تحلیل وضعیت سرقفلی حق کسب و پیشه و تجارت از قبل از انقلاب تاکنون

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل وضعیت سرقفلی حق کسب و پیشه و تجارت از قبل از انقلاب تا پس از انقلاب

1. راجع به مفاهیم مذکور از سال ۱۳۱۷ در آیین نامه اجرایی قانون تعدیل مال الاجاره مستغلات مصوب سال ۱۳۱۷٫۱۱٫۱۵ صحبت شده است.

2. حداکثر زمانی که میتوان برای وجود اعتباری پدیده تجاری سرقفلی حق کسب و پیشه و تجارت برشمرد سال ۱۳۰۶ میباشد که البته این احتمال را بسیاری از حقوق دانان رد میکنند.

3. قانون تثبیت قیمت ها در سال ۱۳۳۲ در کشاکش جنگ دوم جهانی با تجاوز متفقین به ایران پس از بروز قحطی و گرانی اجناس و عدم ثبات اقتصادی در این دوره قانونی تحت عنوان قانون اختیارات دکتر میلسپو در مورد تنزل و تثبیت بهای اجناس آیین نامه ای را به تصویب رساند که طبق ماده ۶ این آیین نامه اجرایی برای وراث مستأجر محل کسب نسبت به ورثه مستأجر محل سکنی بر فرض این که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد امتیازی قایل شده است. این موضوع را میتوان اولین قدم در راه شناسایی حقی مستقل برای مستأجر محل کسب تلقی کرد:

· الف: قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹٫۴٫۱۲ در بند ۴ ماده ۶ چنین گفته است: ... اجاره به منظور سکنی است یا تجارت یا پیشه و یا کسب و در مورد پیشه و کسب و تجارت تعیین نوع آن به طور صریح.

· ب قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ این قانون در مورد محل های کسب پیشه و تجارت هنوز هم قابل اجرا است. جوهره این قانون حمایت و حفظ حقوق کسب پیشه و تجارت است و نه سرقفلی

· ج قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ تغییر قانون سال ۱۳۵۶ توسط قانون گذار با انگیزه اعلام فسخ قانون سال مذکور تا کاملاً منطبق بر ضوابط شرعی بر روابط مالک و مستأجر حاکم شود.

· د قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۶۵ هدف نهایی تصویب و اجرای این قانون ۷ سال پس از انقلاب شکل گیری و قوام گرفتن نهادهای نوبنیاد در کشور بود و برای رفع مشکلات و معضلات قوانین قبلی این قانون دو هدف را دنبال میکرد

نخست قراردادهای اجاره حتماً با سند. رسمی تنظیم و روابط مالک و مستأجر بر این اساس برقرار شود.

دوم مؤجر، وجهی از مستأجر از بابت آجوره دریافت نکرده باشد.

بنابراین قانون مذکور در صورت وجود دو شرط که یکی راجع به شکل و تشریفات تنظیم قرارداد اجاره است و دیگری ناظر بر ذات و ماهیت رابطه طرفین میباشد حق کسب پیشه و تجارت به کلی منتفی شود.

· ه قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ که کلاً تلاش کرده است هم حقوق سرقفلی و هم حق کسب پیشه و تجارت را حذف نماید تا مردم به دردسرهای جدیدی گرفتار نشوند.

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

اشخاص صاحب حق کسب، پیشه و تجارت

1. این حق حتی در حال حاضر به مستاجری تعلق میگیرد که مستاجر محل کسب باشد. مطابق تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶

حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود و در صورتی که مستأجر محل کسب پیشه و تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

2. منتقل الیه ای که این منافع با اذن مؤجر به وی منتقل میشود.

3. در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده تبصره یک ماده مذکور قانون سال ۱۳۵۶) مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید مؤجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

4. به کسی که محل کسبی بدون اذن مؤجر یا حکم محکمه به او منتقل شده باشد.

اماکن مشمول حق کسب پیشه و تجارت

1. مغازه ها و دکان ها

2. خانه ها و آپارتمانها

3. مهمانخانه ها مسافرخانه ها و اتاقهای کرایه ای

4. گرمایه ها

5. کاروانسراها

6. محل کارخانه

7. محل باشگاه های ورزشی

8. گاراژها و انبارها

9. به طور کلی هر محلی که برای پیشه کسب و تجارت و یا سکنی تا به حال، اجاره داده شده است و بعداً مشمول مقررات این قانون خواهد بود ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶).

10.مطب پزشکان دفاتر وکلا و .....

شیوه های مرسوم و متداول انتقال حق کسب پیشه و تجارت در معاملات

1. انتقال با جلب رضایت مالک

2. تنفیذ و اجازه انتقال از طرف مالک

3. انتقال کلیدی

انواع انتقالهای قهری حق کسب پیشه و تجارت

1- انتقال ناشی از ارث مطابق ماده ۴۹۷ قانون مدنی که میگوید عقد اجاره به واسطه فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمیشود. لیکن اگر مؤجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره با فوت مؤجر باطل میشود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد، با فوت مستأجر باطل می گردد.

2- از طریق انتقال قضایی مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶: هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره سابق یا دفترخانه نزدیک محل اگر اجاره نامه رسمی در کار نباشد صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به مؤجر نیز اعلام خواهد نمود و .......

3- از طریق انتقال اجرایی از آنجا که حق کسب پیشه و تجارت به عنوان حق مالی تبعی جزء اموال و دارایی های افراد محسوب می شود بنابر این باید وثیقه مطالبات طلب کاران ایشان قرار گیرد. یعنی قابل توقیف و حراج و نهایتاً تملیک به طلبکار یا فروش به ثالث به منظور استیفاء طلب باشد.

اگرچه مخالفین و موافقین در این باره به سیار هستند ولی در حال حاضر در پاره ای از موارد توقیف چنین حق مالی را بنابر تقاضای بستانکار جایز میدانند و ادامه عملیات اجرایی را غیر مجاز می شمارند. چرا که اعتقاد بر این است که حق مالی حق معلق است و مادام که منجز نشده و مستقر نگردیده، عملیات اجرایی مجاز نیست.