صدور پروانه ساخت برای اراضی و املاک مشاعی

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

صدور پروانه ساخت برای اراضی و املاک مشاعی

به منظور تعیین تکلیف متقاضیان پروانه برای اراضی و املاک فاقد سند مالکیت دفترچه ای و هم چنین اراضی و املاک مشاعی ضوابط مشروحه زیر صادر گردیده است:

1.      در مورد اراضی و املاک فاقد سند مالکیت رسمی گواهی ثبت مربوطه دایر بر بلامعارض بودن مالکیت ضروری است.

2.      در مورد اراضی و املاک مشاعی دارای ساختمان دارای (بنچاق قدیمی قبل از ۴۹ باشد صدور پروانه جهت تجدید بنا در حد بنای موجود و با رعایت ضوابط شهرسازی و عدم وجود معارض و با ارائه مدارک لازم بلا اشکال است.

3.     در مورد اراضی مشاعی فاقد ساختمان تا مساحت حداکثر ۱۰۰۰۰ متر مربع در صورتی که قطعه مشاعی در تصرف مالک بوده و سایر مالکین مشاعی نسبت به آن ایراد و اعتراضی نداشته باشند صدور پروانه با رعایت ضوابط شهرسازی و ارائه مدارک لازم بلا اشکال است. در این صورت بایستی مالکان تعهد رسمی مطابق فرم پیوست را مبنی بر قبول کلیه مسئولیتها و جوابگویی به اعتراضات و ادعاهای احتمالی اشخاص ثالث به شهرداری تسلیم نمایند. بدیهی است دسترسی مستقیم قطعات باید از گذر ثبتی با طرح تفصیلی با رعایت مقررات تعریض گذرها تأمین گردیده و قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن نیز به طور کامل باید رعایت گردد. 

نمونه تعهد نامه متقاضی پروانه ساختمان در املاک مشاعی

دارای شناسنامه شماره ........... صادره از ... متولد ... ساکن . متر مربع مشاعی . سهم سه دانگ مشاع .......... از پلاک ثبتی شماره ............. به مساحت متر مربع واقع در .......... با اعلام این که پلاک ثبتی مزبور بدون رعایت ضوابط و مقررات تفکیک اراضی و اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در محل تقسیم شده و اینجانب به میزان سهم مشاعی خود پلاک ثبتی مزبور را متصرف میباشم ضمن عقد خارج لازم

الف - متعهد میگردم پاسخگوی کلیه دعاوی فرضی و قابل تصور اشخاص علیه شهرداری تهران ناشی از اقدام به صدور پروانه ساختمانی جهت ملک مزبور باشم و کلیه دیون احتمالی شهرداری تهران به اشخاص ذی نفع را که به سبب این اقدام ایجاد میشود پرداخت نمایم.

ب. شهرداری تهران را وکیل در حیات و وصی در ممات قرار میدهم که در صورت اثبات خلاف اظهارات فوق و نیز در شرایطی که ابقاء پروانه ساختمانی صادره معارض حقوق شهرداری تهران و یا سایر اشخاص ثالث باشد کلیه حقوق اینجانب در مورد پروانه ساختمانی را اسقاط و نسبت به ابطال آن اقدام نماید.

مقررات صدور عدم خلاف و پایان کار ساختمان و عوارض شهرسازی

عدم صدور پایان کار جهت بناهای مخروبه و لزوم اخذ عدم خلاف و پایان کار جهت انجام معاملات قطعی

با عنایت به این که ساختمان بر حسب تعریف طرح جامع تهران عبارت است از هر بنای پوشیده که برای مسکن زندگی و یا فعالیت انسان و یا نگهداری کالا ماشین آلات و غیره در نظر گرفته شده است از طرفی با توجه به ماده صد قانون شهرداریها و بند ۲۴ ذیل ماده ۵۵ قانون مذکور، احداث هرگونه ساختمان در محدوده قانونی شهرها بایستی با اخذ مجوز از شهرداری انجام پذیرد و گواهی پایان ساختمان قائم به پروانه های صادره بوده و تأییدی است بر صحت اجرا و رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و در نتیجه استحکام بنا و اجازه بهره برداری از مستحدثات اجرا شده لذا با توجه به نکات فوق الذکر، گواهی پایان ساختمان در مورد بناهایی که مخروبه بوده و غیر قابل استفاده میباشد موضوعیت ندارد. از طرف دیگر با توجه به تبصره ۸ از لایحه اصلاحی تبصره های ماده صد قانون شهرداری ها مصوب  شورای انقلاب اسلامی ایران دفاتر اسناد رسمی نیز مکلفند در زمان انجام معاملات با اخذ گواهی پایان کار و یا عدم خلاف اقدام به انجام معامله نماید؛ لذا شهرداری میتواند نسبت به موارد فوق مراتب عدم شمول ملک مورد نظر را نسبت مقررات تبصره ۱ ماده صد اعلام نماید. (۲۳۰۸٫ش - ۶۴٫۳٫۶)

صدور عدم خلاف و پایان ساختمان به درخواست بانک

در مواردی که مقرر است نسبت به املاک در وثیقه بانک بنا به درخواست بانک مربوطه و توام با ارائه تصویر پیش نویس سند انتقال اجرایی صادره از اجرای ثبت مفاصا حساب گواهی عدم خلاف و یا پایان ساختمان به منظور انتقال ملک در قبال مطالبات بانک صادر گردد دستور فرمایید پس از رسیدگی های لازم برابر ضوابط و پرداخت حقوق شهرداری بر حسب وضعیت ملک و عملیات ساختمانی انجام شده گواهی عدم خلاف پایان ساختمان و یا مفاصا حساب لازم صادر خواهد شد و در این گونه موارد نیازی به مراجعه مالک نمیباشد (۸۱۸٫م - ۷۲٫۱۰٫۱۳).

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

ذکر غیر قابل تفکیک بودن عرصه ملک در گواهی های صادره

نظر به این که ادارات ثبت در برخی موارد به استناد پایان ساختمان صادره از طرف شهرداری ها بدون اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها اقدام به تفکیک عرصه املاک واقع در محدوده شهر تهران را می نمایند لذا به منظور عدم ایجاد گرفتاری بعدی جهت مالکین مربوطه و نیز به منظور جلوگیری از تضییع حقوق شهرداری باید در گواهیهای صادره اعم از ساختمانهای احداثی قبل از سال ۱۳۴۹ یا پس از آن قید گردد که عرصه ملک غیر قابل تفکیک بوده و هرگونه افراز و تفکیک عرصه با توجه به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مستلزم موافقت شهرداری میباشد ۸۱۱٫۱۶۳۹۶-۶۹٫۹٫۳)

صدور گواهی عدم خلاف آپارتمانی

در یک مجموعه ساختمانی اعم از بناهای مسکونی و تجاری و غیره... صدور برگ عدم خلاف جهت واحد مورد تقاضا، به شرط آن که تخلفی در مشاعاتی که در سند قید شده انجام نگرفته باشد، بلامانع است. (۴۲۰٫۵۰۸۶۷ - ۶۳٫۱۲٫۱۶) 

صدور گواهی عدم خلاف و پایان کار در مجتمع های مسکونی

در مجتمع های مسکونی صدور هرگونه گواهی عدم خلاف و پایان کار منوط به اجراء فضای خدماتی در حد پیشرفت کار قسمتهای مسکونی خواهد بود و اخذ تعهد در این خصوص از هیئت مدیره تعاونی ضروری بوده و در پروانه صادره نیز قید خواهد شد. در این صورت شرط ارائه صورت مجلس تفکیکی قبل از صدور پروانه ضرورت نخواهد داشت بند ۶ صورت جلسه ۱۶۲ شماره ۱۱۴٫۴۴۱۷ - ۶۹٫۸٫۲۶).

انجام معاملات املاک با ارائه برگ پایان ساختمان و لزوم استعلام طرحهای تفصیلی توسط دفاتر اسناد رسمی

جهت انجام معاملات املاک ارائه برگ پایان ساختمان با رعایت مقررات مربوط کافی بوده و دفاتر اسناد رسمی ملزم به استعلام طرحهای تفصیلی از مناطق شهرداری تهران نمیباشند. بدیهی است خریداران در صورت تمایل میتوانند وضعیت طرحهای تفصیلی ملک مورد معامله را از شهرداری منطقه مربوطه استعلام نمایند. (۹۳۴۷ - ۶۱٫۵٫۱۰).

هنگام صدور گواهی عدم خلاف و پایان ساختمان توسط سیستم مکانیزه از درج شماره های دیگر به صورت دستی خودداری شود

نظر به این که شماره و تاریخ صدور پروانه گواهی عدم خلاف و پایان ساختمان توسط سیستم مکانیزه در گواهیهای مربوطه درج میشود از درج شماره های دیگری که بعضاً به صورت دستی در گواهی های مذکور انجام میگرفت باید اجتناب شود. (۸۰٫۷۴۰۱۰۱۲۲ - ۷۴٫۶٫۲۱)

صدور گواهی ساختمان جهت ساختمانهای مخروبه و لغو یک جانبه گواهی ها

گواهی پایان ساختمان برای پلاکهایی که دارای ساختمان مخروبه هستند صادر نمی گردد برای این گونه پلاک ها و اماکن تنها به صدور گواهی احداث بنای قبل از سال ۱۳۴۹ آن هم به استناد معتبر اکتفاء خواهد شد. ضمناً لغو یک جانبه گواهیهای مختلف صادره از شهرداری وجاهت قانونی ندارد. (۶۴٫۳٫۲۵ -۲۵۰٫۱۲۲۱)

مدت اعتبار عدم خلاف و پایان ساختمان

به منظور تقلیل مراجعات تسریع در پاسخگویی و استفاده بهینه از سیستم مکانیزه، مدت اعتبار گواهی پایان ساختمان و گواهی احداث ساختمان به تاریخ قبل از سال ۱۳۴۹ از شش ماه به یک سال از تاریخ 

صدور) افزایش یافته است. ضمناً اعتبار گواهی عدم خلاف ۶ ماه از تاریخ صدور تعیین گردیده است. بدیهی است خریداران ساختمانها علی القاعده باید متن پایان ساختمان و عدم خلاف را با وضعیت ملک تطبیق نموده و در صورت وجود مغایرت اصلاح آن را از فروشندگان درخواست نمایند. (۸۰٫۱۸۳۱۹ ۷۲٫۸٫۱۰ و ۸۰٫۴۱۴۰٫۱۰٫۱۲۹۸۸- ۷۳٫۳٫۱۱

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020