آشنایی با قوانین قرارداد اجاره رسمی و عادی مسکونی و تجاری
آشنایی با قوانین قرارداد اجاره رسمی و عادی مسکونی و تجاری
برخلاف آن چه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه های عادی متداول بوده به موجب قانون جدید هر نوشته ای نمیتواند به عنوان اجاره نامه مشمول قانون روابط مالک و مستأجر سال ۱۳۷۶ قرار گیرد و مستند دستور تخلیه قرار گیرد مگر این که در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شود قبل از ورود به مبحث شرایط و ضوابط تنظیم قرارداد اجاره بر اساس قانون روابط مالک و مستأجر اجر مصوب سال ۱۳۷۶ مختصری راجع به تنظیم سند رسمی تابع شرایط کلی و قانونی تنظیم این گونه اسناد بحث می شود.
شرایط سند رسمی اجاره:
اجاره نامه های موضوع قانون جدید ممکن است عادی یا رسمی باشد. سند رسمی آن است که در دفاتر اسناد رسمی (محاضر) تنظیم شده باشد دفاتر اسناد رسمی آن چه را رعایتش الزامی است در تنظیم اجاره نامه های رسمی رعایت میکنند اما در عین حال ماده ۱۴ آیین نامه اجرائی قانون مقرر می دارد: دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلف اند در سند اجاره اماکن با کاربرد تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوطه به منظور استفاده تجاری واگذار می شود تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادیاجاره نیز طرفین مکلف اند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند. در مورد قسمت دوم این ماده تأملاتی وجود دارد که به موقع گفته خواهد شد. اما در اینجا به همین مقدار بسنده میکنیم که عدم تعیین تکلیف پرداخت سرقفلی در اسناد اجاره در تحلیل نهایی به ضرر مستأجر است. چون این عدم درج مانع تخلیه فوری نیست و پس از تخلیه مستأجر برای احقاق حق خود راه درازی را در پیش خواهد داشت.
شرایط سند عادی اجاره:
سند عادی اجاره که توسط مؤجر و مستأجر رأساً و یا توسط مشاورین املاک و غیره تنظیم میشود . صورتی عقد لازم محسوب میشود که مقررات و ضوابط مندرج ماده ۲ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ حتماً رعایت شود. فراموش نکنیم که کتبی بودن شرط اول و اصلی قانون اجاره نامه های منعقد شده است رعایت مقررات و شروطی که ماده ۲ قانون روابط مالک و مستأجر الزامی دانسته عبارت است از:
1- قید مدت در اجاره نامه
معین نبودن مدت در اجاره نامه موجب بطلان عقد اجاره است. اما در قانون سال ۱۳۷۶ چیزی بیش از این مورد نظر بوده است. چنان که ماده ۵۰۱ قانون مدنی می گوید: اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده ولی مال الاجاره از قرار روز یا ماه و یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود......
اکنون پرسش این است چنان چه در اجاره نامه مدت صریحاً ذکر نشده باشد اما مبلغ اجاره مثلاً برای یک ماه تعیین شده باشد آیا مرجع قضایی میتواند از قاعده موضوع ماده ۵۰۱ استفاده و مدت را تعیین و دستور تخلیه صادر کند؟ پاسخ منفی است مرجع قضایی در محدوده قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ حق چنین اجتهادی را ندارد در صورت بروز چنین حالتی مؤجر نمی تواند از مزیت قانون جدید تخلیه سریع عین مستاجره استفاده کند و مورد مشمول قانون جدید نخواهد بود. پس دراجاره نامه عادی باید حتماً مدت قید شود که مثلاً شش ماه یا یک سال و یا بیشتر است.
۲ - تنظیم اجاره نامه در دو یا سه نسخه
با توجه به این که اجاره نامه عادی تنظیمی مبنای صدور دستور تخلیه قرار میگیرد و این دستور صرفاً با ملاحظه ظاهر سند صادر میشود به منظور جلوگیری از جعل و الحاق تنظیم سند در دو نسخه برای افرادی که به طور مستقیم و بدون واسطه قرارداد تنظیم میکنند کمترین تدبیر است و آژانسهای مسکن حتماً در سه نسخه تنظیم نمایند. توضیح این که ادعای جعل نسبت به سند مانع تخلیه نیست اما شاید بعداً برای احقاق حق مستأجر مفید باشد. به منظور این که رعایت ماده ۳ قانون از حیث تنظیم سند در دو نسخه قابل اثبات باشد باید این موضوع در سند تصریح شود یعنی بنویسند این قرارداد در دو نسخه یا سه نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.
آداب امضای موجر و مستأجر
ماده ۴ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ تصریح دارد که سند اجاره ....... باید به امضاء مؤجر و مستأجر برسد ........ با توجه به ماده ۱۳۰۱ قانون مدنی که میگوید امضایی که در نوشته یا سندی باشد به ضرر صاحب امضاء کننده دلیل است تردیدی نیست که سندیت یک سند به وجود امضاء در آن وابسته است. اما سوالی که در مورد قانون جدید قابل طرح است این است که آیا اثر انگشت یا مهر اسم که بی سوادان از آن به جای امضاء استفاده میکنند میتواند جایگزین امضاء شود؟ گمان می رود با توجه به تعداد نه چندان قلیل بیسوادان در کشور ما ناچار باید اثر انگشت را به جای امضاء پذیرفت. زیرا که از یک سو قابل جعل و شبیه سازی نیست و از دیگر سو چیزی است پیوسته و متصل به صاحب اثر انگشت اما با توجه به این که قانون جدید قانونی استثنایی و قواعد آن برخلاف اصول آیین دادرسی مدنی است چرا که اجازه صدور احکام سالب و مسقط حقوق را بدون رعایت حق دفاع طرف به طور متعارف داده است گمان میرود باید به ظاهر آن ما خود باشیم و اجازه تفسیر موسع و توسعه مفاهیم آن را به خود ندهیم از آنجا که مهر اسم را تقریباً به آسانی می توان ساخت مهر اسم را فقط در کنار امضاء و اثر انگشت طرفین میتوان پذیرفت.
به این ترتیب اگر اجاره نامه عادی فقط دارای مهر اسم طرفین یا یکی از آنها باشد، به موجب بند ۵ ماده ۴ آیین نامه اجرائی قانون سال ۱۳۷۷ مورد از شمول این قانون خارج خواهد بود. پس توصیه اکید این است که اگر کسی مجبور است از مهر اسم استفاده نماید، حتماً انگشت هم بزند.
گواهی دو نفر شاهد معتمد ذیل قرارداد اجاره
به موجب قسمت اخیر ماده ۲ قانون مالک و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
«قراردادهای عادی اجاره باید ..... به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد».
یعنی باید دو نفر که مورد اعتماد طرفین هستند زیر اجاره نامه عادی را امضاء و اعلام کنند که در موقع تنظیم آن جا حاضر بوده اند. با توجه به اشکالاتی که ممکن است بروز کند و با عنایت به این که سند عادی است و معمولاً به وسیله افراد غیر حرفه ای و غیر متخصص تنظیم میشود حضور و گواهی شهود برای احراز قصد واقعی طرفین و آنچه بین آنها واقع شده مفید است. مطلب قابل تامل این است که آیا منظور از ..... دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین ..... دو نفر برای هر یک از طرفین یعنی چهار نفر است یا امضاء دو شاهد معتمد کافی است؟ چون پیدا کردن دو نفر که معتمد هر دو طرف باشند همیشه آسان نیست و در فرض بروز اشکال برای طرفین برای روشن شدن مسائل و اثبات ادعاها هر یک از ایشان به دو شاهد عادل نیاز دارند. هر چند حضور و گواهی دو نفر شاهد معتمد برای هر یک از طرفین جمعاً چهار نفر قطعاً مطلوب تر است، اما گمان میرود با توجه به ظاهر ماده بتوان به همان دو شاهد معتمد بسنده کرد.
نکته دیگر این که دو شاهد در مجلسی حاضر باشند اما زیر سند اجاره را امضاء نکنند هر یک از طرفین که نیاز به استفاده از اجاره نامه داشته باشند آیا میتوانند گواهی این دو نفر را بعداً بر روی برگ جداگانه اخذ و از این برگ همراه سند اصلی استفاده کنند؟ هر چند که قانونگذار در ماده مذکور از لفظ «گواهی استفاده کرده که مفهومی غیر از «امضاء» دارد. اما لزوم حداقل دو نسخه ای بودن سند اجاره و این که قانونگذار می گوید: ........ قراردادهای عادی اجاره باید .......... گواهی گردد اشاره به آن دارد که منظور قانونگذار در واقع تسجیل این اسناد عادی بوده که لزوماً باید زیر خود سند و در هر دو نسخه یا سه نسخه صورت پذیرد. تعیین تکلیف سرقفلی در سند عادی اجاره به موجب ماده ۱۴ آیین نامه اجرائی قانون طرفین مکلفند در سند عادی اجاره تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.
این موضوع را قانونگذار در متن ماده ۳ قانون آنجا که شرایط شکلی اجاره نامه عادی را بیان می کرده نیاورده است. همچنین مواد ۶ تا ۱۰ قانون نیز که احکام سرقفلی را در بر دارد در این خصوص ساکت است.
مشاهده سریع آگهی های فروش آپارتمان صاحبقرانیه تهران
آيا عدم تعیین وضعیت سرقفلی در اسناد عادی یا عدم تعیین میزان آن باعث عدم شمول قانون جدید به مورد خواهد شد؟ پاسخ منفی است زیرا سلب حق استفاده از قانون جدید از مردم مستلزم وجود حکم قانونی است و آیین نامه اجرائی چنین قدرت و خاصیتی نمیتواند داشته باشد. مساله عدم تعیین میزان سرقفلی نیز با استفاده از حکم ماده ۱۰ قانون جدید قابل حل است. همچنین اگر اصل پرداخت سرقفلی محل بحث باشد ماده ۱۷ آیین نامه راه حل مساله را پیش بینی کرده است.
ضمانت اجرای عدم شمول قانون
(۱) در چه مواردی شامل قانون جدید نمی شود؟
قانون جدید برای مؤجر امتیاز ویژه ای قائل شده که در قوانین ما بی سابقه است. بنابراین اگر استفاده از مقررات استثنایی این قانون به رعایت دقیق ضوابط شکلی آن موکول شده باشد تعجبی ندارد.
وقتی ماده ۲ آیین نامه اجرائی میگوید موارد زیر مشمول مقررات قانونی نمی شوند ...... و بعداً موارد غیر شمول را در ۵ بند و یک تبصره بر می شمرد آیا منظور این است که اماکن غیر مشمول را مؤجر نمی تواند تخلیه کند؟
بدیهی است پاسخ منفی است. در این موارد باید مؤجر راه در از طرح دعوی تخلیه در دادگاه و اجرای حکم تخلیه را پس از قطعیت بپیماید و برای تخلیه ملک خود مدتها انتظار بکشد. اما مواردی که شامل قانون جدید نمیشود عبارتند از:
(۱٫۱) روابط استیجاری که قبل از اجرای قانون جدید استقرار یافته باشد.
(۱٫۲) روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه مؤجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
(۱٫۳) روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با مؤجر به عنوان اجاره عادی مستقر شده باشد.
(۱٫۴) موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
(۱٫۵) در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده ۲ قانون جدید تنظیم نشده باشد.
تبصره رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا میشود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید میگردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.
1- أيا تصرف مستاجر پس از انقضاء مدت تصرف عدوانی محسوب میشود؟
تا پیش از اجرای قانون جدید استفاده از ضوابط مربوط به رفع تصرف عدوانی (مصوب (۱۳۵۲) و همچنین اعمال قانون مجازات اسلامی ماده ۶۷۴ راجع به خیانت در امانت در مورد اماکن استیجاری از جانب مراجع قضایی پذیرفته نشده بود اینک با اجرای قانون جدید و تصویب آیین نامه اجرائی آن شاید بتوان این موارد را مورد بازنگری قرارداد زیرا به هر تقدیر احکام قانون جدید با دو قانون مورد اشاره مانعه الجمع نیست. البته بحث شمول یا عدم شمول ضوابط این دو قانون به روابط استیجاری به طور اصولی هنوز هم قابل طرح است
ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۷۵ میگوید: « هرگاه اموال منقول و غیر منقول ....... به عنوان اجاره یا امانت یا رهن ....... به کسی داده شده و بنابراین بوده است که اشیاء مذکور مسترد شود ....... و شخصی که آن اشیاء نزد او بوده آنها را به ضرر مالکین یا متصرفین آنها استعمال یا تصاحب یا تلف نماید به حبس از ۶ ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.
ماده ۶۳۱ قانون مدنی میگوید: هرگاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون او را نسبت به آن مال امین قرارداده باشد مثل مستودع (امین) است. بنابراین مستأجر نسبت به عین مستأجره ...... ضامن نمیباشد مگر در صورت تعدی یا تفریط و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
از جمع بین این دو ماده و حتی از منطق ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی میتوان نتیجه گرفت که مستأجر در صورت انقضاء. مدت و امتناع از استرداد مورد اجاره علی رغم مطالبه مؤجر مشمول ماده ۶۷۴ واقع خواهد شد. زیرا عمل مستأجر در این حالت مصداق استعمال مال غیر منقول به ضرر مالک و یا تصاحب منافع عین مستأجره به ضرر مالکین محسوب میشود.البته اکثریت قضات دادگستری استان تهران با استدلالی که در پایین میآید معتقد به عدم شمول ماده مذکور به روابط موجر و مستاجر بوده اند که رابطه موجر و مستاجر رابطه ای حقوقی است و مقررات خاص حقوقی بر آن حاکم است. عدم تخلیه ملک مورد اجاره مسکونی یا تجاری مشمول عمومیت ماده ٦٧٤ قانون تعزیرات مصوب ۱۳۷۵ نیست زیرا
اولا - تحميل مجازات به مستأجر و متهم نمودن او به خیانت در امانت در تاریخ قانونگذاری و قضایی ایران سابقه نداشته است. با وصف اینکه ماده ۲۴۱ قانون مجازات عمومی (مصوب ۱۳۰۴ با اصلاحات بعدی که تا قبل از مصوبات اخیر اجراء میشد در مبحث خیانت در امانت به اموال و اجاره اشاره داشته و اموال هم اعم از منقول و غیر منقول میباشد هیچ گاه مستأجر به سبب عدم تخلیه ملک به اتهام خیانت در امانت تعقیب و مجازات نشده است.
ماده ۱۱۹ قانون مجازات تعزیرات مصوب ۱۳۶۲ نیز صرف نظر از نوع مجازات في الواقع همان ماده ۲۴۱ قانون سابق بوده با این تفاوت که کلمه امتعه» ظاهراً به اشتباه ابنیه» نوشته شده است. با وصف اینکه کلمه اموال مندرج در این ماده هم عام بوده و منقول و غیر منقول را در بر میگرفت رویه قضایی آن را شامل غیر منقول ندانسته و قائل به مجازات مستأجر نبوده است.
ثانیا - سیر قانونگذاری تاکنون به علت مشکلات ناشی از کمبود مسکن در جهت مراعات مستأجر بوده و مقرراتی در این خصوص نظیر مقررات مربوط به عسر و حرج و عدم تخلیه واحدهای آموزشی و غیر آن وضع شده است با این وجود به نظر نمیرسد مشکلات مذکور منتفی شده باشد یا سیاست قانونگذاری تغییر یافته باشد.
ثالثاً- با توجه به اصل تفسیر محدود و مضیق ۱ مقررات جزائی و عدم جواز «تفسیر به ضرر متهم» در مواردی که تردید وجود دارد اموال غیر منقول مندرج در ماده ۶۷۴ قانون اخیر التصویب شامل مستأجرين اماکنی که برای سکونت یا کسب و یا پیشه اجاره داده شده یا بشود نمی گردد. اما اقلیتی از قضات با استدلال ذیل اعتقاد داشته اند که مستأجر مستنکف از تخلیه و تحویل، پس از پایان مدت، مشمول ماده مورد بحث میشود صرف نظر از اینکه مقررات قانونی و رویه قضایی تاکنون چگونه بوده است، فرض این است که قانونگذار اشراف به موضوع داشته و مقررات جدید جعل نموده است.
با تصریح به اموال غیر منقول و اجاره در ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات)، چنان چه مستأجر پس از پایان مدت اجاره مورد اجاره را علی رغم تقاضای مالک تخلیه ننماید، قابل مجازات است و مقررات حقوقی مربوط به موضوع مانع اعمال این مجازات نیست. ملاحظه میشود که برداشت اقلیت با منطق و مفهوم ماده مذکور سازگارتر است. هر چند ممکن است اعتقاد به شمول ماده مذکور به این موارد از نظر مصالح اجتماعی و لزوم رعایت عدالت مقرون به مصلحت نباشد. اما از ظاهر ماده ۶۷۴ چیزی جز شمول آن را نسبت به رابطه مؤجر و مستأجر نمی توان استنباط کرد. بنابراین در این خصوص قانونگذار یا هیئت عمومی دیوان عالی کشور باید فکری بکند و به نظر نمی رسد دگرگونی مفهوم صریح و بی ابهام ماده با تفسیر قضایی میسر باشد.
مسئله تصرف عدوانی
اولاً با توجه به تعریفی که ماده ۳۰۸ قانون مدنی از غصب به دست میدهد: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.
می توان نتیجه گرفت که منظور از تصرف عدوانی غصبی است که قانونگذار برای مباشر و مرتکب آن مجازات قائل شده و یا با توجه به اهمیت موضوع از نظر نظم اجتماعی و لزوم تعیین تکلیف فوری نسبت به این موارد روش دادرسی خاصی را برای رسیدگی به آن پیش بینی کرده است.
تفسیر موسع در برابر مضیق (محدود) وجود دارد. نظریه مضیق توسط دانشمندانی چون بکاریا و منتسکیو ابراز شده و مورد حمایت قرار گرفته است. بکاریا معتقد بود که قضات مجری قانون هستند نه قانونگذار، لذا نباید تحت عنوان تفسیر موسع وظیفه قانونگذار را انجام دهند و منتسکیو گفته است: قضات بلندگوهای قانون هستند و از زبان آنان نباید چیزی جز قانون خارج شود و وظیفه آنان چیزی غیر از بیان یک حکم قانونی نیست.
بنابراین در اینکه غاصب در حالات خاص و با جمع شرایطی ممکن است متصرف به عدوان» محسوب و مشمول قواعد و قوانین خاصه ناظر به این مورد واقع شود، تردیدی نیست. آنچه مورد بحث است این است که آیا مستأجر پس از انقضاء مدت اجاره و مطالبه مؤجر، در صورت امتناع از پس دادن مورد اجاره مشمول قوانین ویژه تصرف عدوانی میشود یا خیر؟
در پاسخ به این پرسش ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی می گوید: هر کس ..... اقدام به هر گونه ...... تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات از یک ماه تا یک سال حبس محکوم میشود دادگاه موظف است حسب مورد، رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید..... منظور از موارد مذکور اموالی است که در صدر ماده بر شمرده شده و املاک متعلق به دولت ....... یا اشخاص حقیقی یا حقوقی ....... هم جزء آن هاست.
از طرفی ماده ۳۱۰ قانون مدنی می گوید اگر کسی که مالی به عاریه یا به ودیعه و امثال آنها در دست اوست منکر گردد از تاریخ انکار در حکم غاصب است.
منظور از منکر شدن میتواند انکار مالکیت مالک یا امتناع از استرداد ملک باشد. با این مقدمات سئوال این است که آیا پس از انقضاء مدت اجاره مؤجر میتواند با ارسال اظهارنامه و پس از احراز امتناع مستأجر از استرداد به استناد ماده ۶۹۰ تعقیب کیفری مستأجر را بخواهد؟
به نظر می رسد با توجه به لزوم تفسیر مضیق قوانین کیفری به فرض آنکه غصب و تصرف عدوانی مترادف باشند، نمی توان آن چه را که در حکم غصب است معادل تصرف عدوانی دانست، بنابراین موارد مشمول ماده ۳۱۰ قانون مدنی را نمیتوان بر ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی منطبق دانست. به عبارت دیگر تصرفات مسبوق به اذن که به علت زوال اذن در حکم غصب محسوب می شوند وصف کیفری ندارند. در تایید این عقیده اداره حقوقی قوه قضائیه طی نظریه ٧٫٤٠٦٢ مورخ ٧٢٫٧٫٢٥ اعلام کرده است با آنکه صرف اثبات يد بر مال غیر به حکم قسمت اخیر ماده ۳۰۸ قانون مدنی در حکم غصب است ولی هر غصبی از مصادیق مواد ۶۹۰ و ۶۹۱ قانون تعزیرات نبوده و برای تحقق بزه های موضوع أن مواد رعایت شرایط عنوان شده در قانون لازم است.
ثانيا - قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۶ اسفند ۱۳۵۲ ماده ۱۰ قانون مذکور میگوید:
مستاجر پس از انقضاء مدت اجاره ..... در صورت مطالبه ملک یا مأذون از طرف او یا کسی که حق مطالبه دارد از عین مستأجره ...... رفع تصرف ننماید با رعایت بندهای زیر متصرف عدوانی محسوب می شود و مطابق مقررات این قانون با او رفتار خواهد شد. تبصره در دعوی تخلیه عین مستأجره از طرف مؤجر در نقاطی که قانون روابط موجر و مستأجر اجرا میشود ..... مقررات این ماده اجرا نخواهد شد.
مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی
باید توجه داشت که تاریخ تصویب این قانون منظور قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ بوده است. جان کلام این که چون قانون مصوب ۱۳۵۶ نیز جنبه حمایتی داشته در زمان حاکمیت آن نیز این قانون را غیر قابل اجرا میدانسته اند اما با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۶۲ که اصولاً جنبه حمایتی نداشت این سوال مطرح شد که آیا قانون جلوگیری از تصرف عدوانی نسبت به محل های استیجاری قابل اعمال و اجرا هست یا خیر؟
نظر غالب و مختار این بود که با توجه به ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر با این عبارات در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود ملک یا مسکن، موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج مؤجر نباشد میتواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد.
جنبه حمایتی قانون نسبت به مستاجران کماکان باقی و اجرای قانون جلوگیری از تصرف عدوانی در خصوص موارد غیر ممکن است اما اینک با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر جدید که از تاریخ لازم الاجرا شدنش .......... اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی تجاری محل کسب و پیشه ....... را تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین مؤجر و مستأجر قرارداده است و ماده ۱۳ آن کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون را ملغی اعلام نموده است. در نتیجه ضوابط قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب سال ۱۳۵۲ دیگر بار قابل اجرا و اعمال شده است.
یعنی هرگاه به علت عدم رعایت ضوابط شکلی اجاره نامه مؤجر نتواند از مزایای قانون سال ۱۳۷۶ و تخلیه سریع برخوردار شود میتواند از ضوابط قانون جلوگیری از تصرف عدوانی استفاده کند و راه دراز دادرسی را نپیماید.
فرض شمول قوانین سابق نسبت به موارد علی رغم وسعت دامنه شمول ماده ۱ قانون جدید که کل روابط استیجاری ایجاد شده بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن آن را مشمول این قانون و قانون مدنی و شرایط مقرر بین مؤجر و مستأجر قرارداده و کلیه قوانین مغایر را ملغی اعلام کرده است برخی بر این اعتقادند که عدم رعایت ضوابط شکلی اجاره نامه اجاره تنظیمی را حسب مورد مشمول قانون ۱۳۵۶) در مورد محل های کسب یا قانون سال ۱۳۶۲ در مورد محل های مسکونی قرار میدهد اداره حقوقی قوه قضائیه در موارد متعددی در پاسخ استعلام مراجع قضایی به همین نحو اظهار نظر کرده است. مضمون این نظریات عبارت است از:
الف در صورت فقدان گواهی دو نفر شاهد روابط طرفین تابع قوانین قبلی است. ب قوانین مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ در موارد کلیه استیجاری قبل از لازم الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ و همچنین کلیه روابط استیجاری که بعد از لازم الاجرا شدن قانون اخیر برقرار شده و در تنظیم اجاره نامه رعایت ضوابط قانون جدید نشده باشد لازم الاجر است.
در صورت فقدان اجاره نامه هم روابط موجر و مستأجر تابع قوانین سالهای ۵۶ و ۶۲ خواهد بود. تراضی طرفین در برقراری رابطه بر مبنای قانون ۱۳۵۶ بلامانع است و اگر محل برای کسب و تجارت اجاره داده شود و رعایت ضوابط مندرج در قانون ۱۳۷۶ نشود روابط تابع قانون ۱۳۵۶ خواهد بود.
اولاً تبعات پذیرش این عقیده به ویژه در اجاره محلهای کسب و تجارت بسیار خطیر و جبران ناپذیر است. زیرا مطابق نظریه های ۷٫۳۳۷۸ مورخ ۷۸٫۵٫۱۱ و ۷٫۳۵۱۳ مورخ ۷۸٫۵٫۲۷ مؤجری که با پندار شمول قانون جدید بر روابط خود و مستأجرش و مالا عدم تعلق حق کسب پیشه و تجارت به عین مستأجره و تخلیه فوری محل پس از انقضاء مدت ملک خود را اجاره داده است. مثلاً به علت این که به جای دو شاهد یک شاهد ذیل سند را امضاء کرده است ناگهان خود را با حق کسب پیشه و تجارت چند یا چندین میلیونی و عدم امکان تخلیه ملک جز در موارد خاص و به شرط تأدیه حق کسب و پیشه مواجه خواهد دید. حال آن که ظاهراً قانونگذار در قانون جدید در نظر داشته پدیده جق کسب پیشه و تجارت را در اجاره هایی که از تاریخ لازم الاجرا شدن آن منعقد می شوند کاملاً حذف کند و انقضاء مدت نیز برای تخلیه کافی باشد. این تفسیر در اجاره های محل سکنی نیز باعث استفاده مستأجر از مهلت عسر و حرج خواهد شد که این امر ظاهراً با غرض قانونگذار فاصله بسیار دارد.
به هر حال به نظر میرسد که نظر اداره حقوقی قوه قضائیه با توجه به عموم و اطلاق ماده های ۱ و ۱۳ قانون جدید مصوب (۱۳۷۶) و این که مواد مختلف قانون ۱۳۵۶ که کلا واجد جنبه آمره و اجبار و بر اراده آزاد طرفین سایه می اندازد مطمئناً با احکام قانون ۱۳۷۶ که در آن اصل حاکمیت اراده اولویت دارد مغایرت بنیادی دارد و قابل قبول نیست و پذیرش آن میتواند مشکلات ناخواسته ای را بر مردم تحمیل و کار دادگاه ها را هم به طور غیر لازم و غیر مفیدی زیاد کند.
اما توصیه اکید به سرمایه گذاران مؤجران و مستأجران علی الخصوص در محل های کسب و کار و تجارت این است که در انعقاد قراردادهای اجاره تعجیل روا ندارند و در این موارد حتما با اهل فن مشاورین املاک با تجربه و وکلای دادگستری مشورت کنند چون به هر حال این نظریات وجود دارد و قطعاً این طرز برداشت از قانون جدید طرفدارانی پیدا کرده و باز هم پیدا خواهد کرد. در ثانی توصیه می شود برای جلوگیری از بروز مشکلات عدیده به آژانسهای املاک رسمی، دفاتر مشاورین حقوقی و وکلا و دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید تا از یک قرارداد منطقی و قانونی برخوردار شوید. ثانیاً این نظر اداره حقوقی که تراضی طرفین در برقراری رابطه بر مبنای قانون ۱۳۵۶ بلامانع است اصولاً درست به نظر میرسد اما گمان میرود که شمول این قانون نسبت به روابط طرفین باید به عنوان شرط ضمن عقد حين العقد تصریح شود. حتی شاید بیشتر مقرون به احتیاط باشد اگر طرفین احکام هر یک از مواد و بندهای قانون مذکور را که در نظر دارند جداگانه در عقد شرط و تصریح کنند.
