نگاهی به وضعیت سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال(۱۳۷۶)
نگاهی به وضعیت سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال(۱۳۷۶)
ماده ۶ قانون مصوب سال ۱۳۷۶) هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید هم چنین مستاجر میتواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر این که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید. پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد
تبصره ۲: در صورتی که مؤجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید. هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده ۷: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر میتواند از مؤجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده ۸ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید؛ مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده ۹ چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر كليه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده ۱۰ در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره: مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع میباشد
آداب و احکام وقف املاک از دریچه قانون مدنی
در اینجا قصد ندارم به کیفیت سرمایه گذاری در املاک اوقافی بپردازم چه آن که معاملات املاک اوقافی ریشه در باورها و اعتقادات دینی سرمایه گذاران و متعاملین دارد. اگر عده ای از سرمایه گذاران اقدام به سرمایه گذاری در املاک اوقافی نمینمایند ناشی از بی اعتقادی آنان به شعائر دینی نیست و چه بسا به صاحب وقف ارادت قلبی بسیاری دارند اما عملکرد سه ارگان دولتی در کشور ما، بسیاری از املاک اوقافی و حقوق مترتب بر آن برای مستأجر املاک اوقافی را چنان غامض و دست و پاگیر کرده و محدودیت های نانوشته ای برای مناطق اوقافی املاک اوقافی و متصرفین و مستأجرین املاک اوقافی تعریف و ایجاد کرده است که بسیاری از مردم عطایش را به لقایش میبخشند. در این بخش ضمن این که به عملکرد سه ارگان دولتی مختصراً اشاره ای می شود نکته های تجربی و واقع بینانه چنین سرمایه گذاری ها هم طرح و بیان می شود و البته امید هم داریم منافع حاصل از املاک و اموال وقفی در جای خود و در راستای ثبت انسانی و بشر دوستانه وقف کنندگان هزینه شود نه در جهت مال اندوزی و تجارت بی حساب و کتاب.
دیگر این که انتظار میرود ارگانهای دولتی از ایجاد محدودیتهای نانوشته، خود نوشته و یا غیر قانونی دست بردارند و آن گاه شاهد استقبال چشمگیر خداجویان خیرخواهان و نیک اندیشان ایرانی در این زمینه خواهیم بود چرا که امر وقف تنها به دین مبین اسلام اختصاص نداشته بلکه در ایران قبل از اسلام امر وقف سابقه دیرینه تری دارد و علاوه بر ایران در کشورهای اروپایی و دیگر کشورها هم این رسم خدا خواهانه و مردم پسندانه سابقه دیرینه تری دارد با گذشت هزاران سال هنوز مردم اروپا، ایالات متحده و مردمان دیگر سرزمینها عمل وقف را در قالب وقف املاک خدمات و حتی ساخت و راه اندازی سرویسهای بهداشتی در سطح شهرها و یا ساخت نیمکتهای وزین زیبا و خوش طرح و نصب آن در گردشگاهها پارکها و بوستانها و ضمن تقدیم آن به متولیان امر به هم نوعان خود خدمت میکنند و انتظار پاداش و رفع مشکلات را از باری تعالی دارند نه از سازمان و ارگانهای دولتی.
سه ارگان دولتی که در کشور ما خواسته و ناخواسته به اعمال محدودیت برای املاک اوقافی و مستاجرین آن می پردازند عبارتند از:
1. بانکها با ایجاد محدودیت برای تخصیص و اعطاء وام و تسهیلات منابع بانکی
2. مراجع قضایی و انتظامی با عدم پذیرش اسناد و قراردادهای املاک اوقافی برای وثیقه و ضمانت های قضایی
3. وزارت امور خارجه با عدم پذیرش چنین اسناد و قراردادهایی به عنوان وثیقه برای خروج اتباع کشور جهت ادامه تحصیلات انجام درمان انجام تجارت و یا گردشگری در خارج از کشور
علاوه بر رفتارهای این سازمانها و ارگانها متأسفانه رفتارهای متولیان چنین اموال و املاکی هم مزید بر علت شده است که در اینجا به گوشه هایی از این دست در قالب نکته اشاره میشود.
نکته 1: افزایش مال الاجاره املاک اوقافی طی سالهای اخیر و به صورت مستمر برای هر سه سال یک بار و گاهی بیشتر و گاها حتی کمتر با توجه به تورم موجود در کشور توسط متصدیان و متولیان املاک اوقافی خود دلیلی برای نارضایتی مستاجرین املاک اوقافی شده است.
نکته ۲ اعمال محدودیتهای بیشتر به خصوص پس از انقلاب برای املاک تجاری و اداری توسط سازمان متولی مبنی بر نداشتن حق تغییر شغل و.... دلیل دیگری بر نارضایتی مستاجرین و متصرفین املاک اوقافی میباشد.
نکته 3: عدم رشد اقتصادی مناسب و همگام با سایر املاک خصوصی و مالکیتی در مناطق اوقافی نسبت به املاک غیر اوقافی منطقه و حتی املاک همجوار را میتوان دلیل دیگری برای عدم استقبال سرمایه گذاران جدید برای اجاره و یا انجام سرمایه گذاری در چنین املاکی برشمرد.
نکته 4: با توجه به علاقه مردم کشور به املاک ملکی و سرمایه ای حداقل انتظار مستأجرین املاک اوقافی این است که کما فی سابق قراردادهای اجاره ی چنین املاکی طولانی مدت باشد نه کوتاه مدت.
نکته ۵: موضوع قابل توجه دیگر در خصوص مفاد چنین قراردادهایی است که توسط سازمان متولی اموال و املاک اوقافی تنظیم میشود که کاملاً یک جانبه و یک طرفانه میباشد.
نکته ۶: عدم اطلاع رسانی شفافیت سازی و ارائه گزارش توسط سازمان متولی به مردم در خصوص نحوه هزینه و سرمایه گذاری منافع حاصله از محل چنین اموال و املاکی یکی دیگر از عوامل نارضایتی مردم و وقف کنندگان میباشد.
نکته ۷: عدم دسترسی محققین و مردم به مرجع و کتابهای قانون و آیین نامه های اجرایی سازمان متولی منافع اموال و املاک اوقافی دیگر عامل نارضایتی و بی اطلاعی آنان میباشد.
امید می رود برای گسترش فرهنگ وقف و رفتارهای بشردوستانه و خداپسندانه به مقررات و قوانین این سازمان توجه بیشتری شود و در حد امکان گامهای عملی برای اصلاح تیپ قراردادها و مفاد آن در جهت حفظ منافع هر دو طرف ذی نفع صورت پذیرد تا هم میهنان ارجمند و ارادتمند به صاحب وقف این امر خداپسندانه و خیرخواهانه را حمایت نمایند از اطاله کلام میپرهیزم و اجازه میخواهم به بررسی و تحلیل مفاد قانون مدنی در این خصوص پرداخته شود.
مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی
وقف، به معنای ایستادن و حبس کردن میباشد و در اصطلاح حقوقی عبارت است از این که شخص به منظور یک هدف اساسی و اخلاقی و انسانی با نیت مشروع تمام و یا قسمتی از اموال خود را برای جلوگیری از نقل و انتقال حبس نماید تا دیگران از منافع آن مال و یا ملک بهره جویند. اهداف انسانی و اخلاقی هر واقفی متفاوت است و همه آنان با یک هدف و منظور اموال و املاک خود را وقف نمی نمایند ،مثلاً زنده یاد دکتر افشار اموال و املاکش را برای کمک به آموزش عالی کشور و ارتقاء آموزش دانشجویان و سیستم آموزش عالی کشور وقف کرده است.
وقف ریشه مذهبی و باورهای دینی دارد و این امر در کشورهای غیردینی به ندرت چنین مؤلفه ای به چشم می خورد، مگر این که شخصی که دارای ثروت اموال و املاک است فوت نماید و هیچ وارثی نداشته باشد و وارثی از او شناخته نشود. در این صورت دولت وقت بر اساس مقررات و قوانین جاری کشور در خصوص چنین اموال و املاکی تصمیم لازمه را اتخاذ مینماید و یا این که برخی از انسان دوستان فرهیخته و خیر با تأسیس سازمانها و بنیادهای خیریه در خدمت نوع بشر یا توجه به ایده ها و اعتقادات خود می پردازند.
وقف از عقودی است که ضمن جلوگیری از مال و ثروت اندوزی اگر درست مدیریت شود (یعنی خودش تبدیل به سازمان ثروت مدار و پولدار و صاحب قدرت مطلقه و بی حد و حصر نشود میتواند موجبات تعادل و توازن ثروت و سرمایه در جوامع بشری شود.
متأسفانه در جامعه ما برخی از خیرین و وقف کنندگان دیده شده است برای کسب امتیازات بیشتر و برتر به صورت نمایشی و مصنوعی بخشی از اموال و املاک را میبخشند تا سود و ثروت و امکانات اقتصادی بیشتری دست یابند که البته چنین نیتی مذموم و غیر انسانی است پس از تشریح وقف و اهداف انسانی و اسلامی آن به الزامات عقد وقف پرداخته میشود.
برای وقف کردن مال ملک و سرمایه باید چهار ویژگی و صفت را قایل شد که در اینجا ذکر میشود:
· اول مال وقف باید از دارایی شخص خارج شود یعنی حبس گردد تا توسط افراد دیگر اعم از وراث و دیگران مورد نقل و انتقال قرار نگیرد.
· دوم وقف با هدف فرار از دین نافذ و معتبر نیست مگر این که بستانکار با وقف موافقت نماید.
· سوم حبس مال ملک و سرمایه باید دایمی باشد تا با گذشت زمان وضعیت ثابتی داشته باشد، یعنی حبس و وقف موقتی جایز نیست.
· چهارم وقف باید قطعی باشد وقف مشروط نافذ و معتبر نیست.
· پنجم به هنگام وقف باید برای اداره و مدیریت آن سازمان یا شخصی باید مسئولیت اداره آن را بر عهده داشته باشد.
· ششم مال موقوفه باید معین باشد اگر مجهول باشد، وقف صحیح نیست.
· هفتم وقف برای امور مشروع انسانی و با نیت خیرخواهانه باید صورت پذیرد.
· هشتم مال موقوفه باید قابل قبض و اقباض باشد.
· نهم وقف باید در کمال اراده آزاد و اختیار صورت پذیرد و نه اجبار و حکم قضایی دولتی و حکومتی
· دهم وقف بالا عوض است نمیتوان عوض وقف را مطالبه کرد.
· یازدهم مال وقف نباید از جمله مالی باشد که با استفاده از منافع آن مال از بین برود و یا وقف موجبات خسارت و ضرر همسایه شود و یا حق همجوار آسیبی وارد نشود.
جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.
مجید کیوان پور
