ساختمان شناسی و کارشناسی ملک برای مشاوران املاک

در ایران هزاران دفتر مشاوره املاک وجود دارد و هر روز نیز به تعدادشان افزوده می شود و هزاران نفر از این طریق ارتزاق مینمایند و به این کار مشغولند. متاسفانه بسیاری حتى با الفبای این کار آشنا نیستند. ولی به دلایل عدیده ای عهده دار آن هستند . در عین حال نباید فراموش کرد آژانسهای بزرگی نیز در ایران فعالند که خوشبختانه تا حدودی مترقی و تکامل یافته هستند.

ساختمان شناسی و کارشناسی املاک

امروزه سه نوع سازه در جامعه ما بیش از دیگر سازه ها به چشم می خورد ساختمان های بنایی ساز که البته متاسفانه میتوان به جرات گفت که بین ۶۰ تا ۷۰ در صد سازه ها از این دست هستند و تعداد دیگری نیز مهندسی سازند که البته تعداد تعداد ساختمان هایی که مهندسی سازند درصدی را شاید حدود ۲۰ درصد را تشکیل بدهند و ساختمانهای قلیلی هستند که معماری سازند.

ساختمان های بنانی ساز

این نوع ساختمان معمولا توسط افرادی که دارای سرمایه هستند و نیز توسط برخی افراد که به طور تجربی به این امور اشتغال دارند ساخته می شود. ساختمان از نگاه این قشر از سازنده ها بیشتر جنبه کار اشتغال سرمایه گذاری و درآمدسازی دارد. پرواضح است که چنین افرادی (بناها) معمولا فاقد تحصیلات آکادمیک هستند. بنابر این جای تردید نیست که از عناصر معماری هم سر در نیاورند. ساختمان محصول و تولید انهاست معمولا نقشه ها شبیه هم هستند و با توجه به ابعاد

زمین موقعیت جغرافیائی و نیز منطقه و شهر تعیین کننده درجه مصالحی است که بکار می برند.

برخی از بناها برای توجیه ایرادات ساختمان دست به مصرف مصالح ساختمانی لوکس و گران قیمت میزنند تا بتوانند زیبا و گران قیمت جلوه دهند و برخی از بناها اصلا به نقشه های ساختمانی و محاسبه و مسایل از این دست اصلا اهمیت نمی دهند. 

آنها ساختمان میسازند چون شغل دیگری ندارند. واژه هایی چون نقشه . طراحی فضاهای شخصی و حریم خصوصی تاثیرات روان شناسی ساختمان بر محیط و انسان و خیلی چیزهای دیگر برایشان غریب و بیگانه است.

آنان ساختمان را نه به صورت یک اثر هنری و سرمایه ملی بلکه به صورت کالای مصرفی ، شخصی و سلیقه ای مینگرند و بر این اساس هم رفتار می کنند. بناها معمولا برای ساخت نمای ساختمان دست به تقلید از دیگر سازه ها می زنند .

در ساختمان های بناساز و معمولی وجود ستون یکی از عنصرهای رنج دهنده در سازه می باشد. ستون هائی بلند بی قواره و در جایی نامناسب کاشته شده و مخل آسایش و آرامش روح و روان انسان است.

عامل اصلی برای پرت هدر رفتن فضای مفید عاملی است مزاحم که در جای جای ساختمان معطل مانده است و در فضاهای بنائی ساز شما بین حریم خصوصی و حریم عمومی ساختمان هماهنگی نمی بینید امکاناتی چون اتاق ، تلویزیون کتابخانه و محل پذیرائی از مهمان نمی بینند و اگر در نظر گرفته شود حتما با تعداد زیادی از دیوارها و فضاها جدا شده اند و به طراحی و زیبائی نور پردازی و ارتباط سایر محیط و فضای ساختمان با یکدیگر هیچ توجهی نشده است.

در سازه های بنائی میزان ساخت به نسبت متراژ زمین یا عرصه توجه نمی شود، بلکه به مدت زمانی که طول میکشد تا ساختمان به فروش برود و یا متراژ ساختمان هایی که در حال حاضر در منطقه مورد استقبال مصرف کننده است. ساخته میشود و اگر ملک در خیابانی قرار گیرد که مدرسه یا ادارات دولتی و یا ساختمانی که پر واحد است برای سود بیشتر حتماً یک یا چند دهنه مغازه هم ساخته می شود و اگر ساختمان سازی در آن منطقه خیلی رونق داشته باشد و مشتریان پول خوبی هم بدهند حتما زیر زمین ها را به جای احداث تاسیسات انباری، پارکینگ و یا احداث سایر متعلقات مورد نیاز تبدیل به واحد مسکونی می کنند.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

در اینجا برای اینکه با نوع سازه ها و فرهنگ سازنده ساختمان آشنا شوید فهرست گونه مشخصه و ویژگی ساختمانهای بنایی ساز را ذکر میکنیم

1.     ۱ در ساختمانهای بنایی ساز هیچ تناسبی بین متراژ عرصه و میزان اعیانی وجود ندارد. در حالی که شهرداری ها برای یک واحد پارکینگ مسقف فضائی 

2.     بين ١٥ الی ۲۲ متر قایل هستند و برای تعداد آدم هانی که در این گونه ساختمانها ساکن خواهند شد ، اصلاً تناسب و ضوابطی وجود ندارد.

3.     تعداد واحدهای ساخته شده بر اساس سود سازنده احداث شده و نه معیار و ضوابط انسانی و محیط

-         متراژ سازه ها بر اساس میزان استقبال و نیاز مشتریان ساخته می شود نه بر اساس ابعاد و متراژ زمین

4.     ستونهای مختلفی را در جای جای ساختمان میتوانید به چشم ببینید از دستشوئی و حمام تا اتاق خواب آشپزخانه سالن پذیرائی ......

5.     نماهای این سازه ها تقلیدی و بر اساس مد روز است نه بر اساس ابعاد ساختمان ارتفاع ساختمان و عوامل زیست محیطی و سایر عوامل دیگر

6.     -۶- حداقل مشاعات در این سازه ها به چشم میخورد مثلا انباری و موتور تاسیسات در زیر حیاط جاسازی شده است تعدادی پارکینگ رو باز در حیاط در نظر گرفته شده است بخشی از حیاط برای مغازه سازی اختصاص یافته است.

7.     اگر ملک دو کله باشد یعنی شمالی و جنوبی باشد ، حتما مجموعه ورزشی سالن بیلیارد ، انبار عمومی و بزرگ برای اجاره دادن و کسب سود بیشتر در نظر گرفته شده است.

8.     طبعاً از دو نوع مصالح با توجه به منطقه احداث ملک استفاده می شود. اگر ساختمان سازی در منطقه های معمولی و فقیر نشین باشد مصالح به کار رفته نا مناسب و ارزان میباشد ولی اگر در منطقه آشراف نشین و گران قیمت باشد بدون توجه به سازه دستگیره های طلائی کاشیهای ایتالیائی و کابینت های خارجی پارکت خارجی یا سنگ خارجی و گران قیمت به هر حال اجناس لوکس و گران قیمت خارجی که اصلا تناسبی حتی به لحاظ رنگ ها و ابعاد ندارد به کار گرفته می شود.

9.     به مساحت حیاط و ایجاد فضای سبز اصلا توجه نمی شود.

10.به عرض گذر کوچه اصلا توجه نمی شود. 

11.به رعایت استانداردهای جهانی ساختمان سازی که هیچ حتی به استانداردهای داخلی هم توجه ندارند.

12.ساختمان های بنائی ساز خیلی زود فرسوده میشود و به اصطلاح سریع کلنگی می شود.

13.در ساختمانهای بنائی ساز صرفه جوئی از انرژی گرمائی و سرمائی) مؤلفه ای دور از ذهن و غریب است.

14.عرض راه پله ها و نیز پاگرد با هیچ چیز تناسب ندارد.

15.پشت بام محل انبار کولرهاست.

16.فضای نفس کشیدن برای کودکان ساکن تنگ و خفقان آور است.

17.به آلودگی صوتی به خصوص برای ساختمانهائی که بر خیابان های اصلی احداث می شود. اصلاً توجه نمی شود.

18.-پدیده هایی چون شومینه نقاشی دکوراسیون نورهای مخفی گچ بری و سایر تزئینات در محله های گران قیمت بسیار بی تناسب و غیر اصولی است و در محله های فقیر نشین اصلاً به چشم نمی خورد.

19.در این نوع سازه ها از مصالح متداول، قدیمی و زمخت بیشتر استفاده می شود

20.روح سرد و بی احساس در این نوع سازه ها بیش از همه چیز به چشم می خورد. سازه هائی که با انسان محیط زیست و با طبیعت هم خوانی ندارد.

اکنون با توجه به آشنائی با علایم و مشخصات ساختمانهای بنایی ساز می توانید آنها را ارزیابی و کارشناسی نمائید.

اگر گرفتار قیمت گذاری و کارشناسی بر اساس نمونه های فروش رفته یا اجاره رفته ملک شوید توفیق چندانی در کسب و کارتان نمی توانید بدست آورید.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب مبانی اصول وفنون مشاورۀ املاک

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020