چگونگی جبران خسارت یا الزام به انجام تعهد

کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

چگونگی جبران خسارت یا الزام به انجام تعهد

 سرمایه گذاران متعاملین و مدیران قرارداد توجه داشته باشند وقتی متعهد از انجام تعهدش خودداری می کند دو مسئله مطرح میشود:

(۱) انجام اصل تعهد بر اساس قانون عرف و توافق 

(۲) موضوع جبران خسارت وارده ناشی از عدم انجام یا تأخیر در ایفاء تعهد برای این دو مسئله راه حلهای گوناگونی پیشنهاد میشود که با پیش بینی و تصریح آن در قراردادها تدبیری مناسب میتوان اندیشید.

(۱) انجام موضوع تعهد از طرف متعهدله به خرج متعهد برای تصریح این توافق باید در قرارداد این طور نوشته شود .......... در صورتی که طرف دوم تعهد موضوع قرارداد را انجام ندهد طرف اول رأساً در این خصوص اقدام خواهد کرد و طرف دوم مکلف است هزینه های انجام شده را کلاً پرداخت کند. طرف دوم حق اعتراض به میزان هزینه های انجام شده یا نحوه انجام کار را ندارد. البته باید طی تبصره ای متذکر شد که انجام تعهد با شرایط و مشخصاتی خواهد بود که در قرارداد پیش بینی شده و طرف اول مجاز به تغییر کمی و کیفی نمی باشد. البته این توافق معمولاً میتواند در قراردادهای پیش فروشی که در مرحله سفت کاری یا نازک کاری است و عمداً کار تعطیل شده باشد مورد استناد قرار گیرد و یا در قراردادهای مشارکت درساخت موضوعیت دارد.

 

مشاهده سریع آگهی های فروش آپارتمان اوین تهران

 

(۲) تعیین خسارت روزانه و انجام تعهد به خرج متعهد در قراردادها تصریح شود که بابت هر روز تأخیر در تحویل مبیع و یا مورد اجاره چه مبلغی باید پرداخت شود و با چه کیفیت و به چه صورت طرف دیگر بتواند رأساً اقدام به تکمیل و انجام تعهدات با هزینه متعهد نماید و در این صورت و باید مشخص شود که آیا متعهدله میتواند در کمیت و کیفیت کار تغییراتی ایجاد نماید و یا مطابق قرارداد کار را انجام دهد؟ و متعهدله پس از صرف هزینه و انجام تعهد ظرف یک هفته طی ابلاغ رسمی مکلف به تأدیه هزینه و تأمین آن میباشد و جریمه تأخیر از روز ابلاغ اظهار نامه بر ذمه طرف متعهد است.

(۳) پرداخت خسارت مقطوع گاهی طرف قرارداد میتواند در عوض عدم انجام تعهدات مبلغ معینی بابت خسارت به متعهدله پرداخت نماید که بر حسب مورد این پرداخت میتواند بدل انجام تعهد باشد یا نباشد. 

(٤) نحوه جبران خسارت اگر به صورت نقدی توافق شده باشد برای این منظور میتوان از راههای مختلف اقدام کرد.

(الف) هرگاه قرار است وجه مورد نظر به اقساط مسترد شود میتوان شرط کرد که در صورت تأخیر در پرداخت هر قسط مابقی اقساط حال شود و یکجا قابل مطالبه و وصول باشد.

(ب) می توان برای پرداخت دیر هنگام وجه (قسط) خسارت تأخیر تأدیه پیش بینی کرد.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

تضمین ها و اسناد تعهد آور

وقتی قراردادی منعقد میکنید به ویژه اگر موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و یا پیش فروش باشد که در آن باید کاری انجام داد و یا تکمیل و تحویل شود برای متعهدله همیشه این تردید وجود دارد که ممکن است متعهد به قول خود وفا نکند و یا امکان دارد که در انجام تعهد تأخیری روا دارد. همچنین این احتمال میرود که پس از اجرای قرارداد مشخص شود که در کیفیت اجراء نقصی ایجاد شود، بدیهی است که در این موارد شرط جبران خسارت چاره ساز است اما این خسارت از طرف چه کسی و از کجا باید تامین و پرداخت شود؟

اگر بنا شود متعهدله پس از وقوع تخلف از ناحیه متعهد به دادگاه مراجعه کند و با تقبل هزینه دادرسی پرداخت حق الوکاله و تحمل مشقت دعوای حقوقی به اصل حق برسد با توجه به طول مدت رسیدگی و کاهش ارزش پول نهایتاً چیزی دستگیر متعهدله و ذینفع نخواهد شد و از این رو متعاملین و مدیران قرارداد میتوانند تدبیری بیاندیشند که جبران خسارات وارده از طریق چک تضمینی و اسناد تعهدآور حتی المقدور در مدتی کوتاه تحقق یابد و بار طرح دعوی و رفتن به دادگاه هم بر متخلف تحمیل شود. پس میتوانید هنگام تنظیم قرارداد تضمیناتی اعم از چک سفته و اسناد ملک دیگر و سایر موارد از طرف متعهد اخذ نمایید تا بدین ترتیب متعهد در انجام تعهد خود جدی و کوشا باشد. مثلاً اگر قرار باشد فروشنده آپارتمانی سند تلفن را به نام خریدار انتقال نماید و اگر این کار در دفترخانه موقع انتقال قطعی سند مبیع میسر نباشد و تشریفات انتقال تلفن به نام خریدار به چند روز دیگر موکول شود بهتر است وجهی معادل پول تلفن از طرف فروشنده بابت تضمین تشریفات نقل و انتقال تلفن به نام خریدار نزد دفتر مشاور املاک سپرده شود و هزینه های نقل و انتقال تلفن از کل پرداختی کسر شود و مابقی به فروشنده مسترد شود ضمانتهای اجرایی که میتوان از متعهد گرفت یا به صورت چک است یا به صورت سفته که البته معتبرترین ضمانتها چک و سفته است. هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش یا مشارکت در ساخت برخی از مدیران قرارداد و مباشران اقدام به اخذ تضمینات تعهدآور از هر دو طرف مینمایند که البته این کار جلوی خیلی از دردسرهای احتمالی را می گیرد. این تضمینات که معمولاً به تضمین حسن انجام کار معروف است از طرفین قرارداد اخذ میشود و به مرور زمان هر بخش از عملیات ساختمانی که انجام شد به متعهد مسترد میشود و چنانچه خریدار و با شریک اول تعهدات مربوط به خود را به سرانجام رساند اسناد تعهد آور مذکور به آنان مسترد خواهد شد.

در مفاد قراردادهای پیمان مدیریت و پیمانکاری این تضمین حسن انجام کار به صورت درصدی از حق الزحمه پیمانکار نگهداری میشود تا وی تعهداتش را به نحو احسن انجام دهد.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب آئین نگارش قراردادها

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020