کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آنقدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم میآورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده میشود.
آشنایی با انواع قراردادهای خارجی و بین المللی
)Turnkey( قرارداد کلید در دست
قرارداد روش کلید در دست که به آن طراحی - ساخت (design and construct) و یا Package deal گفته میشود مسؤلیت طراحی و اجراء را به طور کامل بر عهده پیمانکار میگذارد به گونه ای که بعد از تکمیل پروژه کارفرما فقط با چرخاندن یک کلید میتواند بهره برداری از تأسیسات اجرا شده را آغاز نماید.
در این روش کارفرما یا مشاورین او فقط در فرآیند مناقصه و نظارت عالیه بر کار پیمانکار دخالت دارند. کلید در دست حد اعلای سپردن مسؤولیت طراحی و اجرا به پیمانکار است. بنابراین نیازی نیست که مشخص شود آیا یک نقیصه به دلیل طراحی غلط بوده یا از اجرای ضعیف ناشی شده است و به عنوان یک قانون کلی مسؤولیت هر عیب و نقصی که در محدوده تعریف شده کار رخ دهد به عهده پیمانکار خواهد بود.
البته کارفرما ممکن است پیمان کلید در دست را فقط برای قسمت مشخصی از پروژه انتخاب نماید که به عنوان نیمه کلید در دست (Partial_Turkey) یا (Semi Turkey) معروف است. در واقع این امر بسته به میزان کاری که کارفرما به صورت مستقیم یا توسط مشاورین یا پیمانکاران دیگری مستقل از پیمانکار کلید در دست انجام دهد مقدار مسؤولیت کارفرما هم برای کاری که خود انجام میدهد و هم هماهنگی با وظایف پیمانکار کلید در دست افزایش می یابد.
قرارداد احداث بهره برداری و انتقال یکی از جدیدترین قراردادهای تأمین مالی میباشد که از اوایل دهه ۱۹۸۰ یعنی هنگامی که دولت ترکیه اعطای امتیاز چند نیروگاه را به مناقضه گذاشت به رسانه های ملی راه یافت.
استفاده از این تکنیک به ویژه در مورد تأسیسات زیربنایی به تدریج توسعه یافت. به طوری که هم اکنون این روش در کشورهای در حال توسعه مقبولیت زیادی یافته است. در این روش ساخت و بهره برداری پروژه به مدت معینی توسط شرکتی که اصطلاحا شرکت پروژه Progect development) (company نام میگیرد انجام میشود و انتقال پروژه به کارفرما پس از طی مدت معینی و بعد از تحصیل درآمد لازم تحقق می یابد.
قابل ذکر است که کارفرما باز پرداخت هیچ وامی را از طرف سرمایه گذاران یا متولیان پروژه تضمین نمی کند و با توجه به اینکه سرمایه گذاری مستقیم از بودجه دولتی نیز نمی باشد، فشار ناشی از استقراض کاهش می یابد و علاوه بر آن ریسکهای مربوط به ساخت و تکنولوژی های جدید بکار برده شده نیز، به بخش خصوصی انتقال داده میشود. همچنین دولت یا کارفرما، علاوه بر موارد فوق، هم در زمان ساخت پروژه و هم در زمان بهره برداری پروژه توسط شرکت خصوصی، منافع بسیاری از تجربه های بخش خصوصی کسب مینماید. بنابراین B.O.T در واقع یک روش مستقل قراردادهای اجرایی نیست بلکه بیشتر روشی برای تأمین مالی پروژه است محبوبیت فزاینده این تیپ پروژه ها به دو دلیل است
الف کمبود سرمایه های دولتی
ب تفکر اعمال مدیریت بهینه تر
به طور خلاصه مراحل انجام B.O.T به صورت زیر میباشد
تشکیل شرکت پروژه به صورت خصوصی با مسؤولیت محدود توسط مجریان پروژه
-۶- تنظیم یک سند مالی جهت جمع آوری منابع مالی از طریق استقراض اوراق قرضه و تعهد تأمین منابع مالی فروش سهام شرکت پروژه
- شرکت پروژه خریدار مالک و بهره بردار واحد مربوطه مثل نیروگاه خواهد بود.
)Build own Operate) (B.O.O( قرارداد احداث، تملک بهره برداری
در این نوع قرارداد سرمایه گذار خصوصی نسبت به ساخت تملک راه اندازی و نگهداری پروژه برای همیشه اقدام می نماید و عوارض اجاره ها و سایر مخارج و درآمدهای ناشی از اجرای پروژه را به منظور بازگرداندن سرمایه و سود جمع آوری میکند.
در این نوع قراردادها دولت ممکن است بهره برداری و نگهداری پروژه را به یک دستگاه سومی محول نماید، منوط به آنکه تضمین لازم را به بخش خصوصی تأمین کننده مخارج پروژه در خصوص متعهد بودن به اجرای قرارداد (B.O.O) بسپارد.
)Build ownoperate transfer) (B.O.O.T( قرارداد ساخت تملک بهره برداری و انتقال
در این نوع قرارداد پس از بهره برداری پروژه به کشور میزبان انتقال داده میشود.
)Build transfer operate) (BTO( قرارداد احداث انتقال بهره برداری
در این قرارداد سرمایه گذار خصوصی با احتساب مخاطرات ناشی از افزایش هزینه تأخیر و عملکردهای خاص پروژه را اجرا مینماید و در حالی که دولت پس از راه اندازی پروژه به ظاهر) مالک آن میشود حق بهره برداری از پروژه به مؤسسه اجرایی نمایندگی منتقل خواهد شد.
سرمایه گذار خصوصی پروژه را برای مؤسسه اجرایی نمایندگی اداره میکند و به او اجازه داده میشود که هزینه های مربوط به سرمایه گذاری خود اصل و فرع را در قالب یک توافقنامه دریافت نماید.
در این نوع قرارداد سرمایه گذار خصوصی نسبت به ساخت پروژه اقدام نموده و دولت هزینه های سرمایه گذاری شده توسط بخش خصوصی را از طریق اجاره دادن پروژه تحت یک شرایط و برنامه توافق شده پرداخت میکند.
مالکیت پروژه پس از انقضاء دوره اجاره به دولت تعلق میگیرد. این قرارداد شامل احداث اجاره و واگذاری است که تابع شرایط پیمان مربوطه میباشد.
)Build transfer) (BT( قرارداد ساخت و انتقال
در قرارداد احداث و واگذاری بهره برداری را کشور میزبان انجام خواهد داد و نسبت به پرداخت اصل و فرع سرمایه اقدام می نماید
قرارداد بیع متقابل (Buy Back)
این قرارداد که عمدتاً برای اجرای طرحهای نفت و گاز در ایران مورد استفاده قرار می گیرد، در ردیف قراردادهای خرید خدمت محسوب میشود شرکت سرمایه گذاری خارجی کلیه وجوه سرمایه گذاری همچون نصب تجهیزات راه اندازی و انتقال تکنولوژی را بر عهده میگیرد و پس از راه اندازی به کشور میزبان واگذار میکند بازگشت سرمایه و همچنین سود سرمایه شرکت سرمایه گذار از طریق دریافت محصولات تولیدی صورت می پذیرد.
علت طبقه بندی قرارداد بیع متقابل در ردیف قراردادهای خرید خدمت این است که انجام بازپرداخت سرمایه اصلی و سود سرمایه گذاری از محل مایعات گازی نفت و فرآورده های نفتی صورت می گیرد. همچنین پرداختها به صورت نقدی و غیر نقدی هم امکان پذیر میباشد این نوع قراردادها در کشورهایی که قوانین آنها هر گونه مالکیت بخش خصوصی و یا خارجی را به صنعت نفت ممنوع میداند مورد استفاده قرار میگیرد
مهمترین ویژگی این گونه قراردادها به ترتیب عبارت است از
-۱- شرکتهای خارجی نقش پیمانکار را ایفا میکنند وظیفه آنها تأمین همه سرمایه مورد نیاز عملیات اکتشاف توسعه نوسازی و بازسازی میادین میباشد
کلیه مخارج و هزینه هایی که پیمانکاران متحمل میشوند به همراه بهره سرمایه و نرخ سود توافق شده از درآمد حاصل از فروش نفت یا گاز بازپرداخت خواهد شد.
- نرخ بازده سالیانه سرمایه گذاری متناسب با پروژه متغیر بوده (معمولاً حول و حوش ۲۰ درصد است و در قالب اقساط مساوی به پیمانکار پرداخت خواهد شد.
پس از پایان دوره پرداخت اصل و بهره سود سرمایه گذاری پیمانکار هیچ گونه حق و منافعی در میادین نفت و گاز کشور میزبان نخواهد داشت.
همچنین پس از پایان دوره عملیات اجرایی پروژه راه اندازی تولید و شروع تولید کشور میزبان کنترل عملیات را بر عهده خواهد گرفت و مسؤول تأمین هزینه عملیات جاری خواهد بود.
پیمانکار خارجی در این سرمایه گذاری مشترک فاقد سهم میباشد.
در این نوع قرارداد پروژه ها فاقد خطر پذیری اکتشاف میباشد زیرا همگی در میادینی که دارای ذخایر اثبات شده نفت و گاز هستند به اجرا درخواهد آمد. ضمناً خطر پذیری قیمت به کشور میزبان منتقل شده است و کشور میزبان پرداخت وجوه مورد توافق را تضمین کرده است
با این حال پیمانکار وظیفه تأمین مالی طرح ) به صورت کامل مسؤولیت اجرایی و مهندسی مسؤولیت سفارشات ساخت و نصب به تصویب رساندن توسط شرکت میزبان به وسیله کمیته مشترک مدیریت انتقال تکنولوژی آموزش و راه اندازی و تحویل میدان پس از توسعه آن به کشور میزبان را به عهده دارد و کلیه مراحل مذکور تحت نظارت فنی و مالی کشور میزبان صورت می گیرد
"Home Buying For Dummies" اثر Eric Tyson و Ray Brown: این کتاب یه راهنمای جامع و خودمونی برای خرید خونه ست که به زبون ساده و با مثال های کاربردی نوشته شده.
مهارتهای کاربردی مدیریت جلسات عبارت است از:
۱ فراخوان شرکت کنندگان
آماده سازی مکانی و زمینه سازی فکری برای جلسات
راهکارهای پیشنهادی جهت افزایش بهره وری جلسات
۴ برنامه ریزی ها
تعیین و تبیین مقررات
اقدامات ضروری قبل از شروع جلسه الفه اقداماتی که توسط رئیس با مدیر جلسه باید صورت پذیرد:
ا هدفها باید تعیین تعریف و تشریح شوند.
اعضای مؤثر جلسه انتخاب شود.
با شرکت کنندگان جلسه مقدمتاً تماس بگیرید
آیا مجری نقش خود را با وضوح کامل برای شرکت کنندگان در جلسه توضیح می داد؟
آیا مجری به افراد شرکت کننده اجازه تجدید نظر بر روی صورتجلسه را می داد؟
آیا مجری در زمینه متمرکز نمودن گروه برای بحث حول یک م
یادگیری روان سازی و آسان سازی جلسه مانند بازی است. شما میتوانید قواعد آن را به سرعت یاد بگیرید و شروع به بازی کنید. اما برای مجری خوب بودن نیاز به تمرینات قابل توجهی است. باید گفت که صرفاً یک راه برای
شما می توانید کارهای زیر را در بین دو جلسه انجام دهید تا از تشکیل گروه فکری جلوگیری نمایید: شیوه نخست افراد را تشویق کنید که بین جلسات با دیگر افراد بخش و سازمان خود مشورت نمایند.
به خصوص وقتی که موض
اکنون میدانیم که برای استفاده از اطلاعات و یا شنیدن یک گزارش جلسه، باید هدف مشخصی داشته باشید. بنابراین باید بدانید که مقصود شما از جلسه چیست؟ انواع مختلف جلسات نیاز به نقش ها و روشهای مختلف دارد. برخ
مهارتهای مدیریت زمان جلسه
۱ در همان ابتدای جلسه مدت زمان آن را تعیین و به شرکت کنندگان اعلام کنید.
۲ بهتر است قبل از وقت ناهار جلسه برگزار شود در این صورت احتمال این که جلسه به موقع خاتمه یابد بیشتر
۱ گروه های متجانس افرادی که با نقطه نظرات یکسان در جلسات تصمیم گیری و حل مسئله شرکت می کنند.
گروه غیر متجانس افرادی که با نقطه نظرات مختلفی در جلسات تصمیم گیری و حل مسئله حضور می یابند. در این صورت ن
در این مبحث مطالبی کاملاً کاربردی برای مدیران و صاحبان دفاتر مشاورین املاک آورده شده است. هدف از ارائه این مطلب آشنایی مدیران با انواع جلسات مهارتهای اداره جلسات، مهارت های مدیریت زمان در جلسات آشنایی
را در ۱۳۱۷ در کشور را سال تأسیس آن به شمار آوریم و برخورداری از قانون نظام صنفی (۱۳۵۲) و اجتماعی (یعنی با اعتبار اجتماعی حداکثر ۴ درصد قرار دارد و با گذشت این همه سال هنوز عملکرد سنتی و قدیمی را رها ن
مدیران باید به مهارت و هنر مصاحبه و گزینش مناسب ترین همکاران سازمانی مسلط باشند. این مهارت ها در این مبحث به صورت خیلی ساده و قابل فهم طرح میشود باشد که راه گشای سبک مدیریتی مدیران دفاتر مشاورین املاک