بازدید از فایل ها و اهمیت آن برای مشاوران املاک

در ایران هزاران دفتر مشاوره املاک وجود دارد و هر روز نیز به تعدادشان افزوده می شود و هزاران نفر از این طریق ارتزاق مینمایند و به این کار مشغولند. متاسفانه بسیاری حتى با الفبای این کار آشنا نیستند. ولی به دلایل عدیده ای عهده دار آن هستند . در عین حال نباید فراموش کرد آژانسهای بزرگی نیز در ایران فعالند که خوشبختانه تا حدودی مترقی و تکامل یافته هستند.

بازدید از فایل ها و اهمیت آن

معمولاً برای این که هر کاسبی بتواند جنس مورد نظرش را بفروشد ابتداء باید اشراف و تسلط کافی روی آنها داشته باشد. کار مشاوره نیز از این امر مستثنی نیست . هر مشاوری برای این که بتواند ملکها و اطلاعاتش را بفروشد ، ابتداء باید از آنها بازدید کرده باشد و این بازدید در واقع به نیابت از مشتریان زیادی است که توسط مشاور به تنهایی انجام می پذیرد.

برای این که بهترین دستاورد را از بازدید ملکها داشته باشید به موارد زیر خوب توجه و دقت کنید

1.     .۱ به نقشه ها خوب توجه کنید.

2.     به کیفیت انواع مصالح.

3.     به کمیت ) تعداد همسایه ها و واحدها .

4.     به میزان جمعیت ساکن در ساختمان

5.     آشنایی کامل با مالک و نیز آشنایی با اهداف آن

6.     ارایه راهکار به مالکین برای رفع عیب و نقض ساختمان

7.     مطالعه سند و سایر مدارک و اخذ اطلاعات لازمه پیرامون اسناد ملک

8.  میزان مشاعات ملک

9.  نحوه نگهداری از ملک ) توجه به باغچه، پاسیو ، راه پله ها ، نما آسانسور پارکینگ موتورخانه و تاسیسات گرمایش و سرمایش حیاط مشترک پشت بام و ...

10.  زمان مناسب سرویس دهی به مشتریان

11.  مسیر سرویس دهی با توجه به وضیعت آب و هوا

12.  آشنا شدن با خط کف نظر مالکین نسبت به شرایط معامله و قیمت ملک

13.  به محض سفارش مالک برای فروش یا اجاره بلافاصله اقدام به بازدید آن نمایید. 

14.  بازدید احترام به مالکین است.

15.  بازدید سرعت انتقال اطلاعات ملکی به مشتری را به همراه دارد.

16.  اگر قبل از بازدید ملک بخواهید به آن ملک سرویس دهید، فقط یک کار انجام داده اید و آن فقط عمل بازدید است و نه چیز دیگر

17.  با تعداد مشتریان زیاد و بازدید کم نتیجه تقریبا صفر است ولی بازدید بسیار و مشتریان کمتر تعداد قرارداد بسیار عالی خواهد بود.

18.  از افراد تصمیم گیرنده اصلی اطلاعات لازمه را کسب کنید.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

فواید بازدید

1.     . صرفه جویی در وقت .

2.     بایگانی و اخذ اطلاعات ملکی در ذهن .

3.     کاهش تعداد سرویس دهی به مشتریان .

4.     ارزش و احترام قایل شدن به فروشندگان و موجرین .

5.    سرویس دهی کمتر به املاک یعنی با یک یا دو سرویس دهی می توانید به قرارداد تبدیل کنید ) ..

6.     تعداد قرارداد بیشتر

7.     گسترش اطلاعات ملکی و غیر ملکی

8.     جدی گرفتن کار مشاوره

9.     مشتری یابی 

10.  جلوگیری از پیش داوری ذهنی توجه داشته باشید که به صرف داشتن اطلاعات ملکی نمی توان آنها را فروخت یا اجاره داد بلکه حتما اول بازدید کنید .

11.  بهانه ای است برای تهیه فایل های جدید

12.  بازدید، رکن اصلی و اساسی کار مشاوره املاک است.

13.  تقسیم بندی املاک به لحاظ انواع آن : مغازه ویلا، مستغلات، آپارتمان و نیز به لحاظ کیفیت مرغوبیت نامرغوب بودن و عالی بودن املاک

14.  بازار سازی برای املاک بازدید شده 

15.  سبک کاری داشتن یعنی میتوانید تصمیم بگیرید که روی ملک های آرشيتكت سازی (معماری) ملک های مهندسی ساز و یا معمولی ساز بودن کار کنید.

16.  بهانه ای است برای دعوت مالکین برای حضور در محل کارتان و شناخت محل کارتان

17.  سرعت انتقال اطلاعات ملکی به مشتریان را بالا می برد.

18.  آشنائی با انواع فرهنگ سازه ساخت و ساز .

 

شیوه های بازدید

1.     طبق برنامه تعیین شده در هر روز بازدید را انجام دهید.

2.     بازدید به همراه مالکین که ملکشان را برای فروش یا اجاره سفارش می دهند

3.     از طریق اتومبیل خود مشتریان در صورت اجبار ) که البته این کار خیلی سفارش نمی شود ) .

 

ارزش فایل ها

یکی دیگر از مسائلی که باید در دفاتر مشاورین املاک به آن توجه جدی شود. حفظ فایل ها و آگاهی از ارزش واقعی آنها میباشد مدیریت این گونه دفاتر باید به گونه ای باشد که فایلها را به عنوان اعتبار و سرمایه اصلی بشناست و به راستی هم چنین است، چرا که همیشه میزان شهرت و اعتبار آژانس ها به میزان فعالیت و ارائه موارد متعدد و گوناگون و با ارزش است. پس نباید این فایل به راحتی در دسترس افراد ناوارد و بی اطلاع و بی تجربه قرار گیرد.

به اعتقاد من هر فایل حکم چکی را دارد که مبلغ آن نوشته شده و تنها امضا و تاريخ وصول آن باقی مانده است که مشاوران هشیار و فعال آن را قابل وصول می کنند. مطمئن باشید اگر بتوانید از فایل ها خوب بهره بگیرید حتما موفق خواهید شد روزی چندین چک از این نوع را امضا نمائید 

برای این که این چک فایلها خوب محفوظ شود و در دسترس دیگران قرار نگیرد. باید در پذیرش مشاوران و مدیران نهایت دقت انجام گیرد.

چگونه املاک را کارشناسی کنیم؟

چگونه می توان املاک یا فایلها را ارزیابی و کارشناسی کرد؟ هیچ فایلی را بدون ارزیابی و کارشناسی و بازدید به متقاضیان ارائه ندهید. سعی کنید تا آن جا که مقدور است فایل هایی را که بازدید نشده اند و از کم و کیف و موقعیت محلی و قیمت اطلاعات چندانی ندارید سرویس ندهید .

چه بسا بسیاری از اطلاعات را که از شرکتهای فایل رسانی گرفته اید اشتباه باشد و یا حتی مغرضانه باشد در این صورت اطلاعات غلط و اشتباه را به متقاضی دادن باعث بدبینی و عدم اعتماد به شما می شود .

سعی کنید حتما فایل را قبلا بازدید کنید و یا مالک را به دفتر کارتان دعوت کنند و یا خودتان به سراغش بروید با او صحبت کنید و علت فروش یا تبدیل ملک را بپرسید؟ از تاریخچه ساخت ملک نوع اسکلت نوع سقف سن و سال ساختمان ، تعداد واحد و شخصیتهای ساکن در آن و در صورت لزوم از شغل ساکنان اطلاعاتی بدست آورید و اگر احیانا نظرات و یا پیشنهاداتی دارید به مالک بدهید .

نظراتی که بتواند برای تسریع فروش یا تبدیل ،ملک به شما و یا مالک کمک کند. در قیمت گذاری و کارشناسی صادق و بی طرف باشید. سعی نکنید به شیوه بنگاه های سنتی ملکی را از آنچه که هست کم ارزش و یا با ارزش تر نشان دهید

برای کارشناسی و قیمت گذاری ملک لازم است به مواردی چون متراژ موقعیت جغرافیایی در محل تعداد طبقات و واحدها، خدمت ساخت مصالح به کار رفته نحوه ساخت معماری مهندسی و یا بنایی سازی زیبایی ظاهری معماری داخلی (نقشه) آرامش منطقه موقیعت تجاری اداری و مسکونی، شمالی و جنوبی بودن آفتابگیر یا غیر آفتابگیر بودن داشتن پارکینگ انباری آسانسور و تعداد آن و نوع آن و ظرفیت آن میزان مشاعات امکانات رفاهی و تفریحی ساختمان دسترسی داشتن به وسایل نقلیه بهره مندی محلی از امکانات فرهنگی و ورزشی عرض گذر خیابان این که ملک سند دارد یا ندارد سند ملک مصادره ای یا شخصی است. میزان بر عرض زمین که ساختمان در آن احداث شده است، تقسیم بندی  قطعات زمین در محل میزان تراکم قابل ساخت تعاونی بودن سازه (ساختمان) یا شخصی ساز بودن آن میزان استقبال از محلیت شهرت منطقه به بدنامی با خوش نامی مجاورت و همسایگی با سایر املاک مثلا کنار ملک مسجد یا مدرسه ایستگاه مترو، ایستگاه اتوبوس و مینی بوس جنب مراکز تجاری بودن پارک و تفریح گاه لب رودخانه واقع شدن ادارات دولتی .... خوش نام بودن سازنده ملک یا بدنامی سازنده سال ها ساخت آن طول میکشد و ممکن است از شروع اخذ پروانه ساخت تا تکمیل ساختمان به طور کامل ۱۰ سال طول بکشد تجهیزات تاسیساتی چیلر فن کوئل شوفاژ و کولر آبی گازی هواساز و.... داشتن وام و دهها عامل دیگر باید توجه داشت.

توجه داشته باشید هنوز عده ای زیاد از مالکین و مشاورین کارشناسی و قیمت گذاری ملک را صرفا براسا ملکهای فروخته شده یا اجاره رفته به طور سنتی معیار و ملاک قرار میدهند که البته روش كاملا غلط و اشتباه است.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب مبانی اصول وفنون مشاورۀ املاک

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020