آشنایی با ۲۰۵ نکته در آداب قرارداد نویسی املاک (بخش سوم)

آداب پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان [آموزش مشاور املاک]خلاصه کتاب‌ها کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

(۸۱) از تنظیم قراردادهای صوری برای املاکی که مالک تمایل به واگذاری صلح فروش و یا اجاره به اشخاص خاص مثل همسایه شریک و ... ندارد، اجتناب شود.

(۸۲) همیشه چک لیستی را که شامل مفاد و موضوعات مهم و مؤثر در تنظیم قرارداد میباشد به همراه داشته باشید تا در موقع نیاز از آن استفاده کنید.

(۸۳) برای تنظیم قرارداد از جوهر مشکی و ثابت و نیز از کاربن مشکی تازه که قبلاً استفاده نشده است استفاده شود. 

(۸۴) مطلبی که قبلاً با متعاملین توافق نشده است اعم از ارائه حقی و یا سلب حق از حقوق معاملات در متن قرارداد نوشته نشود و اگر متعاملین و یا متعاقدین چیزی را توافق کردند عیناً آن را درج کنید بی کم و کاست چنان که خداوند متعال در سوره شریفه بقره آیه ۲۸۲ فرموده است:

از آنچه مقرر توافق شده چیزی نگاهد و یا نیفزاید و یا .... از نوشتن ابا نکند... 

(۸۵) از متعاملین بخواهید ضمن این که امضاء مینمایند حتماً نام و نام خانوادگی و تاریخ انعقاد قرارداد را بنویسند. 

(۸۶) بدون اجازه مذاکره کنندگان و متعاقدین و یا متعاملین از جلسات فیلم برداری نکنید.

(۸۷) سعی کنید جلسات قرارداد و مذاکرات طولانی نشود و موجب فرسودگی اعصاب آنها فراهم نشود که در این صورت توافقات و تفاهمات حاصله ناپایدار و متزلزل خواهند شد.

(۸۸) بررسی اسناد و مدارک ارائه شده و مطالعه اساسنامه شرکت و آخرین مصوبات مجمع عمومی شرکت طرف قرارداد قبل از تنظیم قرارداد صورت پذیرد. 

(۸۹) رعایت اصول و مقررات پرداختها مطابق عرف محل و استانداردهای بین المللی در قراردادهای خارجی و بین المللی رعایت شود.

(۹۰) رعایت اصول و قوانین و مقررات کشوری که قرارداد در آن جا تنظیم می شود.

(۹۱) ذکر دقیق آدرس مذاکره کنندگان متعاقدین و متعاملین و اعضاء حاضر در جلسات و مذاکرات در قراردادهای خارجی و بین المللی و هم چنین قراردادهای داخلی

(۹۲) در قراردادهای فروش آپارتمانهای ................

(۹۳) همچنین تعیین وضعیت انباری با ذکر شماره طبقه مستقل بودن یا مشترک بودن متراژ احتمالی هرگز در تنظیم قرارداد فراموش نشود.

(۹۴) وضعیت محاسبه متراژ بالکن و تراسها با توجه به عرف و عادت محل دقیقاً به لحاظ متراژ قابل محاسبه و وضعیت فیزیکی آن ترسیم شود.

(۹۵) درج تعداد آپارتمانهای برج و مجتمع در قرارداد الزامی است تا بعداً سازنده یا فروشنده طبقات پیلوت و یا زیرزمینها را تبدیل به واحد مسکونی ننماید.

(۹۶) ترجیحاً چکها و قدرالسهم ثمن هر یک از شرکاء بصورت جداگانه و مستقل تحویل شرکاء شود.

(۹۷) تشکیل جلسات توجیه توجیهی و تفهیمی مفاد قرارداد برای شرکاء و یا شریک سازنده و یا پیش خریدار آپارتمان در موعد مناسب

(۹۸) اجتناب از افراط جهت پذیرایی از متعاقدین متعاملین و مذاکره کنندگان در جلسات مذاکره و قرار داد.

(۹۹) استفاده از انواع مصالح ایرانی و خارجی و کیفیت سازه دقیقاً در قراردادهای پیش فروش و با در قراردادهای مشارکت در ساخت مو به مو در پیوست جداگانه تهیه و ضمیمه قرارداد شود و اگر در قراردادهای پیش فروش سازنده واحد نمونه ای را در ساختمان مربوطه آماده داشته باشد ضمن بازدید دقیق و توجه به نوع سازه نوع اجراء و مصالح مصرف شده عیناً ملاک توافق قرار گیرد و در قرارداد هم به عنوان رفرنس و نمونه قابل قبول درج شود.

(۱۰۰) زمان دقیق انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده با توجه به پیشرفت کار در دو یا حداکثر سه مرحله تعیین و توافق شود. 

(۱۰۱) هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از همان ابتدا طی تقسیم نامه ای واحدهای متعلق به شرکاء تعیین و مشخص شود و میتوان روی همین تقسیم نامه وضعیت واگذاری سهم هر یک از شرکاء را بر اساس توافق و تراضی آنان تعیین کرد.

 

مشاهده سریع آگهی های اجاره آپارتمان درکه تهران

 

(۱۰۲) در قراردادهای مشارکت در ساخت حتماً برنامه های اجرایی و زمان بندی شده به عبارتی نمودار گانت CPM از شریک سازنده اخذ و ضمیمه قرارداد مشارکت شود.

(۱۰۳) دریافت پیشنهادها و تهیه جدولهای مقایسه ای از شرکتها و سازمانهای رقیب و بررسی و تحلیل آن قبل از هر اقدامی.

(۱۰۴) مبادله پیش نویس مذاکرات و توافقات فیمابین شرکتها و افراد مذاکره.

(۱۰۵) تعیین و انتخاب افراد تیم مذاکراتی و رهبر و سرپرست تیم مذاکراتی قبل از شروع جلسات مذاکره انجام شود.

(۱۰۶) طراحی ،اهداف چارچوبها شرایط کلی همکاریها تدوین و تنظیم پیش نویس موافقت نامه و قرارداد از طرف شرکت ایرانی پیش از تنظیم قرارداد صورت پذیرد.

(۱۰۷) شناسایی و مطالعه مراکز و سازمانهایی که میتوانند نیازها خواسته و تقاضاهای شما و یا شرکت سرمایه گذار را تامین نمایند.

(۱۰۸) بررسی و تحلیل امکانات محدودیتها و تعیین نیازهای قابل تامین در خارج از کشور جهت انجام معامله بصورت حرفه ای انجام شود.

(۱۰۹) تعریف نیازها اعم از نیازهای نرم افزاری سخت افرازی نیروی انسانی متخصص، تأمین و تهیه منابع مالی توسط متعاملین و سرمایه گذاران قبل از مذاکره باید انجام پذیرفته باشد.

(۱۱۰) تحلیل بررسی و بازنگری نهایی کیفی و کمی پروژه ها با توجه به پیشنهادات دریافتی از طرف شرکت ها منابع داخلی و خارجی و سرمایه گذاران پیش از حضور در جلسات قرارداد و مذاکره باید صورت پذیرد.

(۱۱۱) فراهم ساختن امکانات و ابزارهای مذاکرات و دیدارهای رسمی کاری اعم از تلفن فاکس کاربن کاغذهای یادداشت ماشین حساب اینترنت کامپیوتر و ... در جلسه مذاکره از وظایف میزبان و مدیران مشاورین املاک میباشد.

(۱۱۲) رعایت احترام نسبت به فرهنگ آداب و رسوم اعتقادات متعاقدین، متعاملین و مذاکره کنندگان داخلی و خارجی هرگز نباید فراموش شود. 

(۱۱۳) رعایت نکات امنیتی جلسات مذاکرات و قراردادهای منعقده فی مابین شرکت ها، افراد خارجی و داخلی و رعایت امنیت و اسرار معاملات مذاکرات و توافقات و پیمان نامه های که توسط مقامات رؤسا و مدیران دولتی و شرکتهای خارجی و داخلی صورت میگیرد.

(۱۱۴) اخذ و کسب مجوزها و تاییدیه های مورد نیاز از سازمانها و شرکتهای خصوصی و دولتی که توسط متعاملین صورت میپذیرد باید دقیقاً در قرارداد ذکر شود.

(۱۱۵) موعد و شیوه های تشکیل جلسات شروع کار اجرایی در توافقات و قراردادها تعیین شود توجه داشته باشید طبق شرایطی که در قراردادها و پروژه های صنعتی گنجانده می شود، ظرف مدت محدودی پس از لازم الاجرا شدن قرارداد معمولاً بین یک تا دو هفته جلسه ای از نمایندگان فنی اقتصادی، مالی و حقوقی طرف قرارداد و شرکتهای مشاور آن به ویژه مشاور مدیریت پیمان شرکت خریدار تشکیل میشود که کار اجرایی پروژه ها دقیقاً برنامه ریزی و شروع شود. 

(۱۱۶) اجتناب از خود باختگی در جلسه مذاکرات و قراردادها در برابر اشخاص و شخصیت های خارجی

(۱۱۷) وضعیت افتتاح اعتبار اسنادی L,C,D بر اساس توافقات طرفین قرارداد با توجه به مدت زمان توافق شده تعیین شود. 

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

(۱۱۸) شیوه تشکیل جلسات اداری مستمر و مقطعی با طرفهای شرکتهای خارجی و نیز پیمانکاران محل به اصطلاح پیمانکاران دست دوم داخلی در توافقات و قراردادها قید شود. 

(۱۱۹) توجه به املاء صحیح کلمات عبارات و اصطلاح فنی و حقوقی در هنگام نگارش قرارداد اکیداً به مدیران قرارداد کارشناسان فنی و حقوقی و مشاورین توصیه میشود.

(۱۲۰) رعایت نهایت امانت در جهت حفظ و نگهداری اسناد و مدارک مذاکره کنندگان متعاقدین و متعاملین و سرمایه گذاران بر اساس ماده ۳۳۹ قانون تجارت فراموش نشود. 

(۱۲۱) در هنگام اسقاط خیارات در متن قرارداد متعاقدین و متعاملین را نسبت به اسقاط یا عدم اسقاط خیار مجلس آگاه و هشیار نمایید و این جمله مثل یک جمله معمولی و طوطی وار نباشد.

(۱۲۲) از تحویل عین مستأجره و مبیع به مشتری قبل از اطمینان از وصول چک توسط فروشنده و یا قبل از اطمینان از موجودی داشتن چک صادره توسط خریدار در بانک خریدار امتناع شود. 

(۱۲۳) در صورتی که مبیع یا عین مستأجره همزمان با تنظیم قرارداد و در جلسه مذاکره به مستأجر و یا مشتری تسلیم و تحویل داده میشود اقرار مشتری و مستاجر مبنی بر تصرف و استیلاء آن در قرارداد کتباً اخذ شود.

(۱۲۴) هنگام تنظیم سند املاکی که دارای مستحدثه میباشد بعنوان عرصه در مبایعه نامه قید شود و از واژه زمین استفاده نشود چرا که زمین ملکی است که هیچ گونه مستحدثه ای ندارد.

(۱۲۵) تنظیم کنندگان قرارداد نباید دچار رفتارهای جانبدارانه شوند چرا که این امر از طرف سایر مالکین و شرکاء اگر کشف شود تحت عنوان خیار تدلیس در محاکم قضایی علیه تنظیم کننده قرارداد قابل پیگیری است و جرم محسوب میشود. منظور از رفتارهای جانبدارانه تبانی با یکی از شرکاء و یا با یکی از مالکین ملک مورد معامله میباشد. 

(۱۲۶) یکی از وظایف مهم صنفی و انسانی تنظیم کنندگان قرارداد اعم از مدیران قرارداد وکلا مشاورین حقوقی مشاورین املاک و کارشناسان فنی و حقوقی توجه به شخصیت های ملایم در جلسات مذاکره میباشد. با توجه به این که شخصیتهای ملایم معمولاً مهر طلب تسلیم طلب و منفعل هستند و اگر روبروی این شخصیت مذاکره کننده و معامله گر سرسخت (موضعگیر) قرار بگیرد رفتاری بی رحمانه و منفعت طلبانه خواهد داشت در چنین مواقعی وظیفه مدیران جلسه ایجاد تعادل و توازن به نفع هر دو طرف مذاکره و متعاملین میباشد.

(۱۲۷) هنگام تنظیم قراردادهای خارجی توجه شود حتماً به دو زبان باشد ولی مرجع و رفرنس تفسیر و تعبیر قرارداد در صورت بروز و حدوث مشکل متن فارسی ملاک عمل باشد.

(۱۲۸) در قراردادهای خارجی که در ایران تنظیم میشود محاکم قضایی و دادگستری ایران مرجع دادرسی و حل اختلافات خواهند بود و نه مراجع قضایی کشور خارجی

(۱۲۹) اگر محل تنظیم قرارداد در کشور دیگری غیر از ایران صورت پذیرد مرجع حل اختلاف و دادرسی محاکم قضایی آن کشور میباشد.

(۱۳۰) یکی از وظایف تنظیم کنندگان قرارداد به رؤیت خریدار و یا شرکت و یا مستأجر رساندن کلیه اسناد و مدارک مورد معامله و یا مورد مذاکره میباشد و چنانچه خریدار، مستأجر و یا شریک چیزی از مفاد ثبتی حقوقی و اداری سر در نیاورد برای آنان قرائت و تفسیر نمایند.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب آئین نگارش قراردادها

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020