسد نیز گفته میشود زیرا هر دو موضوع ماهیتی کاملاً یکسان و شبیه دارند و هر دو فاقد هرگونه اثر و اعتبار حقوقی میباشند.

2.     عقودی که برخلاف مفاد ماده ۱۰ قانون مدنی با شد یعنی مخالف صریح قانون با شد: مانند معامله اسلحه قاچاق مواد مخدر آثار باستانی اورانیوم پلوتونیوم معاملات انسانی (قاچاق انسان)، مطالبات ناشی از قمار و .....  

3.     معامله ای که فساد آن معلوم شود مانند این که بر اساس صاله الصحه نمی توان در مواردی که شک و تردید نسبت به رعایت توالی عرضی ایجاب (پیشنهاد و قبول پذیرش و رضایت یعنی شک در مفید بودن یا عقلایی بودن عقد وجود دارد استفاده کرد.

بطلان عقد به دو صورت انجام میشود:

1.     بطلان مطلق بر اساس بطلان ذاتی

2.     بطلان نسبی بر اساس عقد قابل ابطال

در اینجا به صورت اختصار با ذکر مثال به تشریح و تحلیل هر یک از دو صورت بطلان عقد پرداخته می شود:

شرایط بطلان مطلق عقد

عقدی که نسبت به هر دو طرف عقد باطل یا فاسد است و نمیتوان آن را از طرف مالک یا شخص ذی سمت دیگری "تنفیذ کرد. از آنجا که عقد باطل وجود حقوقی ندارد پس نمیتوان آن را تنفیذ نمود. مانند معامله شخص مجنون یا صغیر غیر ممیز یا فروش مال مسروقه چنین عقدی کلاً باطل است و حتی با اذن مالک مال قابلیت تنفیذ را ندارد چرا که شخص خریدار که اصالتاً مال خر غیر قانونی است، اجازه چنین معامله ای ندارد.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

مصادیق بطلان مطلق (تمامی) معاملات

1.     معامله صغیر غیر ممیز صغیری که نفع و ضرر را در داد و ستد حتی در امور جزیی تشخیص نمی دهد و مجنون دایمی

2.     معامله به قصد فرار از دین که به آن معامله صوری گفته میشود.

3.     فروش مال غیر

4.     معامله عین معین که هنگام عقد وجود ندارد مثل پیش خرید آپارتمانی که ساخته نشده است

5.     اشتباه در نوع عقد و موضوع عقد اشتباه مربوط به خود موضوع معامله موجبات بطلان معامله را فراهم می سازد و هم چنین اشتباه در خصوص شخصیت طرف معامله که علت عمده عقد بوده است. موجبات ابطال عقد را فراهم می سازد

6.     اشتباه در ماهیت و جنس تکوینی مال مورد معامله یعنی هرگاه چیزی معین به عنوان جنس خاص فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد آن بیع باطل محسوب می شود، به این جنس خاص عنوان وصف کیفی و یا جنس تکوینی هم داده میشود وصف کیفی را وصف جوهری هم می گویند.

7.     اشتباه در شخصیت طرف معامله که علت عمده عقد میباشد.

8.     محدود کردن اختیارات مدیران در قبال اشخاص ثالث مثل ماده ۱۱۸ قانون تجارت، جز درباره موضوعاتی که به موجب مقررات قانون تجارت اخذ تصمیم و اقدام در آنها در صلاحیت خاص مجامع عمومی محسوب است مدیران شرکت که دارای کلیه اختیارات لازم برای اداره امور شرکت هستند، مشروط بر این که تصمیمات و اقدامات آنها در حدود موضوع شرکت باشد. محدود کردن مدیران و صاحبان سهام معتبر بوده و در مقابل اشخاص ثالث باطل و كان لم يكن محسوب است.

آشنایی با شرایط بطلان نسبی یا عقد قابل ابطال

عقدی که نسبت به یک طرف صحیح و نسبت به طرف دیگر عقد باطل یا قابل ابطال باشد، موجبات بطلان نسبی عقد را فراهم می سازد و کسی که عقد نسبت به او باطل است میتواند از مقام ذی صلاح قضایی تقاضای ابطال عقد بنماید و یا عقد مذکور را قبول نماید.

مثال: بطلان نسبی عقود عمدتاً از بروز و حدوث اشتباه در عقود ریشه میگیرد مانند فروش مال معینی به عنوان جنس خاص که در واقع از آن جنس نباشد.

موجبات و مصاديق عدم نفوذ معامله

1.     رضای حاصل در نتیجه اشتباه یا اکراه موجب عدم نفوذ معامله است.

2.     معامله به مال غیر به عنوان ولایت وصایت یا وکالت نافذ نیست.

3.     معاملات فضولی

 

مصادیق عقد صوری

1-    وقتی که هدف اختفاء موضوع و مسئله ای باشد.

2-    جهت کسب امتیاز که هدف متعاقدین و یا هر دو طرف قرارداد باشد.

3-    فرار از تعهدی باشد.

4-    فقدان اراده باطنی و حقیقی حداقل از طرف یکی از متعاقدین

5-    با قصد فرار از دینی باشد.

6-    وقتی که احراز شود که حقیقت بیع قصد بایع نبوده است در واقع هدف بايع انجام بيع حقيقتاً 

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020

 

سایر مطالب در خلاصه کتاب‌ها

خلاصه کتاب || برای خرید اولین خانه چکار باید بکنم؟ || معرفی جامع و کامل خرید خانه اول

"Home Buying For Dummies" اثر Eric Tyson و Ray Brown: این کتاب یه راهنمای جامع و خودمونی برای خرید خونه ست که به زبون ساده و با مثال های کاربردی نوشته شده.

مهارت های کاربردی مدیریت جلسات || آداب مدیریت و اداره دفاتر مشاورین املاک

مهارتهای کاربردی مدیریت جلسات عبارت است از: ۱ فراخوان شرکت کنندگان آماده سازی مکانی و زمینه سازی فکری برای جلسات راهکارهای پیشنهادی جهت افزایش بهره وری جلسات ۴ برنامه ریزی ها تعیین و تبیین مقررات

اقدامات و فعالیتهای ضروری برای جلسات مهم || آداب مدیریت و اداره دفاتر مشاورین املاک

اقدامات ضروری قبل از شروع جلسه الفه اقداماتی که توسط رئیس با مدیر جلسه باید صورت پذیرد: ا هدفها باید تعیین تعریف و تشریح شوند. اعضای مؤثر جلسه انتخاب شود. با شرکت کنندگان جلسه مقدمتاً تماس بگیرید

چک لیست ارزیابی کیفیت مدیریت جلسات || آداب مدیریت و اداره دفاتر مشاورین املاک

آیا مجری نقش خود را با وضوح کامل برای شرکت کنندگان در جلسه توضیح می داد؟ آیا مجری به افراد شرکت کننده اجازه تجدید نظر بر روی صورتجلسه را می داد؟ آیا مجری در زمینه متمرکز نمودن گروه برای بحث حول یک م

آشنایی با مهارتهای مجری گری در جلسات || آداب مدیریت و اداره دفاتر مشاورین املاک

یادگیری روان سازی و آسان سازی جلسه مانند بازی است. شما میتوانید قواعد آن را به سرعت یاد بگیرید و شروع به بازی کنید. اما برای مجری خوب بودن نیاز به تمرینات قابل توجهی است. باید گفت که صرفاً یک راه برای

پنج شیوه جلوگیری از شکل گیری گروه فکری در جلسات

شما می توانید کارهای زیر را در بین دو جلسه انجام دهید تا از تشکیل گروه فکری جلوگیری نمایید: شیوه نخست افراد را تشویق کنید که بین جلسات با دیگر افراد بخش و سازمان خود مشورت نمایند. به خصوص وقتی که موض

تعیین نوع جلسه قبل از تشکیل جلسه || آداب مدیریت و اداره دفاتر مشاورین املاک

اکنون میدانیم که برای استفاده از اطلاعات و یا شنیدن یک گزارش جلسه، باید هدف مشخصی داشته باشید. بنابراین باید بدانید که مقصود شما از جلسه چیست؟ انواع مختلف جلسات نیاز به نقش ها و روشهای مختلف دارد. برخ

شناخت دیدگاههای مخالف قبل از تشکیل جلسه || آداب مدیریت و اداره دفاتر مشاورین املاک

مهارتهای مدیریت زمان جلسه ۱ در همان ابتدای جلسه مدت زمان آن را تعیین و به شرکت کنندگان اعلام کنید. ۲ بهتر است قبل از وقت ناهار جلسه برگزار شود در این صورت احتمال این که جلسه به موقع خاتمه یابد بیشتر

چه افرادی باید در جلسه حضور داشته باشند؟ || آداب مدیریت و اداره دفاتر مشاورین املاک

۱ گروه های متجانس افرادی که با نقطه نظرات یکسان در جلسات تصمیم گیری و حل مسئله شرکت می کنند. گروه غیر متجانس افرادی که با نقطه نظرات مختلفی در جلسات تصمیم گیری و حل مسئله حضور می یابند. در این صورت ن

تکنیکهای مدیریت جلسات رسمی و غیر رسمی || آداب مدیریت و اداره دفاتر مشاورین املاک

در این مبحث مطالبی کاملاً کاربردی برای مدیران و صاحبان دفاتر مشاورین املاک آورده شده است. هدف از ارائه این مطلب آشنایی مدیران با انواع جلسات مهارتهای اداره جلسات، مهارت های مدیریت زمان در جلسات آشنایی

اقدامات و فعالیتهای مؤثر برای ارتقاء شغلی || آداب مدیریت و اداره دفاتر مشاورین املاک

را در ۱۳۱۷ در کشور را سال تأسیس آن به شمار آوریم و برخورداری از قانون نظام صنفی (۱۳۵۲) و اجتماعی (یعنی با اعتبار اجتماعی حداکثر ۴ درصد قرار دارد و با گذشت این همه سال هنوز عملکرد سنتی و قدیمی را رها ن

مهارت های مصاحبه و گزینش همکاران سازمانی

مدیران باید به مهارت و هنر مصاحبه و گزینش مناسب ترین همکاران سازمانی مسلط باشند. این مهارت ها در این مبحث به صورت خیلی ساده و قابل فهم طرح میشود باشد که راه گشای سبک مدیریتی مدیران دفاتر مشاورین املاک