آشنایی با ۲۰۵ نکته در آداب قرارداد نویسی املاک (بخش ششم)

آداب پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان [آموزش مشاور املاک]خلاصه کتاب‌ها کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

(۱۹۰) در تنظیم قرارداد وقتی که متعاملین مسلمان هستند سعی شود یکی از صیغه های عقد در صدر قرارداد ذکر شود. این صیغه ها عبارتند از:

يا ايها الذين آمنو اوفوا بالعقود يا العقود تابعة للمقصود» و «المومنون عند الشروطهم» و ذکر عنوان قرارداد مثلاً قرارداد مشارکت در ساخت مبایعه نامه ، «اجاره نامه» ، «شراکت نامه» و .... هرگز فراموش نشود پایان نگارش قرارداد را با جملات مثبت که حاکی خیر و برکت و سلامت و حسن رفتار است به اتمام رسانید و دیگر این که اجازه دهید و یا ترتیبی اتخاذ کنید ثمن مبیع اعم از پول یا چک را خریدار با دست خود همراه با دعای خیر و برکت به فروشنده تسلیم دارد و در عوض فروشنده با دعای خیر و برکت و سلامتی از قبیل خرید یا استفاده از عین مستأجره برای مستأجر مبادله نمایند. به متعاملین توصیه شود که نسخه های قرارداد مربوط به خود را حداقل ۱۰ سال نزد خود نگهداری نمایند. 

(۱۹۱) به باور برخی از افراد فعال در صنف مشاورین املاک و مردم عوام، رهن دادن اموال غیر منقول اشکال شرعی دارد. به همین دلیل مشاورین املاک و متعاملین سعی دارند به جای واژه رهن از کلمه اجاره استفاده نمایند و در زمانی که مؤجری ملکش را میخواهد رهن دهد و نیاز به مبلغ رهن هم دارد و بدین صورت توافق میکنند که مستأجر ۷۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان بعنوان قرض الحسنه پرداخت نماید و مبلغ ۱۰,۰۰۰ تومان هم به عنوان اجاره بهاء بصورت توافقی و صوری در قرارداد ذکر شود و بعد برای این که مبلغ مندرج بابت اجاره بهاء دین برای مستاجر نباشد در متن قرارداد مینویسند که کل مال الاجاره یکجا و دفعتاً به مؤجر پرداخت شده است. اما مشکل اصلی و قانونی چیست؟ 

آیا رهن دادن منع شرعی دارد یا اشکال قانونی؟ اگر چه به صورتی که در بالا ذکر شد ظاهراً مشکل . متعاملین و متصدیان صنف مشاورین املاک را بر طرف مینماید اما مشکل هم چنان در ابهام وجود دارد برای این که موضوع را دقیقاً بدانیم چیست قانون مدنی در مبحث قواعد رهن در ماده ۷۷۸ می گوید اگر شرط شده باشد که مرتهن رهن (گیرنده حق فروش عین مرهونه ملک مورد رهن را ندارد باطل است ملاحظه فرمودید انعقاد عقد رهن اشکال شرعی ندارد بلکه با هدف و نیت طرفین قرارداد اجاره منافات بسیار دارد. 

انجام هر کدام از رفتارها و عملیاتهای زیر مستوجب کیفر متصدی واحد صنفی مشاور املاک میشد

۱- از بین بردن حقوق غیر که در متن سند محفوظ مانده است مثل چاه آبی که حق استفاده برای دیگر همسایگان وجود دارد ولی مدیر قرارداد با بی توجهی خود آن را از بین ببرد و شش دانگ انتفاع چاه آب را به خریدار واگذار نماید. 

۲- سوء استفاده، سهل انگاری استعمال تصاحب تلف و مفقود کردن اسناد و مدارک امانی متعاملين.

3- جعل اسناد و مدارک غیر تراشیدگی تعمدی افزودن برخی شروط و تعهدات بدون اجازه و توافق متعاملین در متن قرارداد 

4 - وصول کردن چک های تضمین متعاملین که نزد مشاور املاک به امانت گذاشته شده است.

5 - تحویل چکها و سفته های امانی در صورت بروز اختلاف فی مابین متعاملین به یکی از آنها بدون رأی و دستور دادگاه فراهم ساختن امکانات و کمک به اشخاص کلاهبردار به قصد ضرر زدن به اموال و حق دیگران 

6- سوء استفاده از اسرار متعاملین به قصد انتفاع شخصی و تبانی با یکی از متعاملین. 

7-  اداء شهادت کذب به نفع یکی از متعاملین. (۱۹۲) یکی از عیوبی کمه در قراردادهای تنظیمی توسط تنظیم کنندگان قرارداد به چشم میخورد وجود غلط دیکته و نگارش ناصحیح برخی از کلمات و واژه هاست. 

(۱۹۳) اگرچه مطابق قانون تسهیل مصوب سال (۱۳۸۴) اداره ثبت اسناد و املاک میتوان تشریفات نقل و انتقال املاک و اموال غیر منقول را حتی با یک استعلام ثبت هم انجام داد ولی توجه داشته باشید راجع به پرداخت هزینه نوسازی پرداخت مالیات نقل و انتقال و سایر موارد مهم را با متعاملین هماهنگی کنید و نهایتاً مبلغی نزد خریدار گذاشته شود که پس از اخذ مفاصا حساب های مربوطه با فروشنده تسویه حساب شود و یا این که در ضمن عقد شرط شود که فروشنده کلیه استعلامات لازمه را روز محضر آماده و به سر دفتر تحویل داده و به روئت خریدار هم برساند. این امر موجبات حدوث مشکلات و ادعاهای احتمالی متعاملین را از بین میبرد.

(۱۹۴) در رابطه با انتقال املاک موروثی بصورت قطعی به غیر یا به خریدار جدید دفترخانه تنظیم کننده بنچاق ملزم است که بنچاق برگه خلاصه معامله و سند قدیمی را برای تنظیم سند جدید به اداره ثبت محل تحویل نماید تا مطابق بند ۳۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی اداره ثبت محل سند جدیدی را به نام خریدار تنظیم و تحویل وی نماید اطلاع از این موضوع به سبب میزان دانش و اطلاعات صنفی برای تنظیم کنندگان قرارداد مدیران و مشاورین املاک بسیار حایز اهمیت است که خریدار فکر نکند که نقل و انتقال روی همان سند قدیمی انجام میشود و یا سند قدیمی به وی تحویل خواهد شد و نکته دیگر این که متعاملین بخصوص مؤجرين و مالکین پیش مستأجر یا خریدار در جلسه مذاکره از بیان و اظهار برخی از اتفاقات پرهیز کنند: مثلاً تعریف این که «همسر مستأجر قبلی روی دامن همسر ایشان جان داده است به هیچ وجه نشانه خوب بودن مؤجر و یا صمیمیت مستأجر و مؤجر را در ذهن شنونده علی الخصوص مستأجر جديد و خریدار تداعی نمی نماید بلکه تصویری غم انگیز و بد در ذهن شنونده نقش میبندد که مستأجر یا خریدار پس از شنیدن این خاطره سعی مینماید هر چه زودتر جلسه مذاکره را ترک نماید.

(۱۹۵) معمولاً رسم بر این است که وقتی یکی از متعاملین با تأخیر به جلسه می رسد، مدیر قرارداد سعی میکند سر طرف دیگر معامله را به نحوی گرم نگه دارد تا طرف مقابل به جلسه برسد این عمل خوبی است. چرا که انتظار کشیدن تجربه و حس خوبی برای آدمها نیست. اما موضوع صحبت و گفتگو چه چیزی باید باشد تا بسیار مؤثر افتد. آیا راجع به اتفاقات بیرحمانه ای که قسمت حوادث روزنامه ها مینویسند باشد؟ آیا راجع به سرقت و یا قتل که اخیراً در محل رخ داده است باشد؟ یا راجع به رکود بازار و بیماری اقتصاد کشور و یا راجع به مسایل سیاسی باشد؟ راجع به مشتری که اخیراً شما را دور زده است باشد؟ 

بهر حال صد موضوع دیگر است که مدیران قرارداد متأسفانه برای پر کردن خلاء تأخیر طرف معامله از آن صحبت میکنند میدانیم که هر یک از موضوعات اثری خاص را در ذهن شنونده می گذارد. برخی از اخبار و حوادث منزجر کننده اند برخی از آنها ناامید کننده است برخی دیگر رمق و شوق و ذوق را از افراد میگیرد. بهترین موضوع صحبت و گفتگو در این مواقع چیست؟ توصیه میشود از فرصت حاصله جهت شناخت مشتری اعم از نوع شغل سطح سواد، میزان موفقیت وضعیت زندگی، تعداد بچه ها تجربه و دانش کاری محل زندگی اهل کدام شهر است کی به تهران مهاجرت کرده است؟ دلیل انجام معامله چیست؟ چرا فلان منطقه را می پسندد و ده ها موضوع دیگر صحبت و گفتگو شود. از جوک گویی تحقیر ،اقوام گویشها فرهنگها آداب و رسوم اعتقادات و.... پرهیز شود. توصیه می شود اگر طرف دیگر بیش از ۱۵ دقیقه تأخیر داشت با هماهنگی طرف حاضر در جلسه، مشتری که تازه وارد شده به همان میزان در اتاق دیگری منتظرش بگذارید تا ایشان هم لذت تأخیر را بچشد و سپس با فراست و مدیریت خودتان جلسه مذاکره و قرارداد را شروع نمایید.

 

مشاهده سریع آگهی های اجاره آپارتمان صاحبقرانیه تهران

 

(۱۹۶) دانستن مجموعه ای از قوانین مثل قانون مدنی آیین دادرسی مدنی قانون روابط مالک و مستأجر، قانون تملک آپارتمانها قانون تأمین اجتماعی و کار قانون مالیات مشاغل و مستغلات، نظام صنفی مجموعه قوانین ثبتی مقررات و ملاک عمل شهرداری زمین شهری اداره اماکن قانون تجارت و .... امری ضروری است و علاوه بر این شیوه تنظیم قراردادها، استفاده از ادبیات نگارشی ،خاص شیوا روان و قابل فهم استفاده از اصطلاحات و ترکیبات فنی و تخصصی مربوط به عقود برای مدیران قرارداد الزامی است مدیران قرارداد باید بتوانند قرارداد را خوب قرائت کنند کلمات را درست بیان و ادا نمایند معنای لغوی و تعریف آنها را بدانند مواد مندرج در متن قرارداد را بدانند و بتوانند آن را به متعاملین و افراد حاضر در جلسه قرارداد تفهیم نمایند و این دانایی نشانه توانایی فراست و تجربه مدیران قرارداد میباشد.

(۱۹۷) مدیر قرارداد و مذاکره کننده تجاری آنچه را که باید درباره L٫C بداند عبارت است از اینکه L٫C چهار طرف دارد

 گشایش اعتبار Obdikented

 بانک گشایش کننده اعتبار Opening bank

odrayzing bank ابلاغ کننده

ذينفع اعتبار benefishen

(۱۹۸) آداب تهیه صورتجلسه

۱- ذکر تاریخ و ساعت تشکیل جلسه

۲- ذکر اسامی و مشخصات حضار در جلسه 

3- موضوع جلسه. 

4- تشریح توافقات جدید. 

۵- تحویل و تحول مبیع عین مستأجره و یا اسناد تضمین انجام تعهدات. 

6- درج دقیق مبالغ و رقم پرداختی بصورت اعداد و حروفی 

7- ذکر عنوان جلسه در صدر صورت جلسه 

8- ذکر این جمله در بسیاری از صورت جلسات که مربوط به مبایعه نامه و یا اجاره می باشد. « و سایر مفاد این قرارداد مبایعه نامه اجاره نامه مشارکت نامه به قوت باقی است. 

9- استفاده از جملات و نگارش صحیح بدون عجله، خوانا و قابل فهم. 

10- استفاده از اصطلاحات و ترکیبات حقوقی صنفی تخصصی و فنی در متن صورت جلسه. 

11- ذکر مشخصات وکیل با میزان اختیاراتی که دارد. ۱۲- اخذ امضاء از همه حضار و اثر انگشت با درج تاریخ نام و نام خانوادگی، سمت ( ولایتاً وكالتاً، قيومتاً، و يا اصالتاً)

14- تنظیم صورت جلسه به تعداد افراد و طرفهای ذینفع مذاکره ۱۴ بایگانی نسخه مربوط به موسسه شرکت و دفتر مشاورین املاک 

(۱۹۹) شناخت شخصیت های متعاملین معمولاً شخصیت های متعاملین در یک دسته بندی کلی مذاکراتی در سه قالب دیده شده اند. شخصیت های ملایم شخصیتهای موضعگیر (سرسخت و شخصیت های علمی و اصولی بر این اساس هر یک از سه شخصیت مذکور دارای ویژگیها و باورهای خاص خود هستند که شناخت این ویژگی ها و باورها خالی از فایده نیست پس از تشریح ویژگیها و باورهای سه شخصیت مذکور به ساختار افراد جلسات بر این اساس میپردازیم ابتدا به تشریح باورهای درونی، روحیات و خلقیات آنها می پردازیم. شخصیت ملایم مهر طلب منعطف منفعل آشتی جو سازش پذیر اعتماد کننده و زود جوش است. شخصیت سخت گیر موضعگیر مردد بدبین انحصار طلب جاه طلب و جنگجو است. شخصیت علمی و اصولی انسان مدار آینده نگر منصف صبور و شکیبا، اهل منطق و استدلال تبیین نتایج مذاکراتی و دستاوردهای معاملاتی با سه شخصیت ملایم سرسخت و علمی و اصولی

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

1-  دستاوردهای مذاکره و معامله با شخصیت ملایم انجام معامله گذشت کردن توافق سازش برای انجام معامله هر چند مظلومانه تعدیل قیمت کردن همراهی با طرف مقابل تسلیم شدن در برابر موضع سرسختانه طرف مقابل و بهر حال انجام معامله هدف نهایی اوست توافق و سازش و باخت در نهایت توسط شخصیت ملایم و برد برای شخصیت روبرو

2- دستاوردهای مذاکره و معامله با شخصیت سرسخت کسب پیروزی به هر نحو و به هر شکل ممکن، عدم انعطاف برد یکجانبه و ظالمانه اگرچه ناپایدار و غیر انسانی باشد. 

3- دستاوردهای مذاکره و معامله با شخصیتهای علمی و اصولی کسب و تأمین منافع دو جانبه تأمین اعتبار و احترام برای هر دو طرف نیل به تفاهم در نهایت انجام معامله ای بر اساس احترام منافع موازی و پایدار باورهای شخصیت ملایم:

(۱) هدف نیل به توافق است.

(۲) باید به دیگران اعتماد کرد تا معامله ای صورت پذیرد.

(۳) اگر پیشنهادش مورد قبول واقع شد بلافاصله و بلا درنگ پیشنهاد جدیدی ارائه شود.

(۴) برای رسیدن به توافق اصرار مینماید.

(۵) عقب نشینی و ضرر یکجانبه را می پذیرد.

(۶) با فشار و اصرار دیگران زود تسلیم میشود.

(7) خیلی زود هدف منافع و موضعش را افشاء میکند. 

باورهای شخصیت سرسخت:

(1) دستیابی به پیروزی و سود یکجانبه به هر قیمت ممکن حتی با ترفندها و تاکتیک های غیر اخلاقی و دروغ گویی

(۲) امتیاز خواهی

(۳) با طرف مذاکره بسیار سخت و گاهی بی ادبانه و توهین آمیز برخورد می کند.

(۴) پافشاری و یک دندگی روی خواسته ها و مواضع شخصی.

(۵) از اهرم فشار و تهدید در معاملات استفاده مینماید.

(۶) به دیگران به هیچ وجه اعتماد نمیکند و طرفهای مقابل را مثل رقیب و حتى خصم منافع شخصی اش می نگرد.

 

باورهای شخصیت علمی و اصولی

(۱) هدف اصلی تمامی معاملات کسب منافع دو جانبه متقابل و منافع انسانی دو طرف است.

(۲) حرمت اعتبار و حقوق انسانها به هر شکل ممکن باید رعایت شود.

(۳) منافع و سود اهداف جزیی و فرعی انسانها و متعاملین است هدف اصلی ارتباط، اعتبار و حفظ انسانیت است.

(۴) برای کسب تفاهم باید منفعل و منعطف به اندازه معقولانه بود و به نحوی که نه بیش از حد ملایمت به خرج داد و نه لجاجت ورزید.

(۵) روشی را باید پیش گرفت که به تفاهم ،اصولی متعارف ،پایدار ،انسانی اخلاقی و مستحکم و قابل قبول دست یافت.

(۶) اشخاص و افراد مذاکره و معامله را از موضوع و مسأله مذاکره و معامله باید تفکیک کرد. 

(۷) برای پیشبرد مذاکرات و گفتگو حق انتخابهایی گوناگون و راهکارهای متفاوت را باید خلق کرد.

(۸) در جلسات قرارداد و مذاکره باید به معیارهای عینی ،اصولی استانداردهای پذیرفته شده داخلی و بین المللی پایبند بود.

(۹) در جلسات قرارداد و مذاکرات باید همیشه از استدلالات منطقی و انسانی استفاده کرد و دقیقاً به استدلالات طرف مقابل گوش فرا داد و نهایتاً به خواسته های دو جانبه مبتنی بر استانداردها دست یافت.

(۱۰) برای نیل به نتیجه پایدار و منصفانه نیازی به اعتماد کردن و بی اعتمادی نسبت به طرف های مقابل نیست بلکه اعتماد باید به اندازه باشد.

(۱۱) نه امتیاز خواهی نه امتیاز دهی نه تهدید و نه فشار هیچ کدام در مذاکرات اصولی و پیشرفته جایز نیست و کارآیی ندارد. 

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب آئین نگارش قراردادها

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020