برخی مواد قانون مدنی مرتبط با حوزه املاک وساختمان

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

ماده ۲۵۸ قانون مدنی " نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و هم چنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد، مؤثر خواهد بود.

در بین نظرات مختلف برای قبول مالک و اجازه دادن آن در رابطه با اثر عقد برای مالکیت منافع مال فضولی از زمان اجازه و از زمان انعقاد عقد قانون مدنی تأثیر عقد را پس از اجازه انتقال از زمان عقد پذیرفته است.

ماده ۲۵۹ قانون مدنی: هرگاه معامل فضولی مالی را که موضوع (معامله) بوده است، به تصرف متعامل اجازه نکند متصرف ضامن عین و منافع است ".

در صورتی که فضول مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کرده باشد و آن مال نزد او موجود باشد، مالک خواهد توانست با رد معامله به او مراجعه کرده و عین مال خود را مطالبه کند هرگاه مال مورد معامله نزد اصیل تلف شده با شد مالک میتواند بدل مال را از او بخواهد و هم چنین کلیه منافع و نمائات مال را از اصیل بگیرد خواه آن منافع مورد استفاده اصیل قرار گرفته یا قرار نگرفته باشد اگر مال نزد اصیل ناقص یا معیوب شده باشد. خود مال به اضافه مبلغی که برای جبران ضرر ناشی از عیب یا نقص لازم است به مالک تسلیم می گردد به هر صورت متصرف ضامن است.

ماده ۲۶۰ قانون مدنی " در صورتی که معامل فضولی عوض مالی را که موضوع معامله بوده است، گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله، قبض عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر (متعامل) نخواهد داشت.

در معامله فضولی ممکن است معامل عمل فضولی دیگری انجام دهد و عوض را از متعامل دریافت دارد مثلاً در موردی که مال غیر را میفروشد و ثمن را فضولاً از خریدار اخذ کند مالک می تواند با اجازه معامله فضولی اخذ ثمن را از طرف معامله فضولی نیز اجازه دهد در این صورت مالک میتواند برای اخذ ثمن رجوع به معامل مزبور بنماید و نمیتواند برای مطالبه آن مراجعه به اصیل (مشتری کند، زیرا مالک، عمل فضولی معامل را در اخذ نیز اجازه و تصویب نموده است بنابراین ذمه متعامل مبری میباشد.

مالک می تواند با اجازه معامله فضولی قبض عوض را انجام ندهد در این صورت مالک فقط میتواند برای أخذ ثمن به متعامل رجوع بنماید به طور خلاصه برای اخذ ثمن مالک میتواند به فضول مراجعه کند ولی نمی تواند به اصیل مراجعه کند و در صورت عدم اجازه اخذ ثمن مالک فقط مراجعه به اصیل می کند و در این صورت نمی تواند به فضول رجوع نماید مثال فضول خانه مالک را میفرو شد، مالک می تواند با اجازه معامله فضولی دریافت ثمن را اجازه ندهد اگر اجازه داد فقط میتواند به شخص فضول مراجعه کند.

ماده ۲۶۱ قانون مدنی " در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود، هرگاه مالک، معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است اگرچه منافع را استیفاء نکرده باشد و هم چنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد. یکی دیگر از روابط مالک و اصیل که در این ماده قانونی نهفته است توجه شود. لطفاً یک بار دیگر به شرح ماده ۲۵۹ مراجعه فرمایید در ماده ۲۵۹ نیز روابط مالک و اصیل به وضوح دیده میشود.

ماده ۲۶۲ قانون مدنی: در مورد ماده قبل مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن، عيناً يا مثلاً يا قيمتاً به بایع فضولی رجوع کند

در صورتی که اصیل ثمن معامله را به فضول پرداخته باشد میتواند در صورت وجود عین، ثمن آن را از فضول بخواهد و چنان که ثمن در ید فضول تلف شده باشد بدل آن را از مثل یا قیمت دریافت خواهد کرد. در این مورد تفاوتی بین این که اصیل عالم یا جاهل فضولی بودن معامله باشد نیست. زیرا در صورتی که بر این امر آگاهی داشته باشد قصد هبه بالا عوض ثمن را به فضول نداشته است، بلکه آن را به عنوان عوض مورد معامله پرداخته است. به همین جهت دلیلی ندارد که ثمن غیر قابل استرداد از آن فضول باشد. ماده ۲۶۳ قانون مدنی هرگاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای تمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط رجوع برای ثمن را خواهد داشت.

در صورتی که اصیل عالم بر فضولی بودن معامله باشد حق رجوع به فضول جهت مطالبه خسارت نخواهد داشت. زیرا خود عالماً اقدام به معامله کرده و به خود ضرر زده است و کس دیگری را نمی تواند مسئول عمل خود بداند ولی چنان چه جاهل بر فضولی بودن معامله باشد بر طبق این ماده میتواند برای اخذ کلیه خسارات به فضول مراجعه کند مثال شخصی غیر منقولی را معامله می کند که میداند متعلق به دیگری است. حال چنان چه پس از انجام معامله مالک، غیر منقول معامله را قبول نکند خریدار فقط می تواند مبلغ امن را پس بگیرد دیگر نمیتواند هزینه های پرداختی را پس بگیرد.

ب مصادیق عقد صوری

1. برای اختفاء موضوع و مسئله ای باشد.

2. هدف کسب امتیازی از متعاقدین و با هر دو طرف قرارداد باشد.

3. به قصد فرار از دین باشد.

4. مصداق بارز پول شویی و معاملات غیر اخلاقی و غیر قانونی باشد.

5. در فقدان اراده باطنی و حقیقی حداقل از طرف یکی از متعاقدین باشد.

6. د به قصد فرار از انجام تعهد باشد.

7. وقتی احراز شود که حقیقت بیع، قصد بایع نبوده است.

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

منابع تعهدات و ضمانت اجرای آن

تا اینجا با تعریف تعهد آشنا شده اید ولی قبل از ورود به بحث منابع تعهدات و ضمانت اجرایی آن اشاره ای مختصر به مفهوم تعهد در قانون مدنی میشود.

کارشناسان علم حقوق بر این باورند که تعهد یک رابطه حقوقی و یک وضعیت حقوقی فی مابین متعهد و متعهد له ذینفع تعهد میباشد. این تعهد گاه ناشی از عقد و گاه خارج از چارچوب عقد و قرارداد قرار دارد و به موجب آن متعهد که میتواند از متعهد انجام مورد تعهد را خواستار شود.

این درخواست گاهی به صورت عادی با گفتگو و مذاکره في ما بين متعهد و متعهد له) گاه نیز از طریق مقامات ثبتی و یا از طریق مراجع قضائی صورت می پذیرد.

مورد تعهد بر دو نوع میباشد تعهد مالی و تعهد غیر مالی

· تعهد مالی مثل تأدیه وجه پرداخت نفقه به زوجه و فرزندان تسلیم یا استرداد مال انتقال مالکیت مالی

· تعهد غیر مالی مثل حضانت از طفل خودداری از انجام کاری یا انجام دادن فعل و کاری

تعهد میتواند لازم با شد مثل تعهد مؤجر مبنی بر تسلیم عین مستاجره به مستاجر و نیز میتواند جائز باشد. مثل وکالت و جماله.

منابع تعهدات

(1) تعهدات ناشی از قانون مثل تعهدات ولی و قیم نسبت به صغیر یا مولی علیه.

(2) تعهدات ناشی از عقد مثل تسلیم مبيع، تأديه ثمن و .....

(3) تعهدات ناشی از شبه عقد مثل استرداد مبلغ دریافتی در ایفاء ناروا و یا دارا شدن مالی بدون حق و بدون جهت یا پرداخت هزینه و دستمزد برای اداره فضولی اموال غیر

(4) تعهدات ناشی از جرم مانند پرداخت خسارتهای ناشی از وقوع جرم

(5) تعهدات ناشی از ایقاعات مانند پرداخت نفقه به زوجه مطلقه در طلاق رجعی، تعهد عدم مراجعه به مدیون پس از ابراء ذمه و اسقاط حق تعهد وصی به نگهداری از صغار موصی

(6) تعهدات ناشی از شبه جرم مانند استرداد عین منافع و تأدیه خسارتهای ناشی از غصب یا اتلاف یا

(7) تعهدات ناشی از عرف و عادت حقوقی مانند چگونگی تقسیم آب در دهات و پرداخت هزینه های آن به نسبت استفاده از ساعات و حجم آب

(8) تعهدات ناشی از آراء تأسیسی دادگاه ها مانند تعهد و الزام به تمدید مدت اجاره یا تعهد به پرداخت خسارت توسط مستأجر.

(9) تعهدات ناشی از ایجاد رویه قضایی مانند عدم تخلیه ملک استیجاری در املاک مشاعی

ضمانت های اجرایی تعهدات

1. درخواست انجام تعهد بر اساس مفاد قرارداد یا توافق حاصله اعم از کتبی یا شفاهی

2. الزام به انجام تعهد از طریق مقامات صالحه مانند مقامات ثبتی یا قضایی.

3. انجام تعهد به وسیله شخص ثالث و با هزینه متعهد.

4. ۴ فسخ معامله به علت عدم اجرای تعهد.

5. ۵ درج حق فسخ یا استفاده از خیارات برای برهم زدن عقد.

6. پرداخت خسارت مانند خسارات ناشی از اتلاف و تسبیب خسارت تأخیر از انجام تعهد، خسارت عدم انجام تعهد، خسارت تأخیر در تأدیه و ....

7. تعیین وجه التزام به عنوان خسارت خسارتی که پیشاپیش بین طرفین توافق میشود.

8. ا استفاده از حق حبس در عقود معین مثل عدم تحویل و تسليم مبيع يا ثمن در صورت عدم انجام تعهد توسط متعهد.

9. ۹ درج شرط اقاله و تفاسخ (تقابل) در عقد و قرارداد از طریق قایل شدن خیار شرط برای مدت معین برخورداری از شرط خیار توسط هر دو طرف که اگر یکی قبول نماید و دیگری فسخ عقد منفسخ می شود.

10.۱۰ دادن وثیقه برای انجام و اجرای تعهد مثل شرط رهن شرط کفالت شرط ضامن و .....

11.۱۱ صدور قرار توقیف اموال متعهد و یا درخواست تأمین خواسته مثل ارایه دادخواست تأمین بستانکار علیه اموال بدهکار به دلیل بیم فرار از دین و .....

12.۱۲. ایفاء حقوق متعهد له از عین اموال متعهد در صورتی که ورثه از تأدیه و ادای قیمت آبنیه و آشجار و ... امتناع نماید همسر میتواند حق خود را از عین آنها استیفاء نماید.

تحلیلی بر شرایط انحلال عقد و قرارداد

در این مبحث به تحلیل و بررسی شرایط انحلال و نسخ اقاله بطلان عقد و قرارداد پرداخته می شود و توجه به این موارد در هنگام تنظیم و امضاء عقود و انواع قراردادها ضروری است.