تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی
تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی
در این بخش از کتاب هدف بررسی کاربردی آداب و احکام اجاره املاک و مستغلات از دید قانون مدنی می باشد نه از زاویه مقررات و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶
قبل از این که مواد قانون مدنی بررسی و تحلیل شود یادآوری چند نکته و روش متداول، ولی اشتباه و خدمت شما گران مایگان بسیار ضروری و مؤثر میباشد.
نکته ۱: هرگز املاک اداری تجاری کارگاه و صنعتی استیجاری را با قراردادهای دستی و عادی اجاره ندهید. بلکه توصیه مؤکد میشود که چنین قراردادهایی را یا با حضور حقوق دانان متخصص امور قراردادهای املاک و مستغلات تنظیم نمایید و یا در دفاتر ثبت املاک و اسناد رسمی حضور یابید و به صورت محضری و رسمی قرارداد اجاره را منعقد فرمایید.
نکته ۲: برای املاک مسکونی نیز در درجه اول به شیوه فوق الذکر عمل فرمایید. در غیر این صورت قرارداد را کاملاً منطبق بر اصول و مقررات ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ تنظیم نمایید. برای این کار چندین توصیه حقوقی در همین مبحث شده که رعایت این نکات بسیار سودمند خواهد بود.
نکته ۳: هرگز از مستاجر چک بابت تضمین تخلیه ملک و یا چک تضمین پرداخت مال الاجاره و یا هر عنوان دیگری اخذ ننمایید. این عمل باعث میشود قراردادی را که امال منعقد کرده اید برای املاک تجاری اداری صنعتی و.... مشمول احکام و مقررات قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ و برای املاک غیر موارد مذکور یعنی برای املاک مسکونی مشمول قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۶۲ شود. در این صورت مصیبت بسیار زیاد است.
نکته ۴: مدت قراردادهای اجاره ابتداء و انتهای موعد اجاره را با درج تاریخ معین کنید.
نکته۵: حق واگذاری منافع ملک استیجاری به هر نحو و بهانه ای کلا از مستاجر سلب شود.
نکته۶: و وجوه دریافتی از مستاجر نه به عنوان ودیعه یا سرقفلی بلکه به عنوان قرض الحسنه در متن قراردادهای اجاره درج شود.
نکته۷: در خصوص امکان تهاتر قرض الحسنه با تأخیرات احتمالی در تخلیه ملک، پرداخت مال الاجاره و کیفیت آن روشن شود.
نکته ۸: حق تغییر کاربری تغییر شغل و نحوه استفاده از ملک استیجاری کلا از مستاجر سلب شود.
نکته۹: هرگز قرارداد اجاره ملک را به نام دو مستأجر و یا بیشتر به هر بهانه ای تنظیم ننمایید.
نکته۱۰: به جای اخذ چکهای اجاره ماهیانه فقط شماره حساب به مستاجر جهت واریز اقساط اجاره داده شود و شماره حساب مزبور دقیق و واضح در متن قرارداد درج و ثبت شود.
نکته۱۱: عدم توجه به هر یک از شروط مذکور در قرارداد توسط مستاجر موجب اقاله قرارداد شود نه فسخ آن درباره تفاوت فسخ و اقاله در همین کتاب مفصل بحث شده است.
نکته۱۲: تعداد نفرات ساکن و نسبت آنان با مستاجر دقیقاً در متن قرارداد اجاره درج شود.
نکته۱۳ هرگز املاک مسکونی را با قرارداد اجاره برای استفاده غیر مسکونی اجاره ندهید و حتی چنین املاکی را با قرارداد مسکونی برای استفاده غیر مسکونی مثلاً برای برپایی آموزشگاه، دندان پزشکی و.... اجاره ننمایید.
نکته ۱۴: برای تنظیم قرارداد اجاره غیر مسکونی یعنی برای اجاره املاک تجاری، اداری، صنعتی و...) به مستأجر نا آشنا راجع به شخصیت و نحوه انجام تعهدات وی در ملک قبلی حتماً تحقیق مفصل شود.
نکته ۱۵: املاک تجاری را هرگز بلند مدت اجاره ندهید.
نکته ۱۶: قبل از دریافت کامل مبلغ قرض الحسنه ملک استیجاری را تحویل مستأجر ندهید.
نکته ۱۷: شهود معتمد راستگو و مسئول را در تنظیم قراردادها علی الخصوص در قرارداد املاک استیجاری فراموش ننمایید.
نکته ۱۸: تا زمانی که مستأجر یا مؤجر را ملاقات نکرده اید هرگز پای هیچ قرارداد اجاره ای را امضاء ننمایید.
نکته ۱۹: از حسن شهرت مؤجر يا مستأجر قبلاً کسب اطلاع نمایید و سپس قرارداد اجاره را تنظیم کنید.
نکته ۲۰: با افرادی که از لحاظ اعتقادی و فرهنگی هم شان شما نیستند به خصوص در املاک استیجاری همسایه نشوید این موضوع باید هم توسط مؤجر و هم توسط مستاجر مورد توجه و در راس اهمیت قرار گیرد.
نکته ۲۱: قرارداد اجاره را نخوانده فکر نکرده به صرف اعتماد به طرف مقابل هرگز امضاء ننمایید.
نکته ۲۲: هرگز مسئولیت تخلیه ملک استیجاری را که مستأجر در آن ساکن است به عهده نگیرید و اولی تر آن که چنین ملکی را تا تخلیه نشده نه مؤجر اجاره بدهد و نه مستأجر اجاره کند. نکته ۲۳ قراردادهای اجاره را که موعد آن منقضی شده، شفاهاً تمدید نکنید.
نکته ۲۴: برای تأمین و جبران خسارات احتمالی و اجور آن از محل قرض الحسنه تهاتر شود.
نکته ۲۵: میزان اجرت المثل را بسیار معقولانه و قابل وصول در متن قرارداد تعیین نمایید: مثلاً نسبت به مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه در حدود ۱۲ الی ۱۴ درصد به صورت ماهیانه و با امکان تهاتر با مبلغ قرض الحسنه تعیین و توافق شود.
نکته ۲۶: در تنظیم قرارداد اجاره برای املاک غیر مسکونی تعهد پرداخت مالیات شغلی و اخذ مفاصا حساب از سازمانهای ذی ربط فراموش نشود.
نکته ۲۷: در صورت پیشنهاد موجر به تنظیم دو قرارداد یا چند قرارداد جداگانه برای مستأجران به بهانه جلوگیری از تنظیم قراردادهای اجاره طولانی با بهانه جلوگیری از تعلق حق سرقفلی به مستاجرین، در متن قرارداد در خصوص حق المشاوره مشاور املاک و نحوه پرداخت آن دقیقاً و صراحتاً توافق شود. چرا که ادعای مشاورین املاک در صورت تنظیم چند قرارداد برای سالیان متوالی مطالبه حق الزحمه به تعداد قراردادها خواهد بود.
مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی
اکنون نگاهی تحلیلی به مواد قانون مدنی در خصوص آداب و احکام مقرر در آن در زمینه اجاره اجاره داری و تعهدات طرفین انداخته میشود.
ماده ۴۶۶ قانون مدنی: " اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
عقد عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر انجام امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.
عین، جسم، بدنه و وجود خارجی هر چیزی را مینامند بنا براین زمین و بنایی که روی آن ساخته شده یا اتومبیلی که آن را میبینیم کتابی که آن را لمس و وزنش را حس میکنیم و جلد و صفحاتش را مشاهده میکنیم عین محسوب میشود.
منفعت فایده و حاصل هر چیزی را منفعت میگویند پس منفعت خانه زمین و بنای روی آن آن است که در آن سکونت و زندگی کنند منفعت اتومبیل آن است که با آن به این سو و آن سو بروند و منفعت کتاب آن است که آن را بخوانند.
ماده ۴۶۷ قانون مدنی مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان و یا انسان باشد.
اجاره یکی از عقود معین است و باید دارای شرایطی باشد که قسمتی از آن مشترک با سایر عقود معین است مانند سایر عقود معین و در آن باید تمام شرایط صحت معامله که در عقود و تعهدات به طور کلی ذکر شده مقررات مواد ۱۹۰ به بعد قانون مدنی را دارا باشد و دیگر این که باید دارای شرایط اختصاصی مختص عقد اجاره را نیز داشته باشد که در شرایط اختصاصی مواد ۴۶۸،۴۷۰ و ۴۷۱ قانون مدنی و هم چنین مواد ۴۹۹،۴۷۵، ۴۹۷ و ۴۹۴ قانون مدنی که در زیر خواهد آمد.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
عقد اجاره به لحاظ طبیعت خاص خود مدت یکی از ارکان آن به حساب میآید و به و سیله مدت، منفعت مورد عقد معلوم و معین میشود در صورتی که مدت عقد مجهول باشد مطابق این ماده، عقد اجاره باطل است. برای تعیین مدت اجاره لازم است ابتداء و انتهای آن مشخص شود. ابتداء مدت عقد اجاره ممکن
است از زمان انجام معامله یا تنظیم قرارداد باشد یا آن که با آن فاصله پیدا کند مانند آن که شخصی خانه خود را برای مدت ۲ سال به دیگری اجاره میدهد که مدت ۲ سال از ۶ ماه دیگر شروع می شود. در این صورت ابتدای ۲ سال پس از گذشت ۶ ماه از تاریخ عقد اجاره خواهد بود.
ماده ۴۶۹ قانون مدنی مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است. اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.
در صورتی که در عقد اجاره منحصراً مدت عقد ذکر نشده و ابتدای آن هم تصریح نشده باشد، شروع مدت عقد اجاره از زمان تشکیل عقد محسوب میشود.
ماده ۴۷۰ قانون مدنی: در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.
مطابق مفاد این ماده قانونی برای صحت عقد اجاره قدرت تسلیم عین مستأجره شرط است و در صورتی مؤجر نتواند عین مستأجره را جهت امکان استفاده در اختیار مستأجر قرار دهد، عقد اجاره باطل خواهد بود. حال باید دانست که عدم امکان استفاده از عین مستأجره ممکن است به علت عذر عام یا عذر خاص باشد. در عذر عام عقد اجاره باطل است؛ زیرا هدف عقد استفاده خاصی از عین مستأجره بوده که حاصل نشده است در حقیقت معامله بدون مورد و هدف بوده که بطلان آن را به دنبال خواهد داشت: مثلاً هرگاه مستأجر اتومبیلی را برای مدت ۱۰ روز به منظور مسافرت به شمال در زمستان از بنگاهی اجاره نماید و در اثر ریزش برف و باران بسیار شدید راهها مسدود شود و امکان انتفاع از مورد اجاره از بین برود. برعکس وضعیت قبلی، ممکن است برای مستاجر پیشامدی رخ دهد و امکان انتفاع مستأجر را از عین مستأجره از بین ببرد مثلاً هرگاه علت عدم مسافرت مستأجر به وسیله اتومبیل مورد اجاره بیماری مستأجر بوده باشد این عذر عذر خاص تلقی میشود از این جهت عقد اجاره باطل نخواهد شد؛ زیرا در این وضعیت هر چند امکان انتفاع برای مستأجر نبوده ولی به هر حال مورد عقد (منافع به مستأجر انتقال پیدا کرده و عین مستأجره جهت انتفاع در اختیار مستأجر قرار داشته است.
به عبارتی دیگر مؤجر باید قادر باشد آن را در اختیار مستأجر بگذارد بنابر این ملکی که در منطقه اشغال شده به وسیله دشمن قرار دارد به کسی اجاره داده شود طبیعی است که مؤجر قدرت تسلیم آن را نخواهد داشت و اساساً عقد اجاره چنین ملکی باطل میباشد.
مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک
جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.
مجید کیوان پور
