عوارض تفکیک اراضی [نحوه محاسبه پرداخت عوارض یارانه]

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

ضوابط تعیین عوارض تفکیک اراضی

عوارض تفکیک اراضی

در مورد تفکیک اراضی عوارض به شرح زیر وصول خواهد شد.

１-                        هر متر مربع تفکیک اراضی با کاربری مسکونی ۱۰ قیمت منطقه ای روز دارایی

２-                        هر متر مربع تفکیک اراضی با کاربری تجاری و صنعتی ۱۰۰ قیمت منطقه روز دارایی

３-                        در خصوص سایر کاربریهای طرحهای توسعه شهری چنان چه اراضی مذکور به مؤسسات موضوع بند ب ماده ۹ قانون زمین شهری برای ارائه خدمات عمومی واگذار گردد اختصاص یابد مشابه بند یک ۱۰ قیمت منطقه ای روز دارایی

نحوه اخذ عوارض تفکیک در مواقعی که قسمتی از ملک با طرح برخورد دارد

در مواردی که اراضی و املاک اشخاص در طرح شهرداری قرار میگیرد و یا به موجب قوانین جاری سازمانها و ادارات دولتی قسمتی از اراضی مذکور را تصرف و بهای آن را به مالک پرداخت می نمایند فقط نسبت به مساحت عرصه تصرف شده عوارض تفکیک دریافت گردیده و باقی مانده زمین مزبور از پرداخت عوارض تفکیکی معاف میباشد.

عوارض تفکیک املاکی که با مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت تفکیک میشوند

پلاک هایی که بدون اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۶۵ از طریق ادارات ثبت تفکیک گردیده و اسناد قطعات تفکیکی آنها صادر می گردد در مراجعه هر یک از مالکین پلاکهای مذکور به شهرداری عوارض تفکیک بر اساس آخرین مصوبه ملاک عمل شهرداری نسبت به مساحت ملک مالکین مراجعه کننده محاسبه و از آنان وصول خواهد شد.

عوارض تفکیک املاک مشاعی که بدون اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ملک خود را تقسیم می کنند

در صورت درخواست متقاضیان نسبت به استفاده از تسهیلات املاک مشاعی مسکونی که مالکین آنها بدون رعایت ضوابط تفکیک اراضی و بدون اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، ملک خود را در محل تقسیم و به اندازه سهم مشاعی در تصرف داشته و در قطعات متصرفی نیز، قبل از سال ۱۳۷۰ به صورت مسکونی احداث بنا نموده اند علاوه بر عوارض تفکیک با توافق مالکین به ازاء هر متر مربع از قطعه مورد درخواست معادل یک برابر قیمت منطقه ای از مالک آن قطعه وصول خواهد شد.

عوارض تفکیک اراضی سازمان زمین شهری

با توجه به رأی شماره ۳۴۷٫۱٫۳۵-۷۰٫۲٫۲ کمیسیون حل اختلاف دستگاههای اجرایی مستقر در نهاد ریاست جمهوری اراضی سازمان زمین شهری سازمان مسکن و شهرسازی معاف از پرداخت عوارض تفکیک مورد مطالبه شهرداری نخواهد بود.

تعرفه عوارض قطع درخت

تعرفه قطع درخت در شهر تهران به شرح ذیل میباشد

رعایت مقررات لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز مصوب سال ۱۳۵۹ در ارتباط با تعرفه مذکور الزامی است.

الف تعرفه عوارض قطع درخت

در مواردی که به موجب لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳۵۹٫۲٫۳ مجوز قطع درخت صادر گردیده و یا درختی به عللی از بین رفته باشد شهرداری تهران میتواند حسب مورد از مالک یا مسبب عوارضی به شرح ذیل وصول نماید

１-  ۱ درخت با محیط بن تا ۵۰ سانتی متر هر اصله ۲۰۰۰۰۰ ریال

２-  ۲ درخت با محیط بن تا ۱۰۰ سانتی متر علاوه بر مبلغ ۲۰۰۰۰۰ ریال به ازاء هر سانتی متر مازاد بر 50 سانتی متر هر سانتی متر ۲۰۰۰۰ ریال

３-   درخت با محیط بن بیش از یک متر علاوه بر مبلغ ۱۲۰۰۰۰۰ ریال به ازاء هر سانتی متر مازاد بر یک متر هر سانتی متر ۴۰۰۰۰ ریال

ب موارد تخفیف و معافیت از پرداخت عوارض قطع درخت

۱-  موارد تخفیف

-۱-۱- چنانچه قطع و ایجاد درخت در همان محل قابل ترمیم و جبران باشد کاشت مجدد در این حالت عوارض به نسبت و بر طبق ردیفهای قسمت «الف» به ازاء هر سانتی متر اختلاف 

۱-۲ - نحوه کاشت مجدد در خصوص ردیف کاری درختکاری در حاشیه زمین چنان چه عیناً مثل سابق باشد عوارض فقط به اختلاف محیط بن درخت جدید با بن درخت قدیمی تعلق می گیرد.

 

۲-  موارد معافیت

۲-۱- قطع درختان واقع شده در اماکن مسکونی و محلهای کسب و پیشه که مسکونی کم تر از پانصد متر مربع مشمول عوارض موضوع این تعرفه نمی باشد.

-۲-۲- قطع درختان خشک شده به علت آفت زدگی بیماری و یا علل غیر عمدی و درختانی که در شرف سقوط بوده و یا احتمال خطر داشته باشند.

۲-۳- اصلاح و یا احیاء باغ

-۲-۴- درخت غیر مثمری که به سن بهره وری رسیده باشد یا حداقل بن ۵۰ سانتی متر و به قصد انقطاع از چوب قطع شود مشروط بر آن که همراه با کاشت مجدد باشد.

 

تذکرات مهم

تذکر ۱ بن درخت محل تلافی درخت با سطح زمین است و در صورتی که درخت در سطح زمین به چند ساقه منشعب شده باشد بن قطورترین ساقه ملاک عمل خواهد بود و بقیه ساقه ها شاخه محسوب میشود.

تذکر ۲ هر اصله که محیط بن آن کمتر از ۱۵ سانتی متر باشد از نظر اجرای این مصوبه درخت شناخته نمیشود تاکستان از این حکم مستثنی میباشد.

تشخیص موارد قطع درخت و تعیین موارد شمول معافیت تخفیف به عهده کمیسیون، مرکب از اشخاص ذیل است که در محل شهرداری تهران تشکیل میشود:

1-     نماینده شهرداری تهران ترجیحاً) کارشناس فضای سبز با معرفی شهردار

2-    نماینده شورای اسلامی شهر تهران و در غیاب وی نماینده جانشین شورای اسلامی شهر.

3-    نماینده سازمان جنگلها و مراتع کشور 

 

وصول عوارض قطع درخت در سایر شهرها

در شهرهای بزرگ کشور به پیشنهاد وزارت کشور اخذ عوارض قطع درخت حداکثر تا میزان مقرر در این مصوبه استناد اصلی ۱۲۴ قانون اساسی با موافقت معاون اول رئیس جمهور قابل وصول میباشد.

عوارض پیش آمدگیهای مشرف به معابر عمومی

از ابتدای سال ۱۳۷۳ از متقاضیان احداث پیش آمدگیهای مشرف به معابر عمومی در واحدهای تجاری اداری صنعتی و مسکونی که مطابق مقررات و ضوابط طرح تفصیلی ایجاد و احداث شود عوارضی به شرح زیر وصول می گردد

1-    در صورتی که پیش آمدگی در معبر عمومی به صورت محصور و مسقف و مورد استفاده واحدهای مسکونی تجاری اداری و صنعتی قرار گیرد علاوه بر عوارض زیربنا و یا پذیره مربوطه به ازاء هر متر مربع پیش آمدگی معادل سه برابر ارزش معاملاتی یک متر مربع زمین موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ مشروط بر این که از یک سوم قیمت روز زمین تجاوز ننماید.

2-    اگر پیش آمدگی صرفاً به صورت بالکن مسقف باشد علاوه بر عوارض زیربنا و یا پذیره مربوطه بازاء هر متر مربع زیربنای ناخالص آن ۱٫۵ برابر ارزش معاملاتی یک متر مربع زمین

3-    چنان چه پیش آمدگی به صورت تراس رو باز و فاقد دیوارهای جانبی باشد به ازاء هر متر مربع آن ۱٫۵ برابر ارزش معاملاتی یک متر مربع زمین

تبصره ۱: چنان چه پیش آمدگی سقف آخرین طبقه بنا صرفاً به صورت سایه بان مورد استفاده قرار گیرد مشمول مقررات این تعرفه نخواهد بود.

تبصره ۲: در املاکی که دارای چند بر میباشند چنان چه بالکن در عمق ۲۵ متری خیابان اصلی قرار داشته باشد قیمت جبهه خیابان اصلی ملاک عمل بوده و در غیر این صورت ارزش خیابانی که بالکن به آن مشرف است ملاک عمل خواهد بود.

تبصره 3: در محاسبه مساحت بالکنها جهت عوارض پیش آمدگی مساحت کامل بالكن بدون اعمال ضرایب یک دوم و یا دو سوم مورد نظر میباشد.

تبصره ۴: پیش آمدگیهای غیر مجاز به سمت معابر پس از رسیدگی به تخلفات ساختمانی چنان چه رأی بر ابقای آن صادر شده باشد مشمول این تعرفه خواهند بود. 

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

نحوه محاسبه تعرفه زمان وصول عوارض حق مشرفیت

الف: کلیات

به کلیه اراضی و املاکی که از تاریخ ۷۰٫۱۱٫۳ به بعد بر اثر اجرای طرح های احداث، تعریض، توسعه و اصلاح معابر و میادین در بر گذر احداثی ،اصلاحی تعریضی و یا توسعه ای واقع شده و یا میشوند، عوارض حق مشرفیت برای یک بار تعلق میگیرد که هنگام فروش نسبت به سهم فروش رفته از صاحبان این قبیل املاک برابر مفاد دستورالعمل اجرایی ذیل توسط شهرداری وصول خواهد گردید.

تبصره ۱: عوارض حق مشرفیت هر قطعه زمینی که در معرض اجرای طرح های مذکور قرار می گیرد. عبارت است از سه برابر ما به التفاوت ارزش قطعه زمین قبل از اجرای طرح با ارزش بعد از اجرای طرح های مذکور به قیمت منطقه ای روز دریافت عوارض مشروط بر آن که از بیست درصد قیمت روز دریافت عوارض به تشخیص کارشناس رسمی مرضی الطرفین از کارشناسان رسمی دادگستری تجاوز نکند. بدیهی است چنانچه ما به التفاوت مذکور با توجه به قیمت منطقه ای عدد مثبت نباشد عوارض حق مشرفیت موضوعیت نخواهد داشت.

تبصره ۲ قیمت منطقه ای عبارت است از آخرین ارزش معاملاتی زمین که ملاک عمل وزارت امور اقتصادی و دارایی بوده و در اجرای ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین و ابلاغ می گردد.

تبصره 3: در صورت موافقت و تقاضای مالک نسبت به اراضی و املاکی که قسمتی از آن در اجرای یکی از طرح های مذکور در معرض اجرای طرح واقع میشوند شهرداری در قالب مفاد قانون زمین شهری و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت و شهرداری ها بر حسب مورد ارزش عرصه و اعیان آن قسمت از ملک را که در معرض طرح قرار میگیرد ارزیابی و همراه با میزان حق مشرفیت بقیه ملک در لیست واحدهای منظور خواهد نمود تا به هنگام اجرای طرح ملاک عمل در تعیین مطالبات و یا بدهی شهرداری قرار گیرد.

تبصره ۴: چنانچه در این ارزیابی مطالبات شهرداری بیش از میزان غرامت آن قسمت از اراضی و املاکی که در معرض طرح قرار میگیرد باشد در صورت تقاضا و موافقت مالک عوارض مربوط به میزان مازاد

ملک به هنگام فروش وصول خواهد شد. 

 

ب موارد شمول و عدم شمول حق مشرفیت

1-    - املاک واقع در مسیر طرح هایی که به صورت تدریجی اجرا میشوند

چنان چه پروانه ساختمانی این قبیل املاک قبل از ۷۰٫۱۱٫۳ صادر شده و یا این که ساختمان بدون پروانه قبل از تاریخ مذکور احداث گردیده باشد به شرط رعایت برهان اصلاحی مطابق طرح مصوب، مشمول تعرفه عوارض حق مشرفیت نخواهند بود. در صورت عدم رعایت بر اصلاحی چنان چه رای دادگاه و یا کمیسیون ماده صد مبنی بر رعایت بر اصلاحی به هنگام نوسازی و تجدید بنای بعدی ملک باشد این قبیل املاک مشمول پرداخت عوارض حق مشرفیت خواهند بود در مورد املاک مذکور که مشمول حق مشرفیت بوده و همچنین در مورد املاک قدیمی مشمول احداثی قبل از ابلاغ نقشه جامع شهر که مالکین آنها ضمن موافقت تقاضای رعایت برهای اصلاحی را مینمایند. مطابق مفاد تبصره ۳ و ۴ ذیل قسمت الف این دستور العمل عمل خواهد شد.

2-    املاک واقع در مسیر طرحهایی که توسط شهرداری اجرا میشوند

چنان چه طرح مربوطه قبل از تاریخ تصویب عوارض حق مشرف (۷۰٫۱۱٫۳) اجرا شده باشد، اراضی و املاک واقع در بر گذر جدید مشمول تعریفه عوارض حق مشرفیت نخواهند بود. چنان چه زمان اجرای طرح بعد از ۷۰٫۱۱٫۳ باشد، عوارض حق مشرفیت وصول خواهد شد مگر این که مالکین عقب نشینی لازم را قبل از ۷۰٫۱۱٫۳ مطابق مقررات انجام داده باشند.

3-     زمان شمول عوارض حق مشرفیت در مورد کلیه اراضی و املاکی که قبلاً پشت جبهه بوده و در اثر تعریض در بر گذر جدید قرار میگیرند و یا در اثر احداث معابر و تملک املاک واقع در مسیر آن در بر گذر جدید واقع میشوند زمان اجرای طرح یعنی شروع باجرا از نقطه مجاور یا مقابل هر پلاک خواهد بود.

4-     اراضی تفکیک شده قبل از تاریخ ۷۰٫۱۱٫۳ چنانچه مطابق مقررات برهای اصلاحی در آنها رعایت شده باشد مشمول پرداخت عوارض حق مشرفیت نخواهند بود اراضی که بعد از تاریخ عوارض مذکور تفکیک شده یا میشوند در صورت وجود طرح مصوب اجرایی مشمول پرداخت عوارض حق مشرفیت هنگام انتقال خواهند بود. 

اشنایی با ضوابط، مقررات و ملاک عمل شهرداری ها اشنایی با ضوابط، مقررات و ملاک عمل شهرداری ها

ج: مقررات عمومی

1-    زمان وصول عوارض حق مشرفیت هنگام انتقال قطعی ملک بوده و به نسبت سهمی که مورد انتقال قرار می گیرد وصول می گردد.

2-    در گواهی عدم خلاف و پایان ساختمان املاکی که طبق مقررات فوق مشمول پرداخت حق مشرفیت می باشند قید گردد انجام معامله قطعی مستلزم پرداخت حق مشرفیت و صدور گواهی لازم از طرف شهرداری میباشد.

3-    در مواردی که مالکین املاک مشمول حق مشرفیت در مرحله صدور گواهی پایان ساختمان و عدم خلاف درخواست پرداخت حق مشرفیت را داشته باشند دریافت آن مطابق تعرفه و ذکر مراتب بلامانع بودن انتقال قطعی ملک در گواهی مربوطه بلامانع است.

4-    در مواردی که طبق درخواست مالکین املاک مشمول حق مشرفیت مطابق تبصره ۳ ذیل بند الف این دستور العمل عمل میگردد صدور پروانه ساختمان بر اساس تراکم باقی مانده ملک خواهد بود.

5-    در مواردی که طبق درخواست مالکین املاک مشمول حق مشرفیت پروانه ساختمان با واگذاری بلاعوض مقدار جز طرح به شهرداری با تراکم مساحت اولیه سند مالکیت صادر میگردد در محاسبه حق مشرفیت میزان جز طرح در تعیین قیمت اولیه ملک منظور نخواهد شد و به عبارت دیگر در تعیین قیمت اولیه ملک مساحت باقی مانده ملک پس کسر مساحت جزء طرح یا طرح های مشمول حق مشرفیت ملاک عمل خواهد بود.

6-    در مورد املاکی که قبلاً حق مشرفیت وصول و یا محاسبه شده است نسبت به مبالغ وصول نشده این دستور العمل نافذ و ملاک است.

نکته شمول حق مشرفیت دسترسی ملاک نبوده، ارزش افزوده مطرح است.

در مورد شمول حق مشرفیت دسترسی ملاک نبوده بلکه ارزش افزوده ایجاد شده مطرح است لذا چنان چه ایجاد بزرگراه با دسترسی یا بدون دسترسی منجر به افزایش قیمت منطقه ای املاک واقع در کنار آن گردد، املاک مذکور مشمول حق مشرفیت خواهند بود.

املاک مشمول حق مشرفیت چنانچه قبل از ۷۰٫۱۱٫۳ سند مالکیت اصلاح شده باشد) 

در مورد املاک مشمول حق مشرفیت چنان چه قبل از ۷۰٫۱۱٫۳ سند مالکیت اصلاح و یا در صورت مجلس تفکیکی تنظیم و به مالکین جدید انتقال یافته باشد نسبت به میزان انتقال یافته عوارض حق مشرفیت اخذ نمی گردد.

تعيين حداقل عرض ۶ متر برای گذرها و مشمول حق مشرفیت

به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت اجرای بخشنامه شماره ۷۳٫۱۰٫۱۸٫۸۱۱٫۱۰٫۷۳۴۵۲۱۸۰، موضوع تعیین حداقل عرض شش متر برای گذرهای بن بست و بن باز در کلیه حوزه های گذربندی در مورد پلاکهای مشرف به معابری که بر اساس بخشنامه مذکور تعریض میگردند عوارض حق مشرفیت ناشی از تعریض گذرهای فوق الذکر وصول نمی گردد.

 

نحوه محاسبه پرداخت عوارض یارانه

ضوابط پرداخت یارانه کمک دولت بابت هزینه انشعاب آب و برق و عوارض صدور پروانه ساختمانی به منظور تأمین مابه التفاوت سیمان و فولاد و تشویق مردم به سرمایه گذاری و احداث واحدهای مسکونی مطابق الگوی مصوب مصرف مسکن به شرح ذیل ابلاغ شده است.

1.      مشخصات واحد مسکونی الگوی مصوب مصرف در شهر تهران

الف - ودحد شرایط مسکوین مندرج در مصوبه شماره ۲۶۰۴۴٫۱۱٫۳-۶۹٫۱۲٫۳ وزیر محترم کشور موضوع بخشنامه شماره ۸۱۱٫۳۹۶٫۶۶۴-۷۰٫۱٫۱۹) باشد ساختمانهایی که برای سکونت افراد و یا خانوارها ساخته شده و شامل اتاق آشپزخانه و سرویسهای لازم باشد.

ب دارا بودن مساحت زیربنای مفید حداکثر ۷۵ متر مربع

تبصره: نحوه محاسبه زیربنای مفید واحد مسکونی در تک واحدی یا مجتمع به شرح ذیل است.

تک واحدی زیربنای مسکونی مورد محاسبه در احتساب تراکم

مجتمع زیربنای مفید هر واحد مسکونی

2.      نحوه برخورداری از یارانه عوارض صدور پروانه ساختمانی

هر واحد مسکونی واجد مشخصات الگوی مصوب مصرف مسکن و مبتنی بر پروانه ساختمانی صادره از تاریخ ۷۱٫۱۰٫۱ به بعد بابت عوارض صدور پروانه ساختمانی عوارض زیربنا و یارانه کمک دولت به  مبلغ حداکثر یک صد و پنجاه هزار ریال برخوردار میشود که شهرداریهای مناطق بیست گانه موظفند که مبلغ عوارض زیربنای متعلقه کسر نمایند.

3.     شهرداری های مناطق باید اطلاعات مورد نیاز در خصوص پروانه های ساختمانی صادره مشمول یارانه را طبق فرم ضمیمه تنظیم و لیست پروانه های مذکور صادره از تاریخ ۷۱٫۱۰٫۱ تا تاریخ صدور این بخشنامه را سریعاً و لیست پروانه های مذکور را که من بعد صادر میگردد هر سه ماه یک بار و حداکثر تا پنجم ماه چهارم به اداره کل درآمد ارسال نمایند.

4.     نسبت به ساختمانهای برخوردار شده از یارانه در صورت تخلف از حد نصاب تعیین شده شهرداری مناطق بیست گانه موظفند در هنگام صدور گواهی پایان ساختمان در ازاء هر واحد مسکونی با زیربنای مفید بیش از حد نصاب مزبور مبلغ نهصد هزار ۹۰۰۰۰۰ ریال از متقاضی دریافت و ضمن واریز وجه دریافتی به حساب به شماره ۹۰۰۳۳ سازمان حمایت از تولید کنندگان و مصرف کنندگان نزد بانک ملی شعبه میرزای شیرازی فیش وجه واریزی را به ضمیمه فرم مربوطه به اداره کل درآمد ارسال نمایند.

5.     در خصوص پروانه های ساختمانی مشمول یارانه و صادره از تاریخ ۷۱٫۱۰٫۱ لغایت تاریخ صدور این بخشنامه مبلغ یارانه عوارض صدور پروانه به عنوان بدهی شهرداری منظور میگردد که در پرونده مربوطه منعکس تا در موقع صدور گواهی پایان ساختمان با متقاضی تسویه شود.

6.     اداره کل درآمد باید لیست کلی اطلاعات مورد نیاز پروانه های ساختمانی مشمول یارانه صادره از تاریخ ۱۷۱٫۱۰٫۱ لغایت تاریخ صدور این بخشنامه را حداکثر تا ده روز بعد از وصول لیست آن از مناطق و لیست کلی دفعات بعدی را حداکثر تا پانزدهم ماه چهارم عطف به نامه فوق الذکر به حوزه معاونت هماهنگی امور عمرانی وزارت کشور ارسال نماید. علی هذا از باب اطلاع متذکر میگردد جهت واریز کمکهای دولت بابت عوارض صدور پروانه ساختمانی حساب شماره ۰۰۳۲۱-۹۷۳ شهرداری تهران نزد بانک تجارت شعبه ظهیر الاسلام مفتوح گردیده است. اجرای دستور العمل فوق موکول به واریز تنخواه به حساب فوق گردیده و همچنین در مورد ساده تر نمودن روش اجرای آن پیشنهادی به شماره ۴۱۷۵٫م مورخ ۷۲٫۲٫۲۸ به وزارت کشور ارسال شده است. 

 

عوارض بیمه کارگران

عوارض بیمه کارگران به ازاء هر متر مربع زیربنا ۳۰ ریال به حساب سازمان تأمین اجتماعی در موارد ذیل اخذ می گردد:

1.     هنگام صدور پروانه ساختمان

2.     چنان چه بر خلاف نقشه و پروانه ساختمانی احداث بنا شده باشد برای مساحت اضافه بنا

3.     چنان چه بدون مجوز احداث بنا شده باشد جهت بنای احداثی

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020