آشنایی با نکته‌های مؤثر بر احکام معاملات

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

ملک طلق ملکی است عاری از هرگونه محدودیت مثل در رهن بودن مشاعی بودن در بازداشت کسی یا سازمانی قرار داشتن بنابر این ملک مشاع ملک طلق محسوب نمی شود.

بیع وقف بیعی است که مبیع ملک مورد معامله آن موقوفه با شد که در موارد استثناء هم چون تعذر در عمران و یا بیم تخریب و یا مشرف به خرابی باشد بنابر تجویز قانون ملک وقفی فروخته میشود و در موارد زیر نیز منافع ملک موقوفه صرف بریات عمومیه خرج عموم مردم اعم از مستمندان و نیازمندان می شود.

۱- در صورتی که منافع موقوفه، مجهول المصرف باشد.

۲- در صورتی که صرف منافع موقوفه در مورد خاصی که واقف معین کرده است، امکان پذیر نباشد (متعذر باشد).

 

بيع مواضعه (وضعیه) بیعی است که هنگام تنظیم مبایعه نامه بایع رأس المال قیمت خرید یا قیمت تمام شده کالا را اعلام میکند ولی کمتر از قیمت خرید حاضر به فروش و بیع میباشد: مثلاً اگر شخصی  آپارتمانی را مطابق مبایعه نامه ۱۰۰ میلیون تومان اخیراً خریداری کرده باشد و عین قیمت خریداری را آپارتمانی را مطابق مبایعه نامه ۱۰۰ میلیون تومان اخیراً خریداری کرده باشد و عین قیمت خریداری را اعلام ولی حاضر به فروش آن آپارتمان به قیمت ۹۰ میلیون تومان با شد، نوع بیع از دیدگاه کار شنا سان اعلام ولی حاضر به فروش آن آپارتمان به قیمت ۹۰ میلیون تومان با شد، نوع بیع از دیدگاه کار شناسان حقوقی بیع مواضعه محسوب میشود.

بیع مساومه بیعی است که هنگام تنظیم مبایعه و فروش ملک بایع قیمت خرید (رأس المال) را اعلام نمی نماید و البته در این خصوص ضرورتی هم وجود ندارد که فروشنده قیمت خرید را اعلام دارد و تأثیری نمی نماید و البته در این خصوص ضرورتی هم وجود ندارد که فروشنده قیمت خرید را اعلام دارد و تأثیری هم در صحت معامله در صورت عدم اطلاع مشتری هم ندارد.

بيع مرابحه هرگاه فروشنده و مالک هنگام معامله (فروش) قیمت خرید (رأس المال) را اعلام نماید و بیشتر از قیمت خرید رأس المال) آن را بفروشد چنین بیعی را بیع مرابحه می نامند. در واقع در بیع مرابحه آگاهی از مقدار ثمن و سود شرط است مثلاً فروشنده ملکی میگوید که سه ماه قبل ملکش را یکصد میلیون تومان خریداری کرده است و اکنون قصد فروش آن را به قیمت یکصد و ده میلیون تومان را دارد.

 

مشاهده سریع خرید خانه در کامرانیه تهران

 

بیع مشاع هرگاه مبیع مال یا ملک فروشی حصه (سهم) مشاعی باشد. چنین بیعی را بیع مشاع میخوانند مثل این که دو برادر در مالکیت خانه ای شریک باشند و یکی از دو برادر بخواهد سهم خود را به شخص دیگری بفرو شد، مجاز است معاملات املاک مشاعی و شراکتی احکام خاصی دارد. هنگام انجام چنین بیعی باید حداقل سه نکته را مد نظر داشت.

1.     مبیع، مشمول حق شفعه نباشد.

2.     حضور شریک دیگر در جلسه عقد بیع الزامی و امضاء وی پای قرارداد حتماً اخذ شود.

3.     مسئله کیفیت تحویل مبیع با حضور شریک دیگر حتماً مشخص و صورتجلسه تحویل ملک نیز همراه با حضور شریک دیگر و اخذ امضاء از وی باشد.

نکته در صورتی که شرکاء ملک مشاعی اختلاف داشته باشند توصیه میشود از انجام معامله صرف نظر نمایید.

بیع تولیه بیعی است که کالا با همان قیمت خریداری شده و تمام شده به فروش میرسد و شریک کردن دیگری مشتری) در آن جایز است. یعنی قسمت مشاعی از مبیع را در برابر آن بخشی از ثمن که به او تعلق میگیرد به مشتری تملیک نماید واگذار نماید به این نحو که بگوید تو را در نیمی از آن به نسبت تمنی که در خرید آن پرداخت کرده ام شریک می نمایم

نکته: مشروط بر این که هر دو طرف معامله علم و اشراف به قیمت آن داشته باشند و این امر در واقع فروش قسمت مشاعی از بیع در برابر سرمایه است.

·        دین و قرض افراد پس از فوت حال میشود بنابر این اول دیون متوفی محاسبه و تسویه میشود و سپس به وصیت متوفی عمل میشود.

·        در صورت فوت موصی وصیت کننده تنفیذ وصیت از طریق دادگاه صورت می پذیرد.

·        در مورد و صیت نامه های محضری که به ثبت رسیده است هیچ کس حق ادعا و اعتراض را نخواهد داشت.

·        در زمان حیات انسان آزاد است اموالش را به هر کسی که دلش بخواهد ببخشد ولی در زمان ممات بخشیدن بیش از ثلث یک سوم اموال نافذ نیست یعنی پدر نمی تواند به موجب وصیت نامه عادی اعلام کند که پس از مرگ وی فلان فرزند از ارث کلاً محروم شود. در صورت چنین وصیتی تنها ثلث اموال قابلیت اجرایی دارد و نه بیشتر.

·        حق انتفاعی که به دیگران واگذار میشود قابلیت پس گرفتن را ندارد. حق انتفاع را می توان اجاره داد ولی نمیتوان آن را فروخت در حق انتفاع سکنای به عمری تا زمانی که مالک زنده است صاحب انتفاع میتواند استفاده نماید و پس از فوت مالک انتفاع سلب می شود. این امر زمانی عملی است که موضوع حق انتفاع سکنای به عمری نسبت به مدت عمر و زندگی مالک ملک توافق شده باشد و نه مدت عمر منتفع حق انتفاع سکنای به عمرای منتفع یعنی این که منتفع تا زمانی که در قید حیات است حق بهره مندی و استفاده از آن را دارد. عقد انتفاع عقد لازم است و انتقال عین (ملک) از طرف مالک به غیر موجب بطلان حق انتفاع نمی شود و اگر منتقل الیه انتقال گیرنده یا خریدار جاهل باشد نسبت به حق انتفاع که متعلق به دیگری است اختیار فسخ معامله را دارد.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

حق انتفاع در موارد زیر باطل میشود

1.     در صورت انقضاء مدت.

2.     در صورت تلف شدن مالی که موضوع انتفاع است.

ضمانت اجرایی تعهدات به یکی از سه روش زیر امکان پذیر است

·        الف - تعيين ضمانت اجراء مثل تعیین خسارت دیر کرد خسارت تخلف از تعهد و تعیین مبلغی معین به عنوان جریمه

نکته: در این صورت باید ضمانت اجرایی از قبیل چک و یا وجه نقد و یا اخذ توافق و اجازه در خصوص محل تأمین جریمه و خسارت باید تعیین شود مثل این که چنانچه مستأجر در موعد مقرر عین مستأجره را تخلیه ننماید روزانه یکصد هزار تومان بابت دیر کرد و خسارت به مؤجر بپردازد و این مبلغ از محل قرض الحسنه ای که نزد مؤجر میبا شد قابل وصول است و پس از کسر مبلغ جریمه مابقی به مستأجر مسترد شود.

·        ب انجام تعهد و فعل توسط متعهد که با خرج متعهد علیه مثل این که حق داشته باشد در صورت تأخیر عمدی و یا تعطیلی خارج از عرف کارگاه یک واحد از آپارتمان سهمی شریک سازنده را بفروشد و با تأمین پول و سرمایه بقیه عملیات ساختمانی را ادامه دهد.

·        ج- تأمین خسارت از طریق مراجع صالحه قضایی در این صورت طرفین توافق مینمایند در صورت عدم اجرای مفاد و تعهدات مندرج در قرارداد جهت اخذ خسارت و ضرر و زیان و الزام به انجام تعهدات توسط خاطی به دادگاه مراجعه نمایند و مرجع قضایی (قاضی) میزان خسارت و نحوه تأمین و پرداخت آن را به خسارت دیده تعیین نماید.

سند مخدوش از حیث ظاهر و نه محتوایی به سندهایی که پلمپ آن باز شده و یا پاره شده باشد و یا سرب آن تخریب شده باشد و هم چنین سند تراشیدگی داشته باشد به عنوان سند مخدوش محسوب می شود و مالک آن سند برای رفع مشکل باید بلادرنگ اقدام نماید و متعاملین هم به چنین مواردی باید دقت و توجه نمایند. هنگام معامله هر ملکی قبل از هر نوع پرداخت ثمنی باید از اداره ثبت محل استعلام شود. نکته به لحاظ آیین دادرسی برای انجام تعهدی که توسط فروشنده و مالک ملک نوساز باید انجام می پذیرفته ولی امتناع می ورزد و ملک هم فاقد سند تفکیکی است جهت انجام اقدامات و امور قضایی مبنی الزام فروشنده به انتقال سند به نام خریدار ابتداء خریدار باید امور اداری از قبیل پرداخت مطالبات سازمانهای دولتی از جمله پرداخت طلبهای شهرداری اداره آب سازمان گاز و اداره برق پرداخت پول بانک جهت فک رهن رفع بازداشت را انجام دهد و سپس بتواند به نیابت از فروشنده یا مالک سند ملک را به نام خود انتقال دهد

وصیت عهدی عبارت است از مأمور کردن شخصی و یا اشخاصی در طی وصیت برای انجام کار یا اموری و تصرفات معین نسبت به مالی یا ملکی پس از فوت موصی. 

تصرف مالکانه تصرف املاک توسط اشخاص به عنوان مالکیت مطابق قانون ثبت، مالکیت محسوب می شود، مگر این که خلاف آن ثابت شود.

نکته تصرف مبیع توسط مشتری نیازی به اذن و اجازه بایع ندارد تصرف در امر معاملات برتر و مؤثرتر از انتقال سند محسوب میشود تصرف به عنوان یک اماره فقهی و شرعی است اما انتقال سند و خود سند. یک امر قانونی است. در فقه مشابه تصرف را تحت عنوان قاعده ید داریم یعنی هر چیزی که در دست و در اختیار هر کس است مالکیت آن متعلق به او است مگر خلاف آن ثابت شود.

در معاملات املاک ورثه ای ممکن است معامله فضولی اتفاق افتد و به خصوص که یکی از وراث ممکن است به جای دیگر وراث امضاء نماید در این صورت معامله حکم فضولی نسبت به سهم دیگر وراث پیدا می کند.

نکته هیچ خریدار سرمایه گذار و یا مستاجری نباید بدون حضور همه وراث، بدون رؤیت برگه حصر وراثت بدون گواهی مالیات بر ارث و بدون حضور دو شاهد مرد عادل و بالغ اقدام به چنین معامله ای نماید. چنانچه این گونه معاملات و امضاها بنابر اصرار و یا اعتماد مشاور املاک رخ دهد و بعداً مشکلات حقوقی و یا کیفری به دلیل اعتماد به مشاور املاک و یا اصرار وی ایجاد شود، مشاور املاک شریک جرم محسوب میشود.

هبه هبه قابل بخشش است ولی به راحتی قابل برگشت نیست اگرچه قبل از تصرف قابل برگشت میباشد. در شرایط هبه به غیر از اولاد میتوان راه برگشت را پیش بینی کرد ولی در هیه اموال به اولاد و پدر و مادر بعد از تصرف قطعی است و قابل برگشت نیست. ماده ۷۹۵ قانون مدنی در تعریف هبه گفته است: عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به دیگری تملیک میکند، تملیک کننده را واهب و طرف دیگر را متهب و مالی را که مورد هبه بست عین موهوبه میگویند هبه به معنای اعم عبارت از تملیک مال بدون عوض ولو این که برای تشویق و جبران زحمت کسی باشد (جایزه) یا به قصد قربت به عمل آمده باشد و متتاب فقیر باشد (صدقه) و حتی وقف هم داخل در ماهیت هیه به معنای اعم آن است. بهتر آن است که شاهد قراردادها اعم از اجاره و.... افرادی غیر از کارکنان و مشاورین شاغل در دفاتر مشاورین املاک باشند. شهود باید معتمد دارای حسن شهرت و اشتهار به راست گویی و عدالت داشته باشند.

نکته: اگرچه اثر انگشت پای قراردادها جنبه اعتباری دارد ولی لازم الاجراء نیست. علی الخصوص برای افرادی که سواد دارند ولی برای اشخاص بی سواد انگشت زدن لازم الاجراء و اجباری است.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020