تأثیر تعهدات و شروط بر قرارداد و قوه قاهره (فورس ماژور)

کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

تأثیر تعهدات و شروط بر قرارداد

یکی از اندیشمندان و صاحب نظران علم حقوق زنده یاد دکتر سید حسن امامی در جلد اول کتاب حقوق مدنی راجع به شرط این تعریف را ارائه داده است شرط تعهدی است که ضمن تعهد دیگر درج میگردد و در اثر این امر بستگی و رابطه ای بین آن دو تعهد پیدا میشود که شرط صورت تعهد تبعی به خود میگیرد و معاناً مورد یا جزء مورد معامله اصلی می شود.

شرط ممکن است صریح باشد یا «ضمنی» شرط صریح آن است که در متن عقد و قرارداد به آن تصریح شود و شرط ضمنی آن است که قبل از عقد و قرارداد مورد مذاکره قرار گرفته و نسبت به آن توافق شده باشد و بدون این که در قرارداد ذکر شود عقد و قرارداد بر مبنای آن منعقد می شود و بدیهی است که در عقد و قرارداد هرگز نباید به وجود شرط ضمنی و شفاهی امید بست بلکه هر شرط یا توضیحی باید در قرارداد به وضوح تصریح شود.

مثال: شرط صريح مثل اخذ رأی کمیسیون ماده ۱۲ سازمان زمین شهری برای معامله زمین ۱۰۰۰ متری و بالاتر

مثال شرط ضمنی: مثل تحویل زمین مورد معامله بدون معارض و مدعی

۱- توجه داشته باشید در صورتی که کسی بخواهد حق کسب تجارت پیشه، سرقفلی و حق ریشه را به غیر واگذار نماید (چنانچه حق واگذاری داشته باشد به صورت تنظیم صلح نامه در دفاتر اسناد رسمی املاک صورت می پذیرد و نه از طریق مبایعه نامه).

انواع شرط از جهت صحت و فساد

(1) بعضی از شروط خود باطل هستند لکن قرارداد را باطل نمی کنند.

این شروط عبارتند از:

(الف) شرطی که انجام آن مقدور نباشد.

(ب) شرطی که در آن نفع و فایده نباشد.

(ج) شرطی که نامشروع باشد.

ملاحظه میکنید که این موارد مشابه مواردی است که درباره موضوع قرارداد گفته شد و همان مطالب و مثالها در مورد شروط نیز صادق است.

(۲) برخی شرطها هم خود باطلند و هم باعث فساد قرارداد میشوند.

این شرطها عبارتند از:

الف) شرط خلاف مقتضای عقد مثل این که در عقد بیع عدم انتقال مالکیت به خریدار به طور مطلق شرط شود یا در عقد نکاح عدم نزدیکی شرط شود. شرط خلاف مقتضای عقد شرطی است که آنچه را که قرارداد برای رسیدن به آن منعقد شده منتفی کند.

ب) شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود به عنوان مثال چنان که به موجب شرط ضمن عقد پرداخت وجه موضوع قرارداد را به بازگشت فلان فرد از سفر استرالیا موکول کند یا در قرارداد خرید آپارتمان شرط شود که خریدار علاوه بر ثمن معامله یک اتومبیل (نامشخص) به فروشنده بدهد.

مشاهده سریع آگهی های فروش آپارتمان اقدسیه تهران

اقسام شرط از جهت ماهیت

در قانون مدنی گفته شده است که شرط سه گونه است.

(الف) شرط صفت

(ب) شرط نتیجه

(ج) شرط فعل مثبت یا منفی از جهت انجام دادن کاری یا امتناع از کاری

الف) شرط صفت عبارت است از شرطی که راجع به کمیت یا کیفیت مورد معامله و قرارداد باشد. مثل این که در پیش خرید ملکی ذکر شود یک واحد از ۲۴ واحد در این شرط خریدار یک واحد از ۲۴ واحد را خریداری کرده نه از ۳۰ واحد که این شرط را شرط کمیت گویند ولی اگر نوشته شود یک دستگاه آپارتمان ۱۲۰ متری سه خوابه با دو سرویس ایرانی و فرنگی، بوفه دو متری در آشپزخانه و ...... توجه میفرمایید که در اینجا بیشتر به کیفیت قرارداد توجه شده است. در قرارداد باید هر نوع شبهه ای در این خصوص رفع شود و طرفین روشن کنند چه چیز مورد توجه و علاقه آنهاست. هر گاه پس از معامله مشخص شود که موضوع قرارداد فاقد صفتی است که شرط شده کسی که شرط به نفع او میباشد حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. علیرغم این که در متن قرارداد اسقاط کافه خیارات تاکید شده باشد.

ب) شرط نتیجه عبارت است از این که طرفین در ضمن قرارداد شرط کنند که با عقد قرارداد واقعه ای در خارج از قرارداد تحقق یابد در این خصوص ماده ۲۳۴ قانون مدنی چنین میگوید: «شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود ..... مانند این که در قرارداد شرط شود که اگر شریک دوم توانست با توجه به ارتباطات و سایر موارد یک طبقه مسکونی بیشتر از ضوابط فعلی بسازد ۷۰ درصد تراکم ساخته شده مربوط به شریک سازنده و مابقی مال شریک اول (مالک) می باشد.

اگر کسی که شرط نتیجه به نفع او شده و از این معنی آگاه نباشد حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. توجه داشته باشید که تحولات اقتصادی و حقوقی میتواند تحقق این امر خارجی را محدود و یا غیر ممکن کند مثلاً حاکمیت قوانین ثبت طبعاً تحقق مالکیت مشروط را نسبت به مال غیر منقول مشکل یا حتی غیر ممکن می سازد این امر در صورتی است که به عنوان شرط نتیجه در قرارداد درج شده باشد. توضیح این که به نظر اندیشمندان علم حقوق در مبایعه نامه ها قراردادها و عقود معین از درج و توافق پیرامون شرطی که آنها را متزلزل و یا باطل میکند پرهیز شود و فقط قراردادهای غیر معین را میتوان مشروط کرد هر چند تعدادش زیاد باشد به شرطی که مخل اعتبار معامله و قرارداد نباشد.

ج) شرط فعل

ماده ۲۳۴ قانون مدنی در این مورد میگوید شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین و یا شخص خارجی شرط شود. مثلاً در مبایعه نامه ذکر شود خریدار حق انتقال مبيع را به صورت وکالت رهن اجاره فروش هبه و غیره را به خود و یا به دیگری قبل از انتقال سند رسمی و قطعی به نام وی ندارد.

مصاديق شروط و تعهدات

در قراردادها قسمت شروط و تعهدات جایی است که باید کلیه جزئیات و توافقاتی که در قسمت های دیگر قرارداد بیان نشده ذکر شود و کلیه ابهامات احتمالی، قلم خوردگی، حذفیات لاک گرفتگی اضافات و اصلاحات مشخص و درج شود.

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

تضمین و جبران خسارات احتمالی

از جمله خسارت هایی که در قراردادها میتواند پیش بینی شود خسارتهای ناشی از عدم انجام تعهد و یا تفریط و تعدی یکی از طرفین قرارداد است. وقتی متعهد به تعهد خود عمل نمی کند و از این خلف وعده خساراتی به متعهدله وارد میشود باید توسط متعهد زیان وارده بر متعهدله را جبران کند. این خسارات وقتی قابل مطالبه است که مدت معینی برای انجام تعهد تعیین شده باشد. این مدت منقضی شده باشد یا در حالتی که تعیین زمان انجام تعهد با متعهدله باشد، متعهدله ثابت کند که اجرای تعهد را مطالبه کرده است با ارسال اظهارنامه رسمی لزوم جبران خسارت در قرارداد تصریح شده باشد یا به حکم قانون و عرف متخلف به جبران خسارت مکلف باشد.

عدم ایفاء تعهد به علت تحقق قوه قاهره (فورس ماژور) نباشد.

لازم به ذکر است حتی در مواردی که عرف و قانون به لزوم جبران خسارت دلالت دارد بهتر است این مورد در قرارداد تصریح شود.

قوه قاهره (فورس ماژور) چیست؟

قوه صورت تحقق قوه قاهره و عدم انجام تعهد به این علت نمیتوان از متعهد متخلف مطالبه خسارت قاهره یا فورس ماژور عامل خارجی است که اجرای قرارداد را برای متعهد غیر ممکن می سازد. پس وضعیت فورس ماژور وقتی باعث رفع مسئولیت متعهد میشود که:

(۱) عامل بازدارنده یک عامل خارج از وجود شخص متعهد باشد.

(۲) متعهد با توجه به ضوابط عقلی و عرفی قادر به مقابله با این عوامل خارجی نباشد.

(3)عوامل خارجی غیر قابل پیش بینی باشد.

واژه فورس ماژور از زبان فرانسه گرفته شده است و در واقع معادل واژه غیر مترقبه فارسی میباشد.

مصادیق فورس ماژور

جنگ داخلی، حمله دشمن خارجی اعتصاب سراسری ،شورش حریق، زلزله، سیل و طوفان از مصادیق فورس ماژور هستند.

نکته (۱) جنگ خواه جنگ داخلی یا حمله دشمن خارجی یا اعتصابی که در زمان عقد قرارداد وجود داشته است از مصادیق فورس ماژور محسوب نیست.

نکته (۲) برای نحوه برخورد با برخی از عوامل فورس ماژور می توان پیش بینی هایی کرد (الف) تمدید خود به خود مدت قرارداد تا زمانی که قوه قاهره باقی است یا تعلیق تعهدات

ب تعلیق موقت اجرای تعهدات و تعیین تکلیف قرارداد پس از انقضاء مدت تعلیق. مثال چنان که عامل فورس ماژور رخ دهد اجرای تعهدات طرفین به مدت یک سال به حالت تعلیق در می آید و چنان چه پس از انقضاء مدت قرارداد هنوز وضعیت فورس ماژور باقی باشد. این قرارداد منفسخ خواهد شد.

انفساخ قرارداد در صورت تحقق فورس ماژور در این حالت حتماً باید تصریح شود:

در صورت تحقق فورس ماژور این قرارداد به خودی خود منفسخ خواهد شد.

در موارد فسخ یا انفساخ قرارداد باید تکلیف کارهای انجام شده و تعهدات طرفین تا زمان فسخ یا انفساخ روشن شود. مثلاً این جمله میتواند در قرارداد ذکر شود که ...... در صورت بروز عوامل فورس ماژور و فسخ قرارداد هزینه کارهای انجام شده به وسیله طرف دوم از جانب طرف اول پرداخت خواهد شد. یا این جمله در صورت فسخ یا انفساخ قرارداد به دلیل حدوث عوامل فورس ماژور پیش پرداخت باید به طرف دوم مسترد شود یا ..... مطالبات طرف دوم نیز تا زمان انفساخ ظرف مدت ...... روز از تاریخ انفساخ قابل پرداخت است ...... نوسانات اقتصادی شامل قوه قاهره نیست چرا که طبع تجارت اقتضاء ریسک را دارد و به صرف دشواری انجام تعهدات و یا گرانی رافع مسئولیت نیست.