آشنایی با انواع عقود و الزامات حقوقی [آموزش قراردادنویسی املاک]

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

آشنایی با انواع عقود و الزامات حقوقی

 

 

در این بخش نگاه تحلیلی در خصوص انواع عقود و الزامات مرتبط با آن خواهیم داشت

تعریف عقد

ماده ۱۸۳ قانون مدنی عقد عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.

عقود جمع عقد است و عقود کلمه ای است عربی عقد به معنای بستن و گره زدن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از توافق دو اراده به منظور ایجاد یک رابطه حقوقی و ممکن است توافق اراده بین چند نفر باشد و یا بین دو یا چند شخص حقوقی منعقد شود. عقد به این جهت با ایقاع متفاوت است که ایقاع اراده دو یا چند نفر مبنی بر فسخ و بر هم زدن یک رابطه حقوقی ایجاد شده میباشد: مثل اقاله عقد بیع و يا فسخ عقد نكاح.

  تعهد هم عبارت است از این که شخصی به موجب قرارداد یا بدون قرارداد و یا به هر علت قانونی، مکلف به انتقال مال یا انجام دادن عمل و یا ترک فعل معین باشد. حقوق دانان عقود را از لحاظ شکلی به دو قسمت تقسیم نموده اند:

۱) عقود معین

۲) عقود غیر معین

عقود معین به عقودی گفته میشود که در قانون احکام و آثار آنها ذکر شده است: مانند عقد بیع، عقد اجاره، عقد معاوضه، عقد صلح و غیره.

عقود غیر معین عقودی است که در قانون احکام آثار و الزامات به خصوصی برای آنها ذکر نشده است و صرفاً جنبه خصوصی دارد و عملی ساختن مفاد و توافقات مندرج در آن طرفین بین خود توافق و تراضی میکنند و به طور کل به عمل تنظیم قراردادهای عادی مطابق عرف عقود غیر معین می گویند که طبق ماده ۱۰ قانون مدنی کشور تنظیم میشود.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

الزامات

نوعی وظیفه حقوقی محسوب میشود که بر عهده شخص ثابت و مستقر میشود، یعنی تکلیفی که باید انجام شود و ممکن است این امر ارادی یا غیرارادی باشد مثل تنظیم و امضاء قرارداد بین دو نفر که رعایت انجام و پایبندی به مفاد آن برای متعاقدین الزاماتی را به وجود می آورد.

بر اساس ماده ۱۸۴ قانون مدنی عقود و معاملات به اقسام زیر تقسیم میشود:

1.     عقد لازم

2.     عقد جائز

3.     عقد خیاری

4.     عقد منجز مستقل و مطلق)

5.     عقد معلق (وابسته)

ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقد لازم را چنین تعریف مینماید عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد. مگر در موارد معینه

به عبارت دیگر عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله نمیتوانند آن را بر هم زنند مگر از دو طریق که قانون برای آن چنین پیش بینی کرده است.

·        الف که با توافق و تراضی اراده های دو طرف صورت میپذیرد که به آن اقاله و یا تفاسخ و یا تقابل گفته می شود.

·        ب وجود یک علت قانونی که به آن خیار اختیار فسخ میگویند.

عبارت خیار در حقوق به معنای اختیار فسخ است که قانون به دلایلی برای یک یا هر دو طرف معامله اختیار فسخ قایل شده است تا آنان بتوانند عقد را برهم زنند این خیارات عبارت است از خیار غبن خیار عیب و خیار تدلیس

ماده ۱۸۶ قانون مدنی عقد جائز را چنین تعریف کرده است: عقد جائز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد، فسخ کند.

بنابراین عقد جائز نقطه مقابل عقد لازم قرار دارد و به عقدی گفته میشود که هر یک از طرفین هر وقت اراده نمایند بتوانند معامله را برهم زنند، مثل عقد وکالت

نکته میتوان عقد جائز را به صورت عقد لازم و غیر قابل فسخ هم درآورد یعنی میتوان آن را ضمن یک عقد لازم توافق درج و ثبت کرد مثل این که شخصی خانه خود را به دیگری میفروشد و ضمن عقد بیع شرط کند که خریدار وکیل بلاعزل فروشنده باشد؛ بنابراین عقد وکالت که عقدی است جائز تا زمانی که عقد لازم بیع باقی است، قابل فسخ نمی باشد.

یک تفاوت دیگر بین عقد لازم و جائز وجود دارد و آن این است که عقد لازم با فوت، جنون و سفیه یکی از طرفین از بین نمی رود ولی در عقد جائز در صورت بروز هر یک از موارد فوق عقد جائز منحل می شود و بی اثر است.

ماده ۱۸۷ قانون مدنی می گوید: عقد ممکن است به یک طرف لازم باشد و نسبت به طرف دیگر جائز". مثل عقد رهن که زمانی برای راهن رهن دهنده لازم محسوب میشد و برای مرتهن رهن گیرنده) جائز بود. یعنی مرتهن رهن گیرنده میتوانست همواره مورد رهن عین مرهونه را به راهن پس بدهد. ولیکن بعداً بر اساس قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک عقد رهن برای هر دو طرف لازم اعلام شد.

ماده ۱۸۸ قانون مدنی، عقد خیاری را چنین تعریف کرده است عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی شخص یا اشخاص ثالث)، اختیار فسخ باشد.

عقد خیاری

عقد خیاری از عقود معین است ولی بر اثر توافق متعاقدین که برای خود در ضمن عقد مینمایند (مطابق ماده ۱۹۶ قانون مدنی ممکن است توافقی را هم به نفع شخص ثالث نمایند مثلاً به نفع وکیل عامل در عقد جعاله و یا مشاور املاک در هر حال به موجب عقد خیاری متعاقدین میتوانند به سبب خیار مجلس عقد منعقده را بر هم زنند ولی حق الزحمه مشاور املاک حق الوکاله وکیل و یا حقوق عامل قابل پرداخت با شد و یا این اشخاص میتوانند توافق نمایند در صورت فسخ و یا اقاله عقد مطالبه ای و ادعایی در این خصوص نخواهند داشت.

عقد منجز

بر اساس ماده ۱۸۹ قانون مدنی عقد منجز چنین تعریف شده است: عقد منجز آن است که تأثیر آن برحسب إن شاء، موقوف به امر دیگری نبا شد والا معلق خواهد شد قبلاً گفته شده عقد منجز در مقابل عقد معلق قرار دارد.

برای این که مفهوم عقد منجز کامل و تصریح شود ابتداء عقد معلق توضیح داده می شود. عقد معلق، عقدی است که برای انعقاد آن به یک امر دیگری نیازمند باشیم به عبارتی وابسته به امر دیگری باشد مانند آن که فروشنده ای بگوید کارخانه ام را به مبلغی معین میفروشم در صورتی که برادرم هفته دیگر از مسافرت عزیمت نماید. در این جا فروشنده عقد بیع را به طور مطلق و آزاد انشاء نکرده است، بلکه آن را به امر دیگری که در حقیقت عزیمت برادر خود از مسافرت میباشد مورد انشاء قرار داده است.

عقد منجز، عكس عقد معلق است و برای انعقاد چنین عقدی نیاز به امر دیگری نمی باشد: مثل عقد بیع که وقتی یکی از طرفین میگوید کارخانه ام را به مبلغی معین فروختم با بیان این جمله معامله ای را در مورد فروش کارخانه انجام داده و بدین وسیله ملکیت آن را به خریدار در برابر قیمت معین انتقال داده است.

نگاهی به شرایط اساسی صحت معاملات

ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله چهار شرط آساسی زیر را قائل شده است :

1.     قصد اجراء تصمیم طرفین و رضاء (تصمیم) آنها

2.     اهلیت طرفین

3.     موضوع معلمان که مورد معامله باشد

4.     مشروعیت جهت معامله مشروع بودن هدف معامله

این ماده قانون مدنی شرایط عمومی عقد را مورد بررسی قرار داده است زیرا همان طوری که ملاحظه می شود صرف نظر از نوع عقد این شرایط در هر عقد باید وجود داشته با شد والا آن عقد معتبر نخواهد بود. اگرچه برای هر عقدی قانون گذار به طور جداگانه شرایط خاصی تعریف کرده است که در عقود مختلف این شرایط و احکام متفاوت است.

نکته قابل ذکر این است که فقدان اکثر شرایط عمومی مذکور سبب بطلان عقد است و نیز فقدان بعضی از آنها عقد را باطل نمیکند بلکه صرفاً باعث عدم نفوذ معامله میشود مثلاً فقدان قصد، عقد را باطل می کند ولی فقدان رضاء و اهلیت در بعضی موارد سبب عدم نفوذ معامله میشود چون قرار نیست در این کتاب با واژه و عبارات حقوقی بازی شود پس تشریح و تبیین دو عبارت عدم نفوذ" و "بطلان عقد" ضرورت دارد.

عدم نفوذ به تزلزل یک عمل حقوقی به دلیل فقدان پاره ای از شرایط آن که به صحت آن خلل نرساند. موجب بروز نوعی تزلزل در آن عمل حقوقی میشود که از آن به عنوان عدم نفوذ یاد میشود مانند

بطلان وصف عملی است که مطابق قانون نباشد و به همین دلیل بلااثر میباشد مانند قمار و بیع افراد صغیر و مجنون 

 فقدان رضاء در عقد مکره که موجب عدم نفوذ آن است به عمل حقوقی که دارای صفت عدم نفوذ باشد به اصطلاح غیر نافذ و موقوف گفته میشود.

نکته در مواد ۲۱۲۰۲۱۳ و ۸۳۷ و ۱۲۱۴ قانون مدنی از عبارت باطل و عدم نفوذ به جای یکدیگر به کار برده شده است.

بطلان عقد بی اثر بودن عقد یا ایقاع به علت فقدان شرط یا شروطی که بدون آن قانوناً نمی تواند اثر داشته باشد و رضایت ذی نفع هم نمیتواند آن را مؤثر کند. به عبارت دیگر بطلان عملی است که مطابق قانون نباشد و بی اثر با شد مانند قمار و بیع صغیر و مجنون بطلان عقد بر دو نوع است: بطلان مطلق و بطلان نسبی

 

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020